Bei einigen Bauprojekten handelt es sich um kleine Renovierungs- oder Reparaturarbeiten, bei denen der Eigentümer als Planer, Zahlmeister und Arbeiter für das gesamte Projekt fungieren kann. Komplexere oder ehrgeizigere Projekte erfordern jedoch in der Regel zusätzliches multidisziplinäres Fachwissen und Arbeitskräfte, so dass der Eigentümer ein oder mehrere Fachunternehmen mit der detaillierten Planung, dem Entwurf, dem Bau und der Übergabe der Arbeiten beauftragen kann. Häufig wird der Eigentümer ein Unternehmen mit der Überwachung des Projekts beauftragen (dies kann ein Planer, ein Bauunternehmer, ein Bauleiter oder ein anderer Berater sein). Diese Spezialisten werden in der Regel aufgrund ihres Fachwissens in Bezug auf die Projektdurchführung ernannt und helfen dem Eigentümer bei der Festlegung des Projektauftrags, der Vereinbarung eines Budgets und eines Zeitplans, der Kontaktaufnahme mit den zuständigen Behörden und der Beschaffung der Leistungen anderer Spezialisten (der Lieferkette, bestehend aus Unterauftragnehmern). Es werden Verträge für die Erbringung von Dienstleistungen durch alle Unternehmen geschlossen, zusammen mit anderen detaillierten Plänen, die darauf abzielen, die rechtmäßige, rechtzeitige, budgetgerechte und sichere Ausführung der spezifizierten Arbeiten zu gewährleisten.
Planungs-, Finanz- und Rechtsaspekte überschneiden sich und sind miteinander verknüpft. Der Entwurf muss nicht nur strukturell solide und für die Nutzung und den Standort geeignet sein, sondern auch finanziell möglich und rechtlich zulässig sein. Die Finanzstruktur muss ausreichen, um den Entwurf zu verwirklichen und die rechtlich geschuldeten Beträge zu zahlen. Rechtliche Strukturen integrieren den Entwurf mit anderen Aktivitäten und setzen finanzielle und andere Bauprozesse durch.
Diese Prozesse wirken sich auch auf Beschaffungsstrategien aus. Auftraggeber können zum Beispiel ein Unternehmen mit der Planung des Projekts beauftragen, woraufhin ein Wettbewerbsverfahren zur Ernennung eines Hauptauftragnehmers für den Bau der Anlage durchgeführt wird (Design-Bid-Build); sie können ein Unternehmen beauftragen, sowohl die Planung als auch den Bau zu leiten (Design-Build), oder sie können direkt einen Planer, einen Auftragnehmer und spezialisierte Unterauftragnehmer beauftragen (Baumanagement). Einige Formen der Auftragsvergabe legen den Schwerpunkt auf die Zusammenarbeit (Partnering, Alliancing) zwischen dem Auftraggeber, dem Auftragnehmer und anderen Beteiligten an einem Bauprojekt, um die oft sehr wettbewerbsintensiven und kontradiktorischen Praktiken der Branche zu verbessern.
PlanungBearbeiten
Wenn zutreffend, muss ein geplantes Bauprojekt mit den örtlichen Raumplanungsrichtlinien einschließlich der Anforderungen an die Flächennutzung und die Bauvorschriften übereinstimmen. Ein Projekt wird in der Regel von der zuständigen Behörde (in der Regel die Gemeinde, in der das Projekt angesiedelt ist) auf seine möglichen Auswirkungen auf benachbarte Grundstücke und auf die bestehende Infrastruktur (Verkehr, soziale Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen wie Wasserversorgung, Abwasserentsorgung, Elektrizität, Telekommunikation usw.) geprüft. Die Daten können durch Standortanalysen, Erhebungen vor Ort und geotechnische Untersuchungen gewonnen werden. Der Baubeginn kann in der Regel erst nach Erteilung der Baugenehmigung erfolgen und erfordert unter Umständen Vorbereitungsarbeiten, um sicherzustellen, dass die relevante Infrastruktur vor Beginn der Bauarbeiten aufgerüstet wurde. Zu den vorbereitenden Arbeiten gehören auch Untersuchungen bestehender Versorgungsleitungen, um Schäden zu vermeiden, die zu Stromausfällen und anderen gefährlichen Situationen führen.
Einige rechtliche Anforderungen ergeben sich aus malum in se-Überlegungen oder dem Wunsch, unbestreitbar schlimme Phänomene zu verhindern, z. B. Explosionen oder Brückeneinstürze. Andere rechtliche Anforderungen ergeben sich aus malum prohibitum-Erwägungen oder aus Faktoren, die eine Frage der Gewohnheit oder der Erwartung sind, wie z. B. die Isolierung von Geschäften in einem Geschäftsviertel oder von Wohnhäusern in einem Wohnviertel. Ein Anwalt kann sich um Änderungen oder Ausnahmen des Gesetzes bemühen, das für das Grundstück gilt, auf dem das Gebäude errichtet werden soll, indem er entweder argumentiert, dass eine Vorschrift nicht anwendbar ist (die Brückenkonstruktion wird keinen Einsturz verursachen) oder dass die Gewohnheit nicht mehr erforderlich ist (die Akzeptanz von Wohn- und Arbeitsräumen ist in der Gemeinde gewachsen).
Während des Baus eines Gebäudes überprüft ein städtischer Bauinspektor in der Regel regelmäßig die laufenden Arbeiten, um sicherzustellen, dass die Konstruktion den genehmigten Plänen und der örtlichen Bauordnung entspricht. Nach Abschluss der Bauarbeiten bedürfen spätere Änderungen an einem Gebäude oder einer anderen Anlage, die sich auf die Sicherheit auswirken, einschließlich der Nutzung, der Erweiterung, der strukturellen Integrität und des Brandschutzes, in der Regel der Genehmigung der Gemeinde.
FinanzenBearbeiten
Abhängig von der Art des Projekts können Hypothekenbanker, Buchhalter und Kosteningenieure an der Erstellung eines Gesamtplans für die finanzielle Abwicklung eines Bauprojekts beteiligt sein. Die Anwesenheit eines Hypothekenbankers ist sehr wahrscheinlich, selbst bei relativ kleinen Projekten, da das Eigenkapital des Eigentümers die offensichtlichste Finanzierungsquelle für ein Bauprojekt ist. Buchhalter untersuchen den erwarteten Geldfluss über die gesamte Lebensdauer des Projekts und überwachen die Auszahlungen während des gesamten Prozesses. Fachleute wie Kosteningenieure, Kalkulatoren und Vermessungsingenieure verfügen über das nötige Fachwissen, um die Arbeit und die verwendeten Materialien in eine angemessene Bewertung einfließen zu lassen.
Die Finanzplanung stellt sicher, dass vor Beginn des Projekts angemessene Sicherheitsvorkehrungen und Notfallpläne vorhanden sind, und gewährleistet, dass der Plan während der gesamten Laufzeit des Projekts ordnungsgemäß ausgeführt wird. Bauprojekte können unter vermeidbaren finanziellen Problemen leiden. Zu niedrige Angebote entstehen, wenn die Bauunternehmer zu wenig Geld für die Fertigstellung des Projekts verlangen. Cashflow-Probleme treten auf, wenn die vorhandenen Mittel nicht ausreichen, um die laufenden Arbeits- und Materialkosten zu decken; solche Probleme können auch dann auftreten, wenn das Gesamtbudget angemessen ist, was ein vorübergehendes Problem darstellt. Kostenüberschreitungen bei staatlichen Projekten sind aufgetreten, wenn der Auftragnehmer Änderungsaufträge oder Projektänderungen identifiziert hat, die die Kosten erhöht haben und die nicht dem Wettbewerb mit anderen Unternehmen unterliegen, da sie bereits nach dem ersten Angebot ausgeschlossen wurden. Auch Betrug kommt im Baugewerbe gelegentlich vor.
Große Projekte können hochkomplexe Finanzpläne beinhalten und beginnen oft mit einer konzeptionellen Schätzung durch einen Baukalkulator. Wenn Teile eines Projekts fertiggestellt sind, können sie verkauft werden, wodurch ein Kreditgeber oder Eigentümer durch einen anderen ersetzt wird, während die logistischen Anforderungen, die richtigen Gewerke und Materialien für jede Phase des Bauprojekts zur Verfügung zu haben, weitergehen. Auch öffentlich-private Partnerschaften (PPP) oder private Finanzierungsinitiativen (PFI) können bei der Durchführung von Großprojekten zum Einsatz kommen. Laut McKinsey (2019) überschreitet die „überwiegende Mehrheit der großen Bauprojekte das Budget und dauert 20 % länger als erwartet“.
LegalEdit
Ein Bauprojekt ist ein komplexes Geflecht von Bauverträgen und anderen rechtlichen Verpflichtungen, die alle Parteien sorgfältig berücksichtigen müssen. Ein Vertrag ist der Austausch einer Reihe von Verpflichtungen zwischen zwei oder mehreren Parteien und bietet Strukturen zur Bewältigung von Problemen. Bauverzögerungen können beispielsweise kostspielig sein, weshalb in Bauverträgen klare Erwartungen und klare Wege für den Umgang mit Verzögerungen festgelegt werden. Schlecht formulierte Verträge können zu Verwirrung und kostspieligen Streitigkeiten führen.
Zu Beginn eines Projekts versuchen Rechtsberater, Unklarheiten und andere potenzielle Problemquellen in den Vertragsstrukturen zu ermitteln und Möglichkeiten zur Vermeidung von Problemen aufzuzeigen. Während des Projekts arbeiten sie daran, auftretende Konflikte zu vermeiden und zu lösen. In jedem Fall erleichtert der Anwalt einen Austausch von Verpflichtungen, der der Realität des Projekts entspricht.
BeschaffungBearbeiten
Traditionell oder Design-bid-buildBearbeiten
Design-Bid-Build ist die gebräuchlichste und am weitesten verbreitete Methode der Baubeschaffung. Bei diesem Verfahren fungiert der Architekt, Ingenieur oder Bauunternehmer für den Auftraggeber als Projektkoordinator. Er entwirft die Bauarbeiten, erstellt Spezifikationen und Entwurfsleistungen (Modelle, Zeichnungen usw.), verwaltet den Vertrag, schreibt die Arbeiten aus und leitet die Arbeiten von der Planung bis zur Fertigstellung. Parallel dazu bestehen direkte vertragliche Beziehungen zwischen dem Auftraggeber und dem Hauptauftragnehmer, der seinerseits direkte vertragliche Beziehungen zu den Unterauftragnehmern unterhält. Die Vereinbarung gilt bis zur Übergabe des Projekts.
Design-buildEdit
Design-build wurde ab dem späten 20. Jahrhundert häufiger angewandt und beinhaltet, dass der Kunde ein einziges Unternehmen mit der Planung und dem Bau beauftragt. In einigen Fällen kann das Design-Build-Paket auch die Suche nach dem Standort, die Finanzierung und die Beantragung aller erforderlichen gesetzlichen Genehmigungen umfassen. In der Regel fordert der Kunde mehrere D&B-Auftragnehmer auf, Angebote für das Projekt einzureichen, und wählt dann einen bevorzugten Anbieter aus. Oft handelt es sich dabei um ein Konsortium aus einem Planungsbüro und einem Bauunternehmen (manchmal auch aus mehreren). In den Vereinigten Staaten verwenden die Verkehrsministerien in der Regel Design-Build-Verträge, um Projekte voranzutreiben, für die den Bundesstaaten die Fähigkeiten oder Ressourcen fehlen, insbesondere bei sehr großen Projekten.
BaumanagementBearbeiten
Bei einem Baumanagement schließt der Bauherr getrennte Verträge mit dem Planer (Architekt oder Ingenieur), einem Bauleiter und einzelnen Handwerksbetrieben ab. Der Bauherr übernimmt die vertragliche Rolle, während der Bau- oder Projektmanager die aktive Rolle übernimmt, die einzelnen Gewerke zu verwalten und dafür zu sorgen, dass alle Arbeiten reibungslos und effektiv zusammen ausgeführt werden. Dieser Ansatz wird häufig verwendet, um die Beschaffungsprozesse zu beschleunigen, dem Kunden eine größere Flexibilität bei Designvariationen während des Vertrags zu ermöglichen, die Ernennung einzelner Bauunternehmer zu ermöglichen, die vertragliche Verantwortung für jeden Einzelnen während des Vertrags zu trennen und eine größere Kontrolle durch den Kunden zu gewährleisten.
DesignEdit
In der industrialisierten Welt beinhaltet der Bau normalerweise die Umsetzung von Designs in die Realität. In den meisten Fällen (z. B. bei einem Design-Bid-Build-Projekt) wird das Designteam vom Eigentümer der Immobilie angestellt (d. h. unter Vertrag genommen). Je nach Art des Projekts kann ein Planungsteam aus Architekten, Bauingenieuren, Maschinenbauingenieuren, Elektroingenieuren, Statikern, Brandschutzingenieuren, Planungsberatern, Architekturberatern und archäologischen Beratern bestehen. In der Regel wird ein „federführender Planer“ bestimmt, der die Koordination der verschiedenen Disziplinen für den Gesamtentwurf übernimmt. Dies kann durch die Integration von zuvor getrennten Disziplinen (die oft von separaten Firmen ausgeführt werden) in multidisziplinäre Firmen mit Experten aus allen verwandten Bereichen oder durch Firmen, die Beziehungen zur Unterstützung von Design-Build-Prozessen aufbauen, unterstützt werden.
Die zunehmende Komplexität von Bauprojekten erfordert Planungsfachleute, die in allen Phasen des Lebenszyklus eines Projekts geschult sind und ein Verständnis für die Anlage als fortschrittliches technologisches System entwickeln, das eine enge Integration vieler Teilsysteme und ihrer einzelnen Komponenten, einschließlich der Nachhaltigkeit, erfordert. Für Gebäude ist die Gebäudetechnik eine neue Disziplin, die versucht, dieser neuen Herausforderung gerecht zu werden.
Traditionell umfasste die Planung die Erstellung von Skizzen, Architektur- und Konstruktionszeichnungen und Spezifikationen. Bis zum späten 20. Jahrhundert wurden Zeichnungen weitgehend von Hand angefertigt; die Einführung computergestützter Entwurfstechnologien (CAD) verbesserte dann die Entwurfsproduktivität, während die Einführung der Gebäudedatenmodellierung (Building Information Modeling, BIM) im 21. Jahrhundert den Einsatz von computergenerierten Modellen mit sich brachte, die als solche oder zur Erstellung von Zeichnungen und anderen Visualisierungen sowie zur Erfassung nichtgeometrischer Daten über Gebäudekomponenten und -systeme verwendet werden können.
Bei einigen Projekten wird mit der Arbeit auf der Baustelle erst begonnen, wenn die Entwurfsarbeiten weitgehend abgeschlossen sind; bei anderen können einige Entwurfsarbeiten gleichzeitig mit den frühen Phasen der Tätigkeit auf der Baustelle durchgeführt werden (so können beispielsweise die Arbeiten an den Fundamenten eines Gebäudes beginnen, während die Planer noch an den detaillierten Entwürfen für die Innenräume des Gebäudes arbeiten). Einige Projekte können Elemente enthalten, die für den Bau außerhalb der Baustelle konzipiert sind (siehe auch Vorfertigung und modulares Bauen) und dann zur Errichtung, Installation oder Montage auf die Baustelle geliefert werden.
Bauarbeiten auf der BaustelleBearbeiten
Sobald Bauunternehmer und andere einschlägige Fachleute ernannt wurden und die Planungen weit genug fortgeschritten sind, können die Arbeiten auf der Baustelle beginnen. Eine Baustelle umfasst in der Regel eine sichere Umzäunung, um unbefugten Zutritt zu verhindern, Kontrollpunkte für den Zugang zur Baustelle, Büro- und Sozialräume für das Personal des Hauptauftragnehmers und anderer am Projekt beteiligter Firmen sowie Lagerflächen für Materialien, Maschinen und Geräte. Nach der Definition des McGraw-Hill Dictionary of Architecture and Construction kann man sagen, dass der Bau begonnen hat, wenn das erste Element des dauerhaften Bauwerks errichtet wurde, z. B. das Rammen von Pfählen oder das Gießen von Platten oder Fundamenten.
Inbetriebnahme und ÜbergabeBearbeiten
Die Inbetriebnahme ist der Prozess, bei dem überprüft wird, ob alle Teilsysteme eines neuen Gebäudes (oder einer anderen Anlage) wie vorgesehen funktionieren, um die Projektanforderungen des Eigentümers zu erfüllen und wie von den Architekten und Ingenieuren des Projekts geplant.
Wartung, Reparatur und VerbesserungBearbeiten
Die Wartung umfasst die Funktionskontrolle, die Instandhaltung, die Reparatur oder den Austausch notwendiger Geräte, Ausrüstungen, Maschinen, Gebäudeinfrastruktur und unterstützender Versorgungseinrichtungen in Industrie-, Geschäfts-, Regierungs- und Wohnanlagen.
AbrissBearbeiten
Abbruch ist die Disziplin des sicheren und effizienten Abbruchs von Gebäuden und anderen künstlichen Strukturen. Der Abriss steht im Gegensatz zum Rückbau, bei dem ein Gebäude zerlegt wird, wobei wertvolle Elemente für die Wiederverwendung erhalten bleiben (Recycling – siehe auch Kreislaufwirtschaft).