Wenn Sie Studentendarlehen haben, kann die Qualifizierung für eine Hypothek knifflig werden.
COVID-19 UPDATE: Die vom Bund verwalteten Studentendarlehen wurden im Rahmen des CARES-Gesetzes, das am 27. März 2020 in Kraft trat, bis zum 30. September 2020 in einen automatischen administrativen Aufschub versetzt.
Wenn Ihre Zahlungen automatisch von Ihrem Bankkonto eingezogen wurden, wurde dies ebenfalls ausgesetzt. Wenn Sie versuchen, sich für eine Hypothek zu qualifizieren, und Sie haben einen IBR- oder IDR-Zahlungsplan, könnte Forbearance ein Problem darstellen.
Wenn Ihnen das passiert, ist es nicht schwer zu korrigieren.
Additional Reading: COVID-19 Student Loan Forbearance, Will it Hurt My Home Loan Approval?
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In diesem Artikel
- Unterstanding IBR
- Student Loan Payment Changes
- Calculating Your Debt to Income Ratio
- Student Loan Guideline Schnappschuss
- Freddie & Fannie Swap Guidelines
- Kreative Lösungen für Probleme
- Warum Kreditgeber sich irren
Understanding IBR
Ihre Kreditzahlungen können gestundet oder ausgesetzt werden. Wenn Ihr Darlehen gestundet ist, sind keine Zahlungen fällig.
Wenn Sie beginnen, Zahlungen für Ihr Studentendarlehen zu leisten, haben Sie mehrere Möglichkeiten.
Sie können Zahlungen für Ihr Studentendarlehen auf der Grundlage Ihres Einkommens leisten. Dies wird als einkommensabhängiger Rückzahlungsplan (Income-Based Repayment, IBR) bezeichnet.
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IBR-Pläne decken in der Regel nicht das Kapital und die fälligen Zinsen, und der Darlehenssaldo kann sich erhöhen, obwohl Sie Zahlungen leisten.
Wenn Ihre Zahlung auf einer Berechnung basiert, die Ihr Darlehen am Ende der Laufzeit vollständig tilgt, handelt es sich um eine Tilgungszahlung.
Alle Zeichnungsrichtlinien aller Kreditgeber erlauben es Ihnen, bei der Berechnung Ihres Verhältnisses von Schulden zu Einkommen eine Tilgungszahlung zu verwenden.
IBR-Pläne können auch dazu führen, dass Sie mit einer Zahlung von 0,00 $ dastehen, obwohl sich Ihr Darlehen im Tilgungsstatus befindet. Ihr Einkommen wird jedes Jahr überprüft, um Ihre neue Zahlung im nächsten Jahr zu bestimmen.
Student Loan Payment Change History
Immer mehr Studenten sind mit Studentendarlehen Schulden für die Jahre nach dem Verlassen der Schule überspannt.
Being chained zu Studentendarlehen Schulden erfordert eine erfahrene Schlosser, um die richtigen Richtlinien zu entsperren, damit Sie für ein Haus Darlehen genehmigt.
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Es ist fast ein Vollzeitjob, mit den Aktualisierungen der Zeichnungsrichtlinien Schritt zu halten, und IBR-Zahlungen scheinen viele Kreditsachbearbeiter in einen Strudel von Fehlinformationen zu stürzen.
Änderungen der Richtlinien für Studentenkredite seit 2015
- 2 Mal für Fannie Mae Conventional Loans
- 3 Mal für Freddie Mac Conventional Loans (zuletzt Januar 2020)
- 1 Mal für FHA Insured Loans
- 2 Mal für VA-garantierte Darlehen
- 2 Mal für USDA-garantierte Darlehen
Die erste größere Änderung der Zeichnungsrichtlinien erfolgte, als die Kreditgeber nicht länger gestundete Zahlungen oder Kredite in Stundung ignorieren durften.
Die zweite wichtige Änderung bestand darin, dass Sie eine Zahlung auf jedes Studentendarlehen leisten mussten. Wenn die in Ihrer Kreditauskunft ausgewiesene Zahlung das Darlehen am Ende einer festen Laufzeit nicht tilgt, sind Ihre Zahlungen nicht amortisiert.
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Nicht amortisierte Zahlungen wurden zum Staatsfeind Nr. 1 bei Fannie Mae, FHA und USDA. Im Jahr 2015 erlaubten die Richtlinien von Freddie Mac keine aufgeschobenen Zahlungen oder Darlehen in Forbearance und erlaubten IBR-Zahlungen, selbst wenn die gemeldete Zahlung $0,00 beträgt.
NEU – Freddie Mac schließt PSLF vom DTI aus – Dies ist eine große Neuigkeit von Freddie Mac, die am 2. Januar 2020 in Kraft tritt. Wenn Sie nachweisen können, dass Sie für ein Programm zum Erlass von Darlehen des öffentlichen Dienstes oder ein vom Arbeitgeber gesponsertes Programm zum Erlass von Darlehen qualifiziert sind, sollten Sie in der Lage sein, Ihre Zahlungen für Studentendarlehen von Ihrem DTI auszuschließen.
Berechnung des Verhältnisses von Schulden zu Einkommen (DTI)
Das gesamte Debakel bei Studentendarlehen wird durch die Verwirrung darüber verursacht, wie Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen berechnet wird.
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Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis wird als Prozentsatz Ihres Bruttoeinkommens berechnet, d.h. als Ihre geplante Wohnungszahlung (beim Kauf eines Hauses) plus Ihre monatlichen Verbindlichkeiten aus Ihrer Kreditauskunft.
Bei einem konventionellen Darlehen von Fannie Mae oder Freddie Mac darf die Gesamtzahlung für das Haus zuzüglich der monatlichen Verbindlichkeiten 50 % Ihres Bruttoeinkommens nicht überschreiten, d. h. der DTI beträgt 50 %.
Kreditnehmer, die eine FHA-Hypothek aufnehmen, haben zwei DTI-Verhältnisse. Das Verhältnis zwischen Schulden und Einkommen am Anfang ist der Prozentsatz Ihrer Wohnkosten im Verhältnis zu Ihrem Einkommen. Eine Back-End-Schulden-Einkommens-Verhältnis umfasst Ihre monatlichen Verbindlichkeiten aus Ihrer Kredit-Bericht.
FHA wird Ihr Gehäuse Zahlung so hoch wie 46,99% Front-End-DTI, und ein Maximum 56,99% Back-End-DTI einschließlich Ihrer Schulden.
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Student Darlehen werden verwirrend, wenn keine Zahlung auf Ihrer Kredit-Bericht gemeldet wird, oder wenn Ihre Zahlung ist ein Einkommen-Based Repayment (IBR) Zahlung.
2021 Student Loan Guidelines Snapshot
Fannie Mae Conventional
- Einkommensbasierte Zahlung – Erlaubt – $0 ok mit unterstützenden Unterlagen* – Aktualisiert April, 2017
- Amortisierte Zahlung – Ok mit allen Kreditgebern
- Aufgeschoben oder Stundung verwenden 1% des Darlehenssaldos.
- *Erwarten Sie eine Dokumentation von Ihrem Darlehensverwalter
Freddie Mac Conventional
- Einkommensabhängige Zahlungen – Kann die in der Kreditauskunft angegebene Zahlung verwenden
- $0-Zahlung auf NO LONGER verwendet – muss .5% – Siehe PSLF-Update
- Kann von der Berechnung des Verhältnisses zwischen Schulden und Einkommen ausgenommen werden, wenn weniger als 10 Monate Zahlungen verbleiben
- Aufgeschobene oder aufgeschobene Zahlungen verwenden .5% des Kreditsaldos – Gültig ab 1. November 2018
FHA Government Insured
- Non-amortized Payment – Not Allowed | Must use 1% of the loan balance
- Amortized Payment – Ok with all lenders
- Deferred or forbearance use 1% of the loan balance.
VA Guaranteed Loan
- Non-Amortized Payment – Erlaubt, auch mit $0.00 Zahlung
- Amortized Payment – Ok mit allen Kreditgebern
- Deferred oder Forbearance muss 5% des Darlehenssaldos geteilt durch 12 verwenden
- Erwarten Sie eine Dokumentation von Ihrem Student Loan Servicer
USDA Guaranteed Loan – Updated September 2019
- Non-amortized Payment – Use payment on credit report 0r .50%, je nachdem, was größer ist.
- Amortized Payment – Ok mit allen Kreditgebern
- Deferred oder Forbearance verwenden .50% des Darlehens balance.
Creative Solutions to Solve Student Loan Problems
Wenn Sie versuchen, ein Haus zu kaufen, und die Stücke sind einfach nicht zusammenpassen, hier sind einige kreative Lösungen, die Vergangenheit Kunden haben erfolgreich getan.
Aufgeschobene Zahlungen oder Darlehen in Stundung
Wenn Sie Darlehen mit aufgeschobenen Zahlungen haben oder wenn Ihr Darlehen in Stundung ist, haben wir Hauskäufer in einen einkommensabhängigen Rückzahlungsplan aufgenommen, und qualifizieren sich mit einem Fannie Mae Conventional
Eltern unterzeichnen mit und zahlen Studentendarlehen
Fannie Mae hat vor kurzem ihre „Contingent liability“-Richtlinie dahingehend aktualisiert, dass Studentendarlehenszahlungen ignoriert werden können, wenn Sie nachweisen können, dass ein Mitunterzeichner die Zahlungen in den letzten 12 Monaten geleistet hat.
Schulden-Einkommens-Verhältnis zu hoch für konventionellen Kredit
Dieser Hauskäufer konsolidiert mehr als ein Dutzend Kredite zu einer 30-jährigen Tilgungsrate. Wir brauchten eine amortisierte Zahlung, um die Vorteile der flexibleren DTI-Anforderungen über Conventional zu nutzen.
Payment Not Showing Up on Credit Report
Wenn Ihr Darlehen in der Rückzahlung ist, kann Ihr Kreditgeber eine Kredit-Ergänzung (falls erforderlich) von der Kreditauskunftei erhalten, indem sie ihnen eine Kopie Ihrer Erklärung von Ihrem Studentendarlehen Kreditgeber.
Haben Sie weniger als 5% Anzahlung und IBR-Zahlung
Es ist ein häufiges Missverständnis, dass FHA die niedrigste Anzahlung bietet. VA & USDA bieten eine 100%ige Finanzierung an, aber es sind zusätzliche Qualifizierungsmaßnahmen erforderlich.
Bei Fannie Mae und Freddie Mac gibt es Programme, die eine Anzahlung von nur 3% ermöglichen. Die Förderungswürdigkeit kann durch Einkommensgrenzen oder das Gebiet, in dem Sie kaufen, bestimmt werden.
Es gibt keine Einkommensgrenzen für Häuser, die in „gezielten“ Gebieten mit niedrigem bis mittlerem Einkommen gekauft werden. Zu diesen speziellen Programmen gehören auch vergünstigte Hypothekenversicherungen und vergünstigte Abschlusskosten.
Kann sich nur für ein FHA-Darlehen qualifizieren
Es gibt viele Gründe, warum ein FHA-Darlehen die beste Option für Sie ist. Herkömmliche Finanzierungen sind restriktiver, erfordern eine höhere Kreditwürdigkeit und kommen oft nicht in Frage, wenn Sie viele Schulden in Ihrer Kreditauskunft haben.
Die Lösung besteht darin, zu dokumentieren, wie hoch die Tilgungsrate wäre, wenn Sie anfangen würden, Zahlungen für Ihr Studentendarlehen zu leisten, mit denen Sie das Darlehen am Ende der Laufzeit abbezahlen würden.
Es gibt keine Richtlinie, die vorschreibt, dass Sie Ihr Darlehen tatsächlich zurückzahlen, sondern nur, dass Sie eine Tilgungsrate für die Berechnung Ihres Verhältnisses von Schulden zu Einkommen verwenden.
Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie Sie herausfinden können, wie hoch diese Zahlung wäre:
- Rufen Sie Ihren Darlehensgeber für das Studentendarlehen an und bitten Sie ihn um eine Erklärung/einen Kostenvoranschlag, aus dem hervorgeht, wie hoch diese Zahlung sein würde.
- Beginnen Sie mit den Zahlungen für Ihr Studentendarlehen (Sie können es wieder stunden lassen, nachdem Ihr Hauskredit abgeschlossen ist)
Wenn Sie eine dieser Optionen in Betracht ziehen, besprechen Sie zunächst mit einem erfahrenen Hypothekendarlehensberater, ob Sie sich noch für eine Tilgungszahlung qualifizieren würden.
Ihr Darlehensberater kann berechnen, wie hoch diese Zahlung sein könnte. Das Problem, das Sie lösen müssen, besteht darin, dass Sie vom Darlehensgeber des Studentenkredits Unterlagen erhalten, die diese Zahlung belegen.
Warum Kreditgeber es falsch machen
Wenn Sie über eine Fernseh-, Radio- oder Internetwerbung anrufen, werden Sie höchstwahrscheinlich mit einem Callcenter verbunden, das wenig bis gar keine Erfahrung mit Hypotheken hat.
Ich nenne diese Kreditgeber „Big Box“. Diese Kreditgeber sind erstaunlich bei der Verarbeitung einer bestimmten Art von Darlehen Datei, die nicht verlangen, etwas zu weit außerhalb der Box.
Student Darlehen Zahlungen sind nicht wirklich so weit außerhalb der Box, aber das Timing für, wenn diese Fragen gefunden werden könnte nicht schlechter sein.
Wenn Sie über ein Callcenter eines großen Kreditgebers arbeiten, wird Ihr Antrag erst dann von einem Fachmann bearbeitet, wenn er den Underwriter erreicht.
Die Zeichnungsrichtlinien für Studentendarlehen und insbesondere die einkommensabhängigen Rückzahlungspläne haben sich in den letzten zwei bis drei Jahren mehrmals geändert.
Viele Male liegt Ihre Akte dem Underwriter erst vor, nachdem Sie Ihr Kaufangebot bereits angenommen und das Gutachten bezahlt haben.
Hoffentlich bleibt genug Zeit, und der Underwriter ist erfahren genug, um die Richtlinien nachzuschlagen und herauszufinden, wie er Ihr neues Zuhause retten kann, indem er Ihnen den richtigen Kredit genehmigt.
Ich würde nicht glauben, dass dies so oft passiert, wenn ich es nicht selbst erlebt hätte! Wir haben dieses Thema zum ersten Mal im Jahr 2015 behandelt und haben Hunderte von IBR-Fragen von Käufern im ganzen Land beantwortet.
So viele dieser Horrorgeschichten, die wir hören, hätten vermieden werden können, wenn ein professioneller Darlehensberater verwendet worden wäre, und nicht ein Call-Center-Kreditgeber.
Mit einem Experten arbeiten
Wir helfen Hauskäufern und Hausbesitzern, sich für eine Hypothek mit Studentendarlehen zu qualifizieren, seit 2015, als die großen Herausforderungen, mit denen wir heute konfrontiert sind, zum ersten Mal eingeführt wurden.
Find My Way Home ist ein Expertennetzwerk von erfahrenen Hypothekenprofis, die Ihre Fragen beantworten und Sie auf den richtigen Weg bringen.
Sie können Ihre Fragen beantwortet, indem Sie uns entweder ein wenig mehr Informationen hier, und wir werden Sie mit einem Darlehen Offizier, der ein Experte mit Studentendarlehen Leitlinien ist, oder Sie können einen Kommentar oder eine Frage unten.
Wir verkaufen nicht Ihre Informationen an mehrere Kreditgeber und hoffen, dass Sie jemanden erfahren, werden wir Sie zu einem Darlehen Offizier, dass wir wissen, und Vertrauen, die helfen können, vorstellen.
Alle Fragen, die Sie unten stellen, werde ich persönlich beantworten, und wenn nötig, können wir Sie zu einem professionellen, erfahrenen Kredit Offizier, dass ich weiß, kann helfen, vorstellen.