Cercetați să achiziționați o proprietate rezidențială de închiriat pentru a vă mări portofoliul de investiții? Proprietățile de investiții pot fi interesante și foarte profitabile dacă faceți alegerea potrivită. Dar, lăsând la o parte venitul și recompensele, investiția în imobiliare poate fi descurajantă pentru un investitor debutant.
Imobiliarele sunt o afacere dură, iar domeniul este presărat cu mine de teren care vă pot anihila profiturile. De aceea, este important să faceți cercetări detaliate înainte de a vă arunca cu capul înainte, astfel încât să fiți la curent cu toate avantajele și dezavantajele investițiilor imobiliare. Iată cele mai importante lucruri pe care trebuie să le luați în considerare atunci când căutați o proprietate de venit.
Key Takeaways
- Verificați amănunțit cartierul – locuibilitatea și facilitățile sale sunt esențiale.
- Un cartier cu o rată mare de neocupare nu este un semn bun.
- Cunoașteți prețurile de vânzare din zonă pentru a vă face o idee despre valoarea pieței locale.
- Cercetați chiria medie din cartier și porniți de acolo pentru a determina dacă achiziționarea unei proprietăți de închiriat este fezabilă din punct de vedere financiar pentru dumneavoastră.
Începeți căutarea
Începeți căutarea unei proprietăți pe cont propriu înainte de a aduce un profesionist în peisaj. Un agent vă poate presa să cumpărați înainte de a găsi o investiție care vi se potrivește cel mai bine. Iar pentru a găsi acea investiție va fi nevoie de abilități de detectiv și de ceva piele de pantof.
Făcând această cercetare vă va ajuta să restrângeți câteva caracteristici cheie pe care le doriți pentru proprietatea dumneavoastră – cum ar fi tipul, locația, dimensiunea și facilitățile. Odată ce ați făcut acest lucru, atunci este posibil să doriți ca un agent imobiliar să vă ajute să finalizați achiziția.
Opțiunile dvs. de locație vor fi limitate de faptul dacă intenționați să gestionați activ proprietatea sau să angajați pe altcineva să facă acest lucru pentru dvs. Dacă intenționați să o gestionați în mod activ singur, nu doriți o proprietate care să fie prea departe de locul în care locuiți. Dacă aveți de gând să obțineți o companie de administrare a proprietății care să se ocupe de ea, proximitatea este o problemă mai puțin importantă.
Top 10 caracteristici de luat în considerare
Să aruncăm o privire la cele 10 lucruri pe care ar trebui să le luați în considerare atunci când căutați proprietatea de închiriat potrivită.
Top 10 caracteristici ale unei proprietăți de închiriat profitabile
1. Cartierul
Cartierul în care cumpărați va determina tipurile de chiriași pe care îi veți atrage și rata de neocupare. Dacă cumpărați în apropierea unei universități, sunt șanse ca studenții să vă domine fondul de potențiali chiriași și ați putea să vă luptați să ocupați locurile vacante în fiecare vară. Fiți conștienți de faptul că unele orașe încearcă să descurajeze conversiile locative prin impunerea unor taxe de autorizare exorbitante și prin acumularea de birocrație.
2. Impozitele pe proprietate
Impozitele pe proprietate vor varia probabil foarte mult în zona dvs. țintă și doriți să fiți conștient de cât de mult veți pierde. Impozitele imobiliare ridicate nu sunt întotdeauna un lucru rău – de exemplu, într-un cartier grozav care atrage chiriași pe termen lung, dar există locații neatractive care au, de asemenea, impozite ridicate.
Biroul de evaluare al municipalității va avea toate informațiile despre impozite la dosar sau puteți vorbi cu proprietarii de locuințe din comunitate. Asigurați-vă că aflați dacă sunt probabile creșteri ale impozitului pe proprietate în viitorul apropiat. Un oraș aflat în dificultate financiară poate majora impozitele cu mult peste ceea ce un proprietar poate cere în mod realist la chirie.
3. Școli
Considerați calitatea școlilor locale dacă aveți de-a face cu locuințe de dimensiuni familiale. Deși veți fi preocupat în principal de fluxul lunar de numerar, valoarea totală a proprietății dvs. de închiriat intră în joc atunci când o veți vinde în cele din urmă. Dacă nu există școli bune în apropiere, acest lucru poate afecta valoarea investiției dumneavoastră.
4. Criminalitatea
Nimeni nu vrea să locuiască alături de un punct fierbinte de activitate criminală. Poliția locală sau biblioteca publică ar trebui să aibă statistici exacte privind criminalitatea din cartiere. Verificați ratele pentru vandalism și pentru infracțiuni grave și mărunte și nu uitați să notați dacă activitatea infracțională este în creștere sau în scădere. De asemenea, ați putea dori să întrebați despre frecvența prezenței poliției în cartierul dumneavoastră.
5. Piața forței de muncă
Localizările cu oportunități de angajare în creștere atrag mai mulți chiriași. Pentru a afla cum se situează o anumită zonă în ceea ce privește disponibilitatea locurilor de muncă, verificați la Biroul de Statistică a Muncii din SUA (BLS) sau vizitați o bibliotecă locală. Dacă vedeți un anunț despre o companie importantă care se mută în zonă, puteți fi siguri că muncitorii aflați în căutarea unui loc unde să locuiască se vor înghesui acolo. Acest lucru poate face ca prețurile locuințelor să crească sau să scadă, în funcție de tipul de afacere în cauză. Puteți presupune că, dacă dvs. vă doriți acea companie în curtea dvs., și chiriașii dvs. o vor face la fel.
6. Facilități
Vizitați cartierul și verificați parcurile, restaurantele, sălile de sport, cinematografele, legăturile de transport public și toate celelalte avantaje care îi atrag pe chiriași. Primăria poate avea literatură promoțională care vă poate da o idee despre unde se poate găsi cel mai bun amestec de facilități publice și proprietăți private.
7. Dezvoltarea viitoare
Departamentul municipal de planificare va avea informații despre dezvoltările sau planurile care au fost deja zonate în zonă. Dacă există o mulțime de construcții în curs de desfășurare, probabil că este o zonă de creștere bună. Fiți atenți la noile dezvoltări care ar putea afecta prețul proprietăților din jur. Locuințele noi suplimentare ar putea, de asemenea, să concureze cu proprietatea dumneavoastră.
8. Numărul de anunțuri și de locuințe vacante
Dacă un cartier are un număr neobișnuit de mare de anunțuri, poate semnala un ciclu sezonier sau un cartier în declin – trebuie să aflați despre care este vorba. În ambele cazuri, ratele mari ale locurilor vacante forțează proprietarii să reducă chiriile pentru a atrage chiriași. Ratele de neocupare scăzute le permit proprietarilor să crească chiriile.
9. Chiriile medii
Încasările din chirii vor fi pâinea dumneavoastră, așa că trebuie să știți care este chiria medie din zonă. Asigurați-vă că orice proprietate pe care o luați în considerare poate suporta o chirie suficientă pentru a vă acoperi plata ipotecii, impozitele și alte cheltuieli. Cercetați zona suficient de bine pentru a evalua încotro s-ar putea îndrepta în următorii cinci ani. Dacă vă puteți permite zona acum, dar se așteaptă ca impozitele să crească, o proprietate accesibilă astăzi ar putea însemna faliment mai târziu.
10. Dezastre naturale
Asigurarea este o altă cheltuială pe care va trebui să o scădeți din randament, așa că trebuie să știți exact cât vă va costa. Dacă o zonă este predispusă la cutremure sau inundații, costurile de acoperire a asigurărilor vă pot mânca din veniturile din chirii.
Obținerea de informații
Sursele oficiale sunt grozave, dar veți dori să vorbiți cu vecinii pentru a obține adevărata știre. Vorbiți atât cu chiriașii, cât și cu proprietarii de locuințe. Chiriașii vor fi mult mai cinstiți în ceea ce privește aspectele negative ale unui cartier, deoarece nu au nicio investiție în acesta. Vizitați zona la diferite ore și în diferite zile ale săptămânii pentru a-i vedea pe viitorii dumneavoastră vecini în acțiune.
Alegerea unei proprietăți
Cea mai bună proprietate de investiții pentru începători este, în general, o locuință unifamilială sau un condominiu. Condominiile necesită puțină întreținere deoarece asociația de condominiu se ocupă de reparațiile exterioare, lăsându-vă pe dumneavoastră să vă faceți griji pentru interior. Cu toate acestea, condominiile tind să obțină chirii mai mici și să se aprecieze mai lent decât locuințele unifamiliale.
Locuințele unifamiliale tind să atragă chiriași pe termen mai lung. Familiile sau cuplurile sunt uneori considerate chiriași mai buni decât persoanele singure, deoarece există percepția că familiile ar putea fi stabile din punct de vedere financiar și ar putea plăti chiria în mod regulat.
Discriminarea în materie de credite ipotecare este ilegală. Dacă credeți că ați fost discriminat pe baza rasei, religiei, sexului, stării civile, utilizării asistenței publice, originii naționale, handicapului sau vârstei, există măsuri pe care le puteți lua. Unul dintre acești pași este să depuneți un raport la Biroul de protecție financiară a consumatorilor sau la Departamentul pentru locuințe și dezvoltare urbană al SUA (HUD).
Când ați restrâns cartierul, căutați o proprietate cu potențial de apreciere și un bun flux de numerar proiectat. Verificați proprietățile care sunt mai scumpe decât vă puteți permite, precum și cele care sunt la îndemâna dumneavoastră. Proprietățile imobiliare se vând adesea sub prețul de listare.
Veziți prețurile de listare ale altor proprietăți și verificați registrele orașului pentru prețurile finale de vânzare pentru a vă face o idee despre care este cu adevărat valoarea de piață într-un cartier.
Pentru potențialul de apreciere, căutați o proprietate care – cu câteva modificări cosmetice și renovări minore – ar putea atrage chiriași care pot plăti chirii mai mari. Acest lucru va crește, de asemenea, valoarea proprietății dacă alegeți să o vindeți după câțiva ani.
Desigur, pentru a asigura o afacere profitabilă, este important să cumpărați o proprietate la un preț rezonabil. Recomandarea pentru o proprietate de închiriat este să nu plătiți mai mult de 12 ori chiria anuală pe care vă așteptați să o obțineți.
Determinarea chiriei
Cum se determină chiria potențială? Va trebui să faceți o estimare în cunoștință de cauză. Nu vă lăsați dus de val cu presupuneri prea optimiste. Stabilirea unei chirii prea mari și faptul că vă veți trezi cu o unitate goală timp de luni de zile diminuează rapid profitul global. Începeți cu chiria medie pentru cartier și porniți de acolo. Luați în considerare dacă locuința dvs. valorează un pic mai mult sau un pic mai puțin și de ce.
Pentru a vă da seama dacă cifra chiriei funcționează pentru dvs. ca investitor, calculați cât vă va costa de fapt proprietatea. Scădeți rata lunară de ipotecă preconizată, impozitele pe proprietate împărțite la 12 luni, costurile de asigurare împărțite la 12 și o alocație generoasă pentru întreținere și reparații.
Nu subestimați costurile de întreținere a proprietății. Aceste cheltuieli depind de vechimea proprietății și de cât de multă întreținere intenționați să faceți singuri. O clădire mai nouă va necesita probabil mai puțină muncă decât una mai veche. Un apartament într-o comunitate de pensionari probabil că nu va fi supus acelorași daune ca o locuință universitară din afara campusului.
Făcându-vă singuri reparațiile reduce considerabil costurile, dar înseamnă, de asemenea, să fiți de gardă 24-7 pentru urgențe. O altă opțiune este de a angaja o firmă de administrare a proprietății, care s-ar ocupa de orice, de la toalete sparte până la colectarea chiriei în fiecare lună. Așteptați-vă să plătiți în jur de 10% din venitul brut din chirie pentru acest serviciu.
Dacă toate aceste cifre ies la egalitate sau, și mai bine, cu puțini bani în plus, acum puteți cere agentului imobiliar să vă prezinte o ofertă.
Efectuarea achiziției
Băncile au cerințe de creditare mai stricte pentru proprietățile de investiții decât pentru reședințele principale. Ele presupun că, dacă vremurile devin dificile, oamenii sunt mai puțin înclinați să își pună în pericol locuințele decât o proprietate comercială. Fiți pregătiți să plătiți cel puțin 20% până la 30% pentru un avans, plus costurile de închidere. Solicitați o inspecție amănunțită a proprietății de către un profesionist și cereți unui avocat imobiliar să revizuiască totul înainte de a semna.
Nu uitați să plătiți o asigurare suficientă. Asigurarea chiriașului acoperă bunurile unui chiriaș, dar clădirea în sine este responsabilitatea proprietarului, iar asigurarea poate fi mai scumpă decât pentru o locuință similară ocupată de proprietar. Dobânda ipotecară a proprietății, asigurarea și deprecierea sunt toate deductibile fiscal până la o anumită sumă.
The Bottom Line
Care stat are orașe bune, fiecare oraș are cartiere bune și fiecare cartier are proprietăți bune. Este nevoie de multă muncă de jos și cercetare pentru a le alinia pe toate trei. Când ajungeți să găsiți proprietatea de închiriat ideală, păstrați-vă așteptările realiste și asigurați-vă că propriile dvs. finanțe sunt suficient de sănătoase pentru a putea aștepta ca proprietatea să înceapă să genereze bani.