Diferența dintre picioarele pătrate utilizabile, închiriabile și brute este subtilă, dar extrem de importantă de înțeles atunci când se negociază un contract de închiriere. Toți cei trei termeni ar putea fi incluși în contractul de închiriere, dar numai unul dintre ei este folosit pentru a calcula adevărata cheltuială anuală cu chiria.
În acest articol, vom explica diferența dintre picioarele pătrate utilizabile, închiriabile și brute și de ce contează.
Picioare pătrate utilizabile
Picioarele pătrate utilizabile ale unui spațiu sunt definite ca fiind suprafața totală unică pentru chiriaș. Gândiți-vă că este spațiul rezervat în mod special pentru utilizarea companiei dumneavoastră. Odată ce intrați în apartamentul dvs., suprafața din interior este considerată ca fiind picioare pătrate utilizabile.
Calcularea acestui număr va fi ușor diferită pentru chiriașii care închiriază un etaj complet față de chiriașii care închiriază un etaj parțial. În cazul închirierii unui etaj parțial, aceasta include toate spațiile de birouri plus orice zone de depozitare sau toalete private unice pentru apartamentul dumneavoastră. Acesta include, de asemenea, spațiul ocupat de lucruri precum coloane sau intrări încastrate.
Un exemplu de metri pătrați utili, închiriabili și brute la un etaj cu mai mulți chiriași.
Pentru chiriașii care închiriază un etaj complet, metrii pătrați utili se extind la tot ceea ce se află în interiorul limitelor etajului, inclusiv la zonele neutilizabile, cum ar fi dulapurile de curățenie sau camerele mecanice și electrice. De asemenea, încorporează zonele comune ale etajului, cum ar fi bucătăriile, holurile sau zonele de recepție specifice utilizării etajului. Picioarele pătrate utilizabile nu vor include spații precum puțurile de lift sau casa scărilor, deoarece acestea nu sunt considerate unice pentru un singur chiriaș.
Un exemplu de suprafață pătrată utilizabilă, închiriabilă și brută la un etaj cu un singur chiriaș.
Picioarele pătrate utilizabile sunt o măsurătoare importantă, deoarece indică exact cât spațiu va fi disponibil pentru desfășurarea activității.
Picioarele pătrate închiriabile
Picioarele pătrate închiriabile sunt definite ca fiind picioarele pătrate utilizabile plus o parte din spațiul comun al clădirii.
Spațiile comune sunt zone utilizabile de către toți chiriașii din clădire și includ, dar nu se limitează la, holuri, holuri, toalete publice și săli de fitness.
Citește în continuare: Ghidul dvs. pentru elementele unui contract de închiriere comercială (Termeni, definiții)
Partea de spațiu comun atribuită unui anumit chiriaș se calculează prin luarea cotei proporționale a acestuia din suprafața totală în metri pătrați a clădirii. De exemplu, dacă un chiriaș închiriază 10.000 SF într-o clădire de 100.000 SF, 10% din spațiul comun al clădirii va fi atribuit acelui chiriaș.
Aceasta nu înseamnă că chiriașului i se va permite să folosească doar 10% din spațiu, ci mai degrabă că 10% din suprafața comună va fi adăugată la numărul de metri pătrați al chiriașului din contractul de închiriere.
Picioarele pătrate închiriabile sunt folosite pentru a determina cheltuielile anuale cu chiria de bază. Pentru a face acest calcul, înmulțiți pur și simplu picioarele pătrate închiriabile cu rata anuală a chiriei de bază.
De ce contează acest lucru
Cea mai importantă diferență pe care trebuie să o înțelegeți între picioarele pătrate utilizabile și cele închiriabile este că cele închiriabile, nu cele utilizabile, sunt cele care vor fi folosite pentru a vă calcula cheltuielile anuale cu chiria. Deoarece picioarele pătrate închiriabile sunt adesea mai mari decât cele utilizabile pentru un spațiu, este imperativ să folosiți măsura corectă atunci când vă evaluați bugetul.
Factorul de încărcare
Un instrument util pe care chiriașii și proprietarii îl folosesc pentru a înțelege diferența dintre picioarele pătrate închiriabile și picioarele pătrate utilizabile ale unei instalații se numește factor de încărcare. Acest număr se bazează pe procentul de suprafață comună care se găsește în clădire. Factorul de încărcare se calculează prin împărțirea numărului total de metri pătrați închiriabili ai clădirii la numărul total de metri pătrați utilizabili.
Factorul de încărcare = Total SF închiriabili / Total SF utilizabili
Acest factor de încărcare se înmulțește apoi cu numărul de metri pătrați utilizabili ai chiriașului pentru a afla numărul de metri pătrați închiriabili pentru spațiul respectiv.
Sf închiriabili = SF utilizabili ai chiriașului x factor de încărcare
Atunci cum poate ajuta chiriașii să evalueze diferite proprietăți? Luați în considerare acest exemplu.
Un chiriaș ia în considerare două spații de birouri diferite, ambele cu aceeași suprafață utilă în picioare pătrate și aceeași rată de închiriere, dar cu factori de încărcare diferiți. Prima opțiune are un apartament cu 10.000 de metri pătrați utilizabili și un factor de încărcare de 20%, ceea ce înseamnă că suprafața închiriabilă a spațiului este de 12.000 de metri pătrați. A doua opțiune are 10.000 de metri pătrați utilizabili și un factor de încărcare de 15%, ceea ce înseamnă că metrii pătrați închiriabili pentru această opțiune ar fi de 11.500.
| 10.000 de metri pătrați utilizabili x 0,20 = 2.000 | 2.000 + 10.000 = 12.000 de metri pătrați închiriabili |
| 10.000 de metri pătrați utilizabili x .15 = 1.500 | 1.500 + 10.000 = 11.500 de metri pătrați închiriabili |
În prima clădire, chiria de bază a chiriașului s-ar baza pe 12.000 de metri pătrați, în timp ce în cea de-a doua clădire s-ar percepe o chirie bazată pe 11.500 de metri pătrați. Cea de-a doua opțiune, cu un factor de încărcare mai mic, ar economisi bani pentru companie, deoarece ar plăti mai puțin pe lună pentru aceeași cantitate de spațiu utilizabil.
Cu toate acestea, factorul de încărcare mai mic înseamnă, de asemenea, că există mai puține spații comune în clădire, astfel încât ar putea fi necesară plata unei chirii mai mari dacă se dorește o suprafață comună mai mare.
Picioare pătrate brute
Picioarele pătrate brute, denumite și suprafață brută, se referă pur și simplu la suprafața totală în picioare pătrate a unei clădiri. Aceasta include tot ceea ce este contabilizat în picioare pătrate utilizabile și închiriabile, împreună cu miezul clădirii, puțurile de ascensor și alte zone ale clădirii care sunt folosite pentru întreținere și funcționare.
Cu alte cuvinte, suprafața brută în metri pătrați este spațiul total pe care îl ocupă o instalație, indiferent dacă spațiul este folosit sau nu de chiriaș. Singurele spații excluse sunt zonele deschise, cum ar fi piscinele, terenurile de joc, curțile, puțurile de lumină, parcările și subsolurile neexcavate.
Piatra pătrată brută este un indicator important pentru planificarea și bugetarea în construcții. Deși s-ar putea să nu apară prea frecvent în tranzacțiile cu chiriașii, merită totuși să fie înțeleasă.
Concluzie
Sperăm că acest articol v-a ajutat să clarificați orice întrebare pe care ați avut-o cu privire la diferențele dintre picioarele pătrate utilizabile, închiriabile și brute.
Pentru a continua să învățați despre complexitatea unui contract de închiriere comercială, consultați secțiunea Înțelegerea & Negocierea contractului de închiriere din Centrul de învățare AQUILA.
Dacă aveți mai multe întrebări sau doriți să avansați în procesul de închiriere, contactați echipa noastră experimentată de reprezentare a chiriașilor.