Acest articol examinează diferitele cerințe pentru a deveni manager de proprietate în California.
Managerul de proprietate este un titlu util pe care un agent îl poate adăuga la portofoliul său. Unul dintre puținele locuri de muncă rezistente la recesiune în domeniul imobiliar, managerii de proprietăți sunt întotdeauna solicitați pentru a gestiona operațiunile unităților de închiriere.
Ce este necesar pentru a deveni manager de proprietăți în California?
Până când o persoană poate deveni manager de proprietăți, există numeroase legi de stat cu care trebuie să se familiarizeze. Un angajat angajat pentru a asista un broker în închirierea și leasingul unităților rezidențiale poate fi fie:
- licențiat; fie
- fără licență.
Manageri imobiliari fără licență
Datoriile administrative și nediscreționare îndeplinite de un angajat al unui broker care administrează hoteluri sau complexe de apartamente sunt scutite de cerințele de licențiere în domeniul imobiliar atât timp cât angajatul se află sub supravegherea și controlul brokerului.
Angajații fără licență pot îndeplini funcții legate de chiriași în cadrul închirierilor de apartamente și vacanțe, inclusiv:
- prezentarea unităților de închiriat și a facilităților pentru potențialii chiriași;
- furnizarea de informații potențialilor chiriași cu privire la tarifele de chirie și la prevederile contractelor de închiriere și de leasing;
- furnizarea către potențialii chiriași a formularelor de cerere de închiriere și răspunsul la întrebările privind completarea acestora;
- acceptarea taxelor de verificare a chiriașilor;
- acceptarea contractelor de închiriere și a contractelor de leasing semnate de către chiriași; și
- acceptarea chiriilor și a depozitelor de garanție.
În plus, un proprietar de bunuri imobiliare producătoare de venit nu are nevoie de o licență de broker imobiliar pentru a funcționa ca principal. Proprietarul-operator nu acționează în numele altcuiva în calitate de agent atunci când își administrează propria proprietate.
Gestionarea clădirilor de apartamente are reguli speciale de acordare a licențelor care disting managerii rezidenți de managerii nerezidenți ai proprietății. Complexele de apartamente cu 16 sau mai multe unități sunt obligate să aibă un administrator rezident.
Un manager rezident este angajat fie de către proprietar, fie de către compania de administrare a proprietății sau de către brokerul care administrează clădirea sau complexul de apartamente. Managerul rezident locuiește în incintă ca o cerință a angajării sale. Un manager rezident și angajații acestuia nu au nevoie de o licență imobiliară pentru a administra complexul de apartamente.
În timp ce există multe activități pe care le poate desfășura un manager imobiliar fără licență, mulți proprietari și brokeri care angajează preferă ca managerii lor imobiliari să fie licențiați. Atunci când managerul lor imobiliar este licențiat, angajatorul nu trebuie să se preocupe de împărțirea sarcinilor în activități licențiate și nelicențiate.
Când este necesară o licență pentru a gestiona proprietăți
Pe de altă parte, o persoană fizică sau juridică trebuie să dețină o licență de broker dacă efectuează sau se oferă să efectueze oricare dintre următoarele servicii în numele altei persoane în schimbul unei taxe:
- înscrierea de bunuri imobiliare pentru închiriere sau leasing;
- marketingul proprietății pentru a găsi potențiali chiriași;
- înscrierea de potențiali chiriași pentru închirierea sau leasingul bunurilor imobiliare;
- localizarea proprietății în vederea închirierii sau a leasingului;
- vânzarea, cumpărarea sau schimbul de interese de închiriere existente în proprietăți imobiliare;
- gestionarea proprietăților producătoare de venit; sau
- încasarea chiriilor de la chiriașii proprietăților imobiliare.
O persoană angajată de un broker pentru a efectua oricare dintre serviciile de mai sus trebuie să fie licențiată de către Departamentul de Imobiliare din California (DRE), fie ca broker, fie ca agent de vânzări angajat și supravegheat de un broker.
În plus, unele dintre aceste îndatoriri pot fi împărțite și alocate între un manager imobiliar și un agent de închiriere. Listarea proprietăților pentru închiriere sau leasing și localizarea potențialilor chiriași pot fi rezervate exclusiv unui agent de leasing, în timp ce un manager imobiliar poate supraveghea mai multe dintre operațiunile zilnice de închiriere.
Câteva îndatoriri care necesită o licență și care pot fi îndeplinite de un administrator de proprietăți includ colectarea chiriilor și gestionarea operațiunilor proprietăților producătoare de venit. Prin urmare, un manager imobiliar care deține o licență DRE este mai bine poziționat pentru a îndeplini atât îndatoririle unui manager obișnuit, cât și pe cele ale unui agent de închiriere.
Nota redacției – La momentul redactării acestui articol, Adunarea Californiei are în vedere un proiect de lege care ar impune tuturor proprietarilor și managerilor imobiliari să urmeze un curs și să promoveze un program de certificare, care să fie reînnoit la fiecare doi ani. Rămâneți la curent cu evoluția situației.
Bază de cunoștințe despre managerul de proprietate
În prezent, în California nu există un certificat sau o denumire de manager de proprietate necesară pentru a desfășura activități de gestionare a proprietății care necesită o licență. Dar există domenii specifice ale legislației imobiliare pe care managerii de proprietăți trebuie să le învețe pentru a reuși și pentru a rămâne de partea corectă a legii. Domeniile pe care managerii de proprietăți trebuie să le cunoască includ:
- legile privind locuințele echitabile;
- evidențierea chiriașilor; și
- contracte de închiriere.
Evidențierea chiriașilor este importantă pentru a evita pierderea proprietății și a chiriilor. Neplata chiriei și deteriorarea proprietății sunt cele două probleme principale care trebuie evitate prin depistarea chiriașilor responsabili și calificați.
Dar atunci când se face depistarea chiriașilor pentru a asigura plata la timp și ocuparea responsabilă a proprietății, este important să se evite încălcarea legii privind locuințele echitabile.
De exemplu, în California este ilegal ca proprietarii să discrimineze pe baza:
- vârstă;
- cultură;
- culoare;
- invaliditate;
- informații genetice;
- origine națională;
- stare civilă;
- condiție medicală;
- rasă;
- religie;
- sex (inclusiv genul și identitatea de gen);
- sarcina; sau
- orientare sexuală.
Nota redacției – O excepție de la regula vârstei există pentru locuințele destinate exclusiv persoanelor în vârstă. Un proiect se califică drept locuință pentru seniori dacă este ocupat exclusiv de cei care au vârsta de 62 de ani sau mai mult.
Prin urmare, un proprietar nu poate folosi criterii discriminatorii pentru:
- descalificarea potențialilor chiriași;
- refuzul de a închiria o locuință;
- impunerea unor taxe de chirie diferite; sau
- victimizarea chiriașilor sau a oaspeților acestora.
În plus, unui proprietar îi este interzis să determine un chiriaș să părăsească locuința închiriată prin amenințarea de a dezvălui statutul său de imigrant sau de cetățean (sau al unei persoane asociate cu chiriașul).
Citește mai multe despre legile privind locuințele echitabile aici.
Agenții interesați să devină administratori profesioniști de proprietăți, luați în considerare cursul de formare continuă de 45 de ore al First Tuesday pentru agenții imobiliari licențiați, Landlords, Tenants and Property Management.
.