Câteva proiecte de construcții sunt mici lucrări de renovare sau reparații, în care proprietarul poate acționa ca proiectant, plătitor și muncitor pentru întregul proiect. Cu toate acestea, proiectele mai complexe sau mai ambițioase necesită, de obicei, expertiză multidisciplinară suplimentară și forță de muncă, astfel încât proprietarul poate însărcina una sau mai multe întreprinderi specializate să efectueze planificarea detaliată, proiectarea, construcția și predarea lucrărilor. Adesea, proprietarul va numi o singură întreprindere pentru a supraveghea proiectul (poate fi un proiectant, un antreprenor, un manager de construcții sau un alt consilier); acești specialiști sunt numiți, în mod normal, pentru expertiza lor în ceea ce privește realizarea proiectului și îl vor ajuta pe proprietar să definească proiectul, să convină un buget și un calendar, să asigure legătura cu autoritățile publice relevante și să obțină serviciile altor specialiști (lanțul de aprovizionare, care cuprinde subcontractanții). Contractele sunt convenite pentru furnizarea de servicii de către toate întreprinderile, alături de alte planuri detaliate menite să asigure livrarea legală, la timp, în conformitate cu bugetul și în condiții de siguranță a lucrărilor specificate.
Aspectele de proiectare, financiare și juridice se suprapun și interrelaționează. Proiectarea trebuie să fie nu numai solidă din punct de vedere structural și adecvată pentru utilizare și locație, dar trebuie, de asemenea, să fie posibilă din punct de vedere financiar pentru a fi construită și legal pentru a fi utilizată. Structura financiară trebuie să fie adecvată pentru a construi proiectul prevăzut și trebuie să plătească sumele care sunt datorate în mod legal. Structurile juridice integrează proiectarea cu alte activități și impun procesele financiare și alte procese de construcție.
Aceste procese afectează, de asemenea, strategiile de achiziție. Clienții pot, de exemplu, să numească o întreprindere pentru a proiecta proiectul, după care se întreprinde un proces competitiv pentru a numi un antreprenor principal care să construiască bunul (proiectare-ofertă-construcție); pot numi o întreprindere care să conducă atât proiectarea, cât și construcția (proiectare-construcție); sau pot numi direct un proiectant, un antreprenor și subcontractori specializați (managementul construcției). Unele forme de achiziții publice pun accentul pe relațiile de colaborare (parteneriat, alianță) între client, antreprenor și alte părți interesate în cadrul unui proiect de construcție, încercând să amelioreze practicile industriale adesea foarte competitive și contradictorii.
PlanificareEdit
Dacă este cazul, un proiect de construcție propus trebuie să respecte politicile locale de planificare a utilizării terenurilor, inclusiv cerințele codului de zonare și de construcție. În mod normal, un proiect va fi evaluat (de către „autoritatea competentă”, AHJ, de obicei municipalitatea în care va fi amplasat proiectul) pentru impactul său potențial asupra proprietăților învecinate și asupra infrastructurii existente (transport, infrastructură socială și utilități, inclusiv alimentarea cu apă, canalizare, electricitate, telecomunicații etc.). Datele pot fi colectate prin analize de teren, studii de teren și investigații geotehnice. În mod normal, construcția nu poate începe până când nu a fost acordată autorizația de construire și poate necesita lucrări pregătitoare pentru a se asigura că infrastructura relevantă a fost modernizată înainte de începerea lucrărilor de construcție. Lucrările pregătitoare vor include, de asemenea, studii ale liniilor de utilități existente pentru a evita deteriorarea care să provoace întreruperi și alte situații periculoase.
Câteva cerințe legale provin din considerente de malum in se, sau din dorința de a preveni fenomene indiscutabil negative, de exemplu explozii sau prăbușiri de poduri. Alte cerințe legale provin din considerente de malum prohibitum, sau factori care țin de cutumă sau de așteptări, cum ar fi izolarea întreprinderilor dintr-un cartier comercial sau a locuințelor dintr-un cartier rezidențial. Un avocat poate încerca să obțină modificări sau derogări ale legii care guvernează terenul pe care va fi construită clădirea, fie argumentând că o regulă nu este aplicabilă (designul podului nu va provoca o prăbușire), fie că obiceiul nu mai este necesar (acceptarea spațiilor de locuit a crescut în comunitate).
În timpul construcției unei clădiri, un inspector municipal de construcții inspectează, de obicei, periodic lucrările în curs de desfășurare pentru a se asigura că construcția respectă planurile aprobate și codul local de construcții. Odată ce construcția este finalizată, orice modificări ulterioare aduse unei clădiri sau altui bun care afectează siguranța, inclusiv utilizarea, extinderea, integritatea structurală și protecția împotriva incendiilor, necesită, de obicei, aprobarea municipalității.
FinanțeEdit
În funcție de tipul de proiect, bancherii ipotecari, contabilii și inginerii de costuri pot participa la crearea unui plan general pentru gestionarea financiară a unui proiect de construcție. Prezența bancherului ipotecar este foarte probabilă, chiar și în cazul proiectelor relativ mici, deoarece capitalul propriu al proprietarului este cea mai evidentă sursă de finanțare pentru un proiect de construcție. Contabilii acționează pentru a studia fluxul monetar preconizat pe durata de viață a proiectului și pentru a monitoriza plățile pe tot parcursul procesului. Profesioniștii, inclusiv inginerii de costuri, estimatorii și inspectorii cantitativi, aplică expertiză pentru a raporta lucrările și materialele implicate la o evaluare adecvată.
Planificarea financiară asigură existența unor garanții adecvate și a unor planuri de urgență înainte de începerea proiectului și se asigură că planul este executat în mod corespunzător pe durata de viață a proiectului. Proiectele de construcții pot suferi de probleme financiare care pot fi prevenite. Subofertele se întâmplă atunci când constructorii cer prea puțini bani pentru a finaliza proiectul. Există probleme de flux de numerar atunci când suma actuală de finanțare nu poate acoperi costurile curente pentru manoperă și materiale; astfel de probleme pot apărea chiar și atunci când bugetul general este adecvat, prezentând o problemă temporară. Depășirile de costuri în cazul proiectelor guvernamentale au apărut atunci când antreprenorul a identificat comenzi de modificare sau modificări ale proiectului care au crescut costurile, care nu fac obiectul concurenței din partea altor firme, deoarece au fost deja eliminate din calcul după oferta inițială. Frauda este, de asemenea, o problemă ocazională în construcții.
Proiectele mari pot implica planuri financiare extrem de complexe și adesea încep cu o estimare conceptuală realizată de un estimator de construcții. Pe măsură ce porțiuni ale unui proiect sunt finalizate, acestea pot fi vândute, înlocuind un creditor sau un proprietar cu altul, în timp ce cerințele logistice de a avea la dispoziție meseriile și materialele potrivite pentru fiecare etapă a proiectului de construcție a clădirii continuă. Parteneriatele public-privat (PPP) sau inițiativele de finanțare privată (PFI) pot fi, de asemenea, utilizate pentru a contribui la realizarea proiectelor majore. Potrivit McKinsey în 2019, „marea majoritate a marilor proiecte de construcții depășesc bugetul și durează cu 20% mai mult decât se preconiza”.
LegalEdit
Un proiect de construcție este o rețea complexă de contracte de construcție și alte obligații legale, fiecare dintre acestea trebuind să fie atent analizate de toate părțile. Un contract reprezintă schimbul unui set de obligații între două sau mai multe părți și oferă structuri pentru gestionarea problemelor. De exemplu, întârzierile în construcții pot fi costisitoare, astfel încât contractele de construcție stabilesc așteptări clare și căi clare de gestionare a întârzierilor. Contractele prost redactate pot duce la confuzie și litigii costisitoare.
La începutul unui proiect, consilierii juridici încearcă să identifice ambiguitățile și alte surse potențiale de probleme în structurile contractuale și să prezinte opțiuni pentru prevenirea problemelor. În timpul proiectelor, ei lucrează pentru a evita și rezolva conflictele care apar. În fiecare caz, avocatul facilitează un schimb de obligații care să corespundă realității proiectului.
Achiziții publiceEdit
Tradițional sau proiectare-ofertă-construcțieEdit
Proiectarea-licitație-construcție este cea mai comună și bine stabilită metodă de achiziție a construcțiilor. În acest aranjament, arhitectul, inginerul sau constructorul acționează pentru client în calitate de coordonator al proiectului. Aceștia proiectează lucrările, pregătesc specificațiile și produsele de proiectare (modele, desene etc.), administrează contractul, licitează lucrările și gestionează lucrările de la început până la finalizare. În paralel, există legături contractuale directe între client și antreprenorul principal, care, la rândul său, are relații contractuale directe cu subcontractanții. Aranjamentul continuă până când proiectul este gata pentru predare.
Proiectare-construcțieEdit
Proiectarea-construcția a devenit mai frecventă începând cu sfârșitul secolului al XX-lea și implică contractarea de către client a unei singure entități pentru a asigura proiectarea și construcția. În unele cazuri, pachetul de proiectare-construcție poate include, de asemenea, găsirea amplasamentului, aranjarea finanțării și solicitarea tuturor autorizațiilor legale necesare. În mod obișnuit, clientul invită mai mulți antreprenori D&B să prezinte propuneri pentru a îndeplini briefingul proiectului și apoi selectează un furnizor preferat. Adesea, acesta va fi un consorțiu care va implica o firmă de proiectare și un antreprenor (uneori mai mult de unul din fiecare). În Statele Unite, departamentele de transport folosesc de obicei contractele de proiectare-construcție ca o modalitate de a progresa în proiectele în care statele nu au competențele sau resursele necesare, în special pentru proiecte foarte mari.
Managementul construcțiilorEdit
În cadrul unui acord de management al construcțiilor, clientul încheie contracte separate cu proiectantul (arhitectul sau inginerul), cu un manager de construcții și cu antreprenori comerciali individuali. Clientul își asumă rolul contractual, în timp ce managerul de construcție sau de proiect asigură rolul activ de a gestiona contractele comerciale separate și de a se asigura că acestea finalizează toate lucrările fără probleme și în mod eficient împreună. Această abordare este adesea utilizată pentru a accelera procesele de achiziție, pentru a permite clientului o mai mare flexibilitate în ceea ce privește variațiile de proiectare pe tot parcursul contractului, pentru a permite numirea unor antreprenori de lucrări individuale, pentru a separa responsabilitatea contractuală pe fiecare persoană în parte pe tot parcursul contractului și pentru a oferi un control mai mare din partea clientului.
DesignEdit
În lumea industrializată, construcția implică, de obicei, transpunerea proiectelor în realitate. Cel mai frecvent (adică: într-un proiect de proiectare-ofertă-construcție), echipa de proiectare este angajată de (adică în contract cu) proprietarul proprietății. În funcție de tipul de proiect, o echipă de proiectare poate include arhitecți, ingineri civili, ingineri mecanici, ingineri electricieni, ingineri structurali, ingineri de protecție împotriva incendiilor, consultanți în planificare, consultanți în arhitectură și consultanți în arheologie. În mod normal, se va identifica un „proiectant principal” pentru a ajuta la coordonarea diferitelor contribuții disciplinare la proiectarea generală. Acest lucru poate fi ajutat de integrarea disciplinelor anterior separate (deseori realizate de firme separate) în firme multidisciplinare cu experți din toate domeniile conexe sau de firme care stabilesc relații pentru a sprijini procesele de proiectare-construcție.
Complexitatea crescândă a proiectelor de construcții creează nevoia de profesioniști în proiectare instruiți în toate fazele ciclului de viață al unui proiect și de a dezvolta o apreciere a bunului ca sistem tehnologic avansat care necesită o integrare strânsă a multor subsisteme și a componentelor lor individuale, inclusiv a sustenabilității. Pentru clădiri, ingineria construcțiilor este o disciplină emergentă care încearcă să facă față acestei noi provocări.
În mod tradițional, proiectarea a implicat realizarea de schițe, desene arhitecturale și inginerești și specificații. Până la sfârșitul secolului al XX-lea, desenele erau în mare parte realizate manual; adoptarea tehnologiilor de proiectare asistată de calculator (CAD) a îmbunătățit apoi productivitatea proiectării, în timp ce introducerea în secolul al XXI-lea a proceselor de modelare a informațiilor despre clădiri (BIM) a implicat utilizarea modelelor generate pe calculator care pot fi utilizate ca atare sau pentru a genera desene și alte vizualizări, precum și pentru a capta date non-geometrice despre componentele și sistemele clădirii.
În unele proiecte, lucrările pe șantier nu vor începe până când lucrările de proiectare nu sunt în mare parte finalizate; în altele, unele lucrări de proiectare pot fi întreprinse concomitent cu primele etape ale activității pe șantier (de exemplu, lucrările la fundațiile unei clădiri pot începe în timp ce proiectanții lucrează încă la proiectarea detaliată a spațiilor interioare ale clădirii). Unele proiecte pot include elemente care sunt proiectate pentru a fi construite în afara șantierului (a se vedea, de asemenea, prefabricare și construcție modulară) și care sunt apoi livrate pe șantier, gata de montare, instalare sau asamblare.
Construcția la fața loculuiEdit
După ce au fost desemnați antreprenorii și alți profesioniști relevanți și proiectele sunt suficient de avansate, lucrările pot începe pe șantierul proiectului. În mod obișnuit, un șantier de construcție va include un perimetru securizat pentru a restricționa accesul neautorizat, puncte de control al accesului la șantier, birouri și spații sociale pentru personalul contractorului principal și al altor firme implicate în echipa de proiect, precum și zone de depozitare pentru materiale, utilaje și echipamente. Conform definiției din McGraw-Hill Dictionary of Architecture and Construction, se poate spune că lucrările de construcție au început atunci când a fost pus în funcțiune primul element al structurii permanente, cum ar fi baterea piloților sau turnarea plăcilor sau a tălpilor.
Punerea în funcțiune și predareaEdit
Punerea în funcțiune este procesul de verificare a faptului că toate subsistemele unei clădiri noi (sau ale unui alt bun) funcționează așa cum se intenționează pentru a îndeplini cerințele proiectului proprietarului și așa cum au fost proiectate de arhitecții și inginerii proiectului.
Întreținere, reparații și îmbunătățiriEdit
Întreținerea implică verificări funcționale, întreținerea, repararea sau înlocuirea dispozitivelor, echipamentelor, mașinilor, infrastructurii clădirilor și a utilităților de sprijin necesare în instalațiile industriale, comerciale, guvernamentale și rezidențiale.
DemolareEdit
Demolarea este disciplina care constă în demolarea sigură și eficientă a clădirilor și a altor structuri artificiale. Demolarea contrastează cu deconstrucția, care presupune demontarea unei clădiri, păstrând cu grijă elementele valoroase în scopul reutilizării (reciclare – vezi și economia circulară).
.