Pentru multe organizații fără scop lucrativ, lumea locuințelor la prețuri accesibile pare a fi o modalitate ideală de a crea un impact mare. Organizațiile nonprofit își pot avansa misiunile prin conectarea populațiilor pe care le deservesc la locuințe stabile și la toate beneficiile socio-economice care vin odată cu această stabilitate. În același timp, un program eficient de locuințe la prețuri accesibile generează venituri și taxe care pot ajuta organizațiile nonprofit să amâne costurile programului și să își susțină rezultatele. Pare a fi un câștig evident pentru ambele părți.
Dar, atunci când intră în lumea locuințelor la prețuri accesibile, organizațiile nonprofit intră, de asemenea, într-o lume a investitorilor cu normă întreagă și a mentalităților de pe Wall Street. Există o deconectare inerentă între mentalitatea unei organizații nonprofit care se concentrează în primul rând pe îndeplinirea misiunii sale și partenerii cu scop lucrativ care au ca prioritate maximizarea randamentului investiției lor. Această deconectare creează un set comun de capcane la care organizațiile fără scop lucrativ ar trebui să fie atente începând din primele etape ale oricărei dezvoltări de locuințe la prețuri accesibile.
Organizațiile fără scop lucrativ nu ar trebui să fie descurajate, totuși. Multe abordează cu succes dezvoltarea de locuințe la prețuri accesibile și sunt capabile să aibă un impact considerabil asupra misiunilor lor prin încheierea unor parteneriate eficiente cu investitori cu normă întreagă. Iată o privire mai atentă la patru bune practici de care organizațiile non-profit ar trebui să fie conștiente atunci când iau în considerare participarea la dezvoltarea de locuințe la prețuri accesibile.
1. Intră cu ochii larg deschiși
Din start, organizațiile nonprofit trebuie să recunoască faptul că nu primesc ceva pentru nimic cu aceste parteneriate. Acest lucru începe cu evaluarea atentă a acordului de parteneriat pe măsură ce acesta prinde contur și cunoașterea a tot ceea ce presupune înainte de a fi semnat. Toate părțile interesate din cadrul organizației nonprofit trebuie să cunoască bine termenii acordului și să înțeleagă exact ceea ce organizația a acceptat.
Investitorii și partenerii au așteptări în legătură cu modul în care va fi gestionată dezvoltarea și în special așteptări clare în ceea ce privește randamentul pe care îl așteaptă pe baza investiției lor de capital. Organizațiile nonprofit trebuie să păstreze această perspectivă în minte și să rămână concentrate nu doar pe rezultatul social al dezvoltării, ci și pe cel financiar. Recunoașterea acestei priorități pentru parteneri este o modalitate utilă de a menține perspectiva asupra întregului proces și de a evita orice potențiale surprize pe parcurs.
2. Fiți realist cu privire la capacități
Ofertele de succes în materie de locuințe la prețuri accesibile cer ca organizațiile fără scop lucrativ să se uite cu atenție la operațiunile lor. O organizație nonprofit trebuie să evalueze cu onestitate dacă are capacitățile și mentalitatea de a conduce, în esență, o operațiune cu scop lucrativ în cadrul organizației lor. Partenerii de investiții, de multe ori băncile, au departamente întregi dedicate bugetării, randamentelor și considerațiilor fiscale, însă deseori revine organizațiilor nonprofit cu experiență limitată în aceste domenii sarcina de a servi drept dezvoltator și manager cu supravegherea finală a proprietății.
O organizație nonprofit trebuie să stabilească dacă are personalul, instrumentele și competențele necesare pe plan intern pentru a acționa ca un proprietar eficient. Aceasta include îndatoriri permanente, cum ar fi gestionarea proprietății, gestionarea tuturor îndatoririlor contabile, navigarea consecințelor fiscale și o serie de alte responsabilități. În unele cazuri, angajarea unei companii externe de gestionare a proprietății sau extinderea capacităților personalului intern, inclusiv formarea în procedurile contabile, sunt soluții utile și, în cele din urmă, mai eficiente.
3. Construiți echipa potrivită
Înarmate cu o evaluare realistă a ceea ce presupune parteneriatul și unde se află punctele forte și punctele slabe ale organizației, organizațiile nonprofit pot începe să construiască o echipă de dezvoltare a locuințelor la prețuri accesibile. Această echipă include, de obicei, un contabil cu experiență, un avocat și un antreprenor general sau un arhitect cu experiență în domeniul locuințelor multifamiliale.
Pentru organizațiile care caută acces la potențiali parteneri de investiții și ajutor în evaluarea diferitelor opțiuni, un sindicator poate fi deosebit de util. Sindicatorii ajută la conectarea investitorilor și a surselor de finanțare la oportunități specifice de dezvoltare. Există sindicaliști care sunt specializați în dezvoltarea organizațiilor fără scop lucrativ și, în multe cazuri, organizațiile beneficiază foarte mult de expertiza lor.
Consultanții în domeniul locuințelor sunt de neprețuit pentru organizațiile fără scop lucrativ cu mai puțină experiență generală în acest domeniu. Aceștia pot ajuta la configurarea procesului inițial și pot avansa înțelegerea generală a organizației în ceea ce privește dezvoltarea de locuințe la prețuri accesibile.
Importanța dezvoltării din timp a acestei echipe nu poate fi supraestimată. Organizațiile fără scop lucrativ ar trebui să utilizeze această expertiză cât mai devreme posibil în cadrul procesului. În mod specific, această echipă ar trebui să fie profund implicată în redactarea și revizuirea termenilor specifici ai acordului de parteneriat. După ce proprietatea este dată în folosință, mulți membri ai echipei ies în mare parte din proces, lăsând în sarcina organizației nonprofit să se asigure că lucrurile rămân pe drumul cel bun. Pentru toate organizațiile, obținerea cât mai multor cunoștințe și expertiză înainte ca acest lucru să se întâmple este crucială.
4. Înțelegeți consecințele potențiale
Înțelegerea eficientă a procesului de locuințe la prețuri accesibile include recunoașterea a ceea ce se întâmplă dacă lucrurile nu merg conform planului. În cazul în care dezvoltarea nu îndeplinește etapele impuse de acordul de parteneriat, investitorul poate solicita o rambursare a taxelor de dezvoltare plătite anterior organizației non-profit. În cazuri extreme, organizației nonprofit i se poate cere chiar să se retragă.
Nonprofiturile nu ar trebui să presupună clemență din partea creditorilor sau a investitorilor în nicio parte a procesului. Faptul de a fi nerealist în ceea ce privește așteptările sau de a nu face ajustările organizaționale necesare poate pune în pericol viitorul dezvoltării și al organizației nonprofit.
Puterea de scară: Locuințe la prețuri accesibile făcute cum trebuie
Organismele nonprofit care pot executa cu succes dezvoltarea de locuințe la prețuri accesibile constată adesea că inițiativele succesive se desfășoară mai ușor și mai eficient. Cu un proces corect pus la punct, dezvoltarea capacităților interne și crearea de parteneriate puternice pot face ca a doua sau a treia inițiativă de locuințe la prețuri accesibile să fie mai profitabilă și să aibă mai mult succes. Scalarea operațiunilor în acest mod poate transforma dezvoltarea de locuințe la prețuri accesibile într-un avantaj organizațional considerabil.
Este important să se adopte o perspectivă pe termen mai lung asupra inițiativelor timpurii de locuințe la prețuri accesibile. Organizațiile fără scop lucrativ nu ar trebui să se descurajeze din cauza provocărilor inițiale și a potențialelor piedici și, în schimb, să le utilizeze ca lecții valoroase învățate pentru eforturile viitoare. Rezultatul va fi un număr mai mare de dezvoltări de succes care pot permite unei organizații nonprofit să își mențină stabilitatea financiară și să își promoveze misiunea socială.
Stewart A. Grubman este partenerul-șef al biroului PKF O’Connor Davies din Bethesda, Maryland, și are peste 30 de ani de experiență în contabilitatea publică. El se concentrează în principal pe servicii de audit și servicii fiscale pentru locuințe accesibile și cu nevoi speciale.