Ce este un Lady Bird Deed?

Un Lady Bird Deed (cunoscut și sub numele de „enhanced life estate deed”) este o modalitate alternativă de a transfera dreptul de proprietate. În loc să transfere proprietatea/controlul imobilului către beneficiarii proprietarului, un act de proprietate Lady Bird permite proprietarului proprietății să își acorde o proprietate pe viață (denumită și „life tenancy”) și oferă un interes rezidual (de obicei unui moștenitor, dar poate fi oricine dorește proprietarul) după ce proprietarul moare. Dar, spre deosebire de un act de proprietate viageră obișnuit sau de un transfer pur și simplu de proprietate: (a) chiriașul pe viață are dreptul de a vinde sau de a ipoteca întreaga proprietate fără a se alătura restanțierului și de a reține toate profiturile (poate să-l deposedeze pe restanțier de interesul său); și (b) chiriașul pe viață poate comite risipă în detrimentul restanțierului.

Lady Bird Deeds in Florida

Lady Bird Deed este, de asemenea, cunoscut sub numele de „transfer on death deed”. Actele Lady Bird sunt, de asemenea, cunoscute sub denumirea de „Enhanced Life Estate Deeds”. Toți cei trei termeni se referă la același tip de act de proprietate. Este important de reținut că Lady Bird Deeds nu sunt utilizate la nivel național. Cu toate acestea, ele sunt utilizate în mod specific în mod regulat în Florida.

Ideea de bază este că Lady Bird Deed în Florida permite ca proprietatea să treacă în afara procedurii succesorale după ce proprietarul inițial moare. Acesta prevede, de asemenea, că proprietarul inițial (pe care îl vom numi deținătorul viager sau chiriașul viager) poate (a) să se răzgândească în ceea ce privește persoana care ar trebui să primească proprietatea înainte de decesul său și (b) să facă tot ceea ce dorește cu proprietatea sa fără a fi nevoit să se consulte sau să obțină permisiunea restanțierului înscris pe listă, chiar dacă acest lucru înseamnă eliminarea eventualului său interes de proprietate.

Important, restanțierul are un interes dobândit (sub rezerva de a fi cesionat). Astfel, dacă restanțierul moare înaintea titularului viager, atunci, la decesul titularului viager, partea de proprietate a restanțierului decedat ar trebui să meargă la moștenirea acestuia.

Cu alte cuvinte, dacă doi restanțieri ar trebui să moștenească 50/50 la decesul titularului viager; în cazul în care unul dintre restanțieri decedează primul, restanțierul supraviețuitor tot primește doar cei 50% ai săi. Ceilalți 50% ar trebui să treacă prin procedura succesorală.

Lady Bird Deed vs. Traditional Life Estate Deed

Vreau să explic rapid care este principala diferență dintre un Enhanced Life Estate Deed și un Enhanced Life Estate Deed și un Life Estate Deed obișnuit sau tradițional: Într-un act obișnuit / non-lady-bird deed, veți găsi un limbaj care spune în esență:

„Sam Jones pe viață, cu rămășiță pentru fiica sa Lisa Jones”. În acest exemplu, Sam este deținătorul pe viață (a.k.a. chiriașul pe viață), iar Lisa este moștenitoarea.”

Pentru că acesta este un act de proprietate pe viață tradițional (și nu un act de proprietate pe viață îmbunătățit, sau Lady Bird Deed), Sam ar fi în imposibilitatea de a-și vinde proprietatea sau de a contracta o ipotecă, fără a se alătura de către Lisa (i.adică Lisa trebuie să semneze și să fie de acord să facă aceste lucruri care implică proprietatea lui Sam).

În schimb, un „enhanced life estate deed” spune că locatarul pe viață are deplina putere și autoritate de a ipoteca, închiria, vinde, etc… fără asocierea restanțierului. Aceasta presupunând că actul de donație din Florida a fost redactat în mod corespunzător pentru a preciza(1) ce puteri are chiriașul viager (de exemplu, să transmită, să ipotecheze, să închirieze, etc.) și (2) trebuie să includă, de asemenea, cuvinte în acest sens: „chiriașul viager are depline puteri și autoritate pentru a face X, Y și Z în regim de proprietate simplă, fără a se alătura restanțierului.”

Cum face un chiriaș viager îmbunătățit o transmitere sau ia o ipotecă într-un „Lady Bird Deed”

Legislativul din Florida nu a avut prea multe de spus despre „lady bird deeds”. Cu toate acestea, trei noi standarde uniforme de titlu din Florida au fost publicate de Secția de drept imobiliar, succesiune și drept fiduciar a Baroului din Florida în iunie 2019. Aceștia au adoptat aceste standarde care abordează și oferă îndrumări cu privire la titlurile de proprietate viageră îmbunătățite.

Când un chiriaș de viață Lady Bird Deed vrea să-și transmită sau să-și ipotecheze proprietatea

Standardele de titlu uniform din Florida 6.10 și 6.10 și 6.11 stipulează că titularul unui drept de proprietate viageră asupra unei proprietăți non-homestead sau homestead, în cazul în care actul ladybird specifică faptul că are puterea de a vinde, de a transmite, de a ipoteca și de a gestiona în alt mod proprietatea de tip fee-simple POATE transmite sau greva/ipoteca proprietatea de tip fee-simple în timpul vieții titularului dreptului de proprietate viageră fără a se alătura restanțierului.

În situația unui homestead, în cazul în care titularul dreptului de proprietate viageră este căsătorit, atunci soțul/soția trebuie să semneze toate documentele (dar tot nu și restanțierul) în cazul în care titularul dreptului de proprietate viageră dorește să vândă sau să ipotecheze.

Dacă se face un act de renunțare, concedentul ar trebui să precizeze în mod specific că este vorba de o transmitere în regim fee simple de către chiriașul viager (pentru că altfel ar fi ambiguu, i.e. doar transmiterea doar a interesului lor actual -fără clarificări- ar putea fi interpretată ca și cum deținătorul unui titlu de proprietate viageră doar transferă sau își grevează proprietatea viageră…. spre deosebire de un act de garanție.

Cum sunt tratate hotărârile judecătorești și privilegiile cu actele Lady Bird în Florida

Ce se întâmplă dacă un deținător al unui titlu de proprietate viageră îmbunătățit are un creditor cu un privilegiu sau o hotărâre judecătorească?

În cazul în care privilegiul sau hotărârea este atașată proprietății, o companie de asigurare a titlului de proprietate ar cere dovada unei eliberări sau a unei satisfacții a hotărârii față de titularul dreptului de proprietate viageră pentru ca acesta să transfere titlul de proprietate în regim de proprietate simplă în timpul vieții sale.

Totuși, dacă chiriașul viager a murit fără a face o transferare, iar creditorul nu a reușit să execute silit sau să execute hotărârea sa, nu ar fi necesară nicio eliberare sau satisfacție a privilegiului. Rămășițașul ar moșteni proprietatea care face obiectul actului „lady bird” liber și liber de datoria neplătită. A se vedea Aetna Ins. Co. v. La Gasse, 223 So. 2d 727 (Fla. 1969); și Ogelsby v. Lee, 73 So. 840 (Fla. 1917). F.S. 733.706 și 733.702(4)(a).

Ce se întâmplă în cazul în care există hotărâri judecătorești sau privilegii împotriva restanțierului înscrise într-un act de ladybird?

Locatarul viager al unui act de ladybird poate transmite sau ipoteca titlul de proprietate simplă indiferent de orice hotărâri judecătorești împotriva restanțierului. Acest lucru se datorează faptului că interesul restanțierului poate fi înstrăinat în orice moment de către titularul dreptului viager. Astfel, datoriile/creditorii restanțierului nu ar împiedica dorințele de transfer sau de grevare ale deținătorului viager.

O excepție de la această regulă poate fi un privilegiu fiscal federal al IRS. Cele mai multe companii de titluri de proprietate vor trata diferit privilegiile IRS, chiar dacă se referă doar la restanțier.

Cum ar trebui să înlocuiască restanțierul din actul de proprietate viageră îmbunătățit al restanțierului

În primul act de doamnă pasăre înregistrat, avocatul specializat în dreptul persoanelor în vârstă din Florida ar trebui să precizeze în mod specific că restanțierul își păstrează dreptul de a renunța la restanțier sau de a-l schimba. Apoi, în cazul în care se înregistrează un act ulterior care efectuează o modificare a restanțierului, adăugând restanțier sau eliminând restanțierul din actul de proprietate viageră îmbunătățit, ar fi clar că acest lucru nu ar fi o problemă.

Dacă actul de proprietate viageră îmbunătățit nu menționează în mod specific acest drept, unele companii de asigurare a titlurilor ar putea avea o problemă. Prin urmare, ar trebui inclus un limbaj adecvat în primul act de proprietate viageră îmbunătățit care este înregistrat.

Apoi, dacă deținătorul succesiunii viagere dorește să schimbe restanțierul, el sau ea poate înregistra un al doilea act de proprietate de tip „lady bird”, cedând proprietatea către el însuși cu un nou restanțier, către el însuși în proprietate simplă sau către o terță parte.

Am nevoie de un „Lady Bird Deed” pentru a mă califica pentru Medicaid?

Întrebarea este, de asemenea, pusă uneori în felul următor: Dacă dețin bunuri imobiliare, este nevoie de un act de proprietate „lady bird” pentru a obține Medicaid? Răspunsul este, pur și simplu, nu.

Desigur, o strategie de lady bird deed (denumită și „enhanced life estate deed”) poate fi importantă în procesul de planificare Medicaid. Dar, strict vorbind, „lady bird deeds” nu va ajuta pe cineva să devină eligibil pentru Medicaid în Florida (sau oriunde altundeva, de altfel).

În timp ce „enhanced life estate deeds” nu vă va ajuta să vă calificați pentru Medicaid, poate ajuta la reducerea sumei pe care Medicaid o plătește înapoi ca urmare a eforturilor lor de recuperare a averii.

Amintiți-vă că, în calitate de avocat specializat în dreptul persoanelor în vârstă / Medicaid, încerc să adopt o abordare holistică a procesului de planificare Medicaid. În timp ce preocuparea mea principală este de a vă proteja bunurile de costurile imense de îngrijire pe termen lung în timp ce sunteți în viață (ceea ce vom face folosind orice număr de metode de calificare Medicaid de drept al persoanelor în vârstă) – de asemenea, urmăresc să reduc în mod legal (sau să elimin, atunci când este posibil) suma de bani pe care moștenirea dvs. va trebui să o plătească înapoi la Medicaid după ce un beneficiar Medicaid moare.

Atunci cum este folosit un Lady Bird Deed în planificarea Medicaid?

În acest sens este util Lady Bird Deed – adică reducerea sau eliminarea a ceea ce Medicaid are dreptul să primească după ce beneficiarul Medicaid decedează. Acest lucru este cunoscut ca un drept de retenție Medicaid sau „recuperarea succesiunii Medicaid”. După ce un beneficiar Medicaid decedează, Medicaid are un drept de retenție automat asupra averii pe care persoana respectivă o lasă în urmă, sub rezerva anumitor excepții. Cu alte cuvinte, Medicaid devine un creditor – dar numai atunci când beneficiarul Medicaid decedează (presupunând că a avut peste 55 de ani).

Așa că, îmi voi pierde casa în favoarea Medicaid? Nu. În, Florida, una dintre aceste excepții este cea a proprietății imobiliare. Datorită poziției sale prețioase în Florida, legiuitorul oferă homestead-ului mai multe straturi de protecție împotriva creditorilor, inclusiv Medicaid. Așadar, nici măcar nu aveți nevoie de un act de proprietate pe viață îmbunătățit pentru a proteja homestead-ul! Cu toate acestea, este posibil să doriți totuși unul ca instrument de evitare a succesiunii. Dar înainte de a intra în acest subiect, haideți să discutăm pe scurt despre alte tipuri de bunuri imobile (adică bunuri imobile non-homestead) și despre modul în care acestea sunt ușor accesibile pentru Medicaid.

Lady Bird Deeds and Non-Homomestead Real Estate

Aveți o a doua casă, o casă de vacanță, o chirie sau o altă proprietate producătoare de venit? Toate bunurile imobiliare non-homestead sunt supuse recuperării succesiunii Medicaid. Atunci când un beneficiar Medicaid decedează, bunurile sale imobiliare devin parte a averii sale și, prin urmare, ajung la îndemâna creditorilor, dintre care Medicaid este, de obicei, cel mai mare. Avocatul dumneavoastră specializat în dreptul persoanelor în vârstă va trebui să folosească alte tehnici de planificare Medicaid pentru a face ca o persoană cu alte proprietăți imobiliare să fie calificată pentru Medicaid – dar Lady Bird Deed este poate cea mai simplă modalitate de a permite moștenitorilor dumneavoastră să se bucure de bunurile imobiliare după ce beneficiarul Medicaid nu mai este.

Lady Bird Deed as a Probate Avoidance Tool

Prin menținerea proprietății imobiliare în afara procedurii succesorale, o mențineți în afara razei de acțiune a Medicaid. Acest lucru se datorează faptului că „lady bird deed” dictează cine deține bunurile imobiliare prin efectul legii după ce beneficiarul Medicaid decedează. În esență, nu devine niciodată parte din averea persoanei decedate – automat (după înregistrarea certificatului de deces pe scurt) trece la oricine este listat ca „remainderman”, ceea ce este similar cu alegerea unui beneficiar.

DCF nu consideră lady bird deed’s un transfer de active care face obiectul unei perioade de penalizare Medicaid. Acest lucru se datorează faptului că „remainderman” poate fi schimbat sau eliminat în orice moment. În plus, proprietarul proprietății nu trebuie să obțină permisiunea scrisă de a vinde proprietatea imobiliară, din partea restanțierului, într-un act de proprietate viageră îmbunătățit (ceea ce nu este cazul cu actele de proprietate viageră obișnuite).

Ca urmare, actul este o donație incompletă, care nu face obiectul penalităților Medicaid pentru transferul de active.

Evitarea succesiunii este adesea un obiectiv valoros în sine. Probarea unei succesiuni înseamnă că moștenitorii trebuie să aștepte mai mult timp și să suporte cheltuieli suplimentare pentru a avea acces la ceea ce ar putea fi al lor în scurt timp. Gândiți-vă la un act de lady-bird ca fiind similar cu o desemnare „plătită la moarte” pe un cont bancar (care este modul în care ați face ca acel cont bancar să evite să treacă prin procesul de succesiune.

Atunci, în timp ce un act de lady bird nu este necesar pentru a se califica pentru Medicaid în primul rând, este cu siguranță o strategie demnă de discutat cu avocatul dvs. de îngrijire a persoanelor în vârstă atunci când discutați despre planificarea Medicaid.

Avantajele utilizării unui act Lady Bird Deed

Actul Lady Bird Deed este utilizat pentru a menține controlul asupra proprietății, păstrând beneficiile de homestead (dacă este cazul), și este utilizat pentru a evita succesiunea. De asemenea, are avantajul de a permite unui homestead să își păstreze statutul de protejat față de creditori.

Dacă proprietatea înscrisă în acte este un homestead, nu va exista nicio pierdere a scutirii de impozit pentru homestead și comitatul nu va reevalua proprietatea pentru a crește impozitele. Există și alte avantaje fiscale în utilizarea unui Lady Bird Deed, cum ar fi lipsa taxelor suplimentare de timbru documentar, dar celelalte avantaje fiscale depășesc sfera de aplicare a acestui articol.

Avantajele Lady Bird Deed în contextul planificării Medicaid

Lady Bird Deeds nu ajută la calificarea unui solicitant pentru Medicaid. Dar ajută la minimizarea dreptului Medicaid de recuperare a averii după decesul beneficiarului Medicaid. În contextul planificării Medicaid, actul Lady Bird este un instrument util, deoarece permite ca bunurile imobiliare să evite succesiunea. Să ne uităm la modul în care sunt tratate bunurile imobiliare în două contexte:

(1) Lady Bird Deed for Homestead

O casă care este considerată, de asemenea, o proprietate de tip homestead din Florida este (cu câteva limitări legate de datorii specifice care grevează casa) protejată de creditori în timp ce proprietarul este în viață și, în mod similar, protejată de sechestru de către creditori după ce acesta moare. Medicaid este tratată ca un creditor general. Așadar, pentru o casă care se califică drept un bun de tip homestead scutit în scopul eligibilității Medicaid (faceți clic pe link pentru a citi mai multe despre situațiile în care casa nu este un bun contabilizabil în scopuri Medicaid), principalul beneficiu al utilizării unui act de proprietate viageră îmbunătățit este în primul rând planificarea succesorală – i.e. obțineți casa în mâinile beneficiarului ales de dvs. fără ca acesta să fie nevoit să treacă prin succesiune.

Florida Uniform Title Standard 6.12 discută despre modul în care se tratează restanțierii în cazul proprietății de tip homestead (discutat în continuare în articolul meu de urmărire privind Florida Lady Bird Deeds). În cazul în care chiriașul pe viață are toate rezervele de lady bird, remaindermanul dobândește titlul de proprietate fee simple la decesul chiriașului pe viață NUMAI atunci când nu încalcă restricția constituțională privind dispozitivul de homestead (de exemplu, nu este valabil dacă soțul supraviețuitor sau copilul minor, cu excepția devizului direct către soț este valabil dacă nu există un copil minor).

Dacă este așa, atunci restanțierul ar trebui să înregistreze o declarație pe proprie răspundere că, la decesul deținătorului viager, nu a fost supraviețuit de soț/soție sau copil minor (dacă este adevărat, desigur).

Dacă actul de lady bird a fost înregistrat în mod eronat (i.e. în caz de încălcare a restricțiilor constituționale din Florida, proprietatea va trece la soțul supraviețuitor, dându-i acestuia un drept de proprietate viageră asupra proprietății, restul revenind descendenților în linie directă ai defunctului (inclusiv orice copii minori). În conformitate cu F.S. 732.7025, un soț sau o soție poate renunța la drepturile sale în calitate de soț sau soție în ceea ce privește restricțiile constituționale privind transferurile homestead dacă actul de proprietate are un limbaj de renunțare adecvat.

(2) Actul Lady Bird pentru proprietățile care nu sunt homestead

Casele secundare sau proprietățile producătoare de venit nu sunt protejate de homestead în Florida. Acestea pot fi sau nu protejate în scopuri Medicaid (discutați cu avocatul dumneavoastră specializat în dreptul persoanelor în vârstă pentru a discuta strategii pentru a vă asigura că sunt protejate). Știm că proprietățile locative sunt protejate (de la a fi incluse ca activ numărabil pentru Medicaid), dar, indiferent, proprietățile non-homestead nu sunt protejate de Medicaid Estate Recovery în modul în care sunt protejate proprietățile homestead. Ceea ce înseamnă că, după ce beneficiarul Medicaid moare, a doua casă sau proprietățile de închiriat sunt probabil accesibile pentru recuperarea proprietății Medicaid. Cu toate acestea, un „lady bird deed” poate proteja împotriva acestui lucru. Actele „Lady Bird Deeds” permit ca proprietățile non-homestead să treacă în afara procedurii succesorale. Având în vedere că recuperarea proprietății Medicaid se aplică doar activelor din patrimoniul testamentar, o problemă uriașă este astfel rezolvată.

Oamenii s-ar putea întreba de ce nu punem pur și simplu proprietatea non-homestead pe numele unui trust revocabil în viață pentru a evita succesiunea? Proprietatea non-homestead într-un trust revocabil este un joc cinstit pentru creditorii care pot forța o procedură de succesiune dacă cunosc proprietatea protejată non-homestead. Însuși trustul revocabil îl va instrui pe fiduciar să notifice creditorii și să achite orice datorie. Lady Bird Deeds nu reprezintă un cadou, deoarece dreptul de proprietate al celui care rămâne poate fi retras în orice moment (similar cu modul în care proprietarul unui contract de asigurare de viață poate adăuga, schimba sau elimina în orice moment beneficiarii încasărilor unei asigurări de viață). Are avantajul suplimentar de a se transfera restanțierului aproape imediat după decesul titularului dreptului de proprietate viageră.

De fapt, manualul Medicaid din Florida abordează în mod specific actele ladybird (ca acte de proprietate viageră îmbunătățite) și îi spune lucrătorului de caz că acestea sunt legitime și nu trebuie să fie considerate un transfer de active.

Florida Lady Bird Deed Risks and Disadvantages

Am intrat în elementele de bază ale lady bird deeds din Florida și când să folosim un lady bird deed în articolul legat. Foarte rapid, un lady bird deed (cunoscut și sub numele de „enhanced life estate deed”) poate fi folosit ca un instrument eficient de planificare succesorală pentru a permite unui proprietar să locuiască în locuința sa pentru tot restul vieții și, dacă nu se fac modificări ale actului, să transmită dreptul de proprietate persoanei desemnate în lady bird deed înregistrat, după ce titularul de life estate decedează. Pentru că restanțierul nu are niciun interes în timp ce titularul dreptului de proprietate pe viață este în viață, actele de lady bird sunt utile în Florida în planificarea Medicaid de îngrijire pe termen lung, precum și în contextul planificării succesorale.

Gândiți-vă la un act de lady bird din Florida ca la echivalentul imobiliar al unei desemnări de plată la moarte pe un cont bancar. Nu este nevoie de succesiune pentru ca oricare dintre aceste active să treacă la moștenitorii intenționați. Printre alte avantaje se numără lipsa ștampilelor documentare la înregistrarea actului, costuri mai mici (în comparație cu planificarea fiduciară și succesiunea), păstrarea intactă a scutirii de domiciliu și avantaje fiscale.

Lady Bird Deed – Dezavantaje și avertismente

Acest articol este, în esență, o etichetă de avertizare pentru lady bird deed – de cele mai multe ori lady bird deeds funcționează foarte bine, dar există dezavantaje și efecte secundare ocazionale.

Riscul pentru planul dvs. de succesiune

În mod obișnuit, un părinte devine deținătorul succesiunii viagere și își enumeră copiii ca fiind restanțieri (restanțierii sunt persoana (persoanele) care vor moșteni bunurile imobiliare după ce deținătorul succesiunii viagere moare). Ce se întâmplă în cazul în care există un singur copil și acesta decedează primul?

Dacă un deținător de bunuri pe viață are doi copii și unul dintre aceștia decedează, jumătatea copilului decedat ar trebui să revină copilului supraviețuitor sau ar trebui să meargă în altă parte? În general, dacă unul dintre cei rămași a decedat primul, probabil că va fi necesară o succesiune (cu excepția cazului în care cei rămași vor deține proprietatea în calitate de chiriași comuni cu drepturi de supraviețuire, ceea ce ar fi atipic pentru un act de proprietate viageră îmbunătățită) sau dacă în act este inclusă o contingență specifică (de ex.De asemenea, în cazul în care mai multe persoane devin coproprietari, în calitate de restanțieri, după decesul autorului titlului de proprietate viageră îmbunătățit, acestea trebuie să se pună de acord asupra a ceea ce vor face cu proprietatea. Dacă nu sunt de acord sau sunt neprietenoase, pot apărea neînțelegeri și chiar procese.

În plus, ce se întâmplă dacă cel care a acordat un act de proprietate viageră îmbunătățit dorește să lase o parte din imobil unui minor?

Pentru a onora intenția titularului dreptului de proprietate viageră, cu specificitate în ceea ce privește ceea ce ar trebui să se întâmple în aceste situații, ar fi mai bine să actezi casa într-un trust revocabil în loc să folosești un act de donație. Un „living trust” revocabil este aproape infinit de flexibil, poate ține cont de orice număr de situații neprevăzute și este controlat de către administratorul fiduciar.

Nu toate companiile de asigurări de titluri de proprietate tratează în mod egal „Lady Bird Deeds”

În timp ce în „lady bird deeds” se spune cu toții că deținătorul dreptului de proprietate pe viață își păstrează dreptul de a vinde, de a închiria sau chiar de a se răzgândi (i.adică să elimine sau să înlocuiască remainderman), nu toate companiile de asigurare a titlurilor de proprietate vor onora această solicitare și pot cere remaindermanului să semneze orice transfer imobiliar pentru a evita potențialele litigii.

Veștile bune sunt că se pare că cele mai mari și mai utilizate companii de asigurare a titlurilor de proprietate par să onoreze „lady bird deeds”. Cu toate acestea, unele vor ezita în continuare să încheie asigurări de titlu în anumite situații.

De exemplu, The Fund (una dintre cele mai populare companii de asigurări de titlu cu avocați imobiliari) va solicita ca hotărârile judecătorești înregistrate împotriva locatarului pe viață în județul în care se află proprietatea să fie eliminate înainte de a asigura titlul (dacă procesul este intentat înainte de crearea actului de lady bird). În cazul în care hotărârea judecătorească implică un privilegiu fiscal federal al IRS împotriva restanțierului, privilegiul trebuie să fie compensat (și o scrisoare de eliberare furnizată de IRS) înainte de a asigura titlul de proprietate.

Lady Bird Deeds and Florida Homestead

Este un beneficiu faptul că deținătorul dreptului de proprietate viageră își va menține statutul de proprietar în Florida atunci când utilizează un lady bird deed.

Dar trebuie să se acorde atenție pentru a se asigura că nu își transferă în mod intenționat sau neintenționat casa către o a treia parte atunci când un soț sau un copil minor rămâne să locuiască pe proprietatea în cauză. Într-o astfel de situație (atunci când chiriașul pe viață este supraviețuit de soț/soție sau de un copil minor), locuința nu poate merge în altă parte, indiferent de ceea ce este scris în actul de proprietate viageră îmbunătățită.

Florida Lady Bird Deed Resources

https://www.elderneedslaw.com/blog/how-to-transfer-title-after-death-of-life-estate-tenant

https://www.sun-sentinel.com/news/fl-xpm-2001-09-17-0109140530-story.html

https://www.thebalance.com/enhanced-life-estate-deed-3505518

Florida Life Estate Deed Income Tax Issues

Clienții vin la noi cu o varietate de probleme imobiliare în contextul planificării Medicaid: Cum să ne ocupăm de o proprietate imobiliară cu o valoare de peste 552.000 de dolari? Cum să planificați astfel încât o casă de vacanță să evite recuperarea proprietății Medicaid și multe altele. Proprietatea imobiliară în cauză, poate fi titrată în fee simple, poate avea mai mulți proprietari cu drepturi de supraviețuire sau poate face obiectul unei proprietăți viagere. Nu am recomandat niciodată o moștenire viageră obișnuită pentru Medicaid sau în scopuri de planificare succesorală, în schimb, văd mult mai multe beneficii și mai puține dezavantaje în utilizarea unui act de moștenire viageră îmbunătățit (cunoscut și sub numele de „lady bird deed”).

Ce este o moștenire viageră?

Locatarul moștenirii viagere își transmite proprietatea, dar își păstrează un drept pe viață de a folosi și ocupa proprietatea. La decesul chiriașului viager, proprietatea deplină se transferă persoanei (persoanelor) care are (au) dreptul de proprietate rămasă (numit și „restanțier”). Medicaid tratează această transmitere ca pe un transfer cu titlu oneros (și astfel, dacă se face în termen de 5 ani) va supune chiriașul pe viață/solicitantul Medicaid la o perioadă de penalizare. Un alt dezavantaj este acela că locatarul viager trebuie să obțină permisiunea din partea restanțierului pentru a transmite proprietatea (aceste dezavantaje nu reprezintă o problemă în cazul actelor de tip lady-bird). Pentru a determina valoarea transmiterii interesului trebuie să se cunoască valoarea proprietății și vârsta chiriașului viager.

Determinarea valorii atribuibile chiriașului viager și restanțierului

Cu cât este mai în vârstă chiriașul viager, cu atât mai scurtă este speranța de viață a acestuia. Cu cât speranța de viață este mai scurtă, cu atât mai scurtă este perioada de timp în care se așteaptă ca locatarul pe viață să poată utiliza și să se bucure de proprietate. Acest lucru echivalează cu o valoare mai mică pentru chiriașul pe viață și cu o valoare mai mare a interesului atribuibil restanțierului (crescând astfel dezinvestirea supusă penalității). Valoarea masei succesorale viagere se găsește accesând Tabelul privind masa succesorală viageră și dobânda rămasă aici.

Valoarea moștenirii viagere se găsește luând valoarea proprietății și înmulțind-o cu factorul de moștenire viageră (a.k.a. rata de moștenire viageră). Valoarea restului se calculează luând valoarea succesiunii viagere rezultată și scăzând-o din valoarea proprietății (sau înmulțind valoarea proprietății cu rata restului). Din nou, valoarea ratei rămășiței este cea care determină dezinvestirea care face obiectul penalizării.

De exemplu, dacă o locuință este evaluată la 200.000 de dolari, iar chiriașul viager are 85 de ani, (conform tabelului de dobândă viageră și de dobândă restantă, există un factor de dobândă viageră de 0,35359 și un factor de dobândă restantă de 0,64641. Aceasta înseamnă că valoarea moștenirii viagere pentru chiriașul pe viață este de: 70.718 $, iar valoarea pentru cel care rămâne este de: 129.282 $ (veți observa că valoarea ambelor numere se adună la 200.000 $). Dacă ar fi fost nevoie de Medicaid în termen de 5 ani de la înregistrarea actului de proprietate viageră, acest lucru ar duce la o penalitate de transfer de 129.282 $. În cazul în care acest lucru se face în afara perioadei de cinci ani de analiză retrospectivă, atunci, bineînțeles, nu ar exista nicio penalizare.

Dar, recent, a venit la mine cineva care era un restanțier pe un act de proprietate viageră obișnuită executat anterior și a vrut să știe care sunt consecințele fiscale ale vânzării casei înainte de decesul chiriașului viager și impactul pe care l-ar avea în cazul în care chiriașul viager ar avea nevoie de Medicaid ICP în viitor.

• DISCLAIMER: Reacția mea inițială la partea de consecințe fiscale a întrebării a fost: „Nu știu, lăsați-mă să mă interesez”. Nu sunt prea mândru să recunosc atunci când trebuie să vorbesc cu un coleg pentru a răspunde la întrebarea cuiva. Nu sunt CPA și nici nu am un LLM în domeniul fiscal. Nu ofer consultanță fiscală și le spun întotdeauna clienților mei că trebuie să confirme orice consecințe fiscale pentru orice planificare pe care o facem cu CPA sau cu avocatul lor fiscal. Am vorbit cu un prieten CPA care mi-a dat informații care par corecte, dar mi-au fost furnizate informații foarte generale și nu pot confirma acuratețea lor. Nu vă bazați pe acest articol de blog (sau pe orice articol de blog) atunci când luați decizii de planificare. Întâlniți-vă cu un profesionist în domeniul fiscal!

Facte: Casa a fost cumpărată cu 100.000 de dolari în urmă cu mulți ani și probabil că s-ar vinde acum cu aproximativ 200.000 de dolari. Proprietatea viageră a fost înregistrată cu peste cinci ani în urmă (acesta este un fapt bun, deoarece o proprietate viageră obișnuită ar avea ca rezultat o donație-penalitate supusă perioadei de cinci ani de retrospectivă a Medicaid). Similar cu cele de mai sus, să presupunem că locatarul viager are 85 de ani.

Care sunt consecințele impozitului pe venit la vânzarea unei proprietăți imobiliare care face obiectul unei moșteniri viagere?

În primul rând, trebuie remarcat faptul că, dacă locatarul viager a decedat, la depunerea certificatului de deces, titlul de proprietate ar trece la restanțier cu o „creștere a bazei fiscale”, ceea ce înseamnă că, la vânzarea casei, impozitul pe câștigurile de capital ar fi semnificativ mai mic. Dacă proprietatea a fost cumpărată cu 100.000 de dolari, dar valora 200.000 de dolari la momentul decesului chiriașului viager și a fost vândută cu 205.000 de dolari, impozitul pe câștigurile de capital se plătește doar pentru surplusul de 5.000 de dolari după „majorare”.

Dar atunci când o locuință este vândută înainte de decesul proprietarului, nu există o „majorare a bazei” și impozitele pe câștigurile de capital sunt plătite pe valoarea inițială a prețului de achiziție a locuinței. Cu toate acestea, IRS prevede o sumă de scutire (în prezent250.000 $ pentru proprietarii singuri și 500.000 $ pentru proprietarii căsătoriți de bunuri imobiliare). Această scutire de impozit pe rezidență personală este disponibilă dacă proprietarul (proprietarii) a (au) locuit în imobilul în cauză timp de 2 din ultimii 5 ani. Aceasta înseamnă, în esență, că nu se plătesc câștiguri de capital pentru primele 250.000 de dolari de câștiguri pentru o proprietate deținută de o persoană singură.

Dar, numai chiriașul pe viață (proprietarii inițiali) beneficiază de valoarea scutirii. Valoarea scutirii de impozit pe câștigurile de capital personale a chiriașului pe viață, în cazul în care proprietatea este vândută în timpul vieții acestuia, este proporțională cu participația sa la proprietate conform tabelelor privind proprietatea viageră și participația rămasă la data vânzării (a se vedea mai sus). Această scutire nu este un beneficiu de care se bucură restanțierul – acesta nu beneficiază de nicio scutire de impozit la vânzarea proprietății în timpul vieții locatarului pe viață. Așadar, orice impozit pe câștigurile de capital datorat ar proveni probabil din partea proporțională a proprietarului restant din încasări.

Cu toate acestea, deoarece responsabilitatea financiară pentru îngrijirea unui părinte bolnav este, de obicei, asumată de către copiii lor (care sunt, de asemenea, probabil, rămășițarul într-o moștenire viageră obișnuită), impozitele pe câștigurile de capital ar fi probabil mai mult decât compensate de economiile realizate prin posibilitatea de a pune la adăpost veniturile și de a permite Medicaid să plătească pentru îngrijirea pe termen lung a părintelui.

.