Când aveți împrumuturi pentru studenți, calificarea pentru un credit ipotecar poate fi dificilă.
COVID-19 UPDATE: Împrumuturile studențești administrate la nivel federal au fost puse în suspendare administrativă automată până la 30 septembrie 2020, ca parte a Legii CARES, promulgată la 27 martie 2020.
Dacă plățile dvs. au fost retrase automat din contul dvs. bancar, acestea au fost, de asemenea, suspendate. Dacă încercați să vă calificați pentru un credit ipotecar și aveți un plan de plată IBR sau IDR, toleranța ar putea reprezenta o problemă.
Dacă vi se întâmplă acest lucru, nu este dificil de corectat.
Lectură suplimentară: COVID-19 Forbearance pentru împrumuturile studențești, va afecta aprobarea creditului meu pentru casă?
Fă cunoștință cu un expert în credite ipotecare pentru studenți acum
În acest articol
- Înțelegând IBR
- Modificări ale plăților pentru împrumuturile studențești
- Calcularea raportului datorie/venit
- Orientare privind împrumuturile studențești Instantaneu
- Freddie & Fannie Swap Guidelines
- Soluții creative pentru a rezolva problemele
- De ce creditorii greșesc
Înțelegerea IBR
Plățile pentru împrumutul dvs. de student pot fi amânate sau în toleranță. În cazul în care împrumuturile dvs. sunt amânate, nu aveți plăți datorate.
Când începeți să efectuați plăți pentru împrumuturile dvs. studențești, este posibil să aveți mai multe opțiuni.
Este posibil să efectuați plăți pentru împrumutul dvs. studențesc în funcție de venitul dvs. Acest lucru se numește plan de rambursare bazat pe venit (IBR).
Faceți cunoștință cu un expert în credite ipotecare pentru studenți acum
Planurile IBR de obicei nu vor acoperi principalul și dobânda datorate, iar soldul împrumutului poate crește chiar dacă faceți plăți.
Dacă plata dvs. se bazează pe un calcul care vă achită integral împrumutul la sfârșitul perioadei de împrumut, aceasta este o plată amortizată.
Toate ghidurile de subscriere la toți creditorii vă vor permite să utilizați o plată amortizată atunci când calculați raportul datorie/venit.
Planurile IBR ar putea, de asemenea, să vă lase cu o plată de 0,00 $, chiar dacă împrumutul dvs. este în stare de rambursare. Venitul dvs. este revizuit în fiecare an pentru a determina noua dvs. plată pe parcursul anului următor.
Student Loan Payment Change History
Din ce în ce mai mulți studenți sunt împovărați cu datorii de împrumuturi studențești timp de ani de zile după ce părăsesc școala.
Să fiți înlănțuiți de datorii de împrumuturi studențești necesită un lăcătuș cu experiență pentru a debloca liniile directoare corecte pentru a vă obține aprobarea pentru un împrumut pentru casă.
Fă cunoștință cu un expert în credite ipotecare pentru studenți acum
Este aproape o muncă cu normă întreagă să ții pasul cu actualizările ghidurilor de subscriere, iar plățile IBR par să trimită mulți ofițeri de împrumuturi într-un vârtej de dezinformare.
Modificări ale liniilor directoare privind împrumuturile studențești din 2015
- De 2 ori pentru împrumuturile convenționale Fannie Mae
- De 3 ori pentru împrumuturile convenționale Freddie Mac (ianuarie 2020 cel mai recent)
- De 1 dată pentru împrumuturile asigurate de FHA
- 2 ori pentru împrumuturile garantate de VA
- 2 ori pentru împrumuturile garantate de USDA
.
Prima modificare majoră a ghidurilor de subscriere a avut loc atunci când creditorilor nu li s-a mai permis să ignore plățile amânate sau împrumuturile în toleranță.
A doua schimbare majoră a fost aceea că trebuia să aplicați o plată la orice sold al unui împrumut pentru studenți. Dacă plata care se raportează în raportul dvs. de credit nu va achita împrumutul la sfârșitul unui termen fix, plățile dvs. nu sunt amortizate.
Fă cunoștință cu un expert în credite ipotecare pentru studenți acum
Plățile neamortizate au devenit inamicul public nr. 1 de către Fannie Mae, FHA și USDA. În 2015, liniile directoare Freddie Mac nu au permis plăți amânate sau împrumuturi în toleranță și ar permite plăți IBR, chiar dacă plata raportată este de 0,00 $.
NEW – Freddie Mac exclude PSLF din DTI – Aceasta este o veste uriașă venită de la Freddie Mac, începând cu 2 ianuarie 2020. Dacă puteți documenta faptul că sunteți calificat pentru un program de iertare a împrumuturilor din serviciul public sau pentru un program de iertare a împrumuturilor sponsorizat de angajator, ar trebui să puteți exclude plățile pentru împrumuturile studențești din DTI.
Calcularea raportului datorie-venit (DTI)
Întreaga debandadă a împrumuturilor studențești este cauzată de confuzia legată de modul în care se calculează raportul datorie-venit.
Fă cunoștință cu un expert în credite ipotecare pentru studenți acum
Raportul datoriei dvs. la venit se calculează ca fiind plata propusă pentru locuință (atunci când cumpărați o casă) plus datoriile lunare din raportul dvs. de credit, ca procent din venitul dvs. brut.
Când folosiți un împrumut convențional Fannie Mae sau Freddie Mac, plata totală a locuinței plus datoriile lunare nu pot depăși 50% din venitul dvs. brut, sau un DTI de 50%.
Prietarii care folosesc un credit ipotecar FHA au 2 rapoarte DTI. Un raport DTI față de venit reprezintă plata locuinței dumneavoastră ca procent din venitul dumneavoastră. Un raport datorie din spate la venit include datoriile dvs. lunare din raportul dvs. de credit.
FHA va permite ca plata locuinței dvs. să fie de până la 46,99% DTI din față și un maxim de 56,99% DTI din spate, inclusiv datoriile dvs.
Faceți cunoștință cu un expert în credite ipotecare pentru studenți acum
Primele pentru studenți devin confuze atunci când nicio plată nu este raportată în raportul dvs. de credit sau atunci când plata dvs. este o plată de rambursare bazată pe venit (IBR).
2021 Student Loan Guidelines Snapshot
Fannie Mae Conventional
- Income-Based Payment – Allowed – $0 ok with supporting documentation* – Updated April, 2017
- Amortized Payment – Ok with all lenders
- Deferred or forbearance use 1% of the loan balance.
- *Așteptați-vă să obțineți documentația de la administratorul împrumutului studențesc
Freddie Mac Convențional
- Plăți bazate pe venit – Se poate folosi plata așa cum este raportată în raportul de credit
- $0 plată pe NU mai este folosită – trebuie să folosiți .5% – A se vedea PSLF Update
- Se poate exclude din calculul datoriei față de venit dacă au mai rămas mai puțin de 10 luni de plăți
- Plăți amânate sau toleranță folosiți .5% din soldul împrumutului – În vigoare de la 1 noiembrie 2018
FHA Government Insured
- Non-amortized Payment – Nu este permisă | Trebuie să folosiți 1% din soldul împrumutului
- Amortized Payment – Ok cu toți creditorii
- Deferred or forbearance use 1% of the loan balance.
Credit garantat de VA
- Plata neamortizată – permisă, chiar și cu 0 $.00 payment
- Amortized Payment – Ok with all lenders
- Deferred or forbearance must use 5% of loan balance divided by 12
- Așteptați să obțineți documentația de la servicerul de împrumut pentru studenți
USDA Guaranteed Loan – Updated September 2019
- Non-amortized Payment – Use payment on credit report 0r .50%, oricare dintre acestea este mai mare.
- Plata amortizată – Ok cu toți creditorii
- Plata amânată sau toleranță folosiți .50% din soldul împrumutului.
Soluții creative pentru a rezolva problemele legate de împrumuturile studențești
Dacă încercați să cumpărați o casă, iar piesele nu se potrivesc, iată câteva soluții creative pe care clienții din trecut le-au făcut cu succes.
Plăți amânate sau împrumut în forbearance
Dacă aveți împrumuturi cu plăți amânate sau dacă împrumutul dumneavoastră este în forbearance, am avut cumpărători de case care au intrat într-un plan de rambursare bazat pe venit, și să se califice folosind un Fannie Mae Convențional
Părinții cosemnează și plătesc plata împrumutului pentru studenți
Fannie Mae a actualizat recent linia directoare privind „Răspunderea contingentă” pentru a permite ca plățile pentru împrumuturile studențești să fie ignorate, dacă puteți demonstra că un cosemnatar a efectuat plățile în ultimele 12 luni.
Debt to Income Ratio too High for Conventional
Acest cumpărător de casă consolidează peste o duzină de împrumuturi într-o plată amortizată pe 30 de ani. Aveam nevoie de o plată amortizată pentru a profita de cerințele DTI mai flexibile față de Convențional.
Payment Not Showing Up on Credit Report
Dacă împrumutul dvs. este în curs de rambursare, creditorul dvs. poate obține un supliment de credit (dacă este necesar) de la biroul de credit, furnizându-le o copie a declarației dvs. de la creditorul împrumutului dvs. pentru studenți.
Aveți mai puțin de 5% avans și plata IBR
Este o neînțelegere comună că FHA oferă cel mai mic avans. VA & USDA oferă o finanțare de 100%, dar sunt necesare calificări suplimentare.
Atât Fannie Mae, cât și Freddie Mac au programe care permit un avans de până la 3%. Eligibilitatea poate fi determinată de limitele de venit sau de zona în care cumpărați.
Nu există limite de venit pentru casele care sunt cumpărate în zone „vizate” cu venituri mici sau moderate. Aceste programe speciale includ, de asemenea, asigurări ipotecare reduse și costuri de închidere reduse.
Se poate califica doar pentru un împrumut FHA
Există multe motive pentru care un împrumut FHA este cea mai bună opțiune pentru dumneavoastră. Finanțarea convențională este mai restrictivă, necesită un scor de credit mai mare și, adesea, nu este o opțiune dacă aveți o mulțime de datorii în raportul de credit.
Soluția este să documentați ceea ce ar fi o plată amortizată în cazul în care ați începe să faceți plăți pentru împrumutul dvs. de student care ar achita împrumutul la sfârșitul perioadei de împrumut.
Nu există nicio linie directoare care să impună faptul că sunteți de fapt în curs de rambursare a împrumutului dvs., ci doar că utilizați o plată amortizată în scopul calculării raportului datorie/venit.
Există câteva modalități prin care puteți identifica care ar fi această plată:
- Sunați la creditorul împrumutului dvs. pentru studenți și cereți-i o declarație/cotă care să arate care ar fi această plată.
- Începeți să efectuați plăți pentru împrumutul pentru studenți (îl puteți pune din nou în amânare după ce împrumutul pentru casă este finalizat)
Dacă veți lua în considerare oricare dintre aceste opțiuni, discutați mai întâi cu un ofițer de credite ipotecare cu experiență dacă v-ați mai califica sau nu folosind o plată amortizată.
Ofițerul dvs. de credite poate calcula care ar putea fi această plată. Problema pe care o rezolvați este obținerea documentației de la creditorul împrumutului pentru studenți care să susțină acea plată.
De ce creditorii greșesc
Dacă sunați de la o reclamă la TV, radio sau internet, cel mai probabil veți fi conectat la un centru de apeluri, cu puțină sau deloc experiență reală în domeniul ipotecar.
Îi numesc pe acești creditori „big box”. Acești creditori sunt uimitori la procesarea unui anumit tip de dosar de împrumut care nu necesită nimic prea mult în afara cutiei.
Plățile pentru împrumuturile studențești nu sunt chiar atât de mult în afara cutiei, dar momentul în care se găsesc aceste probleme nu ar putea fi mai rău.
Dacă lucrați prin intermediul unui centru de apeluri al unui creditor de tip big box, cererea dvs. nu ajunge în fața unui profesionist până când nu ajunge la subscriitor.
Directivele de subscriere pentru împrumuturile studențești, și în special planurile de rambursare bazate pe venit, s-au schimbat de mai multe ori în ultimii 2 sau 3 ani.
De multe ori, dosarul dvs. nu ajunge în fața subscriitorului decât după ce ați acceptat deja oferta de cumpărare și ați plătit pentru evaluare.
Sperăm că există suficient timp, iar subscriitorul este suficient de experimentat pentru a căuta liniile directoare și își poate da seama cum să vă salveze noua locuință, obținând aprobarea pentru împrumutul potrivit.
Nu aș fi crezut că acest lucru se întâmplă atât de mult pe cât se întâmplă dacă nu l-aș fi experimentat personal! Am acoperit pentru prima dată acest subiect în 2015 și am răspuns la sute de întrebări IBR de la cumpărători din întreaga Țară.
Atât de multe dintre aceste povești de groază pe care le auzim ar fi putut fi evitate dacă ar fi fost folosit un ofițer de împrumut profesionist și nu un creditor de call center.
Lucrând cu un expert
Ajutăm cumpărătorii de case și proprietarii de case să se califice pentru un credit ipotecar cu împrumuturi pentru studenți încă din 2015, când au fost introduse pentru prima dată provocările majore cu care ne confruntăm astăzi.
Find My Way Home este o rețea de experți de profesioniști ipotecari cu experiență, aici pentru a vă răspunde la întrebări și pentru a vă pune pe calea cea bună.
Puteți obține răspuns la întrebările dvs. fie dându-ne mai multe informații aici, iar noi vă vom potrivi cu un ofițer de împrumut care este expert în ceea ce privește liniile directoare privind împrumuturile pentru studenți, fie puteți lăsa un comentariu sau o întrebare mai jos.
Nu vindem informațiile dvs. la mai mulți creditori și sperăm că veți găsi pe cineva cu experiență, vă vom prezenta un ofițer de împrumut pe care îl cunoaștem și în care avem încredere și care vă poate ajuta.
Cu orice întrebare pe care o puneți mai jos, voi răspunde personal și, dacă este necesar, vă putem introduce la un ofițer de împrumut profesionist și experimentat pe care știu că vă poate ajuta.