Înțelegerea contractelor de leasing imobiliar comercial necesită o atenție deosebită la detalii. Adesea, oamenii vor clasifica un contract de închiriere fie ca fiind un contract de închiriere triplu net, fie ca un contract de închiriere cu servicii complete (brut). Realitatea este că majoritatea contractelor de închiriere se încadrează undeva la mijlocul acestui spectru, unde atât proprietarul, cât și chiriașul plătesc fiecare o anumită parte din cheltuielile de exploatare. Aceste tipuri de contracte de leasing sunt denumite în mod obișnuit contracte de leasing brut modificate. În acest articol vom examina mai îndeaproape ceea ce ar trebui să știți despre contractul de leasing brut modificat.
Ce este un contract de leasing brut modificat?
Un contract de leasing brut modificat este definit ca o structură de leasing în care atât proprietarul, cât și chiriașul sunt responsabili pentru plata cheltuielilor de exploatare a unei proprietăți. Cheltuielile de exploatare specifice plătite de un chiriaș sau de un proprietar în cadrul unui contract de leasing brut modificat pot varia și variază foarte mult. Această variație se datorează condițiilor de piață și negocierilor dintre chiriaș și proprietar. Ca atare, singura modalitate de a înțelege cine este responsabil pentru plata cheltuielilor specifice este de a citi cu atenție contractul de închiriere.
Spectrul contractelor de închiriere de bunuri imobiliare comerciale
Există două tipuri de bază de contracte de închiriere de bunuri imobiliare comerciale: contracte de închiriere nete absolute și contracte de închiriere brute absolute. În cazul unui contract de leasing net absolut, toate cheltuielile de exploatare a proprietății sunt plătite de chiriaș. În cazul unui contract de leasing brut absolut, toate cheltuielile de exploatare a proprietății sunt plătite de către proprietar. Toate celelalte contracte de leasing se vor situa undeva la mijloc și sunt denumite în mod obișnuit contracte de leasing brut modificat.
Trebuie să citiți contractul de leasing
Cea mai importantă parte a înțelegerii contractelor de leasing imobiliar comercial este că singura modalitate de a înțelege un contract de leasing imobiliar comercial este să citiți efectiv contractul. Deși termenii descriptivi, cum ar fi contractul de închiriere brut, contractul de închiriere net, contractul de închiriere dublu net și contractul de închiriere brut modificat, pot fi un bun punct de plecare pentru a înțelege structura de bază a contractului de închiriere, aceștia nu înlocuiesc citirea contractului de închiriere propriu-zis. Acest lucru este important deoarece acești termeni descriptivi ai contractului de închiriere pot căpăta diverse semnificații în funcție de persoana cu care vorbiți sau în ce parte a lumii vă aflați.
Exemple de contract de închiriere brut modificat
Contractul de închiriere brut modificat este un termen aplicat unui contract de închiriere în care cheltuielile sunt atât responsabilitatea proprietarului, cât și a chiriașului. În timp ce orice cheltuială ar putea fi negociată între proprietar și chiriaș, cheltuielile negociate în mod obișnuit includ impozitele pe proprietate, asigurarea proprietății, întreținerea zonei comune (CAM), utilitățile și reparațiile structurale.
Când vine vorba despre care dintre aceste cheltuieli sunt rambursate de către chiriaș proprietarului, există o varietate de structuri de recuperare care sunt utilizate.
Într-un contract de închiriere de bază, chiriașul ar putea pur și simplu să plătească partea sa pro-rata din toate cheltuielile de funcționare. De exemplu, să presupunem că un chiriaș ocupă un spațiu de 10.000 de metri pătrați într-o clădire de 100.000 de metri pătrați. Aceasta înseamnă că partea pro-rata a chiriașului este de 10.000/100.000 sau 10%. Dacă cheltuielile totale ale clădirii au fost de 1.000.000 de dolari, iar chiriașul și-a rambursat partea sa pro-rata din toate cheltuielile clădirii, atunci chiriașul ar datora 10% x 1.000.000 de dolari, sau 100.000 de dolari.
Câteodată, chiriașul ar putea plăti partea sa pro-rata din anumite cheltuieli, plătind în același timp o sumă fixă în dolari pe picior pătrat pentru alte cheltuieli. De exemplu, chiriașul ar putea plăti partea sa pro-rata din impozitele pe proprietate și asigurare și, de asemenea, să contribuie cu 1 USD/mp pe an pentru reparații structurale.
În structuri de rambursare mai complicate, chiriașii ar putea avea o oprire a cheltuielilor pentru cheltuieli individuale sau chiar pentru grupuri de cheltuieli. Cu o oprire a cheltuielilor, proprietarul va plăti pentru cheltuieli până la o anumită sumă (suma „oprită”). De exemplu, cu un plafon de cheltuieli de 2,00 USD/mp, proprietarul va plăti până la 2,00 USD/mp din cheltuielile respective. Tot ceea ce depășește 2,00 USD/mp ar fi apoi responsabilitatea chiriașului.
Pentru cheltuielile individuale, acest lucru este destul de simplu. Cu toate acestea, nu este neobișnuit ca oprirea cheltuielilor să se aplice unor grupuri întregi de cheltuieli, mai degrabă decât fiecărei cheltuieli individuale. Această distincție este importantă și poate fi adesea derutantă, deoarece suma datorată de chiriaș în fiecare scenariu ar putea fi diferită.
De exemplu, dacă există o oprire a cheltuielilor de 1 $/SF aplicată unui întreg grup de cheltuieli (de exemplu, cheltuielile de întreținere a zonei comune), atunci rambursarea se va declanșa imediat ce suma tuturor cheltuielilor din acel grup depășește suma oprită. Pe de altă parte, dacă același plafon de cheltuieli de 1 USD/mp se aplică fiecărei cheltuieli individuale, atunci plafonul de cheltuieli se va declanșa pentru fiecare cheltuială în parte și nu pentru suma tuturor cheltuielilor.
Să analizăm un exemplu rapid. Să presupunem că avem o clădire de 100.000 de metri pătrați cu următoarele cheltuieli:
- Impozite pe proprietate – 100.000 de dolari
- Asigurări – 25.000 de dolari
Dacă ambele cheltuieli ar face parte dintr-un grup de cheltuieli și un plafon de cheltuieli de 1 dolar/SF ar fi aplicat grupului nostru de cheltuieli, atunci chiriașul ar rambursa partea sa pro-rata din suma care depășește plafonul de cheltuieli. În acest caz, cheltuielile totale sunt de 125 000 de dolari, iar suprafața clădirii este de 100 000 de picioare pătrate, deci cheltuielile totale pe picior pătrat sunt de 1,25 dolari. Acest lucru înseamnă că chiriașul ar trebui să plătească diferența față de plafonul de 1 USD/mp, care în acest caz este de 0,25 USD/mp, adică 25 000 USD.
Dacă, în schimb, am aplica plafonul de cheltuieli de 1 $/SF la fiecare cheltuială individuală (nu la întregul grup), atunci am obține următoarele sume de cheltuieli pe picior pătrat:
- Impozite pe proprietate – 100.000 $ / 100.000 = 1 $/SF
- Asigurări – 25.000 $ / 100.000 = 0 $.25/SF.
Din moment ce niciuna dintre cheltuielile individuale nu depășește suma de oprire a cheltuielilor de 1 $/SF, chiriașul ar avea 0 $ în rambursări.
După cum puteți vedea, este important să clarificați dacă cheltuielile sunt sau nu grupate împreună în scopul rambursării. Acesta este motivul pentru care este esențial să citiți contractul de închiriere dacă doriți să înțelegeți pe deplin structura de rambursare pentru un contract de închiriere.
Acestea sunt doar câteva exemple de structuri de recuperare a valorii brute modificate a contractului de închiriere. Structurile de rambursare pot varia și variază foarte mult. Structurile de recuperare ar putea include și alte caracteristici, cum ar fi plafoane, etaje, taxe de administrare, cerințe pentru chiriașii auxiliari de a rambursa după ce un chiriaș ancoră plătește mai întâi o taxă fixă, reguli complicate privind modul în care sunt măsurate suprafețele clădirii în scopul rambursării etc. Software-ul nostru Proforma facilitează modelarea fluxurilor de numerar cu aceste tipuri de structuri complicate de rambursare. Dar, din nou, cel mai important lucru de reținut este să citiți întotdeauna contractul de închiriere.
Contract de închiriere brut modificat față de anul de bază
În exemplele noastre de mai sus am trecut în revistă o structură de rambursare care includea o oprire a cheltuielilor. Uneori, oprirea cheltuielilor utilizează o sumă specifică, cum ar fi o cifră în dolari pe picior pătrat. Alteori, oprirea cheltuielilor va folosi o sumă aferentă anului de bază și se numește adesea oprirea anului de bază.
Oprirea anului de bază funcționează în același mod ca și exemplele noastre de oprire a cheltuielilor de mai sus, cu o diferență esențială. Diferența dintre o oprire a cheltuielilor și o oprire a anului de bază este că o oprire a anului de bază utilizează pur și simplu suma cheltuielilor din anul de bază al contractului de închiriere. De exemplu, dacă cheltuielile din anul de bază al contractului de închiriere au fost de 100.000 de dolari și întreaga noastră clădire are 10.000 de metri pătrați, atunci suma cheltuielilor din anul de bază ar fi pur și simplu 100.000 de dolari sau 10 dolari/mp. În toți anii următori, chiriașul ar fi responsabil pentru plata părții sale de cheltuieli care depășește această sumă a anului de bază.
Cum se definește anul de bază? Acest lucru depinde, iar singurul mod de a ști cu siguranță este să citiți contractul de închiriere. Cu toate acestea, anul de bază urmează, de obicei, anul calendaristic în care începe contractul de închiriere. De exemplu, dacă un contract de închiriere începe în iunie 2020, atunci anul de bază ar fi anul calendaristic 2020, între 1 ianuarie 2020 și 31 decembrie 2020.
Câteodată, anul de bază este definit ca fiind primul an efectiv al contractului de închiriere al chiriașilor. În acest caz, ar fi 1 iunie 2020 – 31 mai 2021. Cu toate acestea, în cazul clădirilor cu mai mulți chiriași, acest lucru devine dificil de urmărit și, prin urmare, proprietarii folosesc adesea doar un an de bază calendaristic.
Locație brută modificată vs. închiriere triplă netă (NNN)
Un contract de închiriere triplă netă este o structură de închiriere în care chiriașul este responsabil pentru plata tuturor cheltuielilor de exploatare asociate unei proprietăți. Contractele de leasing triplu net sunt frecvente în cazul proprietăților mari cu un singur chiriaș, cum ar fi lanțurile naționale de restaurante și sunt populare deoarece oferă o investiție la cheie.
După cum am văzut pe parcursul acestui articol, contractul de leasing brut modificat este o structură de leasing în care proprietarul și chiriașul împart costul cheltuielilor de exploatare. Contractul de închiriere brut modificat tinde să fie mult mai complicat decât un contract de închiriere triplu net. Acest lucru se datorează în mare parte faptului că structurile de rambursare în cadrul unui contract de leasing brut modificat pot varia atât de mult și pot fi greu de calculat.
Contractul de leasing brut modificat față de contractul de leasing brut sau contractul de leasing cu servicii complete
Contractul de leasing cu servicii complete sau brut este o structură de leasing în care proprietarul plătește toate cheltuielile de exploatare a proprietății. Leasingul brut tinde să fie cea mai simplă structură de leasing pe care chiriașul să o înțeleagă, deoarece chiriașul nu este responsabil pentru nicio cheltuială de exploatare.
Acest lucru este în contrast cu un contract de leasing brut modificat, care este atunci când chiriașul și proprietarul împart amândoi responsabilitatea pentru plata cheltuielilor de exploatare a proprietății. După cum s-a văzut mai sus, structurile de rambursare care definesc modul și momentul în care chiriașul îl rambursează pe proprietar se pot complica rapid și pot deveni greu de înțeles.
Dacă un contract de închiriere de imobile comerciale este sau nu un contract de închiriere brut sau un contract de închiriere brut modificat va depinde în mare măsură de condițiile de piață. Desigur, singura modalitate de a înțelege ce tip de contract de închiriere aveți și, mai important, cine plătește pentru ce (și când), este să citiți contractul de închiriere propriu-zis.
Concluzie
În acest articol am discutat despre contractul de închiriere brut modificat. Am definit contractul de leasing brut modificat, l-am comparat cu toate celelalte tipuri de contracte de leasing imobiliar comercial și apoi am parcurs mai multe exemple de structuri de rambursare care ar putea fi utilizate în cadrul unui contract de leasing brut modificat. În cele din urmă, am comparat și contrastat contractul de leasing brut modificat cu alte tipuri de leasing populare, inclusiv contractul de leasing brut și contractul de leasing triplu net.
.