Zrozumienie komercyjnych leasingu nieruchomości wymaga starannej uwagi na szczegóły. Ludzie często kategoryzują dzierżawę jako albo potrójną dzierżawę netto, albo dzierżawę z pełną obsługą (brutto). W rzeczywistości większość umów leasingowych mieści się gdzieś pośrodku tego spektrum, gdzie zarówno wynajmujący, jak i najemca płacą pewną część kosztów operacyjnych. Tego typu umowy najmu są powszechnie określane jako zmodyfikowane umowy najmu brutto. W tym artykule przyjrzymy się bliżej temu, co należy wiedzieć o leasingu zmodyfikowanym brutto.
Co to jest leasing zmodyfikowany brutto?
Leasing zmodyfikowany brutto jest definiowany jako struktura leasingu, w której zarówno wynajmujący, jak i najemca są odpowiedzialni za opłacanie wydatków operacyjnych nieruchomości. Konkretne koszty operacyjne ponoszone przez najemcę lub wynajmującego w ramach zmodyfikowanej umowy najmu brutto mogą być i są bardzo różne. Różnice te wynikają z warunków rynkowych oraz negocjacji pomiędzy najemcą a wynajmującym. Jedynym sposobem na zrozumienie, kto jest odpowiedzialny za płacenie określonych wydatków, jest dokładne przeczytanie umowy najmu.
Spektrum umów najmu nieruchomości komercyjnych
Istnieją dwa podstawowe rodzaje umów najmu nieruchomości komercyjnych: umowy bezwzględnie netto i umowy bezwzględnie brutto. W przypadku leasingu absolutnego netto wszystkie koszty operacyjne za nieruchomość są opłacane przez najemcę. Przy najmie brutto wszystkie koszty operacyjne za nieruchomość ponosi wynajmujący. Wszystkie inne umowy leasingowe mieszczą się gdzieś pośrodku i są powszechnie nazywane zmodyfikowanymi umowami leasingu brutto.
Musisz przeczytać umowę leasingu
Najważniejszą częścią zrozumienia umów leasingu nieruchomości komercyjnych jest to, że jedynym sposobem na zrozumienie umowy leasingu nieruchomości komercyjnych jest rzeczywiste przeczytanie umowy. Chociaż terminy opisowe, takie jak dzierżawa brutto, dzierżawa netto, podwójna dzierżawa netto i zmodyfikowanej dzierżawy brutto może być dobrym punktem wyjścia do zrozumienia podstawowej struktury leasingu, to nie jest substytutem czytania rzeczywistej samej umowy leasingu. Jest to ważne, ponieważ te opisowe terminy dzierżawy mogą przyjąć różne znaczenia w zależności od tego, z kim rozmawiasz lub w jakiej części świata jesteś.
Modyfikowana dzierżawa brutto Przykłady
Modyfikowana dzierżawa brutto jest terminem stosowanym do dzierżawy, gdzie wydatki są zarówno właściciela i najemcy odpowiedzialność. Chociaż wszelkie wydatki mogą być przedmiotem negocjacji pomiędzy wynajmującym a najemcą, powszechnie negocjowane wydatki obejmują podatki od nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości, utrzymanie powierzchni wspólnej (CAM), media i naprawy strukturalne.
Jeśli chodzi o to, które z tych wydatków są zwracane przez najemcę wynajmującemu, istnieje wiele różnych struktur odzyskiwania należności, które są stosowane.
W podstawowej umowie najmu, najemca może po prostu zapłacić swój proporcjonalny udział we wszystkich wydatkach operacyjnych. Na przykład, załóżmy, że najemca zajmuje powierzchnię 10 000 stóp kwadratowych w budynku o powierzchni 100 000 stóp kwadratowych. Oznacza to, że proporcjonalny udział najemcy wynosi 10.000/100.000 lub 10%. Jeśli całkowite wydatki na budynek wyniosły $1,000,000, a najemca zwrócił swój proporcjonalny udział we wszystkich wydatkach na budynek, to najemca byłby winien 10% x $1,000,000, czyli $100,000.
Czasami najemca mógłby płacić swój proporcjonalny udział w niektórych wydatkach, płacąc jednocześnie stałą kwotę dolara za stopę kwadratową dla innych wydatków. Na przykład, najemca może płacić swój proporcjonalny udział w podatkach od nieruchomości i ubezpieczeniu, a także płacić $1/SF rocznie na naprawy strukturalne.
W bardziej skomplikowanych strukturach zwrotu kosztów najemcy mogą mieć ograniczenie wydatków na poszczególne wydatki lub nawet na grupy wydatków. Przy ograniczeniu wydatków wynajmujący zapłaci za wydatek do pewnej kwoty (kwota „stop”). Na przykład, przy ograniczeniu wydatków do 2,00 USD/SF, wynajmujący zapłaci za wydatki do wysokości 2,00 USD/SF. Wszystko powyżej $2.00/SF byłoby wtedy obowiązkiem najemcy.
W przypadku indywidualnych wydatków jest to całkiem proste. Jednak nierzadko zdarza się, że ograniczenia wydatków dotyczą całych grup wydatków, a nie poszczególnych wydatków. To rozróżnienie jest ważne i często może być mylące, ponieważ kwota należna od najemcy w każdym z tych scenariuszy może być inna.
Na przykład, jeśli istnieje ograniczenie wydatków w wysokości $1/SF zastosowane do całej grupy wydatków (tj. wydatków na utrzymanie części wspólnych), wówczas zwrot nastąpi w momencie, gdy suma wszystkich wydatków w tej grupie przekroczy kwotę ograniczenia. Z drugiej strony, jeśli ten sam limit wydatków $1/SF zostanie zastosowany do każdego pojedynczego wydatku, wówczas limit wydatków zostanie uruchomiony dla każdego pojedynczego wydatku, a nie dla sumy wszystkich wydatków.
Spójrzmy na szybki przykład. Załóżmy, że mamy budynek o powierzchni 100 000 stóp kwadratowych z następującymi wydatkami:
- Podatki od nieruchomości – $100 000
- Ubezpieczenie – $25 000
Gdyby oba te wydatki były w grupie wydatków, a ograniczenie wydatków w wysokości $1/SF zostało zastosowane do naszej grupy wydatków, wówczas najemca zwróciłby swój proporcjonalny udział w kwocie przekraczającej ograniczenie wydatków. W tym przypadku łączne wydatki wynoszą 125 000 USD, a powierzchnia budynku wynosi 100 000 stóp kwadratowych, więc łączne wydatki na stopę kwadratową wynoszą 1,25 USD. Oznacza to, że najemca zapłaciłby nadwyżkę ponad limit $1/SF, który w tym przypadku wynosi $0,25/SF, czyli $25 000.
Jeśli zamiast tego zastosowalibyśmy limit wydatków $1/SF do każdego indywidualnego wydatku (nie do całej grupy), otrzymalibyśmy następujące kwoty wydatków na stopę kwadratową:
- Podatki od nieruchomości – $100,000 / 100,000 = $1/SF
- Ubezpieczenie – $25,000 / 100,000 = $0.25/SF.
Ponieważ żaden z indywidualnych wydatków nie przekracza kwoty $1/SF, najemca otrzymałby $0 zwrotu.
Jak widać, wyjaśnienie czy wydatki są grupowane razem dla celów zwrotu jest ważne. Dlatego tak ważne jest przeczytanie umowy najmu, jeżeli chcemy w pełni zrozumieć strukturę zwrotu kosztów w umowie najmu.
To tylko kilka przykładów zmodyfikowanych struktur zwrotu kosztów leasingu brutto. Struktury zwrotu kosztów mogą być i są bardzo różne. Struktury zwrotu mogą obejmować inne elementy, takie jak limity, piętra, opłaty administracyjne, wymagania dotyczące zwrotu kosztów przez najemców pomocniczych po tym, jak najemca główny zapłaci najpierw opłatę zryczałtowaną, skomplikowane zasady pomiaru powierzchni budynku dla celów zwrotu kosztów itp. Nasze oprogramowanie Proforma ułatwia modelowanie przepływów pieniężnych z uwzględnieniem tego typu skomplikowanych struktur zwrotu kosztów. Ale ponownie, najważniejszym wnioskiem jest to, aby zawsze czytać umowę najmu.
Modyfikowana umowa najmu brutto a rok bazowy
W naszych powyższych przykładach omówiliśmy strukturę zwrotu kosztów, która zawierała ograniczenie wydatków. Czasami ograniczniki wydatków wykorzystują określoną kwotę, taką jak dolar na stopę kwadratową. W innych przypadkach ograniczniki wydatków używają kwoty roku bazowego i są często nazywane ogranicznikiem roku bazowego.
Pogranicznik roku bazowego działa w taki sam sposób, jak nasze przykłady ograniczników wydatków powyżej, z jedną kluczową różnicą. Różnica między ogranicznikiem wydatków a ogranicznikiem roku bazowego polega na tym, że ogranicznik roku bazowego po prostu wykorzystuje kwotę wydatków w roku bazowym leasingu. Na przykład, jeśli wydatki w roku bazowym umowy najmu wyniosły 100 000 USD, a cały nasz budynek miał powierzchnię 10 000 stóp kwadratowych, wówczas kwota wydatków w roku bazowym wyniosłaby po prostu 100 000 USD lub 10 USD/SF. We wszystkich kolejnych latach najemca byłby odpowiedzialny za opłacenie swojego udziału w wydatkach powyżej tej kwoty roku bazowego.
Jak definiuje się rok bazowy? To zależy, a jedynym sposobem, aby wiedzieć na pewno, jest przeczytanie umowy najmu. Jednakże, rok bazowy zazwyczaj następuje po roku kalendarzowym, w którym rozpoczyna się dzierżawa. Na przykład, jeśli dzierżawa rozpoczyna się w czerwcu 2020 roku, a następnie rok bazowy będzie 2020 roku kalendarzowego między 1 stycznia 2020 i 31 grudnia 2020.
Czasami rok bazowy jest zdefiniowany jako rzeczywisty pierwszy rok dzierżawy najemców. W tym przypadku będzie to 1 czerwca 2020 – 31 maja 2021. Jednak w przypadku budynków wielomieszkaniowych staje się to kłopotliwe do śledzenia i dlatego wynajmujący często po prostu używają kalendarzowego roku bazowego.
Modyfikowana dzierżawa brutto a dzierżawa potrójnej netto (NNN)
Dzierżawa potrójnej netto jest strukturą dzierżawy, w której najemca jest odpowiedzialny za opłacenie wszystkich kosztów operacyjnych związanych z nieruchomością. Umowy najmu typu triple net są powszechne w przypadku dużych nieruchomości z jednym najemcą, takich jak krajowe sieci restauracji, i są popularne, ponieważ oferują inwestycję pod klucz.
Jak widzieliśmy w całym tym artykule, zmodyfikowana umowa najmu brutto jest strukturą najmu, w której zarówno wynajmujący, jak i najemca dzielą się kosztami wydatków operacyjnych. Zmodyfikowana umowa najmu brutto jest zwykle o wiele bardziej skomplikowana niż umowa najmu typu triple net. Dzieje się tak głównie dlatego, że struktury zwrotu kosztów w ramach zmodyfikowanego leasingu brutto mogą się tak bardzo różnić i mogą być kłopotliwe do określenia.
Modyfikowany leasing brutto a leasing brutto lub leasing z pełną obsługą
Leasing z pełną obsługą lub leasing brutto to struktura leasingu, w której wynajmujący płaci za wszystkie koszty operacyjne nieruchomości. Leasing brutto jest zazwyczaj najprostszą strukturą leasingu do zrozumienia przez najemcę, ponieważ najemca nie jest odpowiedzialny za żadne wydatki operacyjne.
Jest to w przeciwieństwie do zmodyfikowanego leasingu brutto, w którym zarówno najemca, jak i wynajmujący ponoszą odpowiedzialność za opłacanie wydatków operacyjnych nieruchomości. Jak widać powyżej, struktury zwrotu kosztów, które określają, jak i kiedy najemca zwraca koszty wynajmującemu, mogą szybko się skomplikować i stać się trudne do zrozumienia.
To, czy umowa najmu nieruchomości komercyjnej jest umową brutto czy zmodyfikowaną umową brutto, w dużej mierze zależy od warunków rynkowych. Oczywiście, jedynym sposobem, aby zrozumieć, jaki rodzaj leasingu masz, a co ważniejsze, kto płaci za co (i kiedy), jest przeczytanie rzeczywistej umowy leasingu.
Wniosek
W tym artykule omówiliśmy zmodyfikowany leasing brutto. Zdefiniowaliśmy leasing zmodyfikowany brutto, porównaliśmy go do wszystkich innych typów leasingu nieruchomości komercyjnych, a następnie przeszliśmy przez kilka przykładów struktur zwrotu kosztów, które mogą być stosowane w ramach leasingu zmodyfikowanego brutto. Na koniec porównaliśmy i skontrastowaliśmy zmodyfikowany leasing brutto z innymi popularnymi typami leasingu, w tym leasingiem brutto i leasingiem triple net.
.