Wskaźnik kredytu do kosztu (LTC)

Co to jest wskaźnik kredytu do kosztu (LTC)?

Współczynnik LTC (loan-to-cost) jest metryką stosowaną w komercyjnej budowie nieruchomości w celu porównania finansowania projektu (oferowanego przez kredyt) z kosztem budowy projektu. Wskaźnik LTC pozwala kredytodawcom nieruchomości komercyjnych na określenie ryzyka związanego z udzieleniem kredytu budowlanego. Pozwala on również deweloperom zrozumieć, jaką część kapitału własnego zachowają w trakcie realizacji projektu budowlanego. Podobnie jak wskaźnik LTC, wskaźnik LTV (loan-to-value) również porównuje kwotę kredytu budowlanego, ale z godziwą wartością rynkową projektu po zakończeniu budowy.

Wzór na LTC jest następujący

Loan to Cost=Kwota kredytuKoszt budowy. & &text{Loan to Cost} = \frac{ \text{Loan Amount} }{ \text{Construction Cost} } \\ end{aligned}Loan to Cost=Construction CostLoan Amount

Co mówi Ci wskaźnik LTC?

Współczynnik LTC jest używany do obliczania procentu kredytu lub kwoty, którą kredytodawca jest skłonny zapewnić w celu sfinansowania projektu w oparciu o twarde koszty budżetu budowy. Po zakończeniu budowy, cały projekt będzie miał nową wartość. Z tego powodu wskaźniki LTC i LTV są stosowane obok siebie w budownictwie nieruchomości komercyjnych.

Współczynnik LTC pomaga określić ryzyko lub poziom ryzyka związanego z zapewnieniem finansowania dla projektu budowlanego. Ostatecznie, wyższy wskaźnik LTC oznacza, że jest to bardziej ryzykowne przedsięwzięcie dla kredytodawców. Większość kredytodawców udziela kredytów, które finansują tylko określony procent projektu. Ogólnie rzecz biorąc, większość kredytodawców finansuje do 80% projektu. Niektórzy kredytodawcy finansują większy procent, ale zazwyczaj wiąże się to ze znacznie wyższą stopą procentową.

Chociaż wskaźnik LTC jest czynnikiem łagodzącym dla kredytodawców, którzy rozważają udzielenie kredytu, muszą oni również rozważyć inne czynniki. Kredytodawcy wezmą również pod uwagę lokalizację i wartość nieruchomości, na której budowany jest projekt, wiarygodność i doświadczenie budowniczych, a także historię kredytową kredytobiorcy.

Przykład zastosowania LTC

Jako hipotetyczny przykład, załóżmy, że twarde koszty budowy komercyjnego projektu nieruchomości wynoszą $200,000. Aby zapewnić, że pożyczkobiorca ma pewien udział w projekcie, pożyczkodawca udziela pożyczki w wysokości 160 000 USD. Dzięki temu projekt jest nieco bardziej zrównoważony, a kredytobiorca jest zachęcany do jego ukończenia. Współczynnik LTC dla tego projektu zostałby obliczony jako 160 000 $ / 200 000 $ = 80%.

Różnica pomiędzy współczynnikiem LTC a współczynnikiem LTV

Blisko spokrewniony z LTC jest współczynnik LTV, ale jest on nieco inny. Wskaźnik LTV porównuje całkowitą kwotę kredytu udzielonego na dany projekt z wartością projektu po jego zakończeniu (a nie z kosztem jego budowy). Biorąc pod uwagę powyższy przykład, załóżmy, że przyszła wartość projektu, po jego ukończeniu, jest dwukrotnie wyższa od kosztów budowy, czyli 200 000 USD. Jeśli całkowity kredyt udzielony na ten projekt, po jego ukończeniu, wynosi $320,000, wskaźnik LTV dla tego projektu również wyniósłby 80% lub $320,000 / $400,000.