„Nie sądzę, żebyśmy mieli jakiekolwiek pojęcie o złożoności, w jaką się pakowaliśmy, kiedy zaczynaliśmy” – przyznaje Rusty Smith, dyrektor Rural Studio. „Mówiąc brutalnie szczerze, byliśmy naprawdę naiwni, jeśli chodzi o kwestie związane z przystępnością cenową mieszkań oraz to, jak bardzo są one dynamiczne i systemowe. Wiele się nauczyliśmy dzięki temu projektowi w ciągu ostatnich 13 lat.”
Tym projektem jest inicjatywa Rural Studio’s 20K Initiative, program badawczy, w którym wykładowcy i studenci architektury Uniwersytetu Auburn zajmują się kryzysem przystępnych cenowo mieszkań w Stanach Zjednoczonych. Rozpoczęta w 2005 roku, Inicjatywa 20K rozpoczęła się od stworzenia domów za 20 000 dolarów dla zubożałego obszaru Alabamy.
Ukończony w 2005 roku, pierwszy w historii dom 20K został zaprojektowany i zbudowany przez czterech studentów piątego roku dla klienta o imieniu Elizabeth.
Timothy Hursley
Uzyskaj biuletyn Dwell
Bądź pierwszym, który zobaczy nasze najnowsze wycieczki po domach, wiadomości o projektowaniu i nie tylko.
Subskrybuj
Dzisiaj chcą przenieść swoje projekty i badania w ramach Inicjatywy 20K na skalę krajową. Zainspirowani ich potencjałem w tworzeniu trwałych rozwiązań dla przystępności cenowej domów, przyglądamy się ewolucji Inicjatywy 20K i ich kolejnym krokom.
Czym jest Rural Studio?
Zrozumienie Inicjatywy 20K zaczyna się od Rural Studio. Uruchomione w 1993 roku jako jeden z kilku programów studenckich „studiów terenowych” w ramach Auburn University’s College of Architecture, Design and Construction, Rural Studio kieruje się filozofią, że każdy, zarówno bogaty, jak i biedny, zasługuje na dobry projekt.
Zbudowany wokół nauki usług społecznych i dziedzictwa uniwersytetu dotacji gruntów, Rural Studio zanurza około 45 studentów rocznie w maleńkim miasteczku Alabama Newbern (populacja 186) w dowolnym miejscu od semestru do roku lub więcej.
Ósmym domem ukończonym w ramach Inicjatywy 20K jest Dom Dave’a, liniowy, z jedną sypialnią i jedną łazienką, w stylu shotgun, z dużą otwartą przestrzenią życiową i zadaszonym gankiem przednim.
Timothy Hursley
Studenci współpracują z pięcioma hrabstwami w zakresie projektowania, rozwoju i budowy przystępnych cenowo mieszkań i infrastruktury publicznej. Do tej pory Rural Studio zbudowało ponad 200 pięknych, specyficznych dla danego miejsca budynków i podarowało domy klientom, którzy w przeciwnym razie nie byliby w stanie zapewnić sobie domu.
Jak zaczęła się Inicjatywa 20K
W 2005 roku Studio Wiejskie poprosiło swoich studentów o zaprojektowanie domu za 20 000 dolarów – z grubsza 12 000 dolarów przeznaczonych na materiały i 8 000 dolarów na pracę i zysk – w ramach wyzwania, które przerodziło się w Projekt 20K: prowadzony przez studentów, iteracyjny projekt badawczy mający na celu dostarczenie pięknych, niedrogich domów każdemu, kto ich potrzebuje.
„Kwota 20 000 dolarów wynikała z dość prostej matematyki”, mówi Rusty, który jest również profesorem Uniwersytetu Auburn w Gresham i zastępcą przewodniczącego programu architektonicznego. „Przyjrzeliśmy się typowemu kredytowi hipotecznemu, na który mógłby sobie pozwolić przeciętny właściciel domu w ramach naszej populacji usług, co koncepcyjnie wynosiło 20 000 USD.”
Dave’s Home został ukończony w 2009 roku przez zespół czterech studentów Outreach. „Studenci są bezpośrednio zaangażowani w badania i rozwój domów,” mówi Rusty. „Przeprowadzamy badania ze studentami w studio, a oni opracowują dom wokół pewnego zestawu ograniczeń. W trakcie projektowania tego domu współpracujemy z naszymi partnerami społecznymi, aby znaleźć właściciela domu w naszej populacji usług, który potrzebuje domu spełniającego wymagania, które studenci projektują. Po tym, jak studenci zbudują ten dom zgodnie z potrzebami klienta, dajemy dom temu klientowi.”
Timothy Hursley
Pierwsze domy, które Rural Studio zbudowało 13 lat temu w zachodniej Alabamie, spełniały ich model kosztów w wysokości 20 000 dolarów oraz kryteria dobrego, godnego projektu. Z czasem jednak cel 20 000 dolarów stał się mniej celem, a bardziej kamieniem milowym dla taniego, innowacyjnego budownictwa.
„Na początku 20 000 dolarów służyło do pokazania studentom, że dom to coś więcej niż tylko koszt materiałów” – mówi Rusty, dodając, że domy za 20 tysięcy zwykle zastępowały domy o niższym standardzie, które mogły już mieć podjazd i inne połączenia. „Ale wiele się zmieniło. Na przykład koszt 12 500 USD za materiały użyte w pierwszym domu 20K w 2005 r. wzrósł dziś ponad dwukrotnie.”
Ale nie tylko rosnące koszty materiałów zmieniły podejście Rural Studio do przystępnego cenowo budownictwa mieszkaniowego.
Dom MacArthura jest domem z jedną sypialnią i jedną łazienką, z centralnie umieszczonym gankiem, otoczonym skrzydłami mieszkalnym i sypialnianym. Był dziewiątym ukończonym domem 20K.
Timothy Hursley
Złożoność przystępnych cenowo mieszkań
Po ukończeniu prawie 30 domów Inicjatywa 20K zgromadziła bogatą wiedzę na temat projektowania, rozwoju i budowy pożądanych, ale tanich domów. Jednak zdali sobie również sprawę, że problem przystępnych cenowo mieszkań jest bardziej złożony niż początkowo sądzono.
Rusty wyjaśnia: „Kwestie przystępności cenowej domów nie są problemami związanymi z cegłą i zaprawą murarską. Nie można wyleczyć wszystkich bolączek związanych z przystępnością cenową mieszkań poprzez projektowanie, ponieważ wiele z nich ma charakter systemowy, jak np. podział na strefy. Architekci nie mogą rozwiązać żadnego z tych problemów, ponieważ nie jesteśmy za nie odpowiedzialni. Ale to, co architekci mogą zrobić, to sprawić, by rzeczy niewidzialne stały się widzialne.”
Dziesiąty Dom 20K, Dom Joanne, ma układ kwadratowy, który minimalizuje powierzchnię ścian obwodowych przy jednoczesnej maksymalizacji powierzchni kwadratowej. Ten dom jest jednym z domów wchodzących w skład Linii Produktów 20K.
Timothy Hursley
Problemy z przystępnością cenową domów nie są problemami z cegły i zaprawy murarskiej. Nie można wyleczyć wszystkich bolączek związanych z przystępnością cenową mieszkań poprzez projektowanie, ponieważ wiele z nich ma charakter systemowy, jak np. podział na strefy. Architekci nie mogą rozwiązać żadnego z tych problemów, ponieważ nie jesteśmy za nie odpowiedzialni. Ale to, co architekci mogą zrobić, to sprawić, by rzeczy niewidzialne stały się widzialne.
-Rusty Smith
Dom Joanne ma łaskawy ganek wycięty w rogu domu, który zapewnia zewnętrzną przestrzeń życiową, a także pozwala, by wejście było w centrum domu, eliminując potrzebę przestrzeni cyrkulacyjnej.
Timothy Hursley
Dzisiaj Inicjatywa 20K przeniosła dyskusję z kosztu domu na koszt jego posiadania, od zakupu do utrzymania po zamieszkaniu. W tym celu nawiązali współpracę z organizacjami publicznymi i prywatnymi, w tym takimi jak Fannie Mae, USDA, Departament Energii, Habitat for Humanity i wiele innych.
„Staramy się rozwiązać problem braku dobrze zaprojektowanych, wydajnych domów jednorodzinnych, które mogą być tytułowane jako nieruchomości” – kontynuuje Rusty. „Jest to problem, ponieważ powszechnie rozumiemy posiadanie domu jako kamień węgielny bezpieczeństwa finansowego w Stanach Zjednoczonych”
„Przeszkody na drodze do przystępnego cenowo posiadania domu są zakorzenione w złożonym ekosystemie sposobu, w jaki nabywamy domy jednorodzinne. Obejmuje on to, co nazywamy 'pierwszymi kosztami’ – jak kredyty hipoteczne, pozwolenia i podział na strefy – jak również 'drugimi kosztami’, które obejmują takie rzeczy jak ubezpieczenie, zużycie energii i utrzymanie. Sposób, w jaki pozyskujemy, posiadamy i utrzymujemy domy jest niezwykle złożony.”
Dom Turnera, jedenasta iteracja projektu 20K Home, został ukończony jesienią 2012 roku. Zespół studentów wniósł do projektu 20K różnorodność, dodając pierwszy w pełni dostępny dom.
Timothy Hursley
Rozkład domu Turnera charakteryzuje się długim, wąskim gankiem, który rozpościera się na frontowej fasadzie domu. Wewnątrz, pokój dzienny, kuchnia i sypialnia wszystkie twarzą do ganku. W domu znajduje się również pierwszy w projekcie 20K pokój odporny na tornada. Pomieszczenie, które pełni funkcję prysznica na kółkach, posiada konstrukcję zalecaną przez FEMA i jest strukturalnie oddzielone od reszty domu.
Timothy Hursley
Klucze do trwałego posiadania domu
Zamiast koncentrować się na całkowitym koszcie domu, zespół 20K określa koszty w kategoriach tego, co najbardziej interesuje ich klientów: miesięcznych płatności.
„Współpracując z naszymi partnerami w zakresie hipoteki wtórnej, wiemy, że za każdego dolara dodanego do kredytu hipotecznego dostajemy 200 dolarów wartości konstrukcji”, mówi Rusty. „Jeśli połączymy kwestie między pierwszymi i drugimi kosztami, możemy wyprodukować lepiej działający dom, który nadal jest przystępny cenowo.”
Czternasty Dom 20K, Dom Bobby’ego, charakteryzuje się długim, wąskim gankiem frontowym, który pełni podwójną funkcję: zapewnia miejsce spotkań towarzyskich z przodu zewnętrznej części domu i oddziela przestrzeń prywatną od społecznej we wnętrzu domu.
Timothy Hursley
Rusty wyjaśnia na przykładzie: Powiedzmy, że zespół chciał zbudować energooszczędny dom dla klienta, którego stać tylko na kredyt hipoteczny w wysokości 20 000 dolarów. Ale jeśli energooszczędne unowocześnienia kosztują $5,000, zwiększając tym samym kredyt hipoteczny do $25,000, czy nie czyni to domu nieosiągalnym?
Nie, jeśli weźmie się pod uwagę drugie koszty, takie jak energia. Jeśli $5,000 dodanej energooszczędnej konstrukcji tworzy $25 miesięcznych oszczędności energii, te pieniądze mogą być ponownie zainwestowane w kredyt hipoteczny, aby spłacić dodatkowe $5,000 opłaty za budowę dzięki wspomnianemu wcześniej stosunkowi 1:200 finansowania hipotecznego do kosztów budowy.
Nie tylko efektywne energetycznie modernizacje łagodzą wahania w rachunkach za energię, ale również dom o wyższej wydajności, który chroni inwestycję kredytobiorcy – sytuacja, w której wygrywają obie strony.
Dom Bustera to dom z dwiema sypialniami, w którym skupiono się na dostępności, aktywnych i pasywnych systemach energetycznych oraz utrzymaniu niewielkiej i ekonomicznej powierzchni w duchu pierwotnej misji projektu 20K. Ten dom jest również częścią Linii Produktów 20K.
Timothy Hursley
Dom Bustera to dom z dwiema sypialniami i jedną łazienką, z dużą powierzchnią mieszkalną,
wbudowanym gankiem frontowym i małym pokojem dodatkowym.
Timothy Hursley
Prawdziwym problemem z przystępnością, dodaje, nie jest to, że klienci nie mogą sobie pozwolić na kredyt hipoteczny.
Based on research on their service population, the team found four main reasons why someone might lose their home:
- dzikie wahania kosztów energii, które tworzą nieprzewidywalne miesięczne obciążenia
- nieoczekiwana konserwacja
- nieoczekiwane zdarzenia związane ze zdrowiem
- nieoczekiwane zakłócenia w ich dochodach spowodowane utratą pracy lub zmniejszeniem liczby godzin.
Badania te wpłynęły na projekty domów 20K, które kładą nacisk na efektywność energetyczną, odporność i zdrowie ludzi. Zespół chce również, aby proces budowy domu przyczynił się do rozwoju lokalnej gospodarki, od pozyskiwania lokalnej siły roboczej po materiały. Edukacja po zamieszkaniu jest również dużą częścią ich planu, aby zapewnić długoterminowy zrównoważony rozwój domów.
Buster i zespół studentów świętują ukończenie domu podczas ceremonii przecięcia wstęgi z sąsiadami i przyjaciółmi.
Josiah Brown
Od projektu 20K do produktu 20K
Mając ponad dziesięcioletnie doświadczenie w zachodniej Alabamie, Inicjatywa 20K przygotowuje się do rozszerzenia modelu 20K na regiony wiejskie w całych Stanach Zjednoczonych.Mimo to, choć celem jest udostępnienie domów i badań wszystkim – przedsięwzięcie jest ściśle niekomercyjne – zespół ostrożnie posuwa się naprzód.
„Linia produktów 20K składa się z wielu elementów”, wyjaśnia Rusty. „Oprócz domu będziemy oferować kompleksową instrukcję obsługi, która obejmuje również model zaopatrzenia, czyli sposób dostarczenia domu. Wszystko to może w dużym stopniu zależeć od kontekstu, w tym środowiskowego, społecznego, historycznego i ekonomicznego. Nawet jeśli jeden z naszych domów wytrzyma warunki pogodowe w innym stanie, może nie sprawdzić się w kontekście socjokulturowym.”
Dom Ree jest jednym z ostatnio ukończonych domów 20K i jest zmodyfikowaną wersją Domu Joanne, w którym zastosowano fundamenty z płyt podniesionych. Dom jest włączony do Linii Produktów 20K.
Timothy Hursley
Obecnie, Linia Produktów 20K ma cztery modele domów gotowych do wdrożenia z pomocą partnerów realizacyjnych w nieujawnionych lokalizacjach poza społecznością usługową Rural Studio.
Korzystając z badań prowadzonych przez studentów oraz danych zebranych na temat domów 20K po ich zasiedleniu, Inicjatywa 20K opracowuje obecnie modele z jedną i dwiema sypialniami zoptymalizowane pod kątem komfortu pasywnego i zaprojektowane (co najmniej) tak, aby spełniały wymogi aktualnego Międzynarodowego Kodeksu Mieszkaniowego, podczas gdy inne mogą spełniać wyższe poziomy wydajności, takie jak Passive House i Zero Ready.
Studenci trzeciego roku semestru jesiennego z projektu Ree’s Home pracujący nad podwyższonym fundamentem płytowym, który obejmuje ścianę obwodową z bloczków CMU zagęszczonych ziemią inżynierską i wypełnionych żwirem.
Timothy Hursley
Zespół będzie współpracował z lokalnymi podmiotami w celu opracowania domów specyficznych dla danego regionu dla innych obszarów USA. W międzyczasie Inicjatywa 20K będzie również współpracować ze swoimi partnerami na poziomie federalnym, aby rozwiązać większe problemy systemowe związane z przystępnością cenową, takie jak zagospodarowanie przestrzenne, które w niektórych obszarach nie pozwoliłoby na budowę Domu 20K ze względu na minimalne wymagania dotyczące powierzchni kwadratowej.
„Pracujemy nad ujawnieniem większej ilości informacji, ale robimy to po cichu, ponieważ nie chcemy, aby informacje były niedokładne” – mówi Rusty. „Ale naszym celem jest, aby w końcu podać liczby, aby zaoferować pomocne informacje tym, którzy ich potrzebują.”
Podczas gdy konkretne informacje na temat kosztów i rozwoju tych pierwszych domów 20K Product Line nie zostaną ujawnione aż do przyszłego roku, zespół 20K niedawno podzielił się wiadomościami o ważnym partnerstwie z rządowym gigantem hipotecznym Fannie Mae.
Pracujemy w Alabamie, ale nie ma granic w tym, co robimy.
-Rusty Smith
W ramach ustawy o mieszkalnictwie i reformie gospodarczej z 2008 r., Fannie Mae została zobowiązana do poprawy dostępu do finansowania hipotecznego i tworzenia przystępnych cenowo możliwości mieszkaniowych na rynkach o niedostatecznej obsłudze, w tym w regionach wiejskich, w swoich planach „Duty to Serve”.
W wyniku tego, 20K Product Line będzie miał dostęp do finansowania hipotecznego dla swoich tanich domów, coś, co było praktycznie niemożliwe do zabezpieczenia wcześniej.
„Pracowaliśmy w Alabamie, ale nie ma granic w tym, co robimy”, mówi Rusty. „Więc celem jest to, że jeśli produkty i usługi, które rozwijamy są przydatne, chcemy, aby każdy, kto chce je mieć.”
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o Rural Studio, możesz połączyć się z nimi online i śledzić blog Rural Studio. Lub, aby przekazać darowiznę na badania, odwiedź www.supportruralstudio.com.