W tym artykule:
- Proces leasingu
- Prawo dotyczące wynajmu
- Landlord-Tenant laws by state
- Lease types
- Disclosure attachments
- Security deposits
- Collecting the last month’s rent
- How to create a lease agreement
A rental agreement (or, bardziej powszechnie, dzierżawa) może chronić zarówno Ciebie, jak i Twoich najemców poprzez ustalenie oczekiwań z góry i wprowadzenie zasad i wymagań nieruchomości. Konkretne, szczegółowe dzierżawa może złagodzić spory i nieporozumienia, jak również zapewnić jasność, gdy pojawiają się pytania.
W wybranych lokalizacjach, można utworzyć konfigurowalny dzierżawę online z Zillow Rental Manager. Wystarczy zalogować się na swoje konto Zillow Rental Manager, wprowadź adres nieruchomości, a następnie wybierz Leases. Jeśli masz już właściwości w swoim koncie, wybierz zakładkę Leases dla nieruchomości, które chcesz utworzyć dzierżawę dla. Stamtąd zostaniesz poprowadzony przez cały proces tworzenia dzierżawy.
Proces wynajmu
Typowo, umowa najmu jest tworzona po wykonaniu tych części procesu wynajmu:
- Marketing nieruchomości do wynajęcia. Zacznij od napisania ogłoszenia o wynajmie, aby opisać najlepsze cechy swojego domu, a następnie dołącz co najmniej 10 wysokiej jakości zdjęć wnętrza i zewnętrza swojego domu.
- Zorganizowanie otwartego domu lub prywatnego pokazu. Pozwól potencjalnym najemcom zobaczyć dom i upewnij się, że spełnia on ich potrzeby.
- Przeglądanie wszystkich wniosków o wynajem. Wnioski dają wgląd w historię wynajmu potencjalnego najemcy, co pomaga znaleźć wiarygodnego najemcę dla Twojej nieruchomości.
- Sprawdzenie historii kredytowej najemcy. Proces tenant-screening dostarcza informacji na temat statusu zatrudnienia wnioskodawcy oraz jego obecnego i poprzedniego miejsca zamieszkania, jak również spojrzenie na jego historię finansową i kryminalną, jeśli lokalne prawo na to pozwala.
- Kontaktowanie się z poprzednimi właścicielami w celu uzyskania referencji. Skontaktuj się z obecnymi lub byłymi właścicielami przez telefon lub e-mail, aby sprawdzić, czy wnioskodawca płacił czynsz na czas, dbał o nieruchomość i czy właściciel wynająłby im ją ponownie.
Prawa dotyczące wynajmu według stanu
Każdy stan posiada prawa dotyczące wynajmu, które mogą regulować kwestie związane z czynszem, odnawianiem umów, aneksami i powiadomieniami, aby pomóc Ci w zarządzaniu wynajmowaną nieruchomością. Prawa te określają Twoje prawa i obowiązki jako wynajmującego, jak również prawa i obowiązki najemcy. Prawo wynajmującego-najemcy każdego stanu różni się w swoich wymaganiach, więc upewnij się, że skonsultujesz się z lokalnym prawnikiem, aby lepiej zrozumieć, jak prawo wynajmującego-najemcy może wpłynąć na Twoją umowę najmu.
Tutaj jest spojrzenie na niektóre przepisy stanowe z naszego przewodnika po prawach wynajmującego-najemcy:
- Arizona
- Kalifornia
- Floryda
- Georgia
- Illinois
- Massachusetts
- Nowy Jork
- Oregon
- Pennsylwania
- Teksas
- Waszyngton
- Waszyngton, D.C.
.
Typ leasingu
W zależności od sytuacji, możesz wybrać jeden z tych typów leasingu:
Leasing na czas określony. Ten typ leasingu ma ustaloną datę zakończenia, która zwykle wynosi od sześciu miesięcy do jednego roku.
Leasing z miesiąca na miesiąc. Ta dzierżawa będzie automatycznie odnawiać się co miesiąc, aż albo właściciel lub najemca zdecyduje się zakończyć umowę.
Możesz łatwo wybrać typ dzierżawy i ustawić daty rozpoczęcia i zakończenia podczas tworzenia dzierżawy za pomocą Zillow Rental Manager.
Załączniki ujawniające
Niektóre elementy, które mogą być dołączone do umowy najmu, obejmują:
- Ujawnienia dotyczące farby ołowiowej
- Ujawnienia dotyczące pleśni
- Stanowe rejestracje wyborców
- Inne ujawnienia wymagane na mocy lokalnego prawa
Kaucje zabezpieczające
Jeśli zdecydujesz się na pobieranie kaucji zabezpieczającej, dołącz wymaganą kwotę podczas zawierania umowy najmu.
Prawa dotyczące tego, ile można zebrać i jak należy przechowywać depozyty zabezpieczające różnią się w zależności od stanu. Niewykorzystane środki depozytu muszą być zwrócone do najemcy w określonym czasie, który różni się w zależności od lokalizacji.
Pobieranie ostatniego miesiąca czynszu
Gdy zbierasz depozyt zabezpieczający, można również wybrać do zbierania ostatniego miesiąca czynszu. Niektóre stany, takie jak Oregon, mogą traktować ostatni miesiąc czynszu jak depozyt zabezpieczający, co oznacza, że musisz trzymać go na osobnym koncie i dać najemcy wszelkie narosłe odsetki.
Jak stworzyć umowę najmu
Postępuj zgodnie z tymi 13 krokami, aby stworzyć umowę najmu online za pomocą Zillow Rental Manager.
Zbierz informacje każdej ze stron
Pierwszym krokiem do stworzenia umowy najmu jest wypełnienie swojego imienia i nazwiska, numeru telefonu, adresu e-mail i adresu fizycznego w celu otrzymania ważnych powiadomień w umowie najmu.
Informacje te będą również zbierane dla:
- Każdego współwłaściciela nieruchomości
- Każdego agenta zarządzającego lub zarządcy nieruchomości
- Wszystkich najemców, którzy podpiszą umowę najmu
Każdy dodatkowy lokator, który nie płaci czynszu, taki jak dzieci lub krewni w podeszłym wieku, również powinien być udokumentowany, aby zapewnić, że masz zapis tego, kto mieszka w wynajmowanej nieruchomości. Niektóre państwa mogą również mieć maksymalne standardy obłożenia, które muszą być spełnione.
Zawierać szczegóły o swojej własności
Kolejnym krokiem przy tworzeniu umowy najmu mieszkaniowego jest wyszczególnienie informacji o swojej własności. Istnieją dwa główne rodzaje nieruchomości do wynajęcia:
Domy jednorodzinne to Twój standardowy dom lub townhome.
Domy wielorodzinne to apartamenty, kondominia, dupleksy i multipleksy, mieszkania w piwnicy i apartamenty dla teściów.
Niezależnie od tego, jaki typ nieruchomości wynajmowanej posiadasz, będziesz chciał zebrać:
- Adres nieruchomości
- Czy nieruchomość jest częścią stowarzyszenia właścicieli domów lub condo association
- Wszelkie wady nieruchomości
- Wszelkie urządzenia, meble i urządzenia znajdujące się w lokalu
Rozważ wszystkie media i usługi lokalu
Twoja umowa najmu będzie musiała zawierać wszelkie media i usługi świadczone przez ciebie oraz wszelkie, które oferuje lokal. Zazwyczaj obejmują one:
- Elektryczność
- Gaz ziemny
- Ogrzewanie i olej opałowy
- Usługi wodne i kanalizacyjne
- Wywożenie śmieci
- Odśnieżanie
- Zagospodarowanie terenu
- Phone, usługi telefoniczne, kablowe i internetowe
Możesz zdecydować się na pokrycie kosztów tych pozycji samodzielnie lub wskazać w umowie najmu, że będą one opłacane przez najemcę. Jeżeli najemca jest odpowiedzialny za opłacanie niektórych lub wszystkich mediów, należy określić, które z nich i kiedy należy opłacić.
Znaj warunki umowy najmu
Warunki umowy najmu określają rodzaj i długość najmu, konsekwencje w przypadku zerwania umowy przez najemcę oraz okoliczności, w których najemca może opuścić lokal przed terminem.
Umowa najmu. Upewnij się, że twoja umowa najmu wyraźnie określa warunki wypowiedzenia. Czy ma ona określoną datę końcową, czy też istnieje możliwość kontynuowania umowy z miesiąca na miesiąc? W miarę zbliżania się daty końcowej, będziesz chciał zapytać najemcę, czy chciałby odnowić umowę najmu.
Eviction. Powinieneś zawrzeć jasne zasady dotyczące tego, jakie działania naruszają umowę najmu, i upewnić się, że przestrzegasz prawa eksmisyjnego w swojej okolicy, jeśli kiedykolwiek będziesz musiał eksmitować najemcę.
Ustal miesięczną kwotę czynszu i termin płatności
Czynsz bazowy to miesięczny czynsz przed zastosowaniem jakichkolwiek innych opłat. Będziesz chciał ustawić stawkę czynszu, która jest porównywalna do czynszów w Twojej okolicy i upewnij się, że jesteś zgodny z przepisami państwowymi dotyczącymi kontroli czynszu. Narzędzie najmu Zillow Rental Manager pozwala ustawić:
- Całkowita kwota należna za miesiąc
- Data wymagalności każdego miesiąca
- Pierwsza data wymagalności
Jeśli najemca wprowadza się w połowie drogi przez miesiąc, możesz zdecydować się na prorate czynszu. Nasze narzędzie do wynajmu może obliczyć proporcjonalną kwotę czynszu w oparciu o datę wprowadzenia się najemcy i datę wymagalności czynszu.
Oblicz wszelkie dodatkowe opłaty
Oprócz miesięcznego czynszu, najemcy mogą być odpowiedzialni za płacenie innych miesięcznych opłat. Pamiętaj, aby opisać wszystkie wymagania dotyczące płatności podczas tworzenia umowy najmu, w tym:
- Użytki i usługi
- Miesięczne opłaty za zwierzęta domowe
- Opłaty za zwłokę
- Opłaty za niewystarczające fundusze
Określ metodę płatności
Możesz wybrać metody, którymi najemca może ci płacić – upewnij się tylko, że podasz je w umowie najmu. Popularne metody obejmują płatności elektroniczne, czeki i przekazy pieniężne. Korzystając z Zillow Rental Manager, możesz łatwo zbierać miesięczne i jednorazowe płatności online.
Rozważ swoje prawa i obowiązki
Zarówno najemca, jak i wynajmujący mają pewne obowiązki. Możesz nakreślić prawa i obowiązki obu stron podczas zawierania umowy najmu, korzystając z naszego narzędzia.
Obowiązki najemcy. Najemcy muszą przestrzegać obowiązków najemcy wymienionych w umowie najmu. Niektóre z nich mogą obejmować:
- Używanie nieruchomości wyłącznie do celów mieszkalnych
- Zapewnienie, że nieruchomość jest zajmowana wyłącznie przez strony umowy najmu
- Nieprzeszkadzanie innym najemcom
- Przestrzeganie zasad i przepisów określonych w umowie najmu
- Ustawienie określonych mediów przed datą rozpoczęcia najmu
- Utrzymywanie wynajmowanej nieruchomości w czystym, bezpiecznym i higienicznym stanie
- Zawiadomienie wynajmującego o wszelkich koniecznych naprawach
Obowiązki wynajmującego. Podobnie, istnieją obowiązki, których musisz przestrzegać. Niektóre obowiązki wynajmującego mogą być następujące:
- Dostarczanie usług lub mediów, które są określone w umowie najmu lub wymagane przez prawo
- Utrzymywanie nieruchomości i obszarów wspólnych
- Wykonywanie wymaganych napraw w odpowiednim czasie po otrzymaniu zawiadomienia
- Nie wchodzenie na teren nieruchomości bez zgody najemcy (z wyjątkiem nagłych wypadków) (z wyjątkiem nagłych wypadków)
- Nie ingerowanie lub zakłócanie korzystania przez najemcę z wynajmowanego lokalu
Wymaganie od najemców ubezpieczenia
Wynajmujący może również określić, czy najemcy są zobowiązani do wykupienia ubezpieczenia najemcy przed wprowadzeniem się. Jeśli tak, niektóre stany mogą wymagać od Ciebie utrzymania porównywalnego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. Powinieneś porozmawiać z brokerem ubezpieczeniowym, aby określić odpowiednią sumę ubezpieczenia i zawrzeć minimalną sumę ubezpieczenia w swojej umowie najmu.
Determinuj, czy chcesz, aby najemcy obowiązywały pewne zasady
Jako wynajmujący, możesz ustalić zasady, aby zapewnić, że pomieszczenia nadają się do zamieszkania, a najemcy czerpią jak najwięcej przyjemności z wynajmu. Zasady, które ustalasz podczas tworzenia umowy najmu mogą obejmować:
Zasady stowarzyszenia właścicieli domów lub condo: Są to zasady, które mogą być stosowane w konkretnym sąsiedztwie lub stowarzyszeniu.
Zasady pisemnej zgody: Możesz określić, czy modyfikacje w wynajmie, takie jak dodanie lub zmiana zamków, są dozwolone za pisemną zgodą właściciela.
Zasady bezpieczeństwa: Mogą one obejmować ograniczenia wagowe na balkonach lub werandach, zakaz używania materiałów łatwopalnych i inne powiązane zasady.
Zasady utrzymania: Kto jest odpowiedzialny za wynoszenie śmieci, koszenie trawnika lub odśnieżanie chodników? Wyraź wszystkie te szczegóły tutaj.
Kluczowe zasady: Wyjaśnij, co się stanie, jeśli klucz zostanie zgubiony lub jakie działania są wymagane przed wyprowadzką najemcy.
Ustalenie jasnych zasad
Rozważ dodanie do umowy najmu zasad, które jasno określają oczekiwania. Nasz szablon umowy najmu pozwala określić zasady dotyczące takich kwestii jak zwierzęta domowe, przechowywanie i palenie.
Palenie
Czy palenie jest dozwolone? Jeśli tak, gdzie najemcy i goście mogą palić?
Zwierzęta domowe
Możesz określić, czy zwierzęta domowe są dozwolone, a nawet dostosować tę sekcję, aby zawierała informacje o zwierzętach domowych, które są zatwierdzone do życia na terenie nieruchomości. Rzeczy takie jak czynsz za zwierzę i dodatkowe ubezpieczenie również powinny być uwzględnione.
Pamiętaj, że zwierzęta towarzyszące nie są uważane za zwierzęta domowe, więc nie możesz pobierać opłaty za zwierzę, czynszu za zwierzę lub kaucji za zwierzę, jeśli najemca je posiada.
Parkowanie
Czy istnieją konkretne miejsca, gdzie najemcy mogą i nie mogą parkować? Wyjaśnij, czy są miejsca zarezerwowane, czy też parking jest otwarty.
Przechowywanie
Czy oferujesz dodatkowe przechowywanie na miejscu? Jeśli tak, jak dużo jest dostępne i jaki jest koszt?
Przegląd umowy najmu
Przed wysłaniem umowy najmu do najemcy, będziesz chciał ją przejrzeć, aby upewnić się, że niczego nie pominąłeś. Narzędzie leasingowe Zillow pozwala na łatwe wprowadzanie poprawek i zapisywanie zmian na później. Wystarczy wybrać Zapisz i kontynuuj, aby zapisać bieżący projekt umowy najmu i dokończyć go innym razem. Możesz również pominąć dowolną sekcję i wrócić do niej później, jeśli zajdzie taka potrzeba.
Podpisz umowę najmu z najemcą
Gdy skończysz tworzyć umowę najmu, musisz udostępnić ją najemcy, aby mógł ją przejrzeć i podpisać. Jeśli korzystasz z naszego szablonu umowy najmu online, możesz wybrać opcję Udostępnij, aby wysłać ją do najemcy do podpisu. Otrzyma on powiadomienie e-mail i zostanie poproszony o podpisanie umowy lub dodanie komentarzy i odesłanie jej do Ciebie w celu dalszego przeglądu.
Jeśli musisz anulować lub edytować umowę najmu, wybierz opcję Anuluj, aby cofnąć wszystkie podpisy. Następnie możesz dokonać edycji i wysłać nową wersję do najemcy.
Jako właściciel, możesz kontrasygnować umowę najmu po podpisaniu jej przez wszystkich najemców. Zillow Rental Manager powiadomi Cię e-mailem, gdy umowa najmu będzie dla Ciebie gotowa. Gdy najemca przejrzy i podpisze swoją część, podpisz umowę najmu, aby uczynić ją oficjalną!
Dostęp do podpisanych umów najmu można uzyskać w dowolnym momencie, odwiedzając pulpit nawigacyjny. Możesz również pobrać podpisane umowy najmu do swoich akt.