Różnica pomiędzy użytkową, wynajmowalną i brutto stopami kwadratowymi jest subtelna, ale niezwykle ważna do zrozumienia podczas negocjowania umowy najmu. Wszystkie trzy terminy mogą być zawarte w umowie najmu, ale tylko jeden z nich jest używany do obliczania rzeczywistych rocznych wydatków na czynsz.
W tym artykule wyjaśnimy różnicę między użytkowymi, wynajmowalnymi i brutto stopami kwadratowymi i dlaczego ma to znaczenie.
Użytkowe stopy kwadratowe
Użytkowe stopy kwadratowe powierzchni są zdefiniowane jako całkowita powierzchnia unikalna dla najemcy. Pomyśl o tym jako o przestrzeni specjalnie wydzielonej na użytek Twojej firmy. Po wejściu do swojego apartamentu, powierzchnia wewnątrz jest uważana za użytkową stopę kwadratową.
Obliczenie tej liczby będzie się nieco różnić dla najemców wynajmujących pełne piętro vs najemców wynajmujących częściowe piętro. Dla najmu częściowego piętra, obejmuje to całą przestrzeń biurową plus wszelkie obszary magazynowe lub prywatne toalety unikalne dla twojego apartamentu. Obejmuje również przestrzeń zajętą przez takie rzeczy jak kolumny lub wpuszczone wejścia.
Przykład powierzchni użytkowej, wynajmowalnej i brutto na piętrze z wieloma najemcami.
Dla najemców wynajmujących całe piętro, użytkowe stopy kwadratowe rozciągają się na wszystko wewnątrz granic piętra, w tym obszary nieużytkowe, takie jak szafy dozorców lub pomieszczenia mechaniczne i elektryczne. Obejmuje on również wspólne obszary piętra, takie jak kuchnie, korytarze lub obszary recepcyjne specyficzne dla użytkowania piętra. Użyteczne stopy kwadratowe nie obejmują przestrzeni takich jak szyby windowe lub klatki schodowe, ponieważ nie są one uważane za unikalne dla pojedynczego najemcy.
Przykład powierzchni użytkowej, wynajmowalnej i brutto na piętrze z jednym najemcą.
Użytkowe stopy kwadratowe to ważny pomiar, ponieważ mówi dokładnie, ile miejsca będzie dostępne do prowadzenia działalności.
Wynajmowalne stopy kwadratowe
Wynajmowalne stopy kwadratowe są zdefiniowane jako użytkowe stopy kwadratowe plus część wspólnej przestrzeni budynku.
Przestrzenie wspólne są obszarami używanymi przez wszystkich najemców w budynku i obejmują, ale nie są ograniczone do korytarzy, holi, publicznych toalet i obiektów fitness.
Read Next: Twój Przewodnik po Elementach Umowy Handlowej (Terminy, Definicje)
Część wspólnej przestrzeni przypisana do konkretnego najemcy jest obliczana poprzez wzięcie ich proporcjonalnego udziału w całkowitej powierzchni kwadratowej budynku. Na przykład, jeśli najemca wynajmuje 10.000 SF w budynku o powierzchni 100.000 SF, 10% powierzchni wspólnej budynku będzie przypisane do tego najemcy.
Nie oznacza to, że najemca będzie mógł korzystać tylko z 10% powierzchni, ale raczej, że 10% powierzchni wspólnej zostanie dodane do liczby stóp kwadratowych najemcy w umowie najmu.
Stopy kwadratowe do wynajęcia są używane do określenia rocznych wydatków na czynsz podstawowy. Aby dokonać tego obliczenia, po prostu pomnóż swoje wynajmowalne stopy kwadratowe z roczną stawką bazową czynszu.
Dlaczego to ma znaczenie
Najważniejszą różnicą do zrozumienia pomiędzy użytkowymi i wynajmowalnymi stopami kwadratowymi jest to, że to wynajmowalne, a nie użytkowe, które będą używane do obliczania rocznych wydatków na czynsz. Ponieważ wynajmowalne stopy kwadratowe są często wyższe niż użytkowe dla danej przestrzeni, konieczne jest, abyś używał poprawnego pomiaru przy ocenie swojego budżetu.
Współczynnik obciążenia
Pomocne narzędzie, które najemcy i wynajmujący używają do zrozumienia różnicy między wynajmowalnymi stopami kwadratowymi obiektu a użytkowymi stopami kwadratowymi nazywa się współczynnikiem obciążenia. Liczba ta jest oparta na procencie powierzchni wspólnej znajdującej się w budynku. Współczynnik obciążenia obliczany jest przez podzielenie całkowitej powierzchni wynajmowalnej budynku przez całkowitą powierzchnię użytkową.
Współczynnik obciążenia = Całkowita powierzchnia wynajmowalna SF / Całkowita powierzchnia użytkowa SF
Ten współczynnik obciążenia jest następnie mnożony przez użytkowe stopy kwadratowe najemcy, aby znaleźć wynajmowalne stopy kwadratowe dla danej powierzchni.
Rentable SF = Tenant’s Usable SF x Load Factor
Jak więc współczynnik obciążenia może pomóc najemcom w ocenie różnych nieruchomości? Rozważmy ten przykład.
Najemca rozważa dwie różne powierzchnie biurowe, obie o tym samym metrażu powierzchni użytkowej i tej samej stawce czynszu, ale różniące się współczynnikami obciążenia. Pierwsza opcja posiada apartament o 10 000 stóp kwadratowych powierzchni użytkowej i 20% współczynniku obciążenia, co oznacza, że powierzchnia wynajmowalna wynosi 12 000 stóp kwadratowych. Druga opcja ma 10 000 użytkowych stóp kwadratowych i współczynnik obciążenia 15%, co oznacza, że wynajmowalne stopy kwadratowe dla tej opcji wyniosłyby 11 500.
| 10 000 użytkowych stóp x .20 = 2 000 | 2 000 + 10 000 = 12 000 wynajmowalnych stóp kwadratowych |
| 10 000 użytkowych stóp x .15 = 1.500 | 1.500 + 10.000 = 11.500 możliwych do wynajęcia stóp kwadratowych |
W pierwszym budynku czynsz bazowy najemcy byłby oparty na 12.000 stopach kwadratowych, natomiast w drugim budynku czynsz byłby naliczany w oparciu o 11.500 stóp kwadratowych. Druga opcja z niższym współczynnikiem obciążenia pozwoliłaby firmie zaoszczędzić pieniądze, ponieważ płaciliby mniej miesięcznie za tę samą ilość powierzchni użytkowej.
Jednakże mniejszy współczynnik obciążenia oznacza również, że jest mniej wspólnych obszarów w budynku, więc płacenie więcej w czynszu może być konieczne, jeśli więcej wspólnego obszaru jest pożądane.
Stopy kwadratowe brutto
Stopy kwadratowe brutto, określane również jako powierzchnia brutto, po prostu odnosi się do całkowitej powierzchni kwadratowej budynku. Obejmuje ona wszystko, co uwzględniono w stopach kwadratowych użytkowych i wynajmowalnych, wraz z rdzeniem budynku, szybami windowymi i innymi obszarami budynku, które są wykorzystywane do utrzymania i eksploatacji.
Innymi słowy, stopa kwadratowa brutto to całkowita przestrzeń, którą zajmuje obiekt, niezależnie od tego, czy przestrzeń jest wykorzystywana przez najemcę, czy nie. Jedynymi wyłączonymi przestrzeniami są otwarte obszary, takie jak baseny, boiska, korty, studnie świetlne, parkingi i niewykopane piwnice.
Poziom kwadratowy brutto jest ważną metryką dla planowania i budżetowania w budownictwie. Chociaż może nie pojawiać się zbyt często w transakcjach najemców, nadal warto ją zrozumieć.
Konkluzja
Mamy nadzieję, że ten artykuł pomógł wyjaśnić wszelkie pytania, które mogłeś mieć na temat różnic pomiędzy użytkowymi, wynajmowalnymi i brutto stopami kwadratowymi.
Aby kontynuować naukę o zawiłościach leasingu komercyjnego, sprawdź sekcję Understanding & Negotiating Your Lease w AQUILA Learning Center.
Jeśli masz więcej pytań lub chciałbyś posunąć się naprzód w procesie leasingu, skontaktuj się z naszym doświadczonym zespołem reprezentacji najemców.