W kwietniu 2014 r. weszły w życie przepisy Financial Conduct Authority’s Mortgage Market Review, mające na celu zapewnienie, że ludzie biorą tylko kredyt hipoteczny, na który mogą sobie pozwolić, oraz zapobieganie nieodpowiedzialnym praktykom kredytowym.
Zasady te oznaczają, że wniosek o kredyt hipoteczny może zająć więcej czasu i może być bardziej skomplikowany. Uzyskanie zatwierdzenia kredytu hipotecznego może również stać się trudniejsze.
Według Gary’ego Festy, dyrektora wykonawczego w firmie zarządzającej majątkiem HFM Columbus, uzyskanie zatwierdzenia kredytu hipotecznego sprowadza się teraz do zawartości wyciągów bankowych. Pożyczkodawcy poproszą o trzy miesiące, kiedy złożysz wniosek.
Ale jakich szczegółów będą szukać?
Pierwszą rzeczą, jakiej poszukują pożyczkodawcy, są przekroczenia kredytu w rachunku bieżącym w twojej najnowszej historii (nawet jeśli są autoryzowane lub w ramach wcześniej uzgodnionych limitów). Mogą również pojawić się pytania dotyczące wydatków urodzinowych, świątecznych i wakacyjnych – są to okazje, przy których wydatki zazwyczaj rosną, a karty kredytowe często wchodzą w grę.
Festa mówi: „Pożyczkodawca będzie chciał zobaczyć czyste i w pełni spłacone karty kredytowe, które są używane do zakupu szerokiej gamy produktów i usług, a nie tylko posiłków lub wakacji. Jednak karta z ogromnym limitem lub karta z 0 procentowym kredytem, z której rzadko korzystasz, może być postrzegana przez niektórych kredytodawców jako niepotrzebne ryzyko. W żadnym wypadku nie bierz pożyczki na dzień wypłaty.”
Dyskrecjonalne wydatki są kluczowym obszarem zainteresowania pożyczkodawców. Obejmują one prenumeraty czasopism lub gazet, wycieczki zagraniczne, członkostwo w klubach hobbystycznych, ubezpieczenie zwierząt domowych i członkostwo w siłowni.
„Czasami mogą one być wymienione jako ogólne polecenia zapłaty – sprawdź więc swoje wyciągi i upewnij się, że każdemu niespecyficznemu poleceniu zapłaty towarzyszy nota wyjaśniająca” – mówi Festa.
„Co ciekawe, wiem, że niektórzy pożyczkodawcy traktują członkostwo w siłowni z ostrożnością – zakładają, że jest to pozycja, której ludzie nie będą obcinać w trudnych czasach. Może warto zaznaczyć we wniosku, że jest to coś, z czym jesteś gotowy się rozstać, jeśli do tego dojdzie.”
Regularne wpłaty na inne konto mogą być traktowane jako utrzymywanie przez wnioskodawcę oddzielnego konta bankowego. Najlepiej jest poinformować kredytodawcę o tym koncie.
Istnieją również pewne rodzaje wydatków, które kredytodawcy uważają za uznaniowe, a których wnioskodawcy nie mogą; niektóre formy ubezpieczenia, na przykład, lub wpłaty na emeryturę.
„Powinieneś wstrzymać wpłaty na system emerytalny na trzy miesiące przed złożeniem wniosku”, sugeruje Festa.
„Wielu kredytodawców odlicza to od kryterium przystępności, nawet jeśli jest to dobrowolny wkład.”
Wysokie wydatki w niektórych aspektach – na przykład zakupy i wyjazdy wakacyjne – mogą być złagodzone przez zobowiązanie do zmniejszenia wydatków zgodnie z nowymi okolicznościami, jeśli i kiedy wniosek zostanie zatwierdzony.
„Powiedzmy, że przed złożeniem wniosku regularnie jeździłeś na wycieczki do miast europejskich”, mówi Festa.
„Z nowym kredytem hipotecznym, możesz spędzać dziwne weekendy tu i tam w Kornwalii lub Brighton. Może używałeś do zakupów w Waitrose i M&S, ale zamierzasz robić zakupy w Lidl i Aldi, kiedy przeprowadzisz się do nowego domu. Bez notatki wyjaśniającej, że zamierzasz zmniejszyć skalę, pożyczkodawca założy, że twoje poprzednie wydatki w tych kwestiach są normą, a to może cię kosztować – więc uwzględnij zobowiązanie w swoich uwagach.
„Pożyczkodawca będzie również szukał wydatków na „wady”. Obejmuje to od alkoholu i tytoniu w tygodniu, do wizyt w klubach w weekendy. Wysokie wydatki „nałogowe” mogą być postrzegane jako wskazówka, że wnioskodawcy brakuje dyscypliny finansowej. Często spotykanym przypadkiem jest seria wypłat gotówki, rozłożonych w czasie w ciągu jednej nocy. Będzie to postrzegane jako dowód, że wnioskodawca może wydawać pieniądze w sposób nieodpowiedzialny, gdy jest pod domniemanym wpływem.”
Wydatki takie będą postrzegane w szczególnie złym świetle, jeśli wnioskodawca nie dokonał płatności rachunków lub wszedł na terytorium overdraft w tym samym okresie.
Jeśli twoje wyciągi ujawniają wysokie wydatki w pubie w ciągu jednego miesiąca – i można to przypisać jednorazowemu wydarzeniu – dołącz do wniosku notatkę wyjaśniającą, dlaczego tak jest. Porównaj to z brakiem porównywalnych wydatków w innych miesiącach i poproś pożyczkodawcę o „uśrednienie” wydatków z całego okresu trzech miesięcy.
Hazard i zakłady również należą do tej kategorii – i takie wydatki będą źle postrzegane.
„Nawet jeśli wydajesz 'tylko’ 10 funtów miesięcznie na zakłady, wysyła to najgorsze możliwe sygnały”, mówi Festa.
„Spotkałem się z dziwnymi osobami, które myślały, że ich wygrane w grach hazardowych będą pozytywnie postrzegane przez pożyczkodawcę – ale nawet całkowicie nieskazitelny rekord wygranych będzie sugerował brak samokontroli.”
Należy również zauważyć, że pożyczkodawcy stosują „wskaźniki wiarygodności”; barometry oparte na prognozach średnich lub typowych wydatków w całym kraju, używane do oceny zasadności niektórych wydatków. Wielu kredytodawców używa średnich statystyk zwyczajów wydatkowania publikowanych przez Office of National Statistics (ONS) jako „wskaźników wiarygodności”; będą oni szukać przypadków, w których wydatki w danej dziedzinie są niższe lub wyższe od średniej i będą chcieli wiedzieć, dlaczego tak jest.
„W rezultacie, sensowne jest zapoznanie się z danymi ONS – i skontrastowanie ich z własnymi wydatkami. Jeśli Twoje miesięczne wydatki na energię elektryczną są niższe lub wyższe niż średnia krajowa, dodaj notatkę wyjaśniającą dlaczego.”