Ways of Holding Title in Real Estate for Individuals (California)
W Kalifornii, istnieje wiele sposobów na posiadanie własności do nieruchomości. Sposób wybrany powinien być wykonany starannie, jak to ma konsekwencje prawne i finansowe. Niektórzy decydują się na utworzenie osoby prawnej, jak Trust, Corporation, lub LLC. Większość osób, zwłaszcza jeśli są one zakup ich podstawowych rezydencji, będzie umieścić własność pod własnymi nazwiskami, przynajmniej na początek. Więc Escrow Officer, aby zakończyć formalności otwarcia, poprosi kupujących o ich formalnych nazwisk, ich tytuł, i jak będą one vest ich własności. Przejdziemy przez te kroki, a na końcu tego artykułu zobaczysz wykres nabywania praw, który jest poręcznym podsumowaniem.
Więc zróbmy pierwszy krok i ustalmy różne rodzaje tytułów dla osób fizycznych:
- Singiel – nigdy nie był żonaty wcześniej
- Niezamężna – żonaty wcześniej, ale nie żonaty teraz. Może być wdową/wdowcem
- Zamężna – mąż i żona lub strony w związku partnerskim
- Zamężna, ale kupująca nieruchomość wyłącznie bez współmałżonka.
Czy istnieje różnica pomiędzy osobą samotną a niezamężną? Tak. Jeśli nigdy nie byłeś żonaty, to nie ma możliwości, aby inna osoba posiadała coś z tobą wcześniej jako część majątku wspólnego. W skrócie, nie masz żadnego bagażu nie z własnej winy.
Gdy jesteś niezamężna, z drugiej strony, istnieje określony podział czasu „przed ślubem” i „po ślubie”. Innymi słowy, może być bagaż. Wszystko przed rozwiązaniem małżeństwa lub śmiercią partnera oznacza, że mogą istnieć aktywa i pasywa należące do partnera, które mogą mieć wpływ na Ciebie. Na przykład, jeśli ty i twój były małżonek posiadaliście nieruchomość, a zastaw został wniesiony przeciwko niemu osobiście, będzie on dołączony do wszystkiego, co posiadał, w tym do nieruchomości, której byliście współwłaścicielami. Nawet gdybyś potem zrezygnował ze swojego udziału w nieruchomości, nie zwolniłoby to twojej częściowej odpowiedzialności za ten zastaw, ponieważ zastaw został ustanowiony, gdy nadal byłeś jego współwłaścicielem.
Gdy jesteś w związku małżeńskim, twój małżonek może dołączyć do ciebie we własności. Dotyczy to małżeństw przeciwnej płci lub tej samej płci w California.
Ale jeśli jesteś w związku małżeńskim, a twój małżonek nie dołączy do ciebie, aby współwłaścicielem, w Kalifornii, która jest stanem własności wspólnotowej, chyba że małżeński interes jest zrzeczenie się, małżonek zawsze może wrócić do roszczenia częściowego interesu. Firma tytułowa, która będzie ubezpieczać, że masz pełną własność, nie może tego zrobić, jeśli istnieje możliwość, że twój małżonek wróci i zgłosi roszczenie. Dlatego, aby usunąć ryzyko, firma tytułowa będzie wymagać, aby twój małżonek podpisał Quitclaim Deed, aby zrzec się swojego udziału.
Drugim krokiem jest podjęcie decyzji, jak „nadać” twój tytuł, lub sposób, w jaki twój tytuł będzie utrzymywany. Oto 4 rodzaje nadania uprawnień, które można rozważyć:
- Jako współdzierżawcy
- Jako współwłaściciele
- Jako własność wspólnotowa
- Jako własność wspólnotowa z prawem do przeżycia
Wspólna dzierżawa (z prawem do przeżycia)
Podkreślenia:
- Dowolna liczba osób, spokrewnionych lub niespokrewnionych ze sobą, może posiadać tytuł własności razem jako Współdzierżawcy.
- To co jest integralne w tym typie nabywania praw to fakt, że strony posiadają nieruchomość jako całość, zjednoczone w czasie, posiadaniu, interesie i od kogo dostały tytuł od.
- Znacznik „rights of survivorship” oznacza, że po śmierci jednego współwłaściciela jego udział automatycznie przechodzi na pozostałych współwłaścicieli bez przechodzenia przez postępowanie spadkowe.
- Z drugiej strony poszczególni właściciele nie mogą przekazać swojego udziału innej osobie.
- Ta wspólna dzierżawa może zostać przerwana, jeśli jeden ze współwłaścicieli podpisze i zapisze akt notarialny od siebie do siebie. Ten akt notarialny zmieni jedność czasu i czynników tytułowych.
- Gdy współdzierżawa zostanie przerwana, właściciele będą posiadać jako współdzierżawcy.
- Słowo przestrogi: osoba fizyczna nie powinna posiadać tytułu własności we współdzierżawie z osobą prawną, taką jak korporacja. Korporacja jest „osobą sztuczną” i może istnieć w nieskończoność, więc „prawa do przeżycia” z osobą fizyczną (osobą fizyczną) nie będą działać na korzyść osoby fizycznej.
Przykład: John Smith, żonaty mężczyzna, jako jego jedyna i oddzielna własność, James Smith i Mary Smith, mąż i żona, wszyscy jako współdzierżawcy
Tenancy in Common
Highlights:
- Dowolna liczba osób, spokrewnionych lub niespokrewnionych ze sobą, może posiadać tytuł własności jako Tenants in Common.
- W przeciwieństwie do Joint Tenancy, nie ma jedności w czasie posiadania, procentowego udziału i od kogo nabyli udział.
- Właściciele mogą przenieść swoje udziały na innych, którzy następnie będą posiadać ich własność w dzierżawie wspólnej z innymi właścicielami.
- Współwłasność z osobą prawną nie będzie problemem.
- Małżeństwo może również posiadać własność indywidualnie jako najemcy we wspólnocie z sobą. Oznacza to, że każdy z nich może przekazać swoją indywidualną własność komuś innemu niż współmałżonek. Zazwyczaj może to wymagać, aby małżonkowie zrzekli się swoich praw do udziału współmałżonka, aby ustanowić swój własny majątek odrębny.
- Udział procentowy powinien być oznaczony. Jeśli nie zostanie on oznaczony, sądy domyślnie ustalą równe udziały pomiędzy właścicielami.
Przykład: John Smith, Żonaty Mężczyzna jako jego jedyna i oddzielna własność co do niepodzielnego 33,33% udziału; James Jones i Mary Jones, Mąż i Żona jako Wspólni Lokatorzy co do niepodzielnego 33,33% udziału; The Garcia Enterprises, LLC, California Limited Liability Company, co do niepodzielnego 33,33% udziału, wszyscy jako Wspólni Lokatorzy
Przykład: James Jones, żonaty mężczyzna i Mary Jones, zamężna kobieta, którzy są małżeństwem ze sobą, każdy w odniesieniu do swojego niepodzielonego 50% udziału jako ich wyłącznej i oddzielnej własności, jako Tenants in Common
Własność wspólnoty
Highlights:
- Ten rodzaj własności może być utrzymywany tylko między stronami, które są małżeństwem ze sobą.
- Posiadają równe udziały w nieruchomości i aby przenieść własność, obaj partnerzy muszą podpisać akt notarialny.
- Każdy z partnerów może poczynić przygotowania do pozostawienia swoich udziałów w testamencie innym osobom, a kiedy to nastąpi, następca prawny będzie posiadał nieruchomość wraz z pierwotnym pozostałym przy życiu partnerem jako współwłaściciele.
- Jeśli nie poczyniono żadnych przygotowań do pozostawienia swoich udziałów komuś innemu, pozostały przy życiu współmałżonek będzie posiadał udział zmarłego współmałżonka oddzielnie od udziału, który pierwotnie mu przysługiwał (własność w częściach równych).
Przykład: John Doe and Jane Doe, Husband and Wife as Community Property
Community Property with Rights of Survivorship
Highlights:
- Ten rodzaj własności może być utrzymywany tylko między stronami, które są ze sobą w związku małżeńskim.
- Nabycie jest połączeniem najlepszych części Joint Tenancy i Community Property.
- Jeden z małżonków może przerwać zasiedzenie poprzez podpisanie aktu notarialnego od siebie do siebie, w którym to momencie nieruchomość zostanie zasiedlona jako wspólne prawo własności z drugim małżonkiem.
- Odsetki zmarłego małżonka przechodzą automatycznie na żyjącego małżonka bez potrzeby przeprowadzania postępowania sądowego. Ale udział nabyty w ten sposób będzie własnością odrębną od udziału, który małżonek pozostający przy życiu posiadał poprzednio (własność w częściach równych).
- Zaleta podstawy step-up rachunkowości w celu ustalenia podstawy dla wartości udziału zmarłego małżonka. Pomaga to w określeniu zysku kapitałowego, który należy zadeklarować w przypadku sprzedaży nieruchomości.
Przykład: John Doe i Jane Doe, mąż i żona jako wspólnota majątkowa z prawem do przeżycia
Domestic Partnerships and Same Sex Marriages (California)
Highlights:
- Domestic partnerships can be made up of either same sex partners or opposite sex partners one of who is over 62 years of age. Certain guidelines apply.
- Domestic partnerships are granted the same type of rights, responsibilities and benefits as heterosexual partnerships in a marriage including the same rights to vest ownership.
- Couples who have entered into a domestic partnerships (but are not married to each other) can be registered with the Secretary of State.
- Partnerzy tej samej płci mogą być małżeństwem ze sobą w tym stanie i będą mieli takie same prawa, obowiązki i korzyści jak partnerzy heteroseksualni, którzy są małżeństwem ze sobą.
Przykład: „James Doe i Jane Doe, Registered Domestic Partners, as Joint Tenants
Przykład: James Smith i John Smith, pozostający w związku małżeńskim, jako Współnajemcy”.
Jako, że powyższe paragrafy mogą być trudne do nawigacji, istnieje wykres, który był dostarczany przez naszą branżę przez wiele lat. Poniżej znajduje się kopia, którą można pobrać i wydrukować.
Click Here to View and Download the Chart
Ważne jest, aby zrozumieć, że dla ochrony własnej rodziny, spadkobierców i beneficjentów, należy poświęcić znaczną uwagę temu, jak należy traktować tytuł własności i nabycie praw. Nie należy zakładać, że tylko dlatego, że jest to „powszechny” sposób, jest on prawidłowy. Czasy się zmieniają, prawo się zmienia, Twoja sytuacja finansowa się zmienia. Nie zakładaj, że tylko dlatego, że nabycie praw poprzednio odbyło się w jeden sposób, że powinno pozostać takie samo przez lata.
Wszystkie pytania? Mimo że jesteśmy bardziej niż chętni do pomocy, prosimy o kontakt z CPA, planistą finansowym lub radcą prawnym, ponieważ mają oni większą wiedzę na temat Twojego statusu i potrzeb.
- About Juliana
- Książki
- Kontakt Viva Escrow
Juliana Tu, CSEO, CEO, CBSS, CEI, SASIP
Escrow Manager
Dobra wiadomość! „The Art of Escrow” już się ukazała! Szukajcie jej na www.amazon.com!
The Art of Escrow:The Fight For Your American Dream and the Pursuit of Homeownership
Dostępna już teraz na Amazon.com
- When the Loan Got Sold and You Just Closed Escrow – April 6, 2020
- Mechanics Lien – October 7, 2019
- Are You a Foreigner and Need to Know About U.S. FIRPTA Withholding Laws? – February 20, 2019
- When the FIRPTA
Withholding Goes Wrong – February 20, 2019 - Is Your Property Ownership
In Good Shape? – January 15, 2019
View All Articles
Join Our FREE Viva Escrow Forums
Join Here…
.