Co to jest akt Lady Bird?

Deed Lady Bird (znany również jako „wzmocniony akt własności dożywotniej”) jest alternatywnym sposobem przekazywania własności nieruchomości. Zamiast przekazywać własność/kontrolę nad nieruchomością beneficjentom właściciela nieruchomości, akt Lady Bird pozwala właścicielowi nieruchomości na przekazanie sobie dożywotniej nieruchomości (zwanej również dożywotnią dzierżawą) i zapewnia pozostałą część udziału (zwykle w spadkobiercy, ale może to być każdy, kogo właściciel domu sobie życzy) po śmierci właściciela domu. Ale w przeciwieństwie do zwykłego dożywotniego aktu notarialnego lub bezwarunkowego przeniesienia własności: (a) dożywotnik ma prawo sprzedać lub obciążyć hipoteką całą nieruchomość bez udziału spadkobiercy i zachować wszystkie zyski (może pozbawić spadkobiercę jego/jej udziału); oraz (b) dożywotnik może dopuścić się marnotrawstwa ze szkodą dla spadkobiercy.

Dekty Lady Bird na Florydzie

Dekty Lady Bird są również znane jako „transfer on death deed”. Lady Bird Deeds są również znane jako „Enhanced Life Estate Deeds”. Wszystkie trzy terminy odnoszą się do tego samego rodzaju aktu notarialnego. Ważne jest, aby zauważyć, że Lady Bird Deeds nie są używane w całym kraju. Jednakże, są one używane regularnie na Florydzie.

Podstawową ideą jest to, że Lady Bird Deed na Florydzie pozwala nieruchomość przejść poza probate po początkowym właściciel umiera. Zapewnia on również, że początkowy właściciel (którego nazwiemy posiadaczem majątku dożywotniego lub dzierżawcą dożywotnim) może (a) zmienić zdanie co do tego, kto powinien otrzymać nieruchomość przed swoim odejściem i (b) zrobić wszystko, co chce ze swoją własnością bez konieczności konsultacji lub uzyskania zgody wymienionego posiadacza, nawet jeśli oznacza to wyeliminowanie ich ewentualnego udziału w prawie własności.

Co ważne, posiadacz majątku dożywotniego ma prawo do udziału (z zastrzeżeniem możliwości zbycia). Tak więc, jeśli spadkobierca wyprzedzi posiadacza dożywotniej dzierżawy, to po śmierci posiadacza dożywotniej dzierżawy, część nieruchomości należąca do zmarłego spadkobiercy powinna przejść do jego majątku.

Innymi słowy, jeśli dwóch spadkobierców dziedziczy 50/50 po śmierci posiadacza dożywotniej dzierżawy; jeśli jeden spadkobierca odejdzie pierwszy, pozostały przy życiu spadkobierca nadal otrzyma tylko swoje 50%. Pozostałe 50% musiałoby przejść przez postępowanie spadkowe.

Deedykacja Lady Bird vs. Tradycyjna Deedykacja Life Estate

Szybko, chcę wyjaśnić główną różnicę pomiędzy Wzmocnioną Deedykacją Life Estate a Regularną lub Tradycyjną Deedykacją Life Estate: W zwykłym / nie-dziewica-ptak, znajdziesz język, który zasadniczo mówi:

„Sam Jones na jego życie, z resztą do jego córki Lisy Jones.” W tym przykładzie, Sam jest posiadaczem dożywotnim (a.k.a. dzierżawcą dożywotnim), a Lisa jest spadkobiercą.”

Ponieważ jest to tradycyjny akt notarialny dożywocia (a nie wzmocniony akt notarialny dożywocia, lub Lady Bird Deed), Sam nie będzie w stanie sprzedać swojej własności lub wziąć kredytu hipotecznego, bez dołączenia Lisy (tj.e. Lisa musi podpisać i zgodzić się zrobić te rzeczy z udziałem nieruchomości Sama).

Przeciwnie, wzmocnione dożywotni akt własności mówi, że dożywotni dzierżawca ma pełną moc i uprawnienia do hipoteki, wynajem, sprzedaż, itp… bez przyłączenia się remainderman. Zakładając, że akt notarialny na Florydzie został prawidłowo sporządzony, aby określić (1) jakie uprawnienia ma dożywotni dzierżawca (np. przeniesienie, hipoteka, wynajem, itp.) oraz (2) musi również zawierać słowa o następującej treści: „dożywotni dzierżawca ma pełną moc i uprawnienia do robienia X, Y, i Z in fee simple bez łączenia się z pozostałym dzierżawcą.”

Jak wzmocniony dożywotni dzierżawca dokonuje przeniesienia lub bierze hipotekę w akcie notarialnym Lady Bird

Władze ustawodawcze Florydy nie miały wiele do powiedzenia na temat aktów notarialnych lady bird. Jednak trzy nowe Floryda Uniform Title Standards zostały opublikowane przez Real Property, Probate, and Trust Law Section of the Florida Bar w czerwcu 2019 roku. Przekazali te standardy, które odnoszą się do, i zapewniają kierunek, na wzmocnionych dożywotnich aktach własności.

Kiedy Lady Bird Deed Life Tenant Wants to Convey or Mortgage their Property

Florida Uniform Title Standard 6.10 i 6.11 stwierdza, że posiadacz prawa dożywocia w nieruchomościach niezagrodowych lub zagrodowych, jeśli akt notarialny z biedronką określa, że ma on prawo do sprzedaży, przeniesienia, obciążenia hipoteką i innego zarządzania nieruchomością fee-simple MOŻE przenieść lub obciążyć/obciążyć hipoteką nieruchomość fee simple za życia posiadacza prawa dożywocia bez udziału osoby pozostającej przy życiu.

W sytuacji zagrody, jeśli posiadacz dożywotniej nieruchomości jest żonaty, to małżonek musi podpisać wszystkie dokumenty (ale nadal nie pozostały użytkownik), jeśli posiadacz dożywotniej nieruchomości chce sprzedać lub hipotecznych.

Jeśli robi quit-claim deed, grantodawca powinien wyraźnie stwierdzić, że jest to przeniesienie fee simple przez dzierżawcę życia (bo inaczej byłoby to niejednoznaczne, tj.e. tylko przekazując swój obecny udział – bez wyjaśnienia – mógłby być interpretowany jako posiadacz dożywotniego majątku tylko przenoszący lub obciążający swój majątek dożywotni…. w przeciwieństwie do aktu gwarancyjnego.

Jak są wyroki i zastawy obsługiwane z Lady Bird Deeds na Florydzie

Co jeśli posiadacz zwiększonego dożywotniego majątku ma wierzyciela z zastawem lub wyrokiem?

Jeśli zastaw lub wyrok jest dołączony do nieruchomości, firma ubezpieczeniowa wymagałaby dowodu uwolnienia lub zaspokojenia wyroku wobec posiadacza dożywotniego majątku, aby posiadacz dożywotniego majątku mógł przenieść tytuł własności in fee simple za swojego życia.

Jednakże, jeśli lokator dożywotni zmarł bez dokonania przeniesienia, a wierzyciel nie wniósł opłaty lub nie wykonał wyroku, uwolnienie lub zaspokojenie zastawu nie byłoby konieczne. Spadkobierca odziedziczyłby nieruchomość objętą aktem notarialnym „lady bird” w stanie wolnym i wolnym od niespłaconego długu. Zob. Aetna Ins. Co. v. La Gasse, 223 So. 2d 727 (Fla. 1969); oraz Ogelsby v. Lee, 73 So. 840 (Fla. 1917). F.S. 733.706 i 733.702(4)(a).

Co jeśli istnieją wyroki lub zastawy przeciwko osobie pozostającej w linii prostej wymienione w akcie notarialnym w biedronce?

Dożywotni dzierżawca w akcie notarialnym w biedronce może przenieść lub obciążyć hipoteką tytuł prawny fee simple bez względu na jakiekolwiek wyroki przeciwko osobie pozostającej w linii prostej. Dzieje się tak dlatego, że posiadacz dożywocia może w każdej chwili zbyć swój udział w nieruchomości. Tak więc, długi / wierzycieli nie będzie utrudniać przeniesienie lub obciążenia życzenia posiadacza dożywotniego.

Wyjątkiem od tej reguły może być federalny IRS zastawu podatkowego. Większość firm tytuł traktować IRS zastawów, nawet jeśli tylko odnoszące się do remainderman, differently.

Jak wzmocnione życie nieruchomości deed życie lokator powinien zastąpić remainderman

W pierwszej pani ptak deed rejestrowane, Florida starszy adwokat prawo powinno wyraźnie stwierdzić, że życie lokator zachowuje prawo do zbycia lub zmiany remainderman. Następnie, jeśli kolejny akt notarialny jest rejestrowany dokonywania zmian w remainderman, dodawanie remainderman, lub usunięcie remainderman z rozszerzonego życia nieruchomości deed, byłoby jasne, że to nie będzie problem.

Jeśli rozszerzone życie nieruchomości deed nie wyraźnie wspomnieć to prawo, niektóre firmy ubezpieczeniowe tytuł może mieć problem. W rezultacie, odpowiedni język powinien być zawarty w pierwszym rozszerzonym akcie notarialnym dożywocia, który jest rejestrowany.

Wtedy, jeśli posiadacz dożywocia chce zmienić osobę pozostającą w spadku, może on lub ona może zarejestrować drugi akt notarialny typu „lady bird”, przekazując nieruchomość sobie z nową osobą pozostającą w spadku, lub sobie w stanie wolnym, lub osobie trzeciej.

Czy potrzebuję Lady Bird Deed, aby zakwalifikować się do Medicaid?

Pytanie jest również czasami zadawane w następujący sposób: Jeśli posiadam nieruchomość, czy akt notarialny lady bird deed jest potrzebny do uzyskania Medicaid? Odpowiedź brzmi, po prostu, nie.

Oczywiście, strategia „lady bird deed” (zwana również „enhanced life estate deed”) może być ważna w procesie planowania Medicaid. Ale, ściśle mówiąc, lady bird deeds nie pomogą komuś stać się uprawnionym do Medicaid na Florydzie (lub gdziekolwiek indziej w tej sprawie).

While wzmocnione dożywotnie akty własności nie pomoże zakwalifikować się do Medicaid, może pomóc zmniejszyć kwotę Medicaid jest wypłacana z powrotem w wyniku ich wysiłków odzyskiwania nieruchomości.

Pamiętaj, jako Elder Law / Medicaid Lawyer, staram się wziąć holistyczne podejście do procesu planowania Medicaid. Podczas gdy moim głównym celem jest ochrona aktywów przed ogromnymi kosztami opieki długoterminowej za życia (co zrobimy przy użyciu dowolnej liczby metod kwalifikacji Medicaid) – mam również na celu prawne zmniejszenie (lub wyeliminowanie, gdy jest to możliwe) kwoty pieniędzy, które twój majątek będzie musiał zwrócić Medicaid po tym, jak odbiorca Medicaid umrze.

Więc jak Lady Bird Deed jest używany w Medicaid Planning?

To w tym duchu, że lady bird deed jest użyteczny – tj. zmniejszenie lub wyeliminowanie tego, co Medicaid jest uprawniony do po Medicaid odbiorcy odchodzi. Jest to znane jako zastaw Medicaid lub „Medicaid estate recovery”. Po śmierci odbiorcy Medicaid, Medicaid ma automatyczny zastaw na majątku, który osoba pozostawia po sobie, z zastrzeżeniem pewnych wyjątków. Innymi słowy, Medicaid staje się wierzycielem – ale tylko wtedy, gdy odbiorca Medicaid odejdzie (zakładając, że byli w wieku powyżej 55 lat).

Więc, czy stracę swój dom na rzecz Medicaid? Nie. Na Florydzie, jednym z tych wyjątków jest zagroda. Ze względu na jego cenną pozycję na Florydzie, ustawodawca zapewnia mu wiele warstw ochrony przed wierzycielami, w tym Medicaid. Tak więc, nie trzeba nawet wzmocnionego dożywotniego aktu własności, aby chronić homestead! Jednakże, nadal możesz chcieć jednego jako narzędzia do unikania probacji. Ale zanim się do tego zabierzemy, krótko omówmy inne rodzaje nieruchomości (tj. nie zagrodowe nieruchomości) i jak są one łatwo w zasięgu Medicaid.

Dekty Lady Bird i nie zagrodowe nieruchomości

Masz drugi dom, dom wakacyjny, wynajem, lub inną nieruchomość przynoszącą dochód? Wszystkie non-homestead nieruchomości jest przedmiotem Medicaid nieruchomości odzyskiwania. Kiedy odbiorca Medicaid umiera, ich nieruchomości staje się częścią ich majątku, a zatem jest w zasięgu wierzycieli, z których Medicaid jest zwykle największym. Twój starszy adwokat prawo będzie musiał użyć innych technik planowania Medicaid, aby ktoś z innych gospodarstw nieruchomości zakwalifikowanych do Medicaid – ale Lady Bird Deed jest być może najprostszym sposobem, aby pozwolić spadkobiercom cieszyć się nieruchomością po Medicaid odbiorcy jest gone.

Lady Bird Deed jako Probate Avoidance Tool

Dzięki utrzymaniu nieruchomości poza probate, trzymasz go z zasięgu Medicaid. Dzieje się tak dlatego, że lady bird deed dyktuje, kto jest właścicielem nieruchomości z mocy prawa po tym, jak odbiorca Medicaid odejdzie. Zasadniczo nigdy nie staje się częścią majątku zmarłego – automatycznie (po zarejestrowaniu skróconego aktu zgonu) przechodzi na tego, kto jest wymieniony jako „remainderman”, co jest podobne do wyboru beneficjenta.

DCF nie uznaje lady bird deed’s za transfer aktywów podlegających okresowi kary Medicaid. Dzieje się tak, ponieważ osoba pozostająca w spadku może zostać zmieniona lub usunięta w dowolnym momencie. Ponadto, właściciel nieruchomości nie musi uzyskać pisemną zgodę na sprzedaż nieruchomości, od osoby pozostającej w spadku, w rozszerzonym akcie notarialnym dożywocia (co nie ma miejsca w przypadku zwykłych aktów notarialnych dożywocia).

W rezultacie, akt notarialny jest niekompletnym prezentem, niepodlegającym karom Medicaid za przeniesienie aktywów.

Uniknięcie postępowania sądowego jest często wartościowym celem samym w sobie. Probacja majątku oznacza, że spadkobiercy muszą czekać dłużej i ponosić dodatkowe koszty, aby uzyskać dostęp do tego, co może być ich w krótkim czasie. Pomyśl o akcie notarialnym typu „biedronka” jako podobnym do oznaczenia „płacić w chwili śmierci” na koncie bankowym (w ten sposób można mieć to konto bankowe, aby uniknąć przechodzenia przez proces probacji).

Więc, podczas gdy akt notarialny typu „biedronka” nie jest konieczny, aby zakwalifikować się do Medicaid w pierwszej kolejności, jest to z pewnością godna strategia, którą należy omówić z prawnikiem zajmującym się opieką nad osobami starszymi podczas omawiania planowania Medicaid.

Zalety korzystania z Lady Bird Deed

The Lady Bird Deed jest wykorzystywany do utrzymania kontroli nad nieruchomością, zachowując korzyści z homestead (jeśli dotyczy), i jest używany do uniknięcia probate. Ma on również tę zaletę, że pozwala zagrodzie zachować swój chroniony status przed wierzycielami.

Jeśli wydzierżawiona nieruchomość jest zagrodą, nie będzie utraty zwolnienia podatkowego z zagrody, a hrabstwo nie będzie ponownie oceniać nieruchomości w celu podniesienia podatków. Istnieją inne korzyści podatkowe w wykorzystaniu Lady Bird Deed, takie jak brak dodatkowych podatków od znaczków dokumentowych, ale inne korzyści podatkowe są poza zakresem tego artykułu.

Zalety Lady Bird Deed w kontekście planowania Medicaid

Lady Bird Deeds nie pomagają w kwalifikacji wnioskodawcy do Medicaid. Ale pomaga zminimalizować prawo Medicaid do odzyskania majątku po śmierci odbiorcy Medicaid. W kontekście planowania Medicaid, Lady Bird Deed jest przydatnym narzędziem, ponieważ pozwala nieruchomości, aby uniknąć probate. Spójrzmy na to, jak nieruchomość jest obsługiwana w dwóch kontekstach:

(1) Lady Bird Deed for Homestead

Dom, który jest również uważany za nieruchomość homestead na Florydzie jest (z kilkoma ograniczeniami związanymi z określonymi długami, które obciążają dom) chroniony przed wierzycielami, podczas gdy właściciel żyje i podobnie chroniony przed zajęciem przez wierzycieli po jego śmierci. Medicaid jest traktowany jako wierzyciel ogólny. Tak więc dla domu, który kwalifikuje się jako zwolniony aktywów homestead dla celów Medicaid kwalifikowalności (kliknij link, aby przeczytać więcej o tym, kiedy dom nie jest policzalne aktywów dla celów Medicaid), podstawową korzyścią z korzystania z rozszerzonego dożywotniego aktu własności jest przede wszystkim planowanie nieruchomości – tj.tj. dostać dom w ręce wybranego beneficjenta bez konieczności przechodzenia przez probate.

Floryda Uniform Title Standard 6.12 omawia, jak remainderman są traktowane w homestead nieruchomości (dalej omówione w moim następującym artykule na Florydzie Lady Bird Deeds). Jeśli dożywotni dzierżawca ma wszystkie zastrzeżenia lady bird, pozostały dzierżawca nabywa tytuł prawny fee simple po śmierci dożywotniego dzierżawcy TYLKO wtedy, gdy nie narusza konstytucyjnego ograniczenia dotyczącego urządzenia homestead (tj. nieważne, jeśli pozostały przy życiu małżonek lub małoletnie dziecko, z wyjątkiem jawnej darowizny na rzecz małżonka jest ważna, jeśli nie ma małoletniego dziecka).

Jeśli tak, to pozostały posiadacz powinien zarejestrować oświadczenie, że po przejściu posiadacza dożywotniego majątku nie przeżył go małżonek ani małoletnie dziecko (jeśli to prawda, oczywiście).

Jeśli akt notarialny lady bird został zarejestrowany w błędzie (tj. z naruszeniem konstytucyjnych ograniczeń dotyczących zagrody na Florydzie, zagroda przejdzie na żyjącego małżonka, dając mu dożywotni udział w nieruchomości, z pozostałością dla zstępnych w linii prostej zmarłego (w tym nieletnich dzieci). Zgodnie z F.S. 732.7025 małżonek może zrzec się swoich praw jako małżonek dotyczących konstytucyjnych ograniczeń w przekazywaniu zagród, jeśli akt notarialny ma odpowiedni język zrzeczenia się.

(2) Akt Lady Bird dla nieruchomości bez zagród

Drugie domy lub nieruchomości przynoszące dochód nie są chronione przez zagrodę na Florydzie. Mogą one lub nie mogą być chronione dla celów Medicaid (porozmawiaj z adwokatem starszego prawa do omówienia strategii, aby zapewnić, że są). Wiemy, że wynajem nieruchomości są chronione (od włączenia jako Medicaid countable aktywów), ale niezależnie od tego, nie-homestead właściwości nie są chronione przed Medicaid Estate Recovery sposób homestead właściwości są. Oznacza to, że po Medicaid odbiorca umiera, drugi dom lub wynajem nieruchomości są prawdopodobnie dostępne dla Medicaid Estate Recovery. Jednakże, lady bird deed może chronić przed tym. Lady Bird Deeds pozwalają nie-homestead właściwości przejść poza probate. Ponieważ Medicaid estate recovery dotyczy tylko aktywów w probatable estate, ogromny problem jest więc rozwiązany.

Jeden może zapytać, dlaczego nie po prostu umieścić non-homestead nieruchomości w nazwie revocable żywego zaufania, aby uniknąć probate? Non-homestead nieruchomości w revocable trust jest fair game dla wierzycieli, którzy mogą wymusić postępowanie probacyjne, jeśli wiedzą, że non-homestead chronione nieruchomości. Odwoływalny trust sam poinstruuje powiernika, aby powiadomił wierzycieli i zadośćuczynił wszelkim długom. Lady Bird Deeds nie są prezentem, ponieważ prawo spadkobiercy do nieruchomości może być odebrane w dowolnym momencie (podobnie jak właściciel umowy ubezpieczenia na życie może dodać, zmienić lub usunąć beneficjentów do wpływów z ubezpieczenia na życie w dowolnym momencie). Dodatkową zaletą jest to, że prawie natychmiast po śmierci posiadacza dożywotniego spadku, przechodzi on na spadkobiercę.

W rzeczywistości, podręcznik Florida Medicaid wyraźnie odnosi się do aktów notarialnych z biedronki (jako ulepszonych aktów notarialnych z tytułu dożywocia) i mówi kaznodziei, że są one zgodne z prawem i nie powinny być uważane za przeniesienie aktywów.

Floryda Lady Bird Deed Risks and Disadvantages

Wchodzę w podstawy Florida lady bird deeds i kiedy używać lady bird deed w połączonym artykule. Bardzo szybko, lady bird deed (znany również jako rozszerzony life estate deed) może być używany jako skuteczne narzędzie planowania nieruchomości, aby umożliwić właścicielowi domu żyć w swoim domu do końca życia i, jeśli nie ma zmian w akcie, przekazać własność na kogokolwiek, kto jest wyznaczony w zarejestrowanym lady bird deed po posiadacz dożywotniej nieruchomości umiera. Ponieważ osoba pozostała nie ma żadnego interesu, podczas gdy posiadacz dożywotniego majątku żyje, akty notarialne typu „lady bird” są użyteczne w planowaniu długoterminowej opieki Medicaid na Florydzie, jak również w planowaniu majątku w kontekście.

Pomyśl o akcie notarialnym typu „lady bird” na Florydzie jako o rzeczywistym odpowiedniku nieruchomości z oznaczeniem „pay-on-death” na koncie bankowym. Brak probate jest potrzebne dla obu aktywów, aby przejść do zamierzonych spadkobierców. Inne zalety obejmują no-doc stemple przy nagrywaniu aktu, niższe koszty (w porównaniu do planowania zaufania i probate), utrzymując zwolnienie homestead nienaruszone, i korzyści podatkowe.

Lady Bird Deed – Wady i ostrzeżenia

Ten artykuł jest w zasadzie lady bird deed etykieta ostrzegawcza – większość czasu lady bird deeds działa świetnie, ale są sporadyczne wady i skutki uboczne.

Ryzyko dla Twojego planu nieruchomości

Typowo rodzic staje się posiadaczem majątku dożywotniego i wymieniają swoje dzieci jako spadkobierców (spadkobiercy są osobą (osobami), które odziedziczą nieruchomość po śmierci posiadacza majątku dożywotniego). Co się stanie, jeśli jest tylko jedno dziecko i to dziecko odchodzi pierwszy?

Jeśli posiadacz dożywotniego majątku ma dwoje dzieci i jedno z tych dzieci odchodzi, powinien zmarłego dziecka połowa iść do dziecka żyjącego lub powinien iść gdzie indziej? Ogólnie rzecz biorąc, jeśli jeden z remaineddermen zmarł pierwszy, probate prawdopodobnie będzie wymagane (chyba że remainderman mają posiadać nieruchomość jako współdzierżawcy z prawami dożywocia, które byłyby nietypowe dla wzmocnionego dożywotniego aktu własności) lub konkretnej ewentualności jest wbudowany w akcie (np.np. „reszta do mojej córki Susan Jones, jeśli ona mnie przeżyje, a jeśli nie, do mojego syna, Sam Jones.”)

Aso, jeśli wiele osób staje się współwłaścicielami jako remainderman po grantodawcy wzmocnionego dożywotniego aktu własności przemija, muszą zgodzić się na to, co zrobić z nieruchomością. Jeśli nie zgadzają się lub są nieprzyjazne, może to powodować nieporozumienia, a nawet pozwy.

Ponadto, co jeśli udzielający rozszerzonego dożywotniego aktu własności chce zostawić część nieruchomości nieletniemu?

Aby uhonorować intencję posiadacza dożywotniego aktu własności, z dokładnością co do tego, co powinno się wydarzyć w tych sytuacjach, lepiej byłoby wydzierżawić dom w odnawialnym funduszu powierniczym zamiast wykorzystywać akt biedronki. A revocable living trust is almost infinitely flexible, it can account for any number of contingencies and is controlled by the trustee.

Not all Title Insurance Companies Treat Lady Bird Deeds Equally

While lady bird deeds all say that the life estate holder retains the right to sell, rent, or even change their mind (i. e. remove or replace remainderman).e. usunąć lub zastąpić remainderman), nie wszystkie firmy ubezpieczeniowe tytuł będzie honorować to żądanie i może wymagać remainderman podpisać się na każdym rzeczywistym transferze nieruchomości, aby uniknąć potencjalnego sporu.

Dobrą wiadomością jest to, że wydaje się, że największe i najbardziej powszechnie stosowane firmy ubezpieczeniowe tytuł honorować lady bird deeds. Jednak niektóre z nich będą nadal wahać się napisać ubezpieczenie tytułu w pewnych sytuacjach.

Na przykład, Fundusz (jeden z najbardziej popularnych firm ubezpieczeniowych tytuł z prawdziwych adwokatów nieruchomości) będzie wymagać, że wyroki zarejestrowane przeciwko dzierżawcy życia w hrabstwie, gdzie nieruchomość znajduje się, będzie musiał być rozliczony przed będą ubezpieczyć tytuł (jeśli pozew został złożony przed utworzeniem lady bird deed). Jeśli wyrok dotyczy federalnego zastawu podatkowego IRS przeciwko osobie pozostającej w spadku, zastaw ten musi zostać rozliczony (a list zwalniający dostarczony przez IRS), zanim ubezpieczą tytuł własności.

Dewizy lady Bird i zagroda na Florydzie

Korzystne jest to, że posiadacz dożywotniego majątku utrzyma swój status zagrody na Florydzie, gdy skorzysta z aktu lady bird.

Ale należy zadbać o to, aby upewnić się, że nie są one celowo lub nieumyślnie przeniesienie ich domu do 3rd party, gdy małżonek lub małoletnie dziecko pozostaje żyjących na nieruchomości, o którym mowa. W takiej sytuacji (gdy dożywotnik jest żywy przez małżonka lub małoletnie dziecko) zagroda nie może przejść gdzie indziej, niezależnie od tego, co jest napisane w rozszerzonym akcie dożywocia.

Zasoby dotyczące aktu Lady Bird na Florydzie

https://www.elderneedslaw.com/blog/how-to-transfer-title-after-death-of-life-estate-tenant

https://www.sun-sentinel.com/news/fl-xpm-2001-09-17-0109140530-story.html

https://www.thebalance.com/enhanced-life-estate-deed-3505518

Kwestie podatku dochodowego od dożywocia

Klienci przychodzą do nas z różnymi kwestiami dotyczącymi nieruchomości w kontekście planowania Medicaid: Jak poradzić sobie z zagrodą z kapitałem ponad $552,000? Jak zaplanować tak, że dom wakacyjny unika Medicaid odzyskiwania nieruchomości i więcej. Nieruchomość, o której mowa, może być zatytułowany w fee simple, mają wielu właścicieli z prawami dożywocia, lub być przedmiotem dożywotniego majątku. Nigdy nie polecam regularne nieruchomości życia dla Medicaid lub nieruchomości planowania celów, zamiast tego, widzę znacznie więcej korzyści i mniej wad do korzystania z ulepszonego Life Estate deed (znany również jako „lady bird deed”).

Co to jest Life Estate?

Dożywotni lokator nieruchomości przekazuje swoją własność, ale zachowuje dożywotnie prawo do korzystania i zajmowania nieruchomości. Po śmierci dożywotniego dzierżawcy, pełna własność przenosi się na osobę(y), która(e) ma(ją) pozostałe udziały (zwane również resztą). Medicaid traktuje to przeniesienie jako przeniesienie za wartość (a zatem, jeśli zostanie dokonane w ciągu 5 lat) podlega okresowi kary dla dożywotniego dzierżawcy/osoby ubiegającej się o Medicaid. Kolejną wadą jest to, że dożywotnik musi uzyskać pozwolenie od osoby pozostającej w spadku na przeniesienie własności (te wady nie są problemem w przypadku aktów notarialnych typu „biedronka”). Aby określić wartość przeniesienia odsetek należy znać wartość nieruchomości oraz wiek dożywotnika.

Determining Value Attributable to the Life Tenant and Remainder man

Im starszy jest dożywotni dzierżawca, tym krótsza jest jego oczekiwana długość życia. Im krótsza oczekiwana długość życia, tym krótszy okres czasu, w którym oczekuje się, że dożywotni dzierżawca będzie mógł korzystać z nieruchomości i cieszyć się nią. Oznacza to niższą wartość dla dożywotnika i wyższą wartość odsetek przypadających osobie pozostającej przy życiu (zwiększając tym samym wartość zbycia podlegającą karze). Wartość prawa dożywocia można znaleźć w Tabeli wartości prawa dożywocia i pozostałych odsetek tutaj.

Wartość dożywotniego spadku znajduje się poprzez wzięcie wartości nieruchomości i pomnożenie jej przez współczynnik dożywotniego spadku (a.k.a. stopa dożywotniego spadku). Wartość pozostałości znajduje się biorąc wynikową wartość nieruchomości i odejmując ją od wartości nieruchomości (lub mnożąc wartość nieruchomości przez stopę pozostałości). Ponownie, to wartość wskaźnika pozostałości, który określa zbycie podlegające karze.

Na przykład, jeśli dom jest wyceniony na 200.000 dolarów, a dzierżawca życia jest 85 lat, (na życie nieruchomości i pozostałej tabeli odsetek, nie ma życia nieruchomości czynnik .35359 i czynnik pozostałości .64641. Oznacza to, że wartość majątku dożywotniego dla najemcy dożywotniego wynosi: $70,718, a wartość dla pozostającego w spadku: $129,282 (zauważysz, że wartość obu liczb sumuje się do $200K). Jeśli Medicaid był potrzebny w ciągu 5 lat od zarejestrowania aktu własności dożywotniej, spowodowałoby to $129,282 kary transferowej. Jeśli zostanie to zrobione poza pięcioletnim okresem wstecznym, to oczywiście nie będzie kary.

Ale ostatnio przyszedł do mnie ktoś, kto był spadkobiercą na wcześniej wykonanym akcie notarialnym zwykłego prawa dożywocia i chciał wiedzieć, jakie są konsekwencje podatkowe sprzedaży domu przed odejściem dożywotniego dzierżawcy i jaki wpływ miałoby to w przypadku, gdyby dożywotni dzierżawca wymagał ICP Medicaid w przyszłości.

• UWAGA: Moją początkową reakcją na część pytania dotyczącą konsekwencji podatkowych było: „Nie wiem, pozwól mi się temu przyjrzeć”. Nie jestem zbyt dumny, aby przyznać, kiedy muszę porozmawiać z kolegą, aby odpowiedzieć na czyjeś pytanie. Nie jestem CPA ani nie mam tytułu LLM w dziedzinie podatków. Nie udzielam porad podatkowych i zawsze mówię moim klientom, że muszą potwierdzić wszelkie konsekwencje podatkowe dla każdego planowania, które robimy z ich CPA lub prawnikiem podatkowym. Rozmawiałem z moim przyjacielem CPA, który przekazał mi informacje, które brzmią dokładnie, ale otrzymałem bardzo ogólne informacje i nie mogę potwierdzić ich dokładności. Nie polegaj na tym artykule (ani na żadnym innym artykule na blogu) przy podejmowaniu decyzji dotyczących planowania. Spotkaj się z profesjonalistą w dziedzinie podatków!

Fakty: Dom został zakupiony za $100,000 wiele lat temu i prawdopodobnie sprzedałby się za około $200,000 teraz. Majątek dożywotni został zarejestrowany ponad pięć lat temu (to dobry fakt, ponieważ zwykły majątek dożywotni skutkowałby karą darowizny podlegającą Medicaid pięcioletniemu okresowi lookback). Podobnie jak powyżej, załóżmy, że dożywotni lokator ma 85 lat.

Jakie są konsekwencje podatkowe sprzedaży nieruchomości objętej dożywotnim majątkiem?

Po pierwsze, należy zauważyć, że gdyby dożywotni lokator zmarł, po złożeniu aktu zgonu, tytuł własności przeszedłby na spadkobiercę z „krokiem w podstawie opodatkowania”, co oznacza, że przy sprzedaży domu podatek od zysków kapitałowych byłby znacznie niższy. Jeśli nieruchomość została kupiona za $100,000, ale warta $200,000 w momencie śmierci dzierżawcy nieruchomości i sprzedana za $205,000, podatki od zysków kapitałowych są płacone tylko od nadwyżki $5,000 po „step up”.

Ale gdy dom jest sprzedawany przed śmiercią właściciela, nie ma „step-up w podstawie” i podatki od zysków kapitałowych są płacone na oryginalnej wartości ceny zakupu domu. Jednakże, IRS zapewnia kwotę zwolnienia (obecnie $250,000 dla pojedynczych i $500,000 dla żonatych właścicieli nieruchomości). To osobiste zwolnienie z podatku od rezydencji jest dostępne, jeśli właściciel(e) mieszkał(li) w przedmiotowej nieruchomości przez 2 z ostatnich 5 lat. Zasadniczo oznacza to, że nie płaci się podatku od zysków kapitałowych od pierwszych $250,000 zysków z nieruchomości posiadanej przez jedną osobę.

Ale, tylko życie najemcy (pierwotni właściciele) dostać wartość zwolnienia. Wartość zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych najemcy dożywotniego, jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana za jego życia, jest proporcjonalna do jego udziału własnościowego według tabel udziałów w nieruchomości dożywotniej i pozostałej części w dniu sprzedaży (patrz wyżej). Zwolnienie to nie jest korzyścią, z której korzystają pozostali członkowie rodziny – nie otrzymują oni zwolnienia podatkowego w przypadku sprzedaży nieruchomości za życia dożywotniego dzierżawcy. Tak więc wszelkie podatki od zysków kapitałowych należnych będzie prawdopodobnie pochodzić z pozostałej części właściciela proporcjonalnego udziału w dochodach.

Jednakże, ponieważ odpowiedzialność finansowa za opiekę nad chorym rodzicem jest zwykle rodzona przez ich dzieci (które są również prawdopodobnie remainderman w zwykłym majątku dożywotnim) podatki od zysków kapitałowych prawdopodobnie byłyby więcej niż kompensowane przez oszczędności bycia w stanie schronić wpływy i pozwalając Medicaid zapłacić za długoterminową opiekę rodzica.

.