Niektóre projekty budowlane to małe renowacje lub prace naprawcze, gdzie właściciel może działać jako projektant, płatnik i robotnik dla całego projektu. Jednak bardziej złożone lub ambitne projekty zazwyczaj wymagają dodatkowej wielodyscyplinarnej wiedzy i siły roboczej, więc właściciel może zlecić jednej lub kilku specjalistycznym firmom podjęcie szczegółowego planowania, projektowania, budowy i przekazania prac. Często właściciel wyznacza jedną firmę do nadzorowania projektu (może to być projektant, wykonawca, kierownik budowy lub inny doradca); tacy specjaliści są zwykle wyznaczani ze względu na ich doświadczenie w realizacji projektów i pomagają właścicielowi zdefiniować brief projektu, uzgodnić budżet i harmonogram, nawiązać kontakt z odpowiednimi władzami publicznymi oraz zamówić usługi innych specjalistów (łańcuch dostaw, obejmujący podwykonawców). Kontrakty są uzgodnione dla świadczenia usług przez wszystkie firmy, wraz z innymi szczegółowymi planami mającymi na celu zapewnienie legalnej, terminowej, budżetowej i bezpiecznej dostawy określonych robót.
Aspekty projektowe, finansowe i prawne nakładają się na siebie i są wzajemnie powiązane. Projekt musi być nie tylko konstrukcyjnie solidny i odpowiedni dla danego zastosowania i lokalizacji, ale musi być również finansowo możliwy do zbudowania i legalny w użytkowaniu. Struktura finansowa musi być odpowiednia do zbudowania dostarczonego projektu i musi wypłacać kwoty, które są prawnie należne. Struktury prawne integrują projekt z innymi działaniami i egzekwują procesy finansowe i inne procesy budowlane.
Procesy te wpływają również na strategie zamówień. Klienci mogą, na przykład, wyznaczyć firmę do zaprojektowania projektu, po czym przeprowadza się konkurencyjny proces w celu wyłonienia głównego wykonawcy, który zbuduje aktywa (projekt-bid-build); mogą wyznaczyć firmę, która poprowadzi zarówno projekt, jak i budowę (projekt-build); lub mogą bezpośrednio wyznaczyć projektanta, wykonawcę i specjalistycznych podwykonawców (zarządzanie budową). Niektóre formy zamówień publicznych podkreślają relacje współpracy (partnerstwo, aliansowanie) między klientem, wykonawcą i innymi zainteresowanymi stronami w ramach projektu budowlanego, starając się złagodzić często bardzo konkurencyjne i kontradyktoryjne praktyki branżowe.
PlanningEdit
W stosownych przypadkach proponowany projekt budowlany musi być zgodny z lokalną polityką planowania przestrzennego, w tym z wymogami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego i kodeksu budowlanego. Projekt będzie zazwyczaj oceniany (przez „organ sprawujący jurysdykcję”, AHJ, zazwyczaj gminę, w której projekt będzie zlokalizowany) pod kątem jego potencjalnego wpływu na sąsiednie nieruchomości oraz na istniejącą infrastrukturę (transport, infrastrukturę społeczną i usługi komunalne, w tym zaopatrzenie w wodę, kanalizację, elektryczność, telekomunikację itp.) Dane mogą zostać zebrane poprzez analizę terenu, badania terenowe i badania geotechniczne. Budowa zwykle nie może rozpocząć się przed uzyskaniem pozwolenia na budowę i może wymagać prac przygotowawczych w celu zapewnienia, że odpowiednia infrastruktura została zmodernizowana przed rozpoczęciem prac budowlanych. Prace przygotowawcze będą również obejmować badania istniejących linii użytkowych w celu uniknięcia uszkodzeń powodujących przerwy w dostawie prądu i inne niebezpieczne sytuacje.
Niektóre wymogi prawne pochodzą z rozważań malum in se lub chęci zapobiegania bezsprzecznie złym zjawiskom, np. eksplozjom lub zawaleniom mostów. Inne wymagania prawne pochodzą z malum prohibitum względów lub czynników, które są kwestią zwyczaju lub oczekiwania, takie jak izolowanie firm z dzielnicy biznesowej lub rezydencji z dzielnicy mieszkalnej. Adwokat może dążyć do zmian lub zwolnień w prawie, które rządzi ziemi, gdzie budynek zostanie zbudowany, albo argumentując, że zasada nie ma zastosowania (projekt mostu nie spowoduje upadku), lub że zwyczaj nie jest już potrzebny (akceptacja live-work przestrzenie wzrosła w społeczności).
Podczas budowy budynku, miejski inspektor budowlany zazwyczaj kontroluje bieżącą pracę okresowo, aby zapewnić, że budowa przestrzega zatwierdzonych planów i lokalnego kodeksu budowlanego. Po zakończeniu budowy, wszelkie późniejsze zmiany dokonane w budynku lub innych aktywów, które wpływają na bezpieczeństwo, w tym jego wykorzystania, ekspansji, integralności strukturalnej i ochrony przeciwpożarowej, zazwyczaj wymagają zgody gminy.
FinanceEdit
W zależności od rodzaju projektu, bankierów hipotecznych, księgowych i inżynierów kosztów mogą uczestniczyć w tworzeniu ogólnego planu zarządzania finansowego projektu budowlanego. Obecność bankiera hipotecznego jest bardzo prawdopodobna, nawet w stosunkowo niewielkich projektach, ponieważ kapitał własny właściciela nieruchomości jest najbardziej oczywistym źródłem finansowania projektu budowlanego. Księgowi zajmują się badaniem oczekiwanych przepływów pieniężnych w trakcie trwania projektu i monitorowaniem wypłat w trakcie całego procesu. Specjaliści, w tym inżynierów kosztów, estymatorów i inspektorów ilości zastosować wiedzę, aby odnosić się do pracy i materiałów zaangażowanych do odpowiedniej wyceny.
Planowanie finansowe zapewnia odpowiednie zabezpieczenia i plany awaryjne są na miejscu przed rozpoczęciem projektu, i zapewnia, że plan jest prawidłowo wykonywana w trakcie życia projektu. Projekty budowlane mogą cierpieć z powodu problemów finansowych, którym można zapobiec. Zaniżone oferty zdarzają się, gdy budowniczy prosi o zbyt małą kwotę pieniędzy na ukończenie projektu. Problemy z przepływem środków pieniężnych występują wtedy, gdy bieżąca kwota finansowania nie jest w stanie pokryć bieżących kosztów pracy i materiałów; takie problemy mogą pojawić się nawet wtedy, gdy ogólny budżet jest odpowiedni, stanowiąc problem tymczasowy. Przekroczenia kosztów w projektach rządowych zdarzają się, gdy wykonawca zidentyfikował zlecenia zmian lub zmiany w projekcie, które zwiększyły koszty, a które nie podlegają konkurencji ze strony innych firm, ponieważ zostały już wyeliminowane z rozważań po złożeniu wstępnej oferty. Oszustwo jest również sporadycznym problemem budowlanym.
Duże projekty mogą obejmować bardzo złożone plany finansowe i często zaczynają się od szacunków koncepcyjnych wykonywanych przez kosztorysanta budowlanego. Jako części projektu są zakończone, mogą być sprzedawane, zastępując jednego kredytodawcę lub właściciela innym, podczas gdy wymagania logistyczne posiadania odpowiednich rzemieślników i materiałów dostępnych dla każdego etapu projektu budowlanego przenosi się dalej. Partnerstwa publiczno-prywatne (PPP) lub prywatne inicjatywy finansowe (PFI) mogą być również wykorzystywane do pomocy w realizacji dużych projektów. Według McKinsey w 2019 r., „zdecydowana większość dużych projektów budowlanych przekracza budżet i trwa o 20% dłużej niż oczekiwano”.
LegalEdit
Projekt budowlany to złożona sieć umów budowlanych i innych zobowiązań prawnych, z których każda ze stron musi dokładnie rozważyć. Umowa jest wymianą zestawu zobowiązań pomiędzy dwoma lub więcej stronami i zapewnia struktury do zarządzania problemami. Na przykład, opóźnienia w budowie mogą być kosztowne, dlatego umowy budowlane określają jasne oczekiwania i jasne sposoby zarządzania opóźnieniami. Słabo sporządzone umowy mogą prowadzić do zamieszania i kosztownych sporów.
Na początku projektu, doradcy prawni starają się zidentyfikować niejasności i inne potencjalne źródła problemów w strukturach umowy, oraz przedstawić opcje zapobiegania problemom. W trakcie realizacji projektów pracują nad unikaniem i rozwiązywaniem pojawiających się konfliktów. W każdym przypadku prawnik ułatwia wymianę zobowiązań, która odpowiada rzeczywistości projektu.
ZamówieniaEdit
Tradycyjne lub Design-bid-buildEdit
Design-bid-build jest najbardziej powszechną i ugruntowaną metodą zamówień budowlanych. W tym układzie, architekt, inżynier lub budowniczy działa dla klienta jako koordynator projektu. Projektują oni prace, przygotowują specyfikacje i materiały projektowe (modele, rysunki, itp.), zarządzają umową, ogłaszają przetarg na prace i zarządzają pracami od początku do końca. Równolegle istnieją bezpośrednie powiązania umowne między klientem a głównym wykonawcą, który z kolei ma bezpośrednie powiązania umowne z podwykonawcami. Układ ten trwa do momentu, gdy projekt jest gotowy do przekazania.
Design-buildEdit
Design-build stał się bardziej powszechny od końca XX wieku i obejmuje kontraktowanie przez klienta jednego podmiotu w celu zapewnienia projektu i budowy. W niektórych przypadkach, pakiet projektowo-budowlany może również obejmować znalezienie lokalizacji, zorganizowanie finansowania i złożenie wniosku o wszystkie niezbędne zgody ustawowe. Zazwyczaj klient zaprasza kilku wykonawców D&B do złożenia propozycji spełnienia założeń projektu, a następnie wybiera preferowanego dostawcę. Często jest to konsorcjum składające się z firmy projektowej i wykonawcy (czasami więcej niż jednego z nich). W Stanach Zjednoczonych departamenty transportu zazwyczaj wykorzystują kontrakty typu „zaprojektuj i wybuduj” jako sposób na postęp w realizacji projektów, w których państwom brakuje umiejętności lub zasobów, szczególnie w przypadku bardzo dużych projektów.
Zarządzanie budowąEdit
W układzie zarządzania budową, klient zawiera oddzielne umowy z projektantem (architektem lub inżynierem), kierownikiem budowy i poszczególnymi wykonawcami branżowymi. Klient przyjmuje na siebie rolę kontraktową, podczas gdy kierownik budowy lub projektu zapewnia aktywną rolę zarządzania oddzielnymi umowami handlowymi i zapewnia, że wszystkie one działają sprawnie i skutecznie razem. Podejście to jest często stosowane w celu przyspieszenia procesów zamówień, aby umożliwić klientowi większą elastyczność w zmienności projektu w całej umowie, aby umożliwić wyznaczenie poszczególnych wykonawców robót, aby oddzielić odpowiedzialność kontraktową na każdej osobie w całej umowie, oraz aby zapewnić większą kontrolę klienta.
DesignEdit
W uprzemysłowionym świecie, budowa zazwyczaj obejmuje tłumaczenie projektów na rzeczywistość. Najczęściej (tzn. w projektach typu „zaprojektuj i zbuduj”), zespół projektowy jest zatrudniony przez właściciela nieruchomości (tzn. ma z nim umowę). W zależności od rodzaju projektu, w skład zespołu projektowego mogą wchodzić architekci, inżynierowie budownictwa, inżynierowie mechanicy, inżynierowie elektrycy, inżynierowie budowlani, inżynierowie ochrony przeciwpożarowej, konsultanci ds. planowania, konsultanci architektoniczni i konsultanci archeologiczni. Zwykle wyznacza się „głównego projektanta”, który pomaga koordynować wkład różnych dyscyplin w ogólny projekt. Może to być wspomagane przez integrację wcześniej oddzielnych dyscyplin (często podejmowanych przez oddzielne firmy) w wielodyscyplinarne firmy z ekspertami ze wszystkich powiązanych dziedzin, lub przez firmy nawiązujące relacje w celu wspierania procesów projektowo-budowlanych.
Rosnąca złożoność projektów budowlanych stwarza potrzebę specjalistów projektowych przeszkolonych we wszystkich fazach cyklu życia projektu i rozwijać uznanie aktywów jako zaawansowanego systemu technologicznego wymagającego ścisłej integracji wielu podsystemów i ich poszczególnych składników, w tym zrównoważonego rozwoju. Dla budynków, inżynieria budowlana jest wyłaniającą się dyscypliną, która próbuje sprostać temu nowemu wyzwaniu.
Tradycyjnie, projektowanie obejmowało produkcję szkiców, rysunków architektonicznych i inżynieryjnych oraz specyfikacji. Do końca XX wieku, rysunki były w dużej mierze wykonywane ręcznie; przyjęcie technologii projektowania wspomaganego komputerowo (CAD) poprawiło wydajność projektowania, podczas gdy wprowadzenie w XXI wieku procesów modelowania informacji o budynku (BIM) pociągnęło za sobą wykorzystanie generowanych komputerowo modeli, które mogą być używane samodzielnie lub do generowania rysunków i innych wizualizacji, jak również przechwytywania danych niegeometrycznych o komponentach i systemach budynku.
W przypadku niektórych projektów prace na placu budowy nie rozpoczną się, dopóki prace projektowe nie zostaną w znacznym stopniu zakończone; w przypadku innych niektóre prace projektowe mogą być podejmowane równolegle z wczesnymi etapami działań na placu budowy (na przykład prace nad fundamentami budynku mogą rozpocząć się, podczas gdy projektanci nadal pracują nad szczegółowymi projektami wewnętrznych przestrzeni budynku). Niektóre projekty mogą zawierać elementy zaprojektowane do budowy poza placem budowy (patrz również prefabrykacja i budownictwo modułowe), a następnie dostarczane na miejsce budowy gotowe do wzniesienia, instalacji lub montażu.
Budowa na miejscuEdit
Po wyznaczeniu wykonawców i innych odpowiednich specjalistów oraz osiągnięciu odpowiedniego stopnia zaawansowania projektów, można rozpocząć prace na miejscu realizacji projektu. Zazwyczaj plac budowy obejmuje bezpieczny obszar ograniczający dostęp osób nieupoważnionych, punkty kontroli dostępu do placu budowy, pomieszczenia biurowe i socjalne dla personelu głównego wykonawcy i innych firm wchodzących w skład zespołu projektowego oraz miejsca składowania materiałów, maszyn i urządzeń. Zgodnie z definicją McGraw-Hill Dictionary of Architecture and Construction budowa może być uznana za rozpoczętą, gdy pierwszy element stałej konstrukcji został umieszczony w miejscu, takim jak wbijanie pali lub wylewanie płyt lub stóp fundamentowych.
Oddanie do użytku i przekazanieEdit
Przekazanie do eksploatacji to proces weryfikacji, czy wszystkie podsystemy nowego budynku (lub innego składnika majątku) działają zgodnie z założeniami w celu osiągnięcia wymagań projektowych właściciela oraz zgodnie z projektem architektów i inżynierów projektu.
Konserwacja, naprawa i ulepszeniaEdit
Konserwacja obejmuje kontrole funkcjonalne, serwisowanie, naprawę lub wymianę niezbędnych urządzeń, sprzętu, maszyn, infrastruktury budowlanej i mediów wspierających w instalacjach przemysłowych, biznesowych, rządowych i mieszkaniowych.
RozbiórkaEdit
Demolition to dyscyplina bezpiecznego i skutecznego burzenia budynków i innych sztucznych struktur. Rozbiórka kontrastuje z dekonstrukcją, która obejmuje rozbiórkę budynku przy jednoczesnym starannym zachowaniu wartościowych elementów w celu ponownego wykorzystania (recykling – patrz także gospodarka obiegowa).