Dla wielu organizacji non-profit, świat przystępnych cenowo mieszkań wydaje się być idealnym sposobem na wywarcie dużego wpływu. Organizacje pozarządowe mogą rozwijać swoje misje, łącząc populacje, którym służą, ze stabilnym mieszkalnictwem i wszystkimi społeczno-ekonomicznymi korzyściami, które z tego wynikają. W tym samym czasie, skuteczny program przystępnych cenowo mieszkań generuje dochody i opłaty, które mogą pomóc organizacjom non-profit odroczyć koszty programu i wspierać ich dolne linie. Wydaje się, że jest to oczywiste rozwiązanie typu win-win.
Ale wkraczając w świat przystępnych cenowo mieszkań, organizacje non-profit wkraczają również w świat pełnoetatowych inwestorów i mentalności Wall Street. Istnieje nieodłączny rozdźwięk pomiędzy mentalnością organizacji non-profit skupionej przede wszystkim na realizacji swojej misji, a partnerami for-profit, dla których priorytetem jest maksymalizacja zwrotu z inwestycji. Ten rozdźwięk tworzy wspólny zestaw pułapek, na które organizacje non-profit powinny zwracać uwagę, zaczynając od najwcześniejszych etapów rozwoju przystępnych cenowo mieszkań.
Nie należy się zniechęcać, jednak. Wiele z nich z powodzeniem radzi sobie z rozwojem przystępnych cenowo mieszkań i jest w stanie znacząco wpłynąć na swoje misje poprzez zawieranie skutecznych partnerstw z pełnoetatowymi inwestorami. Oto bliższe spojrzenie na cztery najlepsze praktyki nonprofit powinny być świadome, gdy rozważa udział w rozwoju przystępnych cenowo mieszkań.
1. Go in With Eyes Wide Open
Right od początku, organizacje non-profit muszą rozpoznać, że nie są one coraz coś za nic z tych partnerstw. To zaczyna się od dokładnej oceny umowy partnerskiej, jak to nabiera kształtu i wiedząc wszystko, co pociąga za sobą, zanim zostanie podpisany. Wszystkie zainteresowane strony w non-profit muszą być dobrze zorientowani w warunkach umowy i dokładnie zrozumieć, co organizacja zgodziła się na.
Inwestorzy i partnerzy mają oczekiwania dotyczące tego, jak rozwój będzie prowadzona i szczególnie jasne oczekiwania w zakresie zwrotu są one oczekiwać w oparciu o ich inwestycji kapitałowych. Organizacje non-profit muszą mieć tę perspektywę na uwadze i koncentrować się nie tylko na społecznych wynikach rozwoju, ale także na wynikach finansowych. Uznanie tego priorytetu dla partnerów jest użytecznym sposobem na zachowanie perspektywy w całym procesie i uniknięcie potencjalnych niespodzianek po drodze.
2. Bądź realistą w kwestii możliwości
Sukcesy w przedsięwzięciach mieszkaniowych wymagają od organizacji non-profit dokładnego przyjrzenia się ich działalności. Organizacja non-profit musi uczciwie ocenić, czy ma możliwości i mentalność, aby zasadniczo uruchomić for-profit operacji w ich organizacji. Partnerzy inwestycyjni, często banki, mają całe działy zajmujące się budżetowaniem, zwrotami i kwestiami podatkowymi, ale często to właśnie na organizacje non-profit z ograniczonym doświadczeniem w tych dziedzinach spoczywa obowiązek pełnienia funkcji dewelopera i zarządcy z ostatecznym nadzorem nad nieruchomością.
Organizacja non-profit musi określić, czy ma personel, narzędzia i kompetencje wewnętrzne, aby działać jako skuteczny właściciel. Obejmuje to bieżące obowiązki, takie jak zarządzanie nieruchomością, obsługi wszystkich obowiązków księgowych, nawigacja konsekwencje podatkowe, i wiele innych obowiązków. W niektórych przypadkach, wynajęcie zewnętrznej firmy zarządzającej nieruchomościami lub rozszerzenie możliwości pracowników wewnętrznych, w tym szkolenie w zakresie procedur księgowych, są użytecznymi i ostatecznie bardziej efektywnymi rozwiązaniami.
3. Zbuduj odpowiedni zespół
Uzbrojony w realistycznej oceny tego, co partnerstwo pociąga za sobą i gdzie organizacyjne mocne i słabe strony leżą, non-profit może zacząć budować przystępne zespół rozwoju mieszkaniowego. Zespół ten zazwyczaj obejmuje doświadczonego CPA, adwokata i generalnego wykonawcę lub architekta z doświadczeniem w budownictwie wielorodzinnym.
Dla organizacji poszukujących dostępu do potencjalnych partnerów inwestycyjnych i pomocy w ocenie różnych opcji, syndykator może być szczególnie przydatny. Syndykatorzy pomagają połączyć inwestorów i źródła finansowania z konkretnymi możliwościami rozwoju. Istnieją syndykatorzy, którzy specjalizują się w rozwoju non-profit i w wielu przypadkach organizacje czerpią ogromne korzyści z ich doświadczenia.
Konsultanci mieszkaniowi są nieocenieni dla organizacji non-profit z mniejszym doświadczeniem w tej dziedzinie. Mogą oni pomóc w przygotowaniu wstępnego procesu i rozwinąć ogólną wiedzę organizacji na temat rozwoju przystępnych cenowo mieszkań.
Znaczenie rozwoju tego zespołu wcześnie nie może być przecenione. Organizacje non-profit powinny wykorzystywać tę wiedzę na jak najwcześniejszym etapie procesu. W szczególności, zespół ten powinien być głęboko zaangażowany w sporządzanie i weryfikację konkretnych warunków umowy partnerskiej. Po nieruchomości jest oddany do użytku, wielu członków zespołu w dużej mierze wyjść z procesu, pozostawiając go do nonprofit, aby zapewnić rzeczy pozostają na torze. Dla wszystkich organizacji, zdobywając jak najwięcej wiedzy i doświadczenia, zanim to nastąpi jest kluczowe.
4. Zrozumienie potencjalnych konsekwencji
Efektywne poruszanie się po procesie przystępnych cenowo mieszkań obejmuje rozpoznanie, co się stanie, jeśli rzeczy nie pójdą zgodnie z planem. Jeśli rozwój nie spełnia kamieni milowych wymaganych w ramach umowy partnerskiej, inwestor może wymagać zwrotu opłat rozwojowych wcześniej zapłaconych do nonprofit. W skrajnych przypadkach, non-profit może być nawet poproszony o krok do boku.
Nonprofits nie powinny zakładać pobłażliwość od kredytodawców lub inwestorów w jakiejkolwiek części procesu. Będąc nierealistyczne oczekiwania lub nie dokonywania niezbędnych dostosowań organizacyjnych może zagrozić przyszłości rozwoju i organizacji non-profit.
Siła skali: Affordable Housing Done Right
Nonprofits, które mogą z powodzeniem wykonać przystępne cenowo rozwoju mieszkaniowego często znaleźć, że kolejne inicjatywy działają bardziej płynnie i bardziej efektywnie. Dzięki odpowiednim procesom, budowaniu potencjału wewnętrznego i nawiązywaniu silnych relacji partnerskich, drugie lub trzecie przedsięwzięcie mieszkaniowe może być bardziej opłacalne i udane. Skalowanie działań w ten sposób może sprawić, że rozwój przystępnych cenowo mieszkań stanie się znaczącą przewagą organizacyjną.
Ważne jest, aby przyjąć bardziej długoterminową perspektywę dla wczesnych inicjatyw w zakresie przystępnych cenowo mieszkań. Organizacje non-profit nie powinny zniechęcać się początkowymi wyzwaniami i potencjalnymi przeszkodami, a zamiast tego wykorzystać je jako cenne lekcje dla przyszłych działań. Rezultatem będzie bardziej udany rozwój, który może wzmocnić organizację non-profit, aby utrzymać stabilność finansową i rozwijać swoją misję społeczną.
Stewart A. Grubman jest partnerem zarządzającym biurem PKF O’Connor Davies w Bethesda, Md. i ma ponad 30 lat doświadczenia w księgowości publicznej. Jego główne zainteresowania skupiają się na audycie i usługach podatkowych dla przystępnych cenowo i specjalnych potrzeb mieszkaniowych.
.