Kiedy masz kredyty studenckie, kwalifikacja do kredytu hipotecznego może być kłopotliwa.
COVID-19 UPDATE: Federalnie obsługiwane kredyty studenckie zostały umieszczone w automatycznym zawieszeniu administracyjnym do 30 września 2020 r. jako część ustawy CARES, podpisanej 27 marca 2020 r.
Jeśli twoje płatności zostały automatycznie pobrane z twojego konta bankowego, to również zostało zawieszone. Jeśli próbujesz zakwalifikować się do kredytu hipotecznego i masz plan płatności IBR lub IDR, forbearance może stanowić problem.
Jeśli to ci się przydarzy, nie jest to trudne do skorygowania.
Dodatkowa lektura: COVID-19 Student Loan forbearance, Will it Hurt My Home Loan Approval?
Get Introduced to a Student Loan Mortgage Expert Now
In this Article
- Understanding IBR
- Student Loan Payment Changes
- Calculating Your Debt to Income Ratio
- Student Loan Guideline Snapshot
- Freddie & Fannie Swap Guidelines
- Creative Solutions to Solve Problems
- Why Lenders Get it Wrong
Understanding IBR
Twoje płatności kredytu studenckiego mogą być odroczone lub w zawieszeniu. Jeżeli twoje pożyczki są odroczone, nie masz żadnych należnych płatności.
Gdy zaczniesz spłacać swoje pożyczki studenckie, możesz mieć kilka opcji.
Możesz dokonywać płatności za swoje pożyczki studenckie w oparciu o swoje dochody. Jest to tzw. plan IBR (Income-Based Repayment).
Get Introduced to a Student Loan Mortgage Expert Now
Plany IBR zazwyczaj nie pokrywają kapitału i odsetek, a saldo kredytu może wzrosnąć, nawet jeśli dokonujesz płatności.
Jeśli twoja płatność jest oparta na kalkulacji, która spłaca twój kredyt w całości na końcu okresu kredytowania, jest to płatność amortyzowana.
Wszystkie wytyczne underwriting z wszystkimi kredytodawcami pozwolą ci na użycie amortyzowanej płatności przy obliczaniu twojego stosunku długu do dochodu.
PlanyIBR mogą również pozostawić cię z płatnością w wysokości $0.00, nawet jeśli twoja pożyczka jest w stanie spłaty. Twój dochód jest sprawdzany każdego roku w celu określenia nowej płatności w ciągu następnego roku.
Student Loan Payment Change History
Coraz więcej studentów jest przykutych do długu kredytu studenckiego przez lata po opuszczeniu szkoły.
Bycie przykutym do długu kredytu studenckiego wymaga doświadczonego ślusarza, aby odblokować prawidłowe wytyczne, aby uzyskać zatwierdzenie dla kredytu mieszkaniowego.
Get Introduced to a Student Loan Mortgage Expert Now
It’s almost a full-time job keeping up with the updates to the underwriting guidelines, and IBR payments seem to send many loan officers into a tailspin of misinformation.
Student Loan Guideline Changes Since 2015
- 2 razy dla Fannie Mae Conventional Loans
- 3 razy dla Freddie Mac Conventional Loans (January 2020 most recent)
- 1 raz dla FHA Insured Loans
- 2 razy dla VA Guaranteed Loans
- 2 razy dla USDA Guaranteed Loans
.
Pierwsza poważna zmiana w wytycznych dotyczących oceny ryzyka nastąpiła, gdy kredytodawcy nie mogli już ignorować odroczonych płatności lub pożyczek w zawieszeniu.
Druga główna zmiana polegała na tym, że musiałeś zastosować płatność do każdego salda kredytu studenckiego. Jeśli płatność raportująca na twoim raporcie kredytowym nie spłaci pożyczki na koniec ustalonego terminu, twoje płatności nie są amortyzowane.
Get Introduced to a Student Loan Mortgage Expert Now
Non-amortized payments became public enemy #1 by Fannie Mae, FHA, and USDA. W 2015 roku wytyczne Freddie Mac nie pozwoliły na odroczone płatności lub pożyczki w zawieszeniu i pozwoliłyby na płatności IBR, nawet jeśli zgłoszona płatność wynosi $0.00.
NEW – Freddie Mac wyklucza PSLF z DTI – Jest to ogromna wiadomość pochodząca od Freddie Mac, skuteczna 2 stycznia 2020 roku. Jeśli możesz udokumentować, że kwalifikujesz się do programu odpuszczania pożyczek w służbie publicznej lub sponsorowanego przez pracodawcę programu odpuszczania pożyczek, powinieneś być w stanie wyłączyć płatności kredytu studenckiego z DTI.
Obliczanie wskaźnika zadłużenia do dochodu (DTI)
Całe zamieszanie związane z kredytami studenckimi jest spowodowane zamieszaniem wokół sposobu obliczania wskaźnika zadłużenia do dochodu.
Get Introduced to a Student Loan Mortgage Expert Now
Your debt to income ratio is calculated as your proposed housing payment (when buying a home) plus your monthly liabilities from your credit report, as a percentage of your gross income.
W przypadku korzystania z kredytu konwencjonalnego Fannie Mae lub Freddie Mac, całkowita opłata za mieszkanie plus miesięczne zobowiązania nie mogą przekroczyć 50% twojego dochodu brutto, lub 50% DTI.
Kredytobiorcy korzystający z kredytu hipotecznego FHA mają 2 wskaźniki DTI. Wskaźnik zadłużenia w stosunku do dochodu (front-end debt to income ratio) to płatności za mieszkanie jako procent dochodu. Wskaźnik długu do dochodu zawiera twoje miesięczne zobowiązania z twojego raportu kredytowego.
FHA pozwoli na to, aby twoje płatności mieszkaniowe były tak wysokie jak 46.99% front-end DTI, i maksymalnie 56.99% back-end DTI włączając twoje długi.
Get Introduced to a Student Loan Mortgage Expert Now
Kredyty studenckie stają się mylące, kiedy żadna płatność nie jest zgłoszona na twoim raporcie kredytowym, lub kiedy twoja płatność jest płatnością Income-Based Repayment (IBR).
2021 Student Loan Guidelines Snapshot
Fannie Mae Conventional
- Income-Based Payment – Allowed – $0 ok with supporting documentation* – Updated April, 2017
- Amortized Payment – Ok with all lenders
- Deferred or forbearance use 1% of the loan balance.
- *Spodziewaj się, że otrzymasz dokumentację od swojej firmy obsługującej kredyty studenckie
Freddie Mac Conventional
- Płatności oparte na dochodach – Może użyć płatności jak zgłoszono w raporcie kredytowym
- $0 płatności na NIE JEST JUŻ używane – musi użyć .5% – Patrz aktualizacja PSLF
- Można wyłączyć z obliczeń stosunku długu do dochodu, jeśli pozostało mniej niż 10 miesięcy płatności
- Odroczenie lub zawieszenie płatności – Użyj .5% salda pożyczki – Effective November 1st, 2018
FHA Government Insured
- Non-amortized Payment – Not Allowed | Must use 1% of the loan balance
- Amortized Payment – Ok with all lenders
- Deferred or forbearance use 1% of the loan balance.
VA Guaranteed Loan
- Non-amortized Payment – Allowed, even with $0.00 payment
- Amortized Payment – Ok with all lenders
- Deferred or forbearance must use 5% of loan balance divided by 12
- Expect to get documentation from your student loan servicer
USDA Guaranteed Loan – Updated September 2019
- Non-amortized Payment – Use payment on credit report 0r .50%, w zależności od tego, która z nich jest większa.
- Amortized Payment – Ok with all lenders
- Deferred or forbearance use .50% of the loan balance.
Creative Solutions to Solve Student Loan Problems
Jeśli próbujesz kupić dom, a kawałki po prostu nie pasują do siebie, oto kilka kreatywnych rozwiązań, które przeszli klienci z powodzeniem.
Płatności odroczone lub pożyczka w zawieszeniu
Jeśli masz pożyczki z odroczonymi płatnościami, lub jeśli twoja pożyczka jest w zawieszeniu, mieliśmy homebuyers przejść do planu spłaty opartego na dochodach, Fannie Mae Conventional
Parents Co-Sign and Pay Student Loan Payment
Fannie Mae ostatnio zaktualizowała swoje wytyczne „Odpowiedzialność warunkowa”, aby umożliwić zignorowanie płatności kredytu studenckiego, jeśli można wykazać, że współsygnatariusz dokonał płatności w ciągu ostatnich 12 miesięcy.
Debt to Income Ratio zbyt wysoki dla konwencjonalnych
Ten nabywca domu konsoliduje ponad tuzin kredytów na 30 lat amortyzowane płatności. Potrzebowaliśmy amortyzowanej płatności, aby skorzystać z bardziej elastycznych wymagań DTI w stosunku do kredytów konwencjonalnych.
Płatność nie pojawia się w raporcie kredytowym
Jeśli Twój kredyt jest spłacany, Twój kredytodawca może uzyskać uzupełnienie kredytu (w razie potrzeby) z biura kredytowego, dostarczając im kopię Twojego oświadczenia od kredytodawcy kredytu studenckiego.
Have Less than 5% Down Payment and IBR Payment
To jest powszechne nieporozumienie, że FHA oferuje najniższą zaliczkę. VA & USDA oferują 100% finansowania, ale dodatkowe kwalifikowanie jest wymagane.
Both Fannie Mae i Freddie Mac mają programy, które pozwalają na tak mało jak 3% zaliczki. Kwalifikowalność może być określona przez limity dochodów, lub obszar, w którym kupujesz.
Nie ma limitów dochodów dla domów kupowanych w „ukierunkowanych” niskich do umiarkowanych dochodach. Te specjalne programy zawierają również obniżone ubezpieczenie hipoteczne i obniżone koszty zamknięcia.
Can Only Qualify for FHA Loan
Istnieje wiele powodów, dla których kredyt FHA jest najlepszą opcją dla Ciebie. Konwencjonalne finansowanie jest bardziej restrykcyjne, wymaga wyższego wyniku kredytowego i często nie jest opcją, jeśli masz dużo długów na swoim raporcie kredytowym.
Rozwiązaniem jest udokumentowanie tego, co amortyzowana płatność byłaby, gdybyś zaczął dokonywać płatności na kredyt studencki, który spłaciłby kredyt na końcu okresu kredytowania.
Nie ma wytycznych, które wymagają, abyś rzeczywiście był w spłacie kredytu, tylko że używasz amortyzowanej płatności w celu obliczenia wskaźnika zadłużenia do dochodu.
Jest kilka sposobów na zidentyfikowanie, jaka byłaby ta płatność:
- Zadzwoń do pożyczkodawcy pożyczki studenckiej i poproś ich o oświadczenie/kwotę pokazującą, jaka byłaby ta płatność.
- Zacznij dokonywać płatności na kredyt studencki (możesz go z powrotem odroczyć po zakończeniu kredytu mieszkaniowego)
Jeśli zamierzasz rozważyć którąkolwiek z tych opcji, najpierw przedyskutuj z doświadczonym oficerem kredytów hipotecznych, czy nadal kwalifikujesz się używając amortyzowanej płatności.
Twój oficer kredytowy może obliczyć, jaka może być ta płatność. Problemem, który rozwiązujesz jest uzyskanie dokumentacji od kredytodawcy kredytu studenckiego wspierającego tę płatność.
Why Lenders Get it Wrong
Jeśli dzwonisz z telewizji, radia lub reklamy internetowej, najprawdopodobniej jesteś podłączony do call center, z niewielkim lub żadnym rzeczywistym doświadczeniem hipotecznym.
Nazywam te „big box” kredytodawców. Te kredytodawcy są niesamowite w przetwarzaniu pewnego rodzaju pliku pożyczki, które nie wymagają niczego zbyt daleko poza box.
Student wypłaty pożyczki nie są naprawdę tak daleko poza box, ale czas, kiedy te kwestie są znalezione nie może być gorsze.
Jeśli pracujesz przez duże pudełko pożyczkodawcy call center, twoja aplikacja nie dostaje się przed profesjonalistą, dopóki nie osiągnie underwriter.
Wytyczne underwriting dla kredytów studenckich, a zwłaszcza oparte na dochodach plany spłaty, zmieniły się kilka razy w ciągu ostatnich 2 do 3 lat.
Wielokrotnie, twój plik nie jest przed underwriter aż po tym, jak już zaakceptowałeś ofertę zakupu i zapłaciłeś za ocenę.
Miejmy nadzieję, że jest wystarczająco dużo czasu, a underwriter jest wystarczająco doświadczony, aby sprawdzić wytyczne i może dowiedzieć się, jak uratować swój nowy dom, uzyskując zatwierdzenie dla odpowiedniej pożyczki.
Nie uwierzyłbym, że dzieje się tak dużo, jak to się dzieje, gdybym nie doświadczył tego osobiście! Po raz pierwszy pokryliśmy ten temat w 2015 roku i odpowiedzieliśmy na setki pytań IBR od kupujących w całym Country.
Tak wiele z tych strasznych historii, które słyszymy, można było uniknąć, jeśli profesjonalny oficer pożyczkowy został użyty, a nie pożyczkodawca call center.
Working with an Expert
Pomagamy nabywcom domów i właścicielom domów kwalifikować się do kredytu hipotecznego z kredytów studenckich od 2015 roku, kiedy to główne wyzwania, z którymi mamy do czynienia dzisiaj, zostały po raz pierwszy introduced.
Find My Way Home to sieć Expert doświadczonych specjalistów hipotecznych, tutaj, aby odpowiedzieć na Twoje pytania i umieścić Cię na właściwej ścieżce.
Możesz uzyskać odpowiedzi na swoje pytania, albo dając nam trochę więcej informacji tutaj, a my dopasujemy Cię z oficerem kredytowym, który jest ekspertem z wytycznymi dotyczącymi kredytów studenckich, lub możesz zostawić komentarz lub pytanie poniżej.
Nie sprzedajemy informacji do wielu kredytodawców i mamy nadzieję, że znajdziesz kogoś doświadczonego, przedstawimy Ci jednego oficera kredytowego, którego znamy i ufamy, który może pomóc.
Na każde pytanie, które zadasz poniżej, osobiście odpowiem, a w razie potrzeby możemy przedstawić Cię profesjonalnemu, doświadczonemu oficerowi kredytowemu, który wiem, że może pomóc.