商業用不動産のリースを理解するには、細部まで注意深く観察する必要があります。 人々はしばしば、リースをトリプル ネット リースとフル サービス (グロス) リースのいずれかに分類することがあります。 実際には、ほとんどのリース契約は、家主とテナントの両方がそれぞれ運営費の一部を負担する、このスペクトルの中間に位置するものです。 このようなリース契約は、一般にモディファイド・グロス・リースと呼ばれています。 この記事では、修正グロスリースについて知っておくべきことを詳しく見ていきます。
修正グロスリースとは何ですか？
修正グロスリースは、家主とテナントの両方が不動産の営業費用を支払う責任があるリース構造として定義されています。 モディファイド・グロス・リースのもとで、テナントまたは家主が支払う具体的な営業費用は、大きく異なることがあり、実際にそうなっています。 この変動は、市場の状況やテナントと家主の間の交渉によるものです。
商業用不動産リースのスペクトラム
商業用不動産リースには、絶対純額リースと絶対総額リースの 2 つの基本的なタイプがあります。 アブソリュート・ネット・リースでは、不動産のすべての運営費がテナントによって支払われます。 絶対的なグロス・リースでは、物件の運営費用はすべて貸主が負担します。 他のすべてのリース契約は、中間のどこかに該当し、一般的に変更されたグロスleases.
You Must Read the Lease Agreement
商業用不動産のリースを理解についての最も重要な部分は、実際に契約を読むことであることを意味します。 グロスリース、ネットリース、ダブルネットリース、修正グロスリースなどの説明的な用語は、基本的なリース構造を理解するための良い出発点になりますが、実際のリース契約そのものを読むことに代わるものではありません。
モディファイドグロスリースの例
モディファイドグロスリースとは、費用が家主と借主の両方の責任であるようなリースに適用される言葉です。
これらの費用のうち、どの費用をテナントから家主に返済するかについては、さまざまな回収構造があります。 たとえば、あるテナントが 100,000 平方フィートのビルで 10,000 平方フィートのスペースを使用しているとする。 つまり、テナントの比例負担は、10,000/100,000、つまり10%です。 建物の総費用が 100 万ドルで、テナントがすべての建物費用の比例配分額を払い戻した場合、テナントは 10% x 100 万ドル、つまり 10 万ドルを支払うことになります。
場合によっては、テナントは一部の費用の比例配分額を支払い、他の費用については 1 平方フィートあたり定額を支払うことができます。 たとえば、テナントは固定資産税と保険の比例負担をし、構造的な修理のために年間1平方フィートあたり1ドルを負担することができます。
より複雑な償還構造では、テナントは個々の費用または費用のグループに対して費用停止をすることができます。 この場合、家主は、ある金額（「ストップ」金額）を上限として、その費用を支払います。 例えば、2.00ドル/SFのストップ・コストでは、2.00ドル/SFまでが貸主の負担となります。
個々の費用については、これは非常に簡単なことです。 しかし、経費ストップが個々の経費ではなく、経費のグループ全体に適用されることは珍しくありません。 この区別は重要で、それぞれのシナリオでテナントが支払うべき金額が異なる可能性があるため、しばしば混乱することがあります。
たとえば、費用のグループ全体（たとえば共用部分のメンテナンス費用）に1ドル/平方フィートの費用停止が適用されている場合、そのグループのすべての費用の合計が停止金額を超えた時点で払い戻しが開始されます。 一方、同じ$1/SFの経費ストップが個々の経費に適用された場合、経費ストップはすべての経費の合計ではなく、個々の経費に対して発動します。
簡単な例を見てみましょう。 たとえば、100,000 平方フィートの建物に以下の費用があるとします。
- Property Taxes – $100,000
- Insurance – $25,000
これらの費用の両方が費用グループに入っており、1/1000 の費用停止が費用グループに適用されていると、テナントは費用停止の金額を上回る分を比例配分して弁済することになります。 この場合、経費の総額は$125,000で、建物面積は100,000平方フィートですから、1平方フィートあたりの経費の総額は$1.25です。 つまり、テナントは$1/SFの上限を超えた分、この場合は$0.25/SF、つまり$25,000を支払うことになります。
代わりに、1/SF の費用停止を個々の費用（グループ全体ではなく）に適用すると、平方フィートあたりの費用額は次のようになります：
- Property Taxes – $100,000 / 100,000 = $1/SF
- Insurance – $25,000 / 100,000 = $0.25/SF。25/SF.
どちらの費用も $1/SF の費用停止額を超えていないので、テナントの払い戻しは $0 となります。
このように、払い戻しのために費用がまとめられているかどうかを明確にすることが重要です。 このため、リースの償還構造を完全に理解したい場合は、リースを読むことが重要です。
これらは、修正グロスリース回収構造のほんの一例にすぎません。 償還構造は広く変化することができ、実際に変化しています。 回収構造には、上限、フロア、管理費、アンカーテナントが最初にフラットフィーを支払った後に付随テナントが弁済する要件、弁済目的のために建物面積を測定する方法に関する複雑な規則など、他の特徴も含まれる可能性があります。 当社のProformaソフトウェアでは、このような複雑な償還構造のキャッシュフローを簡単にモデル化することができます。
Modified Gross Lease vs Base Year
上記の例では、費用停止を含む償還構造について説明しました。 時々、費用停止は、平方フィートあたりのドルのような特定の金額を使用します。
ベースイヤーストップは、上記のコストストップの例と同じように機能しますが、1つの重要な違いがあります。 expense stop と base year stop の違いは、base year stop は単にリースの基準年の経費額を使用することです。 例えば、リースの基準年の経費が 10 万ドルで、建物全体が 1 万平方フィートの場合、基準年の経費は単純に 10 万ドルまたは 10 ドル/平方フィートとなります。 その後のすべての年では、テナントはこの基本年額を超える費用の負担をする責任があります。
基本年額はどのように定義されますか。 これは場合によって異なり、確実に知るには、リースを読むしかありません。 しかし、基準年は通常、リースが開始される暦年と同じである。 たとえば、リースが2020年6月に始まる場合、基準年は2020年1月1日から2020年12月31日までの2020暦年となる。
場合によっては、基準年はテナントのリース初年度と定義される。 この場合、2020年6月1日から2021年5月31日までとなります。 しかし、マルチテナントビルの場合、これを追跡するのは面倒なので、家主はしばしばカレンダーの基準年を使用します。
Modified Gross Lease vs Triple Net (NNN) Lease
トリプルネットリースとは、テナントが物件に関連するすべての運営費を支払う責任があるリース構造のことです。 この記事で見てきたように、修正グロスリースは、家主とテナントの両方が運営費を分担するリース構造です。 修正グロス・リースは、トリプルネット・リースよりもはるかに複雑になる傾向があります。 これは、修正グロスリースの償還構造が非常に広く変化し、把握するのが面倒なことが主な理由です。
Modified Gross Lease vs Gross Lease or Full Service Lease
The full service or gross lease is a lease structure where the landlord pays for all operating expenses for the property. グロスリースは、テナントが運営費を負担しないため、テナントにとって最もシンプルなリース構造である傾向があります。
商業用不動産リースがグロスリースかモディファイドグロスリースかは、市場の状況に大きく左右されます。 もちろん、どのような種類のリースなのか、さらに重要なことは、誰がいつ、何のために支払うのかを理解する唯一の方法は、実際のリース契約を読むことです。
Conclusion
この記事では、修正グロスリースについて説明しました。 我々は、修正グロスリースを定義し、他のすべての商業不動産リースタイプと比較し、その後、修正グロスリースで使用される可能性があるいくつかの償還構造の例を歩いた。 最後に、修正グロスリースと、グロスリースやトリプルネットリースなど他の一般的なリースタイプとの比較対照を行いました。