変更注文は建設に必要な部分であります。
建設プロジェクトを開始した後に、追加コストを請求しなければならない事態が発生した場合は、微妙な問題です。
多くの請負業者は、ビジネス関係に影響を与えることを恐れて、変更注文を請求することを躊躇しています。
Change Orders は、承認され、強固な関係を維持することが困難です。
私たちは建設見積もりとコンサルティングの会社であり、変更注文を承認させるための非常に特別な戦略を開発しました。
プロとして変更注文を請求し、承認され、クライアントにとって資産となり、プロジェクトのためにあなたを使い続ける方法を紹介します。
これらの戦略を使用して、変更注文によってさらに 10 ～ 20% 多くを契約するクライアントを見てきました。
契約を結んでいる場合、あなたの責任のリストに含まれるものの仕事の範囲を持っています。
すべてのプロジェクトには変更があり、それらはオーナーの変更、検査官の要件、および図面の競合、およびいくつかの他の形で来る。
変更注文の課題は、多くの請負業者や下請け業者が、特定のものに対して請求すること、または請求しすぎることは、クライアントが将来再びあなたを使いたくなくなることになると考えていることです。
変更注文を防ぐ（そして価値ある資産としての自分を確立する）
あなたが非常に優れた請負業者なら、仕事を始める前に問題を特定し、変更注文を防ぐためのデューディリジェンスを行うはずです。 ほとんどの変更注文は、現場での既存の問題、または詳細な範囲と計画のレビュー、下請け業者の会議、またはオーナー/建築家の会議によって防ぐことができる調整の問題に起因します。
あなたが本当にゼネコン（またはあなたがGCであればオーナー）にあなたの価値を証明したい場合は、それらが起こる前に問題を特定します。 GC（またはオーナー）の頭痛と予算のサプライズを少し節約すれば、将来的にあなたのところに戻ってくることは保証できます。
私がよく目にするのは、以下のような問題です。
- 機械的ダクトが天井高さに干渉する
- 構造寸法が建築寸法と一致しない
- ADA 寸法が規格に合っていないのにプラン レビューに合格する
- オーバーヘッド アクセス パネルが規格外である
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- 天井高が建築の高さと一致していない
- オーバーヘッド アクセス パネルが建築の高さと一致していないのにプラン レビューに合格する。
- The scope of work missed parts of projects (this occurs frequently due to rush to meet deadlines)
- プロジェクトの一部が欠けています（締め切りを守るために急いでいるためによく起こります）。 また、他の業者があなたの仕事に損害を与え、仕事をやり直さなければならなくなった場合はどうでしょうか。
あるいは、スプリンクラー パイプが破裂して乾式壁を損傷した場合はどうでしょうか。
これまでの経験から、変更注文の種類を識別して、少し違った方法でアプローチできるように、この戦略を開発しました。
変更注文を戦略的に発行する方法
変更注文の標準的な操作手順は、通常、実行する追加作業の小さな範囲、合計金額、および実行する作業のミニ見積もりみたいなものを証明するバックアップ情報を含む文書を作成することです。 そして、いったん署名されると、元の契約を変更するミニ契約となります。
これは、変更注文がどのようなものかの例です。
そしてそれに対するバックアップ：
あなたのケースを証明するために追加のバックアップを追加したい場合があります。 バックアップとは、実行する必要がある作業が何であるか、そして、なぜそれが請求しているコストであるかの証拠です。
写真、発注書、請求書、電子メール、RFI、補遺、改訂、スケッチ、計画の断片、計画のハイライト画像、その他、自分のケースを証明するために必要なあらゆる証明を含める必要があります。
プロジェクト管理ソフトウェアを使用して、変更命令、情報要求（RFI）、補遺と改訂、およびスケッチを追跡するのは良いアイデアです。 この管理には、Procore または Corecon を使用できます。
また、すべてのドキュメントを管理するために Dropbox をお勧めします。 これらのフォルダをチームと統合することができます。
Change Ordersを積極的に請求することをお勧めします。
Reasons to bill aggressively for Change Orders
Change Order are often negotiated – 積極的な価格を提出することにより、クライアントを値引きする必要がある場合でも、Change Order.
Change Order are often challenged – 彼らはその作業が契約の一部であると考えているので、挑戦することができるのです。 他の変更注文に対して積極的に請求することで、勝てないものが出てきたときに、他の注文に対して通常より多く請求することで損失を軽減します。
競争がない – 入札時には、競争相手がいるので、低入札者になろうとします。 いったん仕事に就けば、請負業者が変更order.
を実行するために別の会社を雇うことはまずない – 変更命令は常に不払いのリスクを伴う – 支払いを確保するための法的手段があるにもかかわらず、絶対に必要な場合を除き、ほとんど訴訟や先取特権の方向には行きたくないものです。 最初に承認された変更注文が、後になってオーナーが資金不足に陥ったり、GCが承認されなかったことに気づいて、その隙をついたりすることがある。 GCが後で戻ってきて値引きを要求したり、支払いを全面的に拒否したりするのはよくあることです。 あるいは、「都合よく」それが何のためか忘れてしまうことさえあります。
Makes up for “Favors” – ゼネラル コントラクターは、好意という形で無料の仕事を頼むことで有名です。 私はスーパーインテンデントだった頃、いつも小さなことを頼んでいました。 小さな穴を補修する必要があり、その作業に100ドルを請求すると、GCはそれを侮辱として受け取ります。 しかし、小さな頼みごとを20件もされたら、どうなるでしょうか？ 数千ドルにまで膨れ上がることもあるのです。 直接請求できない場合は、他の積極的に請求される変更注文を通じて間接的にこれらのコストを埋め合わせることができます。
Make T&M (Time and Materials) against your company policy
私たちは、時間と材料をあなたの会社のポリシーとすることをお勧めします。 それは本当にあなたの仕事のために請求する良い、安全な方法ではありません。
その代わりに、我々は常に正式な変更命令を使用することをお勧めします。
仕事上で何が起こるかというと、現場のラッシュのために、一般契約者は下請け業者が時間単位で作業を進めることを望み、彼らは合理的な労働力と材料に小さなmarkup.
この問題はあなたが後であなたの価格を交渉しようとクライアントにオープンになっていることである。 クライアントは、「これは承認されなかったので、これをカバーすることはできない」と言うのが好きなのです。
その代わりに、クライアントがT&Mを主張する場合、「超過しない」変更注文を提供します。 まず、GCは、保証された最大価格に基づいて変更注文を承認します。 フィールドチケットを使用して時間を追跡することができるので、基本的に彼らはあなたの変更注文を事前に承認しています。
Bill According to the Reason for the Change
変更は、さまざまな理由で行われます。 オーナーや建築家が建設中に変更を希望する場合もあれば、オーナーやGCのコントロール外の場合もあります。
Owner Directed Changes
多くの場合、仕事が進行中でオーナーが壁が設置されるのを見始めると、実際に空間を視覚化できるため、変更を行う気になる場合が多くあります。 このため、これらに対して割増料金を請求することができます。 9050>
Architect Directed Changes
Architect は、設計の矛盾や直前のインスピレーションに気付いたときにも変更を行います。 これはインテリアデザイナーも同じです。
私たちは、これらをオーナーチェンジと同様に扱います。 これもプレミアム価格を設定しています。 建築家が、仕事上の何かを明確にしたり改善したりするために、補遺やスケッチを発行することがあります。 それがオプションの変更である場合、私たちはプレミアム価格を設定します。
図面の矛盾
どんな図面も完璧ではありません。 建築業界では、問題になる前に矛盾を発見するための非常に高度なソフトウェアを開発しましたが、図面には常に問題があります。
そのような場合はいつでも、価格をつり上げているように見えないように、妥当な価格を維持しようとします。
Inspector Requires Additional Items
Inspector are notorious for coming on the job site and adding additional requirements and making changes based on their building code.
Sometimes things gets missed in the plan review, or during renovations of existing buildings, there are hidden surprises behind walls that inspector notice.
For these, try to be reasonable.Inspector は、検査官に、追加のアイテムが必要であることを要求します。 これは予期せぬ変更です。
Damages by other Subcontractors
Damages by other subcontractors on the construction site are very common. これらはしばしば、仕事への損傷の修復費用のバックチャージになります。
これらは常にバックチャージになります。 その下請け業者と良い関係であれば、直接その業者と解決しようとするか、低料金か原価で請求します。
私はかつて、機械工事の請負業者が、機械工事の設置に問題があったため、私の音響用天井をすべてはぎ取ったことがあります。 彼らは私たちの仕事をすべてはぎ取ったので、この2倍のコストを請求しました。
Emergency on the Job
そして時には、物事が起こることもあるのです。 配管が壊れたり、屋根から雨漏りして乾式壁が傷んだり、火事が起こったり。 チームプレイでこれらを原価でやろうとするくらいだからな。 オーナーのせいではないのです。
この種の問題は、賠償責任保険でカバーされることがあります。 この場合は、プレミアムレート
好意
最後に、GCとオーナーは好意を求めます。
あなたがすべての単一の小さな量のために充電する場合、あなたはnickel and diming.
ここで行うことは、ソフトウェアでドラフトとして設定した変更注文で作業を追跡することです。
Negotiating your Change Orders
あなたは、変更注文が承認されない多くのシナリオを実行するつもりです。 私たちが上記で推奨する変更理由に従って請求すれば、おそらく変更注文が承認されるまでの苦労は少なくなるでしょう。 これらは、変更の根本的な理由を観察する、試された戦略です。
基本的に、誰の手にも負えない場合は、チーム プレーヤーになり、自分の仕事に対してより少ない料金を請求しようとします。 オプションの変更であるときは、割増料金で請求することができ、価格交渉を求められることが多いでしょう。 9050>
どうしても承認されないこともあるでしょうから、スケジュールの力を借りて、GCに早く承認されるように「働きかける」こともできます。 そのため、スケジュールを活用して、GCに早く承認するよう「働きかける」ことができます。 これが、私たちがT&M作業や、署名された承認が得られる前に作業を行うことを推奨しない大きな理由です。 作業が完了すると、「オーナーはあなたの費用の50％しか承認しなかったので、あなたに支払えるのはそれだけです」と言って戻ってくる可能性が高いのです。
幸運なことに、署名された変更指示書により、それは法的に契約を変更し、不払いのために先取特権を与えることができます。
結論
これで、変更指示を適切かつ効果的に請求する方法を知りました。
これらの承認を得るために困難または問題にする必要はないのです。 変更注文は、追加の契約価値の10～20％を獲得することができます。 私は、戦略的に変更注文を発行する方法、請求する金額、および承認を交渉する方法を示しました。 また、AIAの請求書にどのように記載すればよいかも紹介しました。
But you can’t control if the owner redesigns walls.Of a machine code (some codes require ability to completely remove overhead components)