多くの非営利団体にとって、手頃な価格の住宅の世界は、大きなインパクトを与えるのに理想的だと思われるでしょう。 非営利団体は、サービスを提供する人々を安定した住宅と、その安定に伴うすべての社会経済的利益に結びつけることで、その使命を推進することができます。 同時に、手頃な価格の住宅プログラムを効果的に実施することで、収入や手数料が発生し、非営利団体はプログラム費用を繰り延べ、収益を確保することができます。 これは明らかにWin-Winの関係にあるように思えます。
しかし、手頃な価格の住宅の世界に入るとき、NPOも専任投資家とウォール街の考え方の世界に入ることになるのです。 ミッションの達成を第一に考える非営利団体と、投資に対するリターンを最大化することを優先する営利団体との間には、本質的な断絶が存在するのです。 この断絶により、非営利団体が手頃な価格の住宅開発の初期段階から気をつけるべき共通の落とし穴が生まれます。
しかし、非営利団体も気を落とすべきではありません。 しかし、非営利団体が落胆することはありません。多くの団体は手頃な価格の住宅開発に成功し、専任の投資家と効果的なパートナーシップを結ぶことで、その使命にかなりの影響を与えることができています。 ここでは、非営利団体が手頃な価格の住宅開発への参加を検討する際に意識すべき 4 つのベスト プラクティスを詳しく見ていきます。 広い視野で取り組む
最初から、非営利団体は、こうしたパートナーシップで何も得られないということを認識する必要があります。 これは、パートナーシップ契約書を綿密に評価し、署名する前にその内容をすべて把握することから始まります。 非営利団体のすべての関係者は、契約書の条項をよく理解し、団体が同意した内容を正確に把握する必要があります。
投資家とパートナーは、開発がどのように運営されるかを巡って期待し、特に資本投資に基づいて期待されるリターンについて明確な期待を持っています。 非営利団体は、この視点を常に念頭に置き、開発の社会的成果だけでなく、財務的成果にも焦点を当て続ける必要があります。 パートナーにとってこの優先順位を認識することは、プロセス全体を見渡し、途中で驚くような事態を避けるために有効な方法です。
2 能力について現実的になる
手頃な価格の住宅事業を成功させるには、非営利団体がその運営をよく見ることが必要です。 非営利団体は、その組織内で営利事業を本質的に運営する能力と考え方を持っているかどうか、正直に評価する必要があります。 投資パートナー（多くの場合、銀行）は、予算、収益、税制を専門に扱う部門を持っていますが、これらの分野で経験の浅い非営利団体が、開発者兼管理者として、物件の最終的な監督を行うことがよくあります。
非営利団体は、効果的に家主として活動できるスタッフ、ツール、能力を内部に有しているかどうかを判断する必要があります。 これには、不動産の管理、すべての会計業務の処理、税金の処理、およびその他の責任のホストなどの継続的な任務が含まれます。 場合によっては、外部の不動産管理会社を雇うか、会計処理のトレーニングなど社内のスタッフの能力を高めることが有効であり、最終的により効率的な解決策となります。
3 適切なチームの構築
パートナーシップの内容や組織の強みと弱みを現実的に評価した上で、非営利団体は手頃な価格の住宅開発チームの構築を開始することができます。 このチームには通常、経験豊富なCPA、弁護士、多世帯住宅の経験を持つゼネコンや建築家が含まれます。
潜在的な投資パートナーにアクセスし、さまざまな選択肢を評価する手助けを求める組織にとって、シンジケーターは特に有用な存在となります。 シンジケーターは、特定の開発機会に投資家や融資源を結びつける手助けをします。 非営利組織の開発に特化したシンジケーターもあり、多くの場合、組織はその専門知識から大きな恩恵を受けます。
住宅コンサルタントは、この分野での全体的な経験が少ない非営利組織に非常に貴重な存在です。 彼らは最初のプロセスを設定し、手頃な価格の住宅開発に関する組織の全体的な理解を深める手助けをすることができます。
このチームを早期に開発することの重要性は、いくら強調してもし過ぎることはありません。 非営利団体は、プロセスのできるだけ早い段階でこの専門知識を活用すべきである。 具体的には、このチームはパートナーシップ契約の具体的な条件の起草と改訂に深く関与する必要があります。 不動産が使用開始された後、多くのチームメンバーはそのプロセスから離れ、物事が順調に進むかどうかは、非営利団体に委ねられることになります。 どの組織にとっても、そうなる前にできるだけ多くの見識と専門知識を得ることが重要です。
4. 潜在的な結果を理解する
手頃な価格の住宅プロセスを効果的に進めるには、計画通りに行かなかった場合にどうなるかを認識することが必要です。 開発がパートナーシップ契約に基づいて要求されるマイルストーンを満たさない場合、投資家は、以前に非営利団体に支払った開発費の返済を要求することがあります。 極端な場合は、非営利団体に退任を求めることもあります。
非営利団体は、プロセスのいかなる部分においても、貸し手や投資家が寛容であると思い込んではなりません。 期待に対して非現実的であったり、必要な組織的調整を怠ったりすると、開発と非営利組織の将来を危うくしかねません。
「スケールの力」。 手頃な価格の住宅開発を成功させた非営利団体は、その後の取り組みがよりスムーズで効率的であることに気づくことがよくあります。 適切なプロセスを導入し、社内の能力を高め、強力なパートナーシップを築くことで、2つ目、3つ目の手頃な価格の住宅事業をより収益性の高いものにし、より成功させることができるのです。 このように事業を拡大することで、手頃な価格の住宅開発を組織の大きな利点に変えることができます。
初期の手頃な価格の住宅イニシアチブについて、より長期的な視点を持つことが重要です。 非営利団体は、初期の課題や潜在的なつまずきに意気消沈することなく、それを貴重な教訓として将来の取り組みに生かすべきである。 その結果、開発はより成功し、非営利団体が財政的安定を維持し、その社会的使命を推進するための力となることでしょう。
スチュワート・A・グラブマンは、PKFオコナー・デイヴィスのベセスダ（メリーランド州）事務所のパートナー責任者であり、公会計で30年以上の経験を持っています。 彼の主な仕事は、手頃な価格の特別支援住宅の監査と税務サービスです。