Usable, Rentable and gross square feet の違いは微妙ですが、リース交渉の際に理解することが非常に重要です。 この記事では、使用可能平方フィート、賃貸可能平方フィート、総平均平方フィートの違いと、それがなぜ重要なのかについて説明します。 あなたの会社が使用するために特別に用意されたスペースとお考えください。 スイートルームに入ったら、その中の面積が使用可能平方フィートとみなされます。
この数値の計算は、フルフロアをリースするテナントとパーシャルフロアをリースするテナントとで若干異なってきます。 パーシャルフロアを借りている場合、これはすべてのオフィススペースに加え、あなたのスイートに固有のストレージエリアやプライベートトイレを含みます。 また、柱や埋め込み式の入口などのスペースも含まれます。
複数のテナントがいるフロアでの使用可能面積、賃貸可能面積、総面積の例。
フルフロアのテナントについては、使用可能面積は、清掃室や機械・電気室などの非使用エリアを含め、フロア境界の内側のすべてのものに及びます。 また、簡易キッチンや廊下、フロアの用途に応じた応接室など、フロアの共用部分も含まれます。 エレベーターシャフトや階段室のようなスペースは、単一のテナントに固有のものとは見なされないため、使用可能面積には含まれません。
単一テナントのフロアにおける使用可能面積、賃貸可能面積、総面積の一例です。
Usable square feetは、ビジネスを行うために利用可能なスペースがどのくらいあるかを正確に示すため、重要な測定です。
Rentable Square Feet
Rentable平方フィートとは、使用可能平方フィートに建物の共有スペースの一部を加えたものであると定義されています。
共用スペースとは、建物内のすべてのテナントが使用できるエリアで、廊下、ロビー、公衆トイレ、フィットネス施設などが含まれますが、これらに限定されません。
次を読む。 商業用リースの要素へのガイド（用語、定義）
特定のテナントに帰属する共有スペースの部分は、建物の総面積の比例配分で計算されます。 例えば、あるテナントが100,000 SFのビルで10,000 SFを借りている場合、ビルの共用部分の10％がそのテナントに帰属することになる。
これは、テナントがスペースの10％しか使用できないわけではなく、共用部分の面積の10％がリースにおけるテナントの面積番号に追加されるという意味です。
賃貸可能面積は、年間の基本家賃費用を決定するために使用されます。 この計算を行うには、単純に賃貸可能平方フィートと年間基本賃貸料を掛けます。
Why This Matters
使用可能平方フィートと賃貸可能平方フィートの理解すべき最も大きな違いは、年間家賃費用の計算に使用するのは使用可能ではなく、賃貸可能であるということです。
ロードファクター
テナントと家主が施設の賃貸可能な平方フィートと使用可能な平方フィートの違いを理解するために使用する便利なツールは、ロードファクターと呼ばれています。 この数値は、建物内に見られる共用部分の割合に基づいています。
Load Factor = Total Rentable SF / Total Usable SF
この負荷率をテナントの使用可能平方フィートで割って、その空間の賃貸可能平方フィートを見つけます。
Rentable SF = テナントの使用可能面積 x Load Factor
では、load factorはテナントが異なる物件を評価するのにどのように役立つのでしょうか。 この例で考えてみましょう。
あるテナントが 2 つの異なるオフィス スペースを検討しています。どちらも使用可能なスペースは同じ平方フィートで、レンタル料も同じですが、負荷率が異なっています。 最初の選択肢は、使用可能な面積が 10,000 平方フィートで、負荷率が 20% のスイートで、スペースの賃貸可能な面積は 12,000 平方フィートということです。
| 10,000 usable feet x .20 = 2,000 | 2,000 + 10,000 = 12,000 rentable square feet |
| 10,000 usable feet x .15 = 1,500 | 1,500 + 10,000 = 11,500 rentable square feet |
最初のビルでは、テナントの基本賃料は12000平方フィートに基づいているのに対し、第2のビルでは11500平方フィートに基づいて賃料を請求することになる。
ただし、負荷率が低いということは、建物の共用部分が少ないということでもあり、共用部分を増やしたい場合は、より多くの家賃を支払う必要があります。
Gross Square Feet
総面積とも呼ばれるGross Square Feetとは、単に建物の総面積を指します。 これは、使用可能および賃貸可能な平方フィートで説明されるすべてと、建物のコア、エレベーターシャフト、および保守と運用のために使用される建物の他の領域を含みます。
つまり、総面積とは、テナントが使用するスペースかどうかに関係なく、施設が占める総スペースのことです。 除外されるスペースは、プール、運動場、コート、ライトウェル、駐車場、および未発掘の地下室などのオープンエリアのみです。
総面積は、建設における計画と予算編成のための重要な指標です。 テナント取引ではあまり頻繁に登場しないかもしれませんが、理解しておく価値はあります。
Conclusion
この記事により、使用可能面積、賃貸可能面積、総面積の違いについて持っていた疑問が解けたとしたら、幸いです。
商業用リースの複雑さについて引き続き学ぶには、AQUILAラーニングセンターの Understanding & Negotiating Your Lease をご覧ください。
さらにご質問がある場合、またはリースプロセスを進めたい場合は、経験豊富な当社のテナント代理チームにお問い合わせください。