ローン・トゥ・コスト・レシオ（LTC）の定義

ローン・トゥ・コスト・レシオ（LTC）とは何でしょうか？

ローン・トゥ・コスト比（LTC）は、商業用不動産建設で、プロジェクトの融資（ローンによって提供される）とプロジェクトの建設コストを比較するために使用されるメトリックです。 LTC比率は、商業用不動産の貸し手が、建設ローンを提供するリスクを判断することを可能にします。また、デベロッパーは、建設プロジェクトで保持する自己資本の額を把握することができます。 LTC 比率と同様に、LTV (Loan-to-Value) 比率も建設ローン額を完成後のプロジェクトの公正市場価値と比較します。

LTC の計算式は

Loan to Cost=Loan AmountConstruction Cost &Text{Loan to Cost} = \frac{Text{Loan Amount}. }{ \text{Construction Cost}} } \\ Loan to Cost=Construction CostLoan Amount

Key Takeaways

Loan-to-cost (LTC) は、商業不動産プロジェクトの融資額とその費用を比較したものです。
一方、ローン・トゥ・バリュー（LTV）は、融資額と完成したプロジェクトの予想市場価値とを比較するものです。
LTCが高いほど、貸し手にとってプロジェクトはリスクが高いことを意味し、ほとんどの貸し手はLTCが80％までのプロジェクトにしか融資しない。

融資比率で何がわかるか？

LTC比率は、建設予算のハードコストに基づいて、貸し手がプロジェクトに融資する割合または金額を計算するために使用されます。建設が完了した後、プロジェクト全体は新しい価値を持つことになります。このため、商業用不動産の建設では、LTC比率とLTV比率が並んで使用される。

LTC比率は、建設プロジェクトに融資する際のリスクまたはリスクレベルを明確にするのに役立つ。結局のところ、LTC比率が高いほど、貸し手にとってリスクの高い事業であることを意味する。ほとんどの金融機関は、プロジェクトの一定割合にのみ融資を行うローンを提供しています。一般的に、ほとんどの金融機関は、プロジェクトの80%まで融資する。 LTC 比率は融資を検討している貸し手にとって緩和要因となりますが、他の要因も考慮しなければなりません。貸し手は、プロジェクトが建設される不動産の場所や価値、建設業者の信頼性や経験、借り手の信用記録やローン履歴も同様に考慮します。

LTC の使用方法の例

仮説の例として、商業不動産プロジェクトのハード建設コストが 20 万ドルだと仮定します。借り手がプロジェクトにある程度のエクイティを持てるように、貸し手は16万ドルのローンを提供します。これにより、プロジェクトのバランスが保たれ、借り手がプロジェクトを完成までやり遂げることができるようになります。このプロジェクトのLTC比率は、$160,000 / $200,000 = 80%と計算されます。

Loan-to-Cost と Loan-to-Value Ratio の違い

LTCと密接な関係にあるのがLoan to Value比率ですが、これは若干異なります。 LTV比率は、プロジェクトに融資された総額と完成後のプロジェクトの価値（建設費に対してではなく）を比較するものです。上記の例で考えると、完成後のプロジェクトの将来価値は、建設費の2倍、つまり20万ドルであると仮定します。このプロジェクトの完成後の融資総額が32万ドルであれば、このプロジェクトのLTV比率も80％、つまり32万ドル／40万ドルとなる。