レディ・バード証書（別名「エンハンスト終身財産証書」）とは、不動産の所有権を移転する代替方法です。 レディ・バード証書は、不動産の所有権や管理権を不動産所有者の受益者に譲渡する代わりに、不動産所有者が自分自身に終身財産（終身借地権とも呼ばれる）を与え、住宅所有者の死後に残余財産（通常は相続人ですが、住宅所有者が望む人であれば誰でもよい）を提供するものです。 しかし、通常の終身財産証書や不動産の直接譲渡とは異なり、以下のような特徴がある。 (
Lady Bird Deeds in Florida
Lady Bird Deed は「死亡時譲渡証書」とも呼ばれる。 Lady Bird Deed は、”Enhanced Life Estate Deeds” としても知られています。 3 つの用語はすべて同じタイプの証書を指します。 レディバードディードは全国的に活用されているわけではないことに注意が必要です。 しかし、彼らは特にフロリダで定期的に使用されています。
基本的な考え方は、フロリダのレディバード証書は、最初の所有者が亡くなった後に検認の外で財産を渡すことができるということです。 また、最初の所有者（ここでは終身財産所有者または終身賃借人と呼びます）は、（a）亡くなる前に、誰が財産を受け取るべきかについて考えを変え、（b）たとえ最終的に所有権を失うことになっても、リストにある残余財産所有者に相談したり許可を得たりせずに、自分の財産でやりたいことができるようになります。 つまり、遺留分権利者が終身財産所有者に先立たれた場合、終身財産所有者の死後、亡くなった遺留分権利者の財産分が彼らの遺産になるはずです。
言い換えれば、終身財産所有者の死後、2人の遺留分が50/50で相続されるとすると、一方の遺留分が先に亡くなったとしても、生き残った遺留分は50%しか得られないということです。 残りの 50% は検認を受けなければなりません。
Lady Bird Deed vs. Traditional Life Estate Deed
簡単に、強化型 Life Estate Deed と通常または従来の Life Estate Deed の主な違いを説明したいと思います。 通常/非レディ・バード証書では、基本的に次のような文言があります。
“Sam Jones for his life, with remainder to his daughter Lisa Jones.”. この例では、サムは終身財産所有者 (終身借主) であり、リサは残余財産所有者です」
これは従来の終身財産証書 (拡張終身財産証書、またはレディーバード証書ではありません) なので、リサが参加しなければ、サムは自分の不動産を売却したり抵当に入れたりできません (i.) 。
これに対して、終身財産証書では、終身賃借人は遺留分権利者の参加なしに、抵当権設定、賃貸、売却などに対する全権限と権限を有するとされます。 これは、フロリダ・レディーバード証書が適切に作成され、（1）終身賃借人が持つ権限（例：譲渡、抵当権設定、賃貸など）、（2）以下の趣旨の言葉が含まれていなければならないと仮定した場合です。 「
How an Enhanced Life Estate Tenant Makes a Conveyance or take a Mortgage in a Lady Bird Deed
The Florida legislature has been much to say about lady bird deeds.The Florida legislature has not been much to say lady bird deed.The Lady Bird Deed はフロリダ州議会がレディーバード証書を作成する際に、どのような権限を持つか、どのように譲渡または抵当権を行使するかについて言及したものである。 しかし、2019年6月にフロリダバーの不動産、遺言検認、信託法セクションによって、3つの新しいフロリダ統一タイトル基準が発表されました。 彼らは、強化されたライフエステートデッドに対処し、方向性を示すこれらの基準を可決した。”
When a Lady Bird Deed Life Tenant Wants to Convey or Mortgage their Property
The Florida Uniform Title Standard 6.10 and 6.10は、Florida Uniform Title Standard 6.10と6.6。11によると、非ホームステッドまたはホームステッドの終身不動産所有者は、レディーバード証書で、売却、譲渡、抵当権設定、その他フィー・シンプルの不動産を管理する権限を有すると指定されている場合、終身不動産所有者の生存中に遺留分の参加なしにフィー・シンプル不動産を譲渡または担保・担保に設定できるとしている。
ホームステッドの状況において、終身財産所有者が結婚している場合、終身財産所有者が売却または抵当権を設定したい場合は、配偶者がすべての書類に署名しなければならない（ただし、遺留分権利者は署名しない）。
How Are Judgments and Liens Handled with Lady Bird Deeds in Florida
Ahmanaged Life Estate deed holder has a creditor with a lien or judgment?
先取特権または判決が不動産に添付されている場合、権原保険会社は、終身財産権者が生前に所有権を譲渡するために、終身財産権者に対する判決の解除または満足の証明を要求するでしょう。 遺留分権利者は、レディーバード証書の対象である不動産を、未払い債務から解放された状態で相続することになる。 Aetna Ins. Co. v. La Gasse, 223 So. 2d 727 (Fla. 1969); およびOgelsby v. Lee, 73 So. 840 (Fla. 1917)を参照のこと。 F.S. 733.706 and 733.702(4)(a).
Ladybird deed に記載されている残余所有者に対する判決または先取特権がある場合はどうなるか
テントウムシ証書のライフテナントは残余所有者に対する判決にかかわらず、fee simple title を譲渡または抵当することができます。 これは、遺留分権利者がいつでも遺留分を剥奪することができるからである。
この規則の例外は、連邦 IRS の税金の先取特権である可能性があります。 ほとんどのタイトル会社は、たとえremindermanに関連するものであっても、IRSの先取特権を別扱いします。
強化された生命不動産証書生命テナントはreminderman
で記録最初の女性鳥証書に、フロリダ高齢法弁護士は特に生命テナントはremindermanを分離または変更する権利を保持していると記載すべきです。 その後、残留者の変更、残留者の追加、または強化された生命財産証書からの残留者の削除を有効にする証書が記録された場合、これは問題ではないことが明らかになります。
強化された生命財産証書がこの権利を明確に言及していない場合、一部の権利保険会社は問題を抱える可能性があります。
それから、終身財産所有者が残余財産所有者を変更したい場合、彼または彼女は、新しい残余財産所有者と共に自分自身に、または自分自身に、あるいは第三者に財産を譲渡する第二婦人会証書を記録することができる。
Do I need a Lady Bird Deed to qualify for Medicaid?
この質問は、次のようにも聞かれることがあるようです。 不動産を所有している場合、メディケイドを取得するためにレディーバード証書は必要ですか？ もちろん、レディーバード証書戦略（「エンハンスト生命財産証書」とも呼ばれる）は、メディケイドの計画プロセスにおいて重要である可能性があります。 しかし、厳密に言えば、レディーバード証書は、誰かがフロリダでメディケイドの対象になるのを助けるつもりはない（またはそのことについては他のどこでも）
強化された生命不動産証書は、メディケイドのためにあなたを修飾助けることはありませんが、それは彼らの不動産回収esports.
として覚えて、エルダー法/メディケイド弁護士、私はメディケイド計画プロセスに全体的なアプローチを取るしようとしている。 私の最大の関心事は、あなたが生きている間に、あなたの資産を莫大な長期介護費用から保護することですが（これは、高齢者法のメディケイド資格取得方法のいくつかを使って行います）、私は、メディケイド受給者が亡くなった後にあなたの財産がメディケイドに返済する必要がある金額を法的に削減（可能であれば除去）することも目指しています。
So How is a Lady Bird Deed used in Medicaid Planning?
レディーバード証書が役に立つのは、この流れです – つまり、メディケイド受給者が亡くなった後にメディケイドが受け取る権利を減らすかなくすということです。 これは、メディケイドの先取特権または “メディケイド財産回収 “として知られています。 メディケイド受給者が亡くなった後、メディケイドは、一定の例外を除いて、その人が残した遺産に対して自動的に先取特権を持つ。 言い換えれば、メディケイドは債権者になる – しかし、メディケイドの受給者が亡くなったときにのみ（彼らは55歳以上だったと仮定して）、
だから、私はメディケイドに私の家を失うことになるのでしょうか？ いいえ、フロリダでは、その例外の1つがホームステッドです。 フロリダでのその貴重な位置のために、立法府は、メディケイドを含む債権者からの保護の複数のレイヤーをホームステッドに付与します。 ですから、ホームステッドを保護するために強化された生命財産証書は必要ありません。 しかし、遺言検認回避の手段としては、必要かもしれません。 しかし、我々はそれに入る前に、簡単に不動産（すなわち、非ホームステッド不動産）の他のタイプについて説明しますと、彼らは簡単にメディケイドの手の届くところにある。
Lady Bird Deeds and Non-Homestead Real Estate
セカンドハウス、別荘、賃貸、または他の収入を生むプロパティを持っている？ すべての非ホームステッド不動産は、メディケイドの財産回収の対象となります。 メディケイドの受給者が亡くなったとき、彼らの不動産は彼らの財産の一部となり、したがって、メディケイドは通常、最大のものである債権者、の手の届くところに来る。 あなたの高齢者法の弁護士は、他の不動産保有を持つ誰かがメディケイドのために修飾するために他のメディケイド計画の技術を使用する必要があります – しかし、レディーバードディードは、おそらくあなたの相続人がメディケイド受信者がなくなった後に不動産を楽しむことができる最も簡単な方法である。 これは、メディケイド受給者が亡くなった後、法律の運用により、レディーバード証書が不動産の所有者を決定するためです。 これは、受益者の選択と同様です。
DCF は、レディーバード証書をメディケイドのペナルティ期間の対象となる資産の移転とは見なしません。 これは、残余財産管理人はいつでも変更または削除できるからです。
その結果、証書は不完全な贈与であり、メディケイドの資産移転ペナルティの対象にはなりません。 遺産を検認すると、相続人は、すぐに自分のものになるはずのものを手に入れるために、より長く待たなければならず、追加の費用もかかります。 レディーバード証書は、銀行口座の「死後支払い」指定に似ていると考えてください（その銀行口座が検認プロセスを経ることを避ける方法です）
ですから、そもそもメディケイドの資格を得るためにレディーバード証書は必要ではありませんが、メディケイド計画について話し合う際に、あなたの高齢者ケアの弁護士と話し合う価値のある戦略であることは確かです。
レディーバード証書を使用する利点
レディーバード証書は、ホームステッドの利点（該当する場合）を保持し、財産のコントロールを維持するために利用され、検認を避けるために使用されています。 また、ホームステッドが債権者から保護された状態を維持できるという利点もあります。
証書化された不動産がホームステッドである場合、ホームステッド税控除の喪失はなく、郡は増税のために不動産を再評価することはないでしょう。 レディ・バード証書を利用すると、追加の文書印紙税がかからないなど、他の税制上の利点もありますが、他の税制上の利点はこの記事の範囲外です。
Advantages of Lady Bird Deed in a Medicaid Planning Context
Lady Bird Deedは申請者をメディケイドに認定する助けにはなりません。 しかし、メディケイド受給者が亡くなった後、メディケイドの財産回収の権利を最小化するのに役立ちます。 メディケイド計画においては、レディバードディードは、不動産が検認を避けることができるため、有用なツールです。 (1) Lady Bird Deed for Homestead
フロリダのホームステッドとみなされる家は、所有者が生きている間は債権者から保護され、死後も同様に債権者からの差し押さえから保護されます。 メディケイドは一般債権者として扱われます。 だから、メディケイドの資格の目的のために免除ホームステッド資産として修飾されている家のために（家はメディケイドの目的のためにカウントされる資産ではない場合についての詳細を読むためにリンクをクリックしてください）、強化された生命不動産証書を使用しての主な利点は主に財産設計です – すなわち、。すなわち、彼らが検認を通過することなく、選択した受益者の手に家を取得します。
フロリダ統一タイトル基準6.12は、残留者がホームステッドプロパティ（さらにフロリダレディーバードディーズに関する私のフォローアップ記事で説明）に対処する方法を議論します。 終身賃借人がすべてのレディーバードの予約を持っている場合、ホームステッドの装置に関する憲法上の制限に違反しない場合に限り、終身賃借人の死亡時に残余所有者はfee simple titleを取得する（すなわち、配偶者や未成年者が生存していれば無効、未成年者がいなければ配偶者への明白な贈与は有効であることを除く）。
その場合、残余財産所有者は、終身財産所有者が亡くなったとき、配偶者や未成年の子供が生存していなかったという宣誓書を記録すべきです（もちろん、事実であればの話ですが）。 フロリダ州のホームステッドの憲法上の制限に違反した場合、ホームステッドは生存している配偶者に終身財産権が与えられ、残余財産は被相続人の直系卑属（未成年の子供を含む）に渡されることになります。 F.S. 732.7025に基づき、証書が適切な放棄の文言を含んでいれば、配偶者はホームステッド譲渡の憲法上の制限に関する配偶者としての権利を放棄することができる。
(2) Non-Homestead Properties
セカンドハウスや収益物件はフロリダではホームステッドで守られてはいない。 彼らはメディケイドの目的のために保護されるかもしれませんし、そうでないかもしれません（彼らがあることを確認するための戦略を議論するためにあなたの高齢者の法律の弁護士に相談してください）。 我々は、レンタルプロパティが（メディケイドカウントアセットとして含まれることから）保護されていることを知っているが、関係なく、非ホームステッドのプロパティは、ホームステッドのプロパティがある方法メディケイド財産回復から保護されていない。 つまり、メディケイド受給者が亡くなった後、セカンドハウスや賃貸物件は、メディケイドの財産回収の対象となる可能性が高いということです。 しかし、レディーバード証書は、これを防ぐことができます。 レディーバード証書は、ホームステッド以外の財産を検認の外で渡すことができます。 メディケイドの財産回収は、プロベイト可能な財産にのみ適用されるため、大きな問題が解決されるのです。
なぜホームステッド以外の財産をリボカブル・リビング・トラストの名義にして、検認を回避しないのか、という疑問があるかもしれません。 取消可能信託にあるホームステート以外の財産は、債権者にとって公平なもので、ホームステート以外の保護財産を知れば、検認手続きを強要することができます。 取消可能信託は、債権者に通知し、債務を弁済するように受託者に指示します。 レディーバード証書は、財産に対する遺贈者の権利をいつでも取り上げることができるため、贈与ではありません（生命保険契約の所有者が、生命保険金の受取人をいつでも追加、変更、削除できるのと同様です）。 683>
実際、フロリダ州メディケイドのマニュアルは、レディーバード証書を（強化された生命財産証書として）特に取り上げ、ケースワーカーに、それらは合法であり、資産の移転とはみなされないと伝えている。
Florida Lady Bird Deed Risks and Disadvantages
リンク先の記事で、フロリダ州のレディーバード証書の基本や、いつレディーバード証書を使うかについて触れています。 非常に迅速に、レディーバード証書（また、強化された生命不動産証書として知られている）ホーム所有者が彼らの人生の残りのために彼らの家に住んでいることを許可する効果的な不動産計画のツールとして使用することができ、何の変更が証書に行われていない場合は、生命不動産保有者が亡くなった後に記録されたレディーバード証書に指定されている人の上に所有権を渡します。 生前財産所有者が生きている間は、残余財産所有者は何の利益も持たないため、レディーバード証書は、フロリダ州の長期介護メディケイド計画、ならびに財産計画において有用である。
フロリダ州レディーバード証書を、銀行口座の死亡時払い指定と同等の不動産として考えてみよう。 どちらの資産も、意図した相続人に渡すために検認は必要ありません。 その他の利点としては、証書を記録する際の文書スタンプが不要であること、（信託計画や検認と比較して）コストが低いこと、ホームステッド免除をそのまま維持できること、税制上の利点があることです。
Lady Bird Deed – Disadvantages and Warnings
この記事は本質的に lady bird deed 警告ラベルです – ほとんどは lady bird deed は素晴らしい仕事をしますが、時々欠点や副作用も存在します。
The risk to Your Estate Plan
通常、親は終身財産権者となり、自分の子供を残余財産権者として記載します（残余財産権者は、終身財産権者が亡くなった後に不動産を相続する人たちです）。 子供が一人で、その子が先に亡くなった場合はどうなりますか。
終身財産権者に子供が二人いて、そのうちの一人が亡くなった場合、亡くなった子供の半分を生き残った子供に渡すべきでしょうか、それとも別の場所に渡すべきでしょうか。 一般に、遺贈者の一人が先に亡くなった場合、検認が必要になる可能性が高いです（遺贈者が生存権付きジョイント・テナントとして不動産を所有する場合、これは終身財産証書としては非典型的です）、または証書に特定の条件（たとえばまた、終身財産の付与者が亡くなった後、複数の人が残余財産所有者として共同所有者となる場合、その財産をどうするかについて合意しなければなりません。
さらに、終身財産権者が未成年者に不動産の一部を残したいと考えている場合はどうでしょうか。
終身財産権者の意図を尊重し、こうした状況で何が起こるべきかを具体的に示すには、テントウムシ証書を活用する代わりに、家を取消可能信託に託す方がよいでしょう。
Not all Title Insurance Companies Treat Lady Bird Deeds Equals
Ladybird deeds all says that the life estate holder retains the right to sell, rent, or even change their mind (i.).
良いニュースは、最大かつ最も広く使用されているタイトル保険会社は、レディーバードディードを尊重するように見えるということです。
たとえば、ファンド (不動産弁護士に最も人気のある権原保険会社の 1 つ) は、不動産が所在する郡で終身賃借人に対して記録された判決が、権原を保証する前にクリアされなければならないことを要求します (訴訟がレディー バー証書の作成前に提出された場合)。
Lady Bird Deeds and Florida Homestead
Lady Bird Deeds を使用する場合、終身財産所有者がフロリダ州のホームステッドの地位を維持できるのは利点です。
しかし、配偶者や未成年の子供が問題の不動産に住んでいる場合、意図的または非意図的に第三者に家を譲渡しないように注意する必要があります。 そのような場合（終身賃借人に配偶者や未成年の子供が存続している場合）、強化された終身財産証書で何が書かれていようと、ホームステッドを他の場所に移すことはできません。
Florida Lady Bird Deed Resources
https://www.elderneedslaw.com/blog/how-to-transfer-title-after-death-of-life-estate-tenant
https://www.sun-sentinel.com/news/fl-xpm-2001-09-17-0109140530-story.html
https://www.thebalance.com/enhanced-life-estate-deed-3505518
Life Estate Deed Income Tax Issues
Medicaidプランの文脈で不動産の様々な問題を抱えクライアントがやってくることがあります。 552,000ドルを超える持分のあるホームステッドをどのように扱うか？ 別荘がメディケイドの財産回復を避けるためにどのように計画するか、などです。 問題の不動産は、所有権が単純であったり、生存権のある複数の所有者がいたり、終身財産の対象になっている場合があります。 私は、メディケイドや財産設計の目的で通常の終身財産を推奨したことはありませんが、代わりに、強化された終身財産証書（「レディーバード証書」とも呼ばれる）を利用すると、より多くの利点とより少ない欠点があると思います。 終身賃借人の死亡により、所有権は遺留分を持つ個人（遺留分権利者とも呼ばれる）に完全に移転します。 メディケイドは、この譲渡を有償譲渡として扱い、5年以内に行われた場合、終身借家人／メディケイド申請者は、ペナルティ期間の対象となります。 また、終身借家人は、不動産を譲渡するために、遺留分権利者の許可を得なければならないというデメリットもあります（これらのデメリットは、レディーバード証書を使えば問題ありません）。 持分譲渡の価値を決めるには、不動産の価値と終身賃借人の年齢を知る必要があります。
終身借家人と遺留分権利者に帰属する価値の決定
終身借家人の年齢が高いほど、その寿命は短くなります。 平均余命が短いほど、終身借家人が不動産を使用し、楽しむことができる期間は短くなります。 このため、終身賃借人の価値は低くなり、遺留分権利者の価値は高くなります（したがって、ペナルティの対象となる売却額は増加します）。 終身財産の価額は、こちらの「終身財産・遺留分表」で確認することができます。
終身財産の価額は、財産の価額に終身財産係数（通称：終身財産率）を乗じて求めます。 遺留分の価額は、得られた遺留分の価額を財産の価額から差し引く（または財産の価額に遺留分率を乗じる）ことにより求めます。 ここでも、ペナルティの対象となる分割を決定するのは、遺留分の割合の値です。
例えば、住宅の評価額が20万ドルで、終身借主が85歳の場合、（生命財産と遺留分の表により、生命財産率は.35359、遺留分率は.64641となります。 つまり、終身借主にとっての終身財産の価値は70,718ドル、遺留分にとっての価値は129,282ドルです（両方の数字を足すと20万ドルになることがおわかりいただけると思います）。 終身財産証書作成後5年以内にMedicaidが必要となった場合、$129,282の譲渡ペナルティが発生します。 5年のルックバック期間外に行われた場合は、もちろん、ペナルティはありません。
しかし最近、ある人が私のところに来ました。その人は以前締結された普通終身財産証書の残余財産所有者で、終身賃借人が亡くなる前に家を売却した場合の税効果、および終身賃借人が将来メディケイド ICP を必要とする場合の影響を知りたがっていました。 私は、誰かの質問に答えるために同僚と話す必要があるとき、それを認めることをあまり誇りに思っていません。 私は公認会計士ではないし、税務のLLMも持っていない。 税務のアドバイスはしないし、私たちが行うプランニングの税務上の影響については、必ず公認会計士や税理士に確認するようにと、お客さまにお伝えしている。 私は友人の公認会計士と話しましたが、その友人は正確そうな情報を教えてくれましたが、私は非常に一般的な情報を提供されただけで、その正確性を確認することはできません。 プランニングを決定する際には、このブログ記事（あるいはいかなるブログ記事も）を鵜呑みにしないでください。 税務の専門家に会ってください
Facts: この家は何年も前に$100,000で購入され、現在はおそらく$200,000程度で売れると思われます。 終身財産は5年以上前に記録されました（通常の終身財産では、メディケイドの5年間のルックバック期間の対象となる贈与ペナルティが発生するため、これは良い事実です）。
終身財産の対象となる不動産を売却した場合の所得税の影響は？
まず、終身賃借人が亡くなった場合、死亡証明書を提出すると、「課税標準のステップアップ」によって所有権が遺贈者に移り、家を売却したときのキャピタルゲイン税が大幅に低くなることに注意すべきです。 仮に、10万ドルで購入した物件が、終身財産所有者の死亡時には20万ドルの価値があり、それが20万5千ドルで売却された場合、キャピタルゲイン税は “ステップアップ “後の超過分5千ドルに対してのみ支払われることになります。
しかし、所有者の死亡前に住宅が売却された場合、「基礎のステップアップ」はなく、住宅の当初の購入価格に対してキャピタルゲイン税が支払われます。 しかし、IRSは免除額（現在、不動産の所有者が独身であれば$250,000、既婚であれば$500,000）を提供しています。 この個人住民税は、所有者が過去5年間のうち2年間、対象不動産に住んでいた場合に適用されます。 つまり、独身者が所有する不動産の場合、最初の25万ドルの利益についてはキャピタルゲインが支払われないということです。
しかし、ライフテナント（元の所有者）だけが免除の価値を得ることができます。 終身借主の個人キャピタルゲイン税免除額は、その不動産が生前に売却された場合、売却日の終身財産・残余財産表による所有権に比例します（上図参照）。 この非課税枠は、遺留分権利者が享受できるものではありません。遺留分権利者は、終身賃借人の生前に不動産を売却しても、非課税枠を得ることはできません。 従って、キャピタルゲイン課税は、残余所有者の売却益の割合に応じて発生することになります。
しかし、病気の親の面倒を見る経済的責任は、通常その子供（通常の終身財産では遺留分所有者でもある）が負うので、キャピタルゲイン税は、収益を保護して親の長期介護をメディケイドでまかなえるようになるという節約によって、十分相殺できる可能性が高いでしょう。