Top 10 caratteristiche di una proprietà in affitto redditizia

Stai cercando di acquistare una proprietà in affitto residenziale per aumentare il tuo portafoglio di investimenti? Gli investimenti immobiliari possono essere eccitanti e molto gratificanti se si fa la scelta giusta. Ma a parte il reddito e le ricompense, investire nel settore immobiliare può essere scoraggiante per un investitore alle prime armi.

Il settore immobiliare è un business difficile e il campo è disseminato di mine che possono distruggere i tuoi rendimenti. Ecco perché è importante fare una ricerca dettagliata prima di tuffarsi, in modo da essere in cima a tutti i pro e i contro dell’investimento immobiliare. Ecco le cose più importanti da considerare quando si acquista una proprietà a reddito.

Inizia la tua ricerca

Inizia la tua ricerca di una proprietà per conto tuo prima di coinvolgere un professionista. Un agente può farvi pressione per comprare prima che abbiate trovato un investimento che vi si addice meglio. E trovare quell’investimento richiederà un po’ di abilità di investigazione e un po’ di cuoio di scarpe.

Fare questa ricerca vi aiuterà a restringere diverse caratteristiche chiave che volete per la vostra proprietà, come il tipo, la posizione, le dimensioni e i servizi. Una volta fatto questo, allora potreste volere un agente immobiliare che vi aiuti a completare l’acquisto.

Le vostre opzioni di localizzazione saranno limitate dal fatto che intendiate gestire attivamente la proprietà o assumere qualcun altro che lo faccia per voi. Se avete intenzione di gestirla attivamente da soli, non volete una proprietà che sia troppo lontana da dove vivete. Se avete intenzione di affidare la gestione della proprietà a una società, la vicinanza è meno importante.

Top 10 Caratteristiche da considerare

Diamo un’occhiata alle 10 cose che dovreste considerare quando cercate la giusta proprietà in affitto.

1. Quartiere

Il quartiere in cui compri determina il tipo di inquilini che attrai e il tuo tasso di affitto. Se comprate vicino a un’università, è probabile che gli studenti domineranno il vostro pool di potenziali inquilini e potreste lottare per riempire i posti liberi ogni estate. Sappiate che alcune città cercano di scoraggiare le conversioni in affitto imponendo tasse esorbitanti per i permessi e accumulando burocrazia.

2. Tasse sulla proprietà Tasse sulla proprietà

Le tasse sulla proprietà probabilmente varieranno ampiamente nella vostra zona di destinazione, e volete essere consapevoli di quanto perderete. Tasse di proprietà elevate non sono sempre una cosa negativa – in un ottimo quartiere che attrae inquilini a lungo termine, per esempio, ma ci sono luoghi poco attraenti che hanno anche tasse elevate.

L’ufficio di valutazione del comune avrà tutte le informazioni sulle tasse in archivio, o si può parlare con i proprietari di casa nella comunità. Assicurati di scoprire se sono probabili aumenti delle tasse di proprietà nel prossimo futuro. Una città in difficoltà finanziaria può aumentare le tasse ben oltre quello che un proprietario può realisticamente chiedere in affitto.

3. Scuole

Considera la qualità delle scuole locali se hai a che fare con case per famiglie. Anche se sarete preoccupati soprattutto del flusso di cassa mensile, il valore complessivo della vostra proprietà in affitto entra in gioco quando alla fine la venderete. Se non ci sono buone scuole nelle vicinanze, questo può influenzare il valore del tuo investimento.

4. Criminalità

Nessuno vuole vivere vicino a un punto caldo di attività criminale. La polizia locale o la biblioteca pubblica dovrebbero avere statistiche accurate sulla criminalità nei quartieri. Controlla i tassi di vandalismo, e di crimini gravi e minori, e non dimenticare di notare se l’attività criminale è in aumento o in diminuzione. Potresti anche chiedere la frequenza della presenza della polizia nel tuo quartiere.

5. Mercato del lavoro

Le località con crescenti opportunità di lavoro attirano più inquilini. Per scoprire come un’area specifica è valutata in termini di disponibilità di lavoro, controlla con l’U.S. Bureau of Labor Statistics (BLS) o visita una biblioteca locale. Se si vede un annuncio di una grande azienda che si trasferisce nella zona, si può essere sicuri che i lavoratori in cerca di un posto dove vivere vi si riverseranno. Questo può far salire o scendere i prezzi degli alloggi, a seconda del tipo di azienda coinvolta. Si può supporre che se voi volete quell’azienda nel vostro cortile, anche i vostri affittuari lo vorranno.

6. Amenità

Visitate il quartiere e controllate i parchi, i ristoranti, le palestre, i cinema, i collegamenti con i trasporti pubblici e tutti gli altri vantaggi che attirano gli affittuari. Il municipio può avere letteratura promozionale che può darti un’idea di dove si può trovare la migliore miscela di servizi pubblici e proprietà privata.

7. Sviluppo futuro

Il dipartimento di pianificazione comunale avrà informazioni su sviluppi o piani che sono già stati classificati nella zona. Se c’è molta costruzione in corso, è probabilmente una buona area di crescita. Fai attenzione ai nuovi sviluppi che potrebbero danneggiare il prezzo delle proprietà circostanti. Ulteriori nuove abitazioni potrebbero anche competere con la tua proprietà.

8. Se un quartiere ha un numero insolitamente alto di annunci, può segnalare un ciclo stagionale o un quartiere in declino. In entrambi i casi, alti tassi di sfitto costringono i proprietari ad abbassare gli affitti per attirare gli inquilini. Bassi tassi di sfitto permettono ai proprietari di aumentare gli affitti.

9. Affitti medi

Il reddito da affitto sarà il tuo pane e burro, quindi devi conoscere l’affitto medio della zona. Assicuratevi che ogni proprietà che prendete in considerazione possa sopportare un affitto sufficiente a coprire il pagamento del vostro mutuo, le tasse e le altre spese. Ricercate la zona abbastanza bene da valutare dove potrebbe essere diretta nei prossimi cinque anni. Se potete permettervi la zona ora, ma si prevede un aumento delle tasse, una proprietà conveniente oggi potrebbe significare la bancarotta più tardi.

10. Disastri naturali

L’assicurazione è un’altra spesa che dovrai sottrarre dai tuoi guadagni, quindi devi sapere quanto ti costerà. Se una zona è soggetta a terremoti o inondazioni, i costi della copertura assicurativa possono intaccare il tuo reddito da locazione.

Ottenere informazioni

Le fonti ufficiali sono ottime, ma è meglio parlare con i vicini per avere il vero scoop. Parlate sia con gli affittuari che con i proprietari di casa. Gli affittuari saranno molto più onesti sugli aspetti negativi di un quartiere perché non hanno investimenti in esso. Visita la zona in momenti diversi in diversi giorni della settimana per vedere i tuoi futuri vicini in azione.

Scegliere una proprietà

Il miglior investimento immobiliare per i principianti è generalmente una casa unifamiliare o un condominio. I condomini sono a bassa manutenzione perché l’associazione di condominio si occupa delle riparazioni esterne, lasciandovi a preoccuparvi degli interni. I condomini, tuttavia, tendono a raccogliere affitti più bassi e si apprezzano più lentamente delle case unifamiliari.

Le case unifamiliari tendono ad attrarre affittuari a lungo termine. Le famiglie o le coppie sono a volte considerate inquilini migliori dei single perché c’è la percezione che le famiglie possano essere finanziariamente stabili e pagare l’affitto regolarmente.

Quando avete ristretto il quartiere, cercate una proprietà con un potenziale di apprezzamento e un buon flusso di cassa previsto. Controllate le proprietà che sono più costose di quelle che potete permettervi e quelle che sono alla vostra portata. Gli immobili spesso si vendono al di sotto del loro prezzo di listino.

Per il potenziale di rivalutazione, cerca una proprietà che – con alcuni cambiamenti estetici e piccole ristrutturazioni – possa attrarre inquilini che possano pagare affitti più alti. Questo aumenterà anche il valore della proprietà se decidete di venderla dopo qualche anno.

Ovviamente, per assicurare un’impresa redditizia è importante comprare una proprietà a prezzi ragionevoli. La raccomandazione per le proprietà in affitto è di pagare non più di 12 volte l’affitto annuale che ti aspetti di ottenere.

Determinazione dell’affitto

Come si determina l’affitto potenziale? Dovrete fare un’ipotesi informata. Non lasciatevi trasportare da ipotesi troppo ottimistiche. Fissare l’affitto troppo alto e ritrovarsi con un’unità vuota per mesi riduce rapidamente il profitto complessivo. Inizia con l’affitto medio del quartiere e lavora da lì. Considera se il tuo posto vale un po’ di più o un po’ di meno, e perché.

Per capire se il numero di affitto funziona per te come investitore, calcola quanto ti costerà effettivamente la proprietà. Sottraete la vostra ipoteca mensile prevista, le tasse di proprietà divise per 12 mesi, i costi di assicurazione divisi per 12, e una generosa indennità per la manutenzione e le riparazioni.

Non sottovalutate i costi per mantenere la proprietà. Queste spese dipendono dall’età della proprietà e da quanta manutenzione hai intenzione di fare tu stesso. Un edificio più nuovo probabilmente richiederà meno lavoro di uno più vecchio. Un appartamento in una comunità di pensionati probabilmente non sarà soggetto alla stessa quantità di danni di un alloggio universitario fuori dal campus.

Fare da soli le riparazioni riduce notevolmente i costi, ma significa anche essere reperibili 24-7 per le emergenze. Un’altra opzione è quella di assumere una società di gestione della proprietà, che si occuperà di tutto, dai bagni rotti alla riscossione dell’affitto ogni mese. Aspettatevi di pagare circa il 10% del reddito lordo dell’affitto per questo servizio.

Se tutte queste cifre sono pari o, meglio ancora, con un po’ di soldi rimasti, ora potete chiedere al vostro agente immobiliare di presentare un’offerta.

Fare l’acquisto

Le banche hanno requisiti di prestito più severi per gli investimenti immobiliari che per le residenze primarie. Partono dal presupposto che se i tempi si fanno duri, le persone sono meno inclini a mettere a repentaglio la loro casa piuttosto che una proprietà commerciale. Siate pronti a pagare almeno dal 20% al 30% per un acconto, più i costi di chiusura. Fate ispezionare la proprietà da un professionista e fate controllare tutto da un avvocato immobiliare prima di firmare.

Non dimenticate di pagare un’assicurazione sufficiente. L’assicurazione dell’affittuario copre le cose dell’inquilino, ma l’edificio stesso è responsabilità del padrone di casa, e l’assicurazione può essere più costosa che per una casa simile occupata dal proprietario. Gli interessi del mutuo, l’assicurazione e il deprezzamento della proprietà sono tutti deducibili dalle tasse fino ad un certo importo.

La linea di fondo

Ogni stato ha buone città, ogni città ha buoni quartieri, e ogni quartiere ha buone proprietà. Ci vuole un sacco di lavoro di piedi e di ricerca per mettere in fila tutti e tre. Quando finisci per trovare la tua proprietà ideale per l’affitto, mantieni le tue aspettative realistiche, e assicurati che le tue finanze siano abbastanza sane da poter aspettare che la proprietà cominci a generare denaro.