Metratura affittabile o utilizzabile: Qual è la differenza?

La differenza tra metri quadri utilizzabili, affittabili e lordi è sottile, ma estremamente importante da capire quando si negozia un contratto di locazione. Tutti e tre i termini potrebbero essere inclusi nel contratto di locazione, ma solo uno è usato per calcolare la vera spesa annuale per l’affitto.

In questo articolo, spiegheremo la differenza tra piedi quadrati utilizzabili, affittabili e lordi, e perché è importante.

Piedi quadrati utilizzabili

I piedi quadrati utilizzabili di uno spazio sono definiti come l’area totale unica per il locatario. Pensate a questo come allo spazio specificamente messo da parte per l’uso della vostra azienda. Una volta che si cammina nella vostra suite, l’area all’interno è considerata piedi quadrati utilizzabili.

Il calcolo di questo numero sarà leggermente diverso per gli inquilini che affittano un piano completo rispetto a quelli che affittano un piano parziale. Per l’affitto di un piano parziale, questo include tutto lo spazio dell’ufficio più qualsiasi area di stoccaggio o servizi igienici privati unici per la vostra suite. Include anche lo spazio occupato da cose come colonne o entrate incassate.

Per gli inquilini di un piano intero, i piedi quadrati utilizzabili si estendono a tutto ciò che si trova all’interno dei confini del piano, comprese le aree non utilizzabili come i ripostigli per le pulizie o le stanze meccaniche ed elettriche. Incorpora anche le aree comuni del piano, come angoli cottura, corridoi o aree di ricevimento specifiche per l’uso del piano. I piedi quadrati utilizzabili non includono spazi come vani ascensore o scale, poiché questi non sono considerati unici per un singolo inquilino.

I piedi quadrati utilizzabili sono una misura importante perché dicono esattamente quanto spazio sarà disponibile per condurre gli affari.

Piedi quadrati affittabili

I piedi quadrati affittabili sono definiti come i piedi quadrati utilizzabili più una parte dello spazio comune dell’edificio.

Gli spazi comuni sono aree utilizzabili da tutti gli inquilini dell’edificio e includono, ma non si limitano a, corridoi, atrii, bagni pubblici e strutture per il fitness.

Leggi dopo: La tua guida agli elementi di un contratto di locazione commerciale (termini, definizioni)

La porzione di spazio comune attribuita ad un inquilino specifico è calcolata prendendo la sua quota proporzionale della metratura totale dell’edificio. Per esempio, se un inquilino affitta 10.000 SF in un edificio di 100.000 SF, il 10% dello spazio comune dell’edificio sarà attribuito a quell’inquilino.

Questo non significa che l’inquilino potrà usare solo il 10% dello spazio, ma piuttosto che il 10% dello spazio comune sarà aggiunto al numero di metri quadri dell’inquilino nel contratto d’affitto.

I metri quadri affittabili sono usati per determinare la spesa annuale dell’affitto base. Per fare questo calcolo, basta moltiplicare i piedi quadrati affittabili per il tasso di affitto annuale di base.

Perché questo importa

La differenza più importante da capire tra piedi quadrati utilizzabili e affittabili è che è l’affittabile, non l’utilizzabile, che sarà usato per calcolare la spesa annuale di affitto. Poiché i piedi quadrati affittabili sono spesso più alti di quelli utilizzabili per uno spazio, è imperativo che tu usi la misura corretta quando valuti il tuo budget.

Fattore di carico

Un utile strumento che inquilini e proprietari usano per capire la differenza tra i piedi quadrati affittabili e quelli utilizzabili di una struttura è chiamato fattore di carico. Questo numero si basa sulla percentuale di area comune presente nell’edificio. Il fattore di carico è calcolato dividendo i piedi quadrati affittabili totali dell’edificio per i piedi quadrati utilizzabili totali.

Questo fattore di carico viene poi moltiplicato per i piedi quadrati utilizzabili dell’inquilino per trovare i piedi quadrati affittabili per lo spazio.

Come può il fattore di carico aiutare gli inquilini a valutare diverse proprietà? Considerate questo esempio.

Un inquilino sta considerando due diversi spazi per uffici, entrambi con la stessa metratura di spazio utilizzabile e lo stesso tasso di affitto, ma diversi fattori di carico. La prima opzione ha una suite con 10.000 piedi quadrati utilizzabili e un fattore di carico del 20%, il che significa che i piedi quadrati affittabili dello spazio sono 12.000. La seconda opzione ha 10.000 piedi quadrati utilizzabili e un fattore di carico del 15%, il che significa che i piedi quadrati affittabili per questa opzione sarebbero 11.500.

10.000 piedi utilizzabili x .20 = 2.000	2.000 + 10.000 = 12.000 piedi quadrati affittabili
10.000 piedi utilizzabili x .15 = 1.500	1.500 + 10.000 = 11.500 piedi quadrati affittabili

Nel primo edificio, l’affitto base dell’inquilino sarebbe basato su 12.000 piedi quadrati, mentre il secondo edificio farebbe pagare l’affitto basato su 11.500 piedi quadrati. La seconda opzione, con il fattore di carico più basso, farebbe risparmiare l’azienda perché pagherebbe meno al mese per la stessa quantità di spazio utilizzabile.

Tuttavia, il fattore di carico più piccolo significa anche che ci sono meno aree comuni nell’edificio, quindi potrebbe essere necessario pagare di più in affitto se si desiderano più aree comuni.

Piedi quadrati lordi

I piedi quadrati lordi, detti anche area lorda, si riferiscono semplicemente alla metratura totale di un edificio. Include tutto ciò che è contabilizzato in piedi quadrati utilizzabili e affittabili, insieme al nucleo dell’edificio, i pozzi degli ascensori e altre aree dell’edificio che sono utilizzate per la manutenzione e le operazioni.

In altre parole, la metratura lorda è lo spazio totale di una struttura, indipendentemente dal fatto che lo spazio sia usato o meno dall’inquilino. Gli unici spazi esclusi sono le aree aperte come piscine, campi da gioco, tribunali, pozzi di luce, parcheggi e scantinati non scavati.

La metratura lorda è una metrica importante per la pianificazione e il budgeting nella costruzione. Anche se non appare troppo spesso nelle transazioni con gli affittuari, vale comunque la pena capirlo.

Conclusione

Speriamo che questo articolo vi abbia aiutato a chiarire qualsiasi domanda sulle differenze tra piedi quadrati utilizzabili, affittabili e lordi.

Per continuare a conoscere le complessità di un contratto di locazione commerciale, consultate la sezione Capire & Negoziare il vostro contratto di locazione dell’AQUILA Learning Center.

Se avete altre domande o volete andare avanti nel processo di locazione, contattate il nostro esperto team di rappresentanza degli inquilini.