Loan-to-Cost Ratio (LTC)

Cos’è il Loan-To-Cost Ratio (LTC)?

Il rapporto prestito-costo (LTC) è una metrica usata nella costruzione di immobili commerciali per confrontare il finanziamento di un progetto (come offerto da un prestito) con il costo di costruzione del progetto. Il rapporto LTC permette ai prestatori immobiliari commerciali di determinare il rischio di offrire un prestito di costruzione. Permette anche agli sviluppatori di capire la quantità di capitale che mantengono durante un progetto di costruzione. Simile al rapporto LTC, il rapporto prestito-valore (LTV) confronta anche l’importo del prestito di costruzione ma con il valore di mercato equo del progetto dopo il completamento.

La formula per LTC è

Prestito al costo=Importo del prestitoCosto di costruzione{aligned} &

Testo del prestito al costo = \frac{ \testo dell’importo del prestito} Costo della costruzione } \end{aligned}Il prestito al costo=Costo di costruzioneImporto del prestito

Cosa ti dice il Loan-To-Cost Ratio?

Il rapporto LTC è usato per calcolare la percentuale di un prestito o l’importo che un prestatore è disposto a fornire per finanziare un progetto basato sul costo duro del budget di costruzione. Dopo che la costruzione è stata completata, l’intero progetto avrà un nuovo valore. Per questo motivo, il rapporto LTC e il rapporto LTV sono usati fianco a fianco nella costruzione di immobili commerciali.

Il rapporto LTC aiuta a delineare il rischio o il livello di rischio di fornire finanziamenti per un progetto di costruzione. In definitiva, un rapporto LTC più alto significa che è un’impresa più rischiosa per i prestatori. La maggior parte dei prestatori forniscono prestiti che finanziano solo una certa percentuale di un progetto. In generale, la maggior parte dei prestatori finanzia fino all’80% di un progetto. Alcuni finanziatori finanziano una percentuale maggiore, ma questo tipicamente comporta un tasso di interesse significativamente più alto.

Mentre il rapporto LTC è un fattore attenuante per i finanziatori che stanno considerando la fornitura di un prestito, essi devono anche considerare altri fattori. I prestatori prenderanno anche in considerazione la posizione e il valore della proprietà su cui si sta costruendo il progetto, la credibilità e l’esperienza dei costruttori, e anche il record di credito dei mutuatari e la storia dei prestiti.

Esempio di come usare l’LTC

Come esempio ipotetico, assumiamo che i costi di costruzione di un progetto immobiliare commerciale siano 200.000 dollari. Per assicurare che il mutuatario abbia un po’ di equità in gioco nel progetto, il prestatore fornisce un prestito di 160.000 dollari. Questo mantiene il progetto leggermente più equilibrato e incoraggia il mutuatario a vedere il progetto fino al suo completamento. Il rapporto LTC su questo progetto sarebbe calcolato come $160.000 / $200.000 = 80%.

La differenza tra il rapporto prestito-costo e il rapporto prestito-valore

Sono strettamente legati al LTC i rapporti prestito-valore, ma sono leggermente diversi. Il rapporto LTV confronta il prestito totale dato per un progetto con il valore del progetto dopo il completamento (piuttosto che con il suo costo di costruzione). Considerando l’esempio precedente, assumiamo che il valore futuro del progetto, una volta completato, sia il doppio dei costi di costruzione, o 200.000 dollari. Se il prestito totale dato per il progetto, dopo il completamento, è di 320.000 dollari, il rapporto LTV per questo progetto sarebbe anche l’80% o 320.000 dollari / 400.000 dollari.