Le 20.000 case di Rural Studio rivelano i problemi sistemici dietro gli alloggi a prezzi accessibili

“Non credo che avessimo idea delle complessità in cui ci stavamo cacciando quando abbiamo iniziato”, ammette Rusty Smith, direttore associato di Rural Studio. “Per essere brutalmente onesti, eravamo davvero ingenui per quanto riguarda le questioni dietro l’accessibilità delle case e quanto siano dinamiche e sistemiche. Abbiamo imparato molto attraverso il progetto negli ultimi 13 anni.”

Questo progetto è la Rural Studio’s 20K Initiative, un programma di ricerca in cui la facoltà e gli studenti di architettura della Auburn University affrontano la crisi degli alloggi a prezzi accessibili degli Stati Uniti. Lanciata nel 2005, la 20K Initiative è iniziata con la creazione di case da 20.000 dollari per una zona impoverita dell’Alabama.

Oggi, stanno cercando di portare i loro progetti e ricerche della 20K Initiative su scala nazionale. Ispirati dal loro potenziale nella creazione di soluzioni durature per l’accessibilità delle case, stiamo dando uno sguardo all’evoluzione della 20K Initiative e ai loro prossimi passi.

Che cos’è Rural Studio?

La comprensione della 20K Initiative inizia con Rural Studio. Lanciato nel 1993 come uno dei vari programmi di “studio sul campo” per studenti del College of Architecture, Design and Construction della Auburn University, Rural Studio segue la filosofia che tutti, sia ricchi che poveri, meritano un buon design.

Costruito intorno all’apprendimento del servizio comunitario e al patrimonio dell’università, Rural Studio immerge circa 45 studenti all’anno nella piccola città dell’Alabama di Newbern (186 abitanti) per un semestre o un anno o più.

Gli studenti lavorano con una popolazione di cinque contee per progettare, sviluppare e costruire alloggi a prezzi accessibili e infrastrutture pubbliche. Fino ad oggi, Rural Studio ha costruito più di 200 edifici belli e specifici per il sito e ha regalato le case a clienti che altrimenti non sarebbero stati in grado di procurarsi una casa.

Come è iniziata l’iniziativa 20K

Nel 2005, Rural Studio ha chiesto ai suoi studenti di progettare una casa da 20.000 dollari – con circa 12.000 dollari stanziati per i materiali e 8.000 dollari per il lavoro e il profitto – in una sfida che è cresciuta nel progetto 20K: un progetto di ricerca iterativo guidato dagli studenti che mira a portare case belle e accessibili a chiunque ne abbia bisogno.

“I 20.000 dollari sono venuti da una matematica piuttosto semplicistica”, dice Rusty, che è anche professore di Gresham della Auburn University e presidente associato del programma di architettura. “Abbiamo guardato al mutuo tipico che un proprietario di casa medio all’interno della nostra popolazione di servizio poteva permettersi, che concettualmente era di $20.000.”

Le prime case che Rural Studio ha costruito 13 anni fa nell’Alabama occidentale hanno soddisfatto il loro modello di costo di 20.000 dollari e le metriche per un design buono e dignitoso. Nel corso del tempo, tuttavia, quell’obiettivo di 20.000 dollari è diventato meno di un obiettivo e più una pietra di paragone per la costruzione innovativa a basso costo.

“All’inizio, i 20.000 dollari sono stati usati per mostrare agli studenti che c’era di più in una casa che solo il costo dei materiali”, dice Rusty, aggiungendo che le case da 20.000 in genere sostituivano case sub-standard che potrebbero già avere un vialetto e altri collegamenti sul posto. “Ma molte cose sono cambiate. Per esempio, il costo di 12.500 dollari per i materiali usati nella prima casa 20K nel 2005 è più che raddoppiato nel prezzo oggi.”

Tuttavia, non è solo l’aumento dei costi dei materiali che ha trasformato l’approccio di Rural Studio agli alloggi a prezzi accessibili.

La complessità degli alloggi a prezzi accessibili

Con quasi 30 case completate, la 20K Initiative ha accumulato una ricchezza di conoscenze sulla progettazione, sviluppo e costruzione di case desiderabili ma a basso costo. Tuttavia, si sono anche resi conto che il problema degli alloggi a prezzi accessibili è più complesso di quanto si pensasse inizialmente.

Rusty spiega: “I problemi di accessibilità delle case non sono problemi di mattoni e malta. Non si possono curare tutti i mali dell’accessibilità delle case attraverso il design, perché molti di essi sono sistematici, come la zonizzazione. Gli architetti non possono risolvere nessuno di questi tipi di problemi perché non ne siamo responsabili. Ma quello che gli architetti possono fare è rendere visibili le cose invisibili.”

I problemi di accessibilità delle case non sono problemi di mattoni e cemento. Non si possono curare tutti i mali dell’accessibilità delle case attraverso il design, perché molti di essi sono sistemici, come la zonizzazione. Gli architetti non possono risolvere nessuno di questi tipi di problemi perché non ne siamo responsabili. Ma quello che gli architetti possono fare è rendere visibili le cose invisibili.

-Rusty Smith

Oggi, l’iniziativa 20K ha spostato la discussione dal costo di una casa al costo della proprietà della casa, dall’acquisto alla manutenzione post occupazione. A tal fine, hanno collaborato con organizzazioni pubbliche e private, tra cui Fannie Mae, USDA, Dipartimento dell’Energia, Habitat for Humanity e altri ancora.

“Stiamo cercando di risolvere la mancanza di case monofamiliari ben progettate e ad alte prestazioni che possono essere titolate come proprietà reale”, continua Rusty. “È un problema perché comunemente intendiamo la proprietà della casa come la pietra angolare della sicurezza finanziaria negli Stati Uniti

“Gli ostacoli alla proprietà della casa a prezzi accessibili sono radicati in un complesso ecosistema di come ci procuriamo case unifamiliari. Include quelli che chiamiamo “primi costi” – come i mutui, i permessi e la zonizzazione – così come i “secondi costi”, che includono cose come l’assicurazione, il consumo di energia e la manutenzione. Il modo in cui ci procuriamo, possediamo e manteniamo le case è straordinariamente complesso”

Le chiavi per una casa sostenibile

Piuttosto che concentrarsi sul costo totale di una casa, il team di 20K sta inquadrando i costi in termini di ciò che preoccupa maggiormente i loro clienti: i pagamenti mensili.

“Lavorando con i nostri partner di mutuo secondario, sappiamo che per ogni dollaro aggiunto al mutuo, si ottengono 200 dollari di costruzione”, dice Rusty. “Se colleghiamo i problemi tra i primi e i secondi costi, possiamo produrre una casa più performante che è ancora accessibile”.”

Rusty spiega con un esempio: Diciamo che il team voleva costruire una casa ad alta efficienza energetica per un cliente che può permettersi solo un mutuo di 20.000 dollari. Ma se gli aggiornamenti ad alta efficienza energetica costano 5.000 dollari, aumentando così il mutuo a 25.000 dollari, questo non rende la casa inaccessibile?

Non se si considerano i secondi costi, come l’energia. Se i 5.000 dollari di costruzione efficiente dal punto di vista energetico creano 25 dollari di risparmio energetico mensile, quel denaro può essere reinvestito nel mutuo per pagare i 5.000 dollari extra di costo di costruzione grazie al già citato rapporto 1:200 tra finanziamento del mutuo e costo di costruzione.

Non solo gli aggiornamenti ad alta efficienza energetica appianano le fluttuazioni nelle bollette energetiche, ma una casa con prestazioni più elevate che protegge anche l’investimento del mutuatario – una situazione vantaggiosa per tutti.

Il vero problema di accessibilità, aggiunge, non è che i clienti non possono permettersi il mutuo.

Sulla base di una ricerca sulla loro popolazione di servizio, il team ha trovato quattro ragioni principali per cui qualcuno potrebbe perdere la propria casa:

1. fluttuazioni selvagge nei costi energetici che creano oneri mensili imprevedibili
2. manutenzione imprevista
3. eventi imprevisti legati alla salute
4. interruzioni impreviste nel loro reddito dovute alla perdita del lavoro o alla riduzione delle ore.

Questa ricerca ha informato i progetti della casa 20K, che sottolineano l’efficienza energetica, la resilienza e la salute umana. Il team vuole anche che il processo di costruzione della casa contribuisca all’economia locale, dall’approvvigionamento di manodopera locale ai materiali. L’educazione post-occupazione è anche una grande parte del loro piano per garantire la sostenibilità a lungo termine delle case.

Dal progetto 20K al prodotto 20K

Con oltre un decennio di esperienza nell’Alabama occidentale, la 20K Initiative si sta preparando ad espandere il modello 20K alle regioni rurali di tutti gli Stati Uniti.Tuttavia, mentre l’obiettivo è quello di rendere le case e la ricerca accessibili a tutti – l’impresa è rigorosamente senza scopo di lucro – il team sta procedendo con cautela.

“La linea di prodotti 20K ha più componenti”, spiega Rusty. “Oltre alla casa, offriremo un manuale di istruzioni completo che copre anche il modello di approvvigionamento, che è come la casa viene consegnata. Tutti questi possono dipendere fortemente dal contesto, incluso quello ambientale, sociale, storico ed economico. Anche se una delle nostre case può reggere alle intemperie in un altro stato, potrebbe non funzionare in un contesto socioculturale.”

Al momento, la linea di prodotti 20K ha quattro modelli di abitazioni pronte per essere implementate con l’aiuto di partner di realizzazione in luoghi non rivelati al di fuori della comunità di servizio di Rural Studio.

Utilizzando la ricerca condotta dagli studenti e i dati raccolti sulle case 20K post-occupazione, la 20K Initiative sta attualmente sviluppando modelli con una o due camere da letto ottimizzati per il comfort passivo e progettati (come minimo) per soddisfare l’attuale International Residential Code, mentre altri possono soddisfare livelli di performance più elevati come Passive House e Zero Ready.

Il team collaborerà con enti locali per sviluppare case specifiche per altre aree degli Stati Uniti. Nel frattempo, la 20K Initiative lavorerà anche con i loro partner a livello federale per affrontare questioni sistemiche più grandi di accessibilità, come la zonizzazione, che in alcune aree non permetterebbe di costruire una casa 20K a causa dei requisiti minimi di metratura.

“Stiamo lavorando per rivelare più informazioni, ma lo stiamo facendo in silenzio perché non vogliamo che ci siano informazioni inesatte”, dice Rusty. “Ma il nostro obiettivo è quello di fornire alla fine i numeri per offrire informazioni utili a coloro che ne hanno bisogno.”

Mentre informazioni specifiche sul costo e lo sviluppo di queste prime case 20K Product Line non saranno rivelate fino al prossimo anno, il team 20K ha recentemente condiviso la notizia di un’importante partnership con il gigante dei mutui sostenuto dal governo Fannie Mae.

Abbiamo lavorato in Alabama, ma non ci sono confini in quello che facciamo.

-Rusty Smith

In base all’Housing and Economic Reform Act del 2008, a Fannie Mae è stato richiesto di migliorare l’accesso ai finanziamenti ipotecari e creare opportunità di alloggio a prezzi accessibili nei mercati poco serviti, comprese le regioni rurali, nei loro piani “Duty to Serve”.

Come risultato, la linea di prodotti 20K avrà accesso al finanziamento ipotecario per le loro case a basso costo, cosa che era praticamente impossibile da garantire in precedenza.

“Abbiamo lavorato in Alabama, ma non ci sono confini in quello che facciamo”, dice Rusty. “Quindi l’obiettivo è che se i prodotti e i servizi che sviluppiamo sono utili, vogliamo che chiunque li voglia li abbia.”

Se volete saperne di più su Rural Studio, potete collegarvi con loro online e seguire il blog Rural Studio. Oppure, per donare alla ricerca, visitate www.supportruralstudio.com.