Questo articolo esamina i vari requisiti per diventare un manager immobiliare in California.
Il manager immobiliare è un titolo utile che un agente può aggiungere al proprio portafoglio. Uno dei pochi lavori a prova di recessione nel settore immobiliare, i manager di proprietà sono sempre richiesti per gestire le operazioni di unità in affitto.
Cosa serve per essere un manager di proprietà in California?
Prima che un individuo possa diventare un manager di proprietà, ci sono numerose leggi statali con le quali devono familiarizzare. Un dipendente assunto per assistere un broker nell’affitto e nella locazione di unità residenziali può essere o:
- con licenza; o
- senza licenza.
Gestori di proprietà senza licenza
I compiti amministrativi e non discrezionali eseguiti da un dipendente di un broker che gestisce hotel o complessi di appartamenti sono esenti dai requisiti di licenza immobiliare mentre il dipendente è sotto la supervisione e il controllo del broker.
I dipendenti senza licenza possono svolgere funzioni relative all’inquilino in appartamenti e case vacanza, tra cui:
- mostrare le unità in affitto e le strutture ai potenziali inquilini;
- fornire ai potenziali inquilini informazioni sui tassi di affitto e sulle disposizioni del contratto di affitto e di locazione;
- fornire ai potenziali inquilini moduli di domanda di affitto e rispondere alle domande riguardanti la loro compilazione;
- accettare le tasse di selezione degli inquilini;
- accettare contratti di locazione e affitto firmati dagli inquilini; e
- accettare affitti e depositi di sicurezza.
Inoltre, un proprietario di beni immobili che producono reddito non ha bisogno di una licenza di mediatore immobiliare per operare come principale. Il proprietario-operatore non agisce per conto di qualcun altro come agente quando gestisce la propria proprietà.
La gestione dei condomini ha regole di licenza speciali che distinguono i manager residenti dai manager di proprietà non residenti. I complessi di appartamenti con 16 o più unità sono tenuti ad avere un manager residente.
Un manager residente è impiegato dal padrone di casa, dalla società di gestione della proprietà o dal broker che gestisce il condominio o il complesso. Il manager residente vive nei locali come requisito del suo impiego. Un manager residente e i suoi dipendenti non hanno bisogno di una licenza immobiliare per gestire il complesso di appartamenti.
Sebbene ci siano molte attività che un manager di proprietà senza licenza può svolgere, molti proprietari e broker preferiscono che i loro manager di proprietà abbiano una licenza. Quando il loro manager di proprietà è autorizzato, il datore di lavoro non ha bisogno di preoccuparsi di dividere i compiti in attività autorizzate e non autorizzate.
Quando una licenza è necessaria per gestire la proprietà
D’altra parte, un individuo o una società deve possedere una licenza di broker se esegue o offre di eseguire uno dei seguenti servizi per conto di un altro in cambio di una tassa:
- inserimento di beni immobili per l’affitto o la locazione;
- marketing della proprietà per localizzare potenziali inquilini;
- inserimento di potenziali inquilini per l’affitto o la locazione di beni immobili;
- localizzare proprietà da affittare o noleggiare;
- vendere, acquistare o scambiare interessi di locazione esistenti in beni immobili;
- gestire proprietà che producono reddito; o
- incassare affitti da inquilini di beni immobili.
Un individuo impiegato da un broker per svolgere uno qualsiasi dei servizi di cui sopra deve essere autorizzato dal California Department of Real Estate (DRE), sia come broker che come agente di vendita impiegato e supervisionato da un broker.
Inoltre, alcuni di questi compiti possono essere divisi e assegnati tra un property manager e un agente di leasing. L’elencazione di proprietà per l’affitto o la locazione e la ricerca di potenziali inquilini può essere riservata esclusivamente a un agente di leasing, mentre un manager di proprietà può supervisionare più delle operazioni quotidiane dell’affitto.
Alcuni compiti che richiedono una licenza e che possono essere eseguiti da un manager di proprietà includono la raccolta degli affitti e la gestione delle operazioni di proprietà che producono reddito. Pertanto, un manager di proprietà che detiene una licenza DRE è meglio posizionato per adempiere ai doveri sia di un manager regolare che di un agente di leasing.
Nota del redattore – Al momento di scrivere, l’Assemblea della California sta considerando un disegno di legge che richiederebbe a tutti i proprietari e manager di proprietà di seguire un corso e superare un programma di certificazione, da rinnovare ogni due anni. Restate sintonizzati per gli sviluppi.
Conoscenza di base del manager immobiliare
Al momento non c’è nessun certificato o designazione di manager immobiliare richiesto in California per svolgere attività di gestione immobiliare che richiedono una licenza. Ma ci sono aree specifiche del diritto immobiliare che i manager di proprietà devono imparare per avere successo e rimanere dalla parte giusta della legge. Le aree con cui i gestori di proprietà devono avere familiarità includono:
- le leggi sull’alloggio equo;
- selezione degli inquilini; e
- contratti di affitto.
Selezionare gli inquilini è importante per evitare la perdita di proprietà e affitti. Il mancato pagamento dell’affitto e i danni alla proprietà sono i due problemi principali da evitare cercando inquilini responsabili e qualificati.
Ma quando si selezionano gli inquilini per garantire il pagamento puntuale e l’occupazione responsabile della proprietà, è importante evitare di violare la legge sull’equo alloggio.
Per esempio, in California è illegale per i proprietari discriminare in base a:
- età;
- cultura;
- colore;
- disabilità;
- informazione genetica;
- origine nazionale;
- stato civile;
- condizione medica;
- razza;
- religione;
- sesso (incluso il genere e l’identità di genere);
- gravidanza; o
- orientamento sessuale.
Nota del redattore – Un’eccezione alla regola dell’età esiste per gli alloggi per soli anziani. Un progetto si qualifica come alloggio per anziani se è occupato esclusivamente da coloro che hanno 62 anni o più.
Quindi, un padrone di casa non può usare criteri discriminatori per:
- squalificare potenziali inquilini;
- rifiutare di affittare un’abitazione;
- imporre spese di affitto diverse; o
- predicare gli inquilini o i loro ospiti.
Inoltre, un padrone di casa non può costringere un inquilino a lasciare la sua proprietà in affitto minacciando di rivelare il suo stato di immigrazione o cittadinanza (o quello di qualcuno associato all’inquilino).
Leggi di più sulle leggi sull’alloggio equo qui.
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