Alcuni progetti di costruzione sono piccole ristrutturazioni o riparazioni, dove il proprietario può agire come progettista, pagatore e operaio per l’intero progetto. Tuttavia, i progetti più complessi o ambiziosi di solito richiedono ulteriori competenze multidisciplinari e manodopera, quindi il proprietario può commissionare una o più imprese specializzate per intraprendere la pianificazione dettagliata, la progettazione, la costruzione e la consegna del lavoro. Spesso il proprietario nominerà un’azienda per supervisionare il progetto (può essere un progettista, un appaltatore, un direttore dei lavori o un altro consulente); tali specialisti sono normalmente nominati per la loro esperienza nella realizzazione del progetto, e aiuteranno il proprietario a definire la descrizione del progetto, a concordare un budget e un programma, a mantenere i contatti con le autorità pubbliche competenti e a procurare i servizi di altri specialisti (la catena di fornitura, che comprende i subappaltatori). I contratti sono concordati per la fornitura di servizi da parte di tutte le imprese, insieme ad altri piani dettagliati volti a garantire la consegna legale, puntuale, nel budget e sicura dei lavori specificati.
Progettazione, finanza e aspetti legali si sovrappongono e si interconnettono. Il progetto deve essere non solo strutturalmente solido e appropriato per l’uso e il luogo, ma deve anche essere finanziariamente possibile da costruire, e legale da usare. La struttura finanziaria deve essere adeguata per costruire il progetto fornito, e deve pagare gli importi che sono legalmente dovuti. Le strutture legali integrano il design con altre attività, e fanno rispettare i processi finanziari e altri processi di costruzione.
Questi processi influenzano anche le strategie di approvvigionamento. I clienti possono, per esempio, nominare un’azienda per progettare il progetto dopo di che viene intrapreso un processo competitivo per nominare un appaltatore principale per costruire il bene (design-bid-build); possono nominare un’azienda per guidare sia la progettazione che la costruzione (design-build); o possono nominare direttamente un progettista, un appaltatore e subappaltatori specializzati (construction management). Alcune forme di approvvigionamento enfatizzano i rapporti di collaborazione (partnering, alliancing) tra il cliente, l’appaltatore e altre parti interessate in un progetto di costruzione, cercando di migliorare le pratiche industriali spesso altamente competitive e conflittuali.
PlanningEdit
Quando è applicabile, un progetto di costruzione proposto deve essere conforme alle politiche locali di pianificazione del territorio, compresa la zonizzazione e i requisiti del codice edilizio. Un progetto sarà normalmente valutato (dall'”autorità che ha giurisdizione”, AHJ, tipicamente il comune dove il progetto sarà localizzato) per i suoi potenziali impatti sulle proprietà vicine, e sulle infrastrutture esistenti (trasporti, infrastrutture sociali, e servizi di pubblica utilità tra cui fornitura di acqua, fognature, elettricità, telecomunicazioni, ecc). I dati possono essere raccolti attraverso l’analisi del sito, le indagini in loco e le indagini geotecniche. La costruzione normalmente non può iniziare fino a quando il permesso di pianificazione è stato concesso, e può richiedere lavori preparatori per assicurare che le infrastrutture pertinenti siano state aggiornate prima che i lavori di costruzione possano iniziare. I lavori preparatori includeranno anche indagini sulle linee di servizio esistenti per evitare danni che causino interruzioni e altre situazioni pericolose.
Alcuni requisiti legali derivano da considerazioni di malum in se, o dal desiderio di prevenire fenomeni indiscutibilmente cattivi, per esempio esplosioni o crolli di ponti. Altri requisiti legali derivano da considerazioni di malum prohibitum, o da fattori che sono una questione di abitudine o aspettativa, come isolare le imprese da un distretto commerciale o le residenze da un distretto residenziale. Un avvocato può cercare cambiamenti o esenzioni nella legge che governa il terreno dove l’edificio sarà costruito, o sostenendo che una regola è inapplicabile (il progetto del ponte non causerà un crollo), o che la consuetudine non è più necessaria (l’accettazione degli spazi di lavoro è cresciuta nella comunità).
Durante la costruzione di un edificio, un ispettore edilizio comunale di solito ispeziona periodicamente il lavoro in corso per garantire che la costruzione aderisca ai piani approvati e al codice edilizio locale. Una volta completata la costruzione, qualsiasi modifica successiva apportata a un edificio o a un altro bene che influisce sulla sicurezza, compreso il suo uso, l’espansione, l’integrità strutturale e la protezione antincendio, di solito richiede l’approvazione del comune.
FinanceEdit
A seconda del tipo di progetto, banchieri ipotecari, contabili e ingegneri dei costi possono partecipare alla creazione di un piano generale per la gestione finanziaria di un progetto di costruzione. La presenza del banchiere ipotecario è molto probabile, anche in progetti relativamente piccoli, dato che il patrimonio netto del proprietario nella proprietà è la fonte di finanziamento più ovvia per un progetto di costruzione. I contabili agiscono per studiare il flusso monetario previsto durante la vita del progetto e per monitorare i pagamenti durante tutto il processo. I professionisti, tra cui ingegneri dei costi, stimatori e periti quantitativi, applicano la loro esperienza per mettere in relazione il lavoro e i materiali coinvolti in una valutazione adeguata.
La pianificazione finanziaria assicura che siano in atto adeguate salvaguardie e piani di emergenza prima che il progetto sia avviato, e assicura che il piano sia eseguito correttamente per tutta la durata del progetto. I progetti di costruzione possono soffrire di problemi finanziari evitabili. Le offerte inferiori si verificano quando i costruttori chiedono troppo poco denaro per completare il progetto. I problemi di flusso di cassa esistono quando l’attuale quantità di fondi non può coprire i costi correnti per la manodopera e i materiali; tali problemi possono sorgere anche quando il budget complessivo è adeguato, presentando un problema temporaneo. I superamenti dei costi con i progetti governativi si sono verificati quando l’appaltatore ha identificato ordini di modifica o modifiche al progetto che hanno aumentato i costi, che non sono soggetti alla concorrenza di altre imprese in quanto sono già stati eliminati dalla considerazione dopo l’offerta iniziale. La frode è anche un problema di costruzione occasionale.
I grandi progetti possono coinvolgere piani finanziari molto complessi e spesso iniziano con una stima concettuale eseguita da un estimatore di edifici. Man mano che le porzioni di un progetto vengono completate, possono essere vendute, sostituendo un finanziatore o un proprietario con un altro, mentre i requisiti logistici di avere i giusti mestieri e materiali disponibili per ogni fase del progetto di costruzione dell’edificio vanno avanti. I partenariati pubblico-privato (PPP) o le iniziative finanziarie private (PFI) possono anche essere utilizzati per aiutare la consegna di grandi progetti. Secondo McKinsey nel 2019, “la stragrande maggioranza dei grandi progetti di costruzione va oltre il budget e impiega il 20% in più del previsto”.
LegalEdit
Un progetto di costruzione è una complessa rete di contratti di costruzione e altri obblighi legali, ognuno dei quali tutte le parti devono considerare attentamente. Un contratto è lo scambio di una serie di obblighi tra due o più parti, e fornisce strutture per gestire i problemi. Per esempio, i ritardi nella costruzione possono essere costosi, quindi i contratti di costruzione stabiliscono aspettative chiare e percorsi chiari per gestire i ritardi. Contratti mal redatti possono portare a confusione e a controversie costose.
All’inizio di un progetto, i consulenti legali cercano di identificare ambiguità e altre potenziali fonti di problemi nelle strutture del contratto, e di presentare opzioni per prevenire i problemi. Durante i progetti, lavorano per evitare e risolvere i conflitti che sorgono. In ogni caso, l’avvocato facilita uno scambio di obblighi che corrisponde alla realtà del progetto.
ProcurementEdit
Tradizionale o Design-bid-buildEdit
Design-bid-build è il metodo più comune e consolidato di approvvigionamento delle costruzioni. In questo accordo, l’architetto, l’ingegnere o il costruttore agisce per il cliente come coordinatore del progetto. Progettano i lavori, preparano le specifiche e i prodotti di progettazione (modelli, disegni, ecc.), amministrano il contratto, appaltano i lavori e gestiscono i lavori dall’inizio alla fine. In parallelo, ci sono legami contrattuali diretti tra il cliente e l’appaltatore principale, che, a sua volta, ha rapporti contrattuali diretti con i subappaltatori. L’accordo continua fino a quando il progetto è pronto per la consegna.
Design-buildEdit
Design-build è diventato più comune a partire dalla fine del 20° secolo, e coinvolge il cliente che contratta una singola entità per fornire la progettazione e la costruzione. In alcuni casi, il pacchetto design-build può anche includere la ricerca del sito, l’organizzazione del finanziamento e la richiesta di tutti i necessari permessi legali. Tipicamente, il cliente invita diversi appaltatori D&B a presentare proposte per soddisfare il progetto e poi seleziona un fornitore preferito. Spesso si tratta di un consorzio che coinvolge uno studio di progettazione e un appaltatore (a volte più di uno per ciascuno). Negli Stati Uniti, i dipartimenti dei trasporti di solito usano i contratti di design-build come un modo per portare avanti i progetti in cui gli stati non hanno le competenze o le risorse, in particolare per progetti molto grandi.
Gestione della costruzioneModifica
In un accordo di gestione della costruzione, il cliente stipula contratti separati con il progettista (architetto o ingegnere), un manager della costruzione e le singole imprese commerciali. Il cliente assume il ruolo contrattuale, mentre il manager della costruzione o del progetto fornisce il ruolo attivo di gestire i contratti commerciali separati, e di assicurare che completino tutti i lavori senza problemi e in modo efficace insieme. Questo approccio è spesso usato per accelerare i processi di approvvigionamento, per permettere al cliente una maggiore flessibilità nella variazione del design durante il contratto, per permettere la nomina di singoli appaltatori di lavoro, per separare la responsabilità contrattuale su ogni individuo durante il contratto, e per fornire un maggiore controllo del cliente.
DesignEdit
Nel mondo industrializzato, la costruzione di solito comporta la traduzione dei progetti in realtà. Più comunemente (cioè: in un progetto design-bid-build), il team di progettazione è impiegato da (cioè in contratto con) il proprietario dell’immobile. A seconda del tipo di progetto, un team di progettazione può includere architetti, ingegneri civili, ingegneri meccanici, ingegneri elettrici, ingegneri strutturali, ingegneri antincendio, consulenti di pianificazione, consulenti architettonici e consulenti archeologici. Un “progettista principale” sarà normalmente identificato per aiutare a coordinare i diversi input disciplinari al progetto generale. Questo può essere aiutato dall’integrazione di discipline precedentemente separate (spesso intraprese da aziende separate) in aziende multidisciplinari con esperti di tutti i campi correlati, o da aziende che stabiliscono relazioni per sostenere i processi di design-build.
La crescente complessità dei progetti di costruzione crea la necessità di professionisti della progettazione formati in tutte le fasi del ciclo di vita di un progetto e sviluppano un apprezzamento del bene come un sistema tecnologico avanzato che richiede una stretta integrazione di molti sotto-sistemi e dei loro singoli componenti, compresa la sostenibilità. Per gli edifici, l’ingegneria edile è una disciplina emergente che cerca di rispondere a questa nuova sfida.
Tradizionalmente, la progettazione ha coinvolto la produzione di schizzi, disegni architettonici e ingegneristici e specifiche. Fino alla fine del 20° secolo, i disegni erano in gran parte fatti a mano; l’adozione di tecnologie di progettazione assistita dal computer (CAD) ha poi migliorato la produttività della progettazione, mentre l’introduzione nel 21° secolo dei processi di modellazione delle informazioni dell’edificio (BIM) ha comportato l’uso di modelli generati dal computer che possono essere utilizzati in quanto tali o per generare disegni e altre visualizzazioni, oltre a catturare dati non geometrici su componenti e sistemi dell’edificio.
In alcuni progetti, il lavoro in cantiere non inizierà prima che il lavoro di progettazione sia stato ampiamente completato; in altri, alcuni lavori di progettazione possono essere intrapresi contemporaneamente alle prime fasi dell’attività in cantiere (per esempio, il lavoro sulle fondamenta di un edificio può iniziare mentre i progettisti stanno ancora lavorando sui disegni dettagliati degli spazi interni dell’edificio). Alcuni progetti possono includere elementi che sono progettati per la costruzione fuori dal sito (vedi anche prefabbricazione e costruzione modulare) e sono poi consegnati al sito pronti per l’erezione, l’installazione o il montaggio.
Costruzione in locoModifica
Una volta che gli appaltatori e altri professionisti pertinenti sono stati nominati e i progetti sono sufficientemente avanzati, il lavoro può iniziare sul sito del progetto. Tipicamente, un sito di costruzione includerà un perimetro sicuro per limitare l’accesso non autorizzato, punti di controllo dell’accesso al sito, uffici e alloggi per il personale dell’appaltatore principale e altre aziende coinvolte nel team del progetto, e aree di stoccaggio per materiali, macchinari e attrezzature. Secondo la definizione del McGraw-Hill Dictionary of Architecture and Construction, si può dire che la costruzione è iniziata quando la prima caratteristica della struttura permanente è stata messa in atto, come la palificazione, o il versamento di lastre o basamenti.
Commissioning and handoverEdit
La messa in servizio è il processo di verifica che tutti i sottosistemi di un nuovo edificio (o altro bene) funzionino come previsto per raggiungere i requisiti del progetto del proprietario e come progettato dagli architetti e dagli ingegneri del progetto.
Manutenzione, riparazione e miglioramentoModifica
La manutenzione comporta controlli funzionali, manutenzione, riparazione o sostituzione di dispositivi necessari, attrezzature, macchinari, infrastrutture edilizie e servizi di supporto nelle installazioni industriali, commerciali, governative e residenziali.
DemolizioneModifica
La demolizione è la disciplina della demolizione sicura ed efficiente di edifici e altre strutture artificiali. La demolizione contrasta con la decostruzione, che comporta lo smontaggio di un edificio conservando attentamente gli elementi di valore a fini di riutilizzo (riciclaggio – vedi anche economia circolare).