Cos’è un Lady Bird Deed?

Un Lady Bird Deed (noto anche come “enhanced life estate deed”) è un modo alternativo per trasferire la proprietà di un immobile. Invece di trasferire la proprietà/il controllo dell’immobile ai beneficiari del proprietario dell’immobile, un Lady Bird Deed permette al proprietario dell’immobile di darsi una proprietà a vita (indicato anche come una locazione a vita) e fornisce un interesse residuo (di solito in un erede, ma potrebbe essere chiunque il proprietario della casa desideri) dopo che il proprietario della casa muore. Ma, a differenza dell’atto ordinario di vitalizio o di un trasferimento di proprietà a titolo definitivo: (a) l’inquilino a vita ha il diritto di vendere o ipotecare l’intera proprietà senza l’intervento del proprietario della casa e di trattenere tutti i profitti (può privare il proprietario della casa del suo interesse); e (b) l’inquilino a vita può commettere sprechi a danno del proprietario della casa.

Lady Bird Deeds in Florida

Lady Bird Deed è anche conosciuto come un “atto di trasferimento a morte”. I Lady Bird Deeds sono anche conosciuti come “Enhanced Life Estate Deeds”. Tutti e tre i termini si riferiscono allo stesso tipo di atto. È importante notare che i Lady Bird Deeds non sono utilizzati a livello nazionale. Tuttavia, sono specificamente utilizzati regolarmente in Florida.

L’idea di base è che il Lady Bird Deed in Florida permette alla proprietà di passare al di fuori della prova dopo che il proprietario iniziale passa via. Prevede anche che il proprietario iniziale (che chiameremo il detentore della proprietà a vita o l’affittuario a vita) può (a) cambiare idea su chi dovrebbe ricevere la proprietà prima della sua morte e (b) fare quello che vuole con la sua proprietà senza dover consultare o ottenere il permesso del remainderman elencato, anche se ciò significa eliminare il suo eventuale interesse di proprietà.

Importante, il remainderman ha un interesse acquisito (soggetto a essere ceduto). Perciò, se il rappresentante della controparte muore prima del detentore del vitalizio, alla morte del detentore del vitalizio, la porzione di proprietà del defunto dovrebbe andare al suo patrimonio.

In altre parole, se due rappresentanti della controparte dovessero ereditare 50/50 alla morte del detentore del vitalizio; se un rappresentante della controparte morisse per primo, il rappresentante della controparte superstite otterrebbe comunque solo il suo 50%. L’altro 50% dovrebbe passare attraverso il testamento.

Lady Bird Deed vs. Traditional Life Estate Deed

Presto, voglio spiegare la differenza principale tra un Enhanced Life Estate Deed e un Regular o Traditional Life Estate Deed: In un atto regolare / non per signora, troverete un linguaggio che dice essenzialmente:

“Sam Jones per la sua vita, con resto a sua figlia Lisa Jones”. In questo esempio, Sam è il detentore della proprietà a vita (cioè l’inquilino a vita) e Lisa è il restante.”

Perché questo è un tradizionale atto di proprietà a vita (e non un atto di proprietà a vita migliorata, o Lady Bird Deed), Sam non sarebbe in grado di vendere la sua proprietà o di accendere un mutuo, senza l’adesione di Lisa (cioè Lisa deve firmare un accordo per la proprietà).Cioè Lisa deve firmare e accettare di fare queste cose che coinvolgono la proprietà di Sam).

Al contrario, un enhanced life estate deed dice che l’inquilino a vita ha pieno potere e autorità di ipotecare, affittare, vendere, ecc … senza la partecipazione del remainderman. Questo presuppone che l’atto della Florida lady bird sia stato correttamente redatto per dichiarare (1) quali poteri ha l’inquilino a vita (ad esempio trasmettere, ipotecare, affittare, ecc.) e (2) deve anche includere parole come: “

Come un inquilino di vita rafforzato fa una cessione o prende un’ipoteca in un Lady Bird Deed

La legislatura della Florida non ha avuto molto da dire sugli atti Lady Bird. Tuttavia, tre nuovi standard di titolo uniformi della Florida sono stati pubblicati dalla Sezione di legge sulla proprietà reale, il testamento e il trust del Bar della Florida nel giugno 2019. Hanno approvato questi standard che affrontano, e forniscono una direzione, sugli atti di vita migliorati.

Quando un Lady Bird Deed Life Tenant vuole trasferire o ipotecare la loro proprietà

Il Florida Uniform Title Standard 6.10 e 6.11 afferma che il detentore di una proprietà a vita in una proprietà non di proprietà o di proprietà, se l’atto ladybird specifica che ha il potere di vendere, trasportare, ipotecare e gestire in altro modo la proprietà fee-simple può trasportare o gravare/ipotecare la proprietà fee simple durante la vita del detentore della proprietà a vita senza la partecipazione del remainderman.

In una situazione di homestead, se il detentore del vitalizio è sposato, allora il coniuge deve firmare tutti i documenti (ma ancora non il remainderman) se il detentore del vitalizio desidera vendere o ipotecare.

Se si fa un quit-claim deed, il concedente dovrebbe specificare che si tratta di una cessione fee simple da parte dell’inquilino a vita (perché altrimenti sarebbe ambiguo, cioè trasmettere solo il loro interesse attuale.Cioè solo trasmettendo il loro interesse attuale -senza chiarimenti- potrebbe essere interpretato come il detentore della proprietà di vita solo trasferendo o gravando la loro proprietà di vita…. a differenza di un atto di garanzia.

Come vengono gestiti i giudizi e i vincoli con Lady Bird Deeds in Florida

Cosa succede se un detentore dell’atto di proprietà di vita migliorata ha un creditore con un pegno o un giudizio?

Se il pegno o il giudizio è attaccato alla proprietà, una compagnia di assicurazione del titolo richiederebbe la prova di una liberazione o soddisfazione del giudizio nei confronti del detentore dell’immobile a vita per il detentore dell’immobile a vita per trasferire il titolo a titolo semplice durante la sua vita.

Tuttavia, se l’inquilino a vita è morto senza fare un trasferimento, e il creditore non è riuscito a riscuotere o eseguire il suo giudizio, non sarebbe necessaria alcuna liberazione o soddisfazione del pegno. Il remainderman erediterebbe la proprietà conforme all’atto dell’uccello della signora libero e chiaro del debito non pagato. Vedere Aetna Ins. Co. v. La Gasse, 223 So. 2d 727 (Fla. 1969); e Ogelsby v. Lee, 73 So. 840 (Fla. 1917). F.S. 733.706 e 733.702(4)(a).

Cosa succede se ci sono sentenze o vincoli contro il remainderman elencati in un atto ladybird?

L’affittuario a vita di un atto lady bird può trasmettere o ipotecare il titolo fee simple indipendentemente da qualsiasi sentenza contro il remainderman. Ciò è dovuto al fatto che l’interesse del residente può essere ceduto dal detentore della proprietà a vita in qualsiasi momento. Perciò, i debiti/creditori del venditore di riserva non impedirebbero il trasferimento o i desideri di gravame del detentore dell’immobile a vita.

Un’eccezione a questa regola può essere un pegno fiscale federale dell’IRS. La maggior parte delle compagnie di titoli tratterà i pegni dell’IRS, anche se solo relativi al remainderman, in modo diverso.

Come l’affittuario di vita potenziato dell’atto di proprietà di vita dovrebbe sostituire il remainderman

Nel primo atto di uccello della signora registrato, l’avvocato di diritto degli anziani della Florida dovrebbe specificare che l’affittuario di vita mantiene il diritto di cedere o cambiare remainderman. Quindi, se un atto successivo viene registrato per effettuare un cambiamento nel remainderman, aggiungendo un remainderman o rimuovendo il remainderman dall’atto di proprietà di vita migliorata, sarebbe chiaro che questo non sarebbe un problema.

Se l’atto di proprietà di vita migliorata non menziona specificamente questo diritto, alcune compagnie di assicurazione del titolo potrebbero avere un problema. Di conseguenza, un linguaggio appropriato dovrebbe essere incluso nel primo atto di proprietà a vita migliorata che viene registrato.

Poi, se il detentore della proprietà a vita desidera cambiare il remainderman, lui o lei può registrare un secondo atto lady bird, cedendo la proprietà a se stesso con un nuovo remainderman, o a se stesso in fee simple, o a una terza parte.

Ho bisogno di un Lady Bird Deed per qualificarmi per Medicaid?

La domanda viene posta anche nel modo seguente: Se possiedo un immobile, è necessario un Lady Bird Deed per ottenere Medicaid? La risposta è, molto semplicemente, no.

Ovviamente, una strategia di “lady bird deed” (indicata anche come “enhanced life estate deed”) può essere importante nel processo di pianificazione di Medicaid. Ma, in senso stretto, gli atti lady bird non aiuteranno qualcuno a diventare idoneo per Medicaid in Florida (o altrove per quella materia).

Mentre gli atti di proprietà a vita migliorati non vi aiuteranno a qualificarvi per Medicaid, possono aiutare a ridurre l’importo che Medicaid viene pagato come risultato dei loro sforzi di recupero del patrimonio.

Ricordate, come un avvocato di Elder Law / Medicaid, sto cercando di adottare un approccio olistico al processo di pianificazione Medicaid. Mentre la mia preoccupazione principale è quella di proteggere i vostri beni da immensi costi di assistenza a lungo termine mentre siete in vita (cosa che faremo utilizzando un qualsiasi numero di metodi di qualificazione Medicaid di diritto degli anziani) – ho anche l’obiettivo di ridurre legalmente (o eliminare quando possibile) la quantità di denaro che il vostro patrimonio dovrà restituire a Medicaid dopo che un beneficiario Medicaid passa.

Come si usa un Lady Bird Deed nella pianificazione di Medicaid?

È in questo senso che il Lady Bird Deed è utile – cioè ridurre o eliminare ciò a cui Medicaid ha diritto dopo la morte del beneficiario di Medicaid. Questo è noto come un pegno Medicaid o “recupero del patrimonio Medicaid”. Dopo che un beneficiario di Medicaid passa, Medicaid ha un pegno automatico sul patrimonio che l’individuo lascia, soggetto a certe eccezioni. In altre parole, Medicaid diventa un creditore – ma solo quando il beneficiario di Medicaid muore (supponendo che abbia più di 55 anni).

Quindi, perderò la mia casa per Medicaid? No. In Florida, una di queste eccezioni è la casa. A causa della sua preziosa posizione in Florida, il legislatore offre alla casa di proprietà più livelli di protezione contro i creditori, incluso Medicaid. Quindi, non c’è nemmeno bisogno di un atto di proprietà migliorato per proteggere la casa! Tuttavia, potreste comunque volerne uno come strumento per evitare la successione. Ma prima di entrare nel merito, discutiamo brevemente di altri tipi di beni immobili (cioè beni immobili non di proprietà) e di come sono facilmente alla portata di Medicaid.

Lady Bird Deeds e beni immobili non di proprietà

Ha una seconda casa, una casa per le vacanze, un affitto o altre proprietà che producono reddito? Tutti i beni immobili non di proprietà sono soggetti al recupero del patrimonio di Medicaid. Quando un beneficiario di Medicaid muore, il suo patrimonio immobiliare diventa parte del suo patrimonio e quindi è alla portata dei creditori, dei quali Medicaid è di solito il più grande. Il vostro avvocato di diritto degli anziani dovrà usare altre tecniche di pianificazione di Medicaid per far sì che qualcuno con altre proprietà immobiliari si qualifichi per Medicaid – ma il Lady Bird Deed è forse il modo più semplice per permettere ai vostri eredi di godere dei beni immobili dopo che il beneficiario di Medicaid se n’è andato.

Lady Bird Deed come strumento per evitare il testamento

Tenendo i beni immobili fuori dal testamento, li tenete fuori dalla portata di Medicaid. Questo perché l’atto lady bird detta chi possiede la proprietà immobiliare per effetto della legge dopo che il beneficiario di Medicaid muore. Essenzialmente non diventa mai parte del patrimonio del defunto – passa automaticamente (dopo la registrazione del certificato di morte in forma abbreviata) a chiunque sia elencato come “remainderman”, che è simile alla scelta di un beneficiario.

DCF non considera l’atto lady bird un trasferimento di beni soggetto a un periodo di penalità Medicaid. Questo perché il remainderman può essere cambiato o rimosso in qualsiasi momento. Inoltre, il proprietario della proprietà non ha bisogno di ottenere un permesso scritto per vendere la proprietà reale, da parte del fiduciario, in un atto di successione migliorato (il che non è il caso degli atti di successione regolari).

Come risultato, l’atto è una donazione incompleta, non soggetta alle penalità di trasferimento di beni di Medicaid.

Evitare la successione è spesso un obiettivo utile di per sé. La prova di un patrimonio significa che gli eredi devono aspettare più a lungo e sostenere spese aggiuntive per ottenere l’accesso a ciò che potrebbe essere loro in breve tempo. Pensate all’atto di una coccinella come ad una designazione di “pagamento alla morte” su un conto bancario (che è il modo in cui avreste quel conto bancario per evitare di dover passare attraverso il processo probatorio.

Quindi, mentre un atto di coccinella non è necessario per qualificarsi per Medicaid in primo luogo, è certamente una strategia degna di essere discussa con il vostro avvocato di assistenza agli anziani quando si parla di pianificazione Medicaid.

Svantaggi dell’uso di un Lady Bird Deed

Il Lady Bird Deed viene utilizzato per mantenere il controllo della proprietà, conservando i benefici della casa di proprietà (se applicabile), e viene utilizzato per evitare la successione. Ha anche il vantaggio di permettere a una casa di mantenere il suo stato protetto dai creditori.

Se la proprietà deeded è una casa, non ci sarà alcuna perdita di esenzione fiscale per la casa e la contea non rivaluterà la proprietà per aumentare le tasse. Ci sono altri vantaggi fiscali nell’utilizzo di un Lady Bird Deed, come l’assenza di ulteriori tasse di bollo, ma gli altri vantaggi fiscali sono al di là dello scopo di questo articolo.

Avantaggi del Lady Bird Deed in un contesto di pianificazione Medicaid

Lady Bird Deeds non aiuta a qualificare un richiedente per Medicaid. Ma aiutano a minimizzare il diritto di Medicaid al recupero del patrimonio dopo il decesso del beneficiario di Medicaid. In un contesto di pianificazione di Medicaid, il Lady Bird Deed è uno strumento utile perché permette alla proprietà immobiliare di evitare la successione. Vediamo come vengono gestiti i beni immobili in due contesti:

(1) Lady Bird Deed for Homestead

Una casa che è anche considerata una proprietà homestead della Florida è (con poche limitazioni relative a debiti specifici che gravano sulla casa) protetta dai creditori mentre il proprietario è vivo e analogamente protetta dal pignoramento da parte dei creditori dopo la morte. Medicaid è trattato come un creditore generale. Quindi, per una casa che si qualifica come un bene esente da ipoteche ai fini dell’ammissibilità a Medicaid (cliccate sul link per saperne di più su quando la casa non è un bene conteggiabile ai fini di Medicaid), il beneficio principale dell’uso di un atto di proprietà migliorato è principalmente la pianificazione patrimoniale – cioè.e. ottenere la casa nelle mani del beneficiario scelto senza dover passare attraverso probate.

Florida Uniform Title Standard 6.12 discute come remainderman sono trattati in proprietà homestead (ulteriormente discusso nel mio articolo follow up su Florida Lady Bird Deeds). Se l’inquilino di vita ha tutte le riserve lady bird, il remainderman acquisisce il titolo semplice alla morte dell’inquilino di vita SOLO se non in violazione della restrizione costituzionale sul dispositivo di homestead (cioè non valido se sopravvive il coniuge o un figlio minorenne, tranne la devoluzione diretta al coniuge è valida se nessun figlio minorenne).

Se è così, allora il remainderman dovrebbe registrare un affidavit che al momento della morte del detentore dell’immobile, non è sopravvissuto un coniuge o un figlio minore (se è vero, ovviamente).

Se l’atto lady bird è stato registrato per errore (cioè in violazione delle restrizioni costituzionali della Florida homestead, la homestead passerà al coniuge superstite dando che il coniuge superstite un interesse immobiliare a vita nella proprietà con resto ai discendenti in linea del deceduto (compresi eventuali figli minori). Secondo F.S. 732.7025 un coniuge può rinunciare ai suoi diritti come coniuge per quanto riguarda le restrizioni costituzionali sui trasferimenti di proprietà se l’atto ha un linguaggio di rinuncia appropriato.

(2) Lady Bird Deed per proprietà non Homestead

Le seconde case o le proprietà che producono reddito non sono protette dalla proprietà in Florida. Possono o non possono essere protetti ai fini di Medicaid (parlate con il vostro avvocato di diritto degli anziani per discutere le strategie per assicurarsi che lo siano). Sappiamo che le proprietà in affitto sono protette (dall’essere incluse come un bene conteggiabile da Medicaid), ma indipendentemente, le proprietà non-homestead non sono protette da Medicaid Estate Recovery come lo sono le proprietà homestead. Cioè, dopo che il beneficiario di Medicaid passa via, le seconde case o le proprietà in affitto sono probabilmente accessibili al recupero patrimoniale di Medicaid. Tuttavia, un atto di uccello signora può proteggere contro questo. I Lady Bird Deeds permettono alle proprietà non domestiche di passare al di fuori della successione. Dal momento che il recupero dell’eredità Medicaid si applica solo ai beni nel patrimonio probabile, un enorme problema è quindi risolto.

Ci si potrebbe chiedere perché non mettere la proprietà non-homestead a nome di un trust vivente revocabile per evitare la prova? La proprietà non-homestead in un trust revocabile è un gioco leale per i creditori che possono forzare una procedura di prova se conoscono la proprietà non-homestead protetta. Il trust revocabile stesso istruirà il fiduciario a notificare i creditori e a risarcire eventuali debiti. I Lady Bird Deeds non sono un regalo perché il diritto del remainderman alla proprietà può essere tolto in qualsiasi momento (simile a come il proprietario di un contratto di assicurazione sulla vita può aggiungere, cambiare o rimuovere i beneficiari dei proventi dell’assicurazione sulla vita in qualsiasi momento). Ha l’ulteriore vantaggio di trasferirsi al remainderman quasi immediatamente dopo la morte del titolare dell’eredità sulla vita.

In effetti, il manuale Medicaid della Florida affronta specificamente gli atti di ladybird (come atti di eredità sulla vita migliorati) e dice al caseworker che sono legittimi e non devono essere considerati un trasferimento di beni.

Florida Lady Bird Deed Rischi e svantaggi

Entro nelle basi degli atti lady bird della Florida e quando usare un atto lady bird nell’articolo collegato. Molto rapidamente, un atto di uccello signora (noto anche come un atto di proprietà avanzata vita) può essere utilizzato come un efficace strumento di pianificazione immobiliare per consentire un proprietario di casa a vivere nella loro casa per il resto della loro vita e, se non vengono apportate modifiche all’atto, passare la proprietà su chi è designato nel registrato uccello signora atto dopo il titolare della vita passa via. Poiché il remainderman non ha alcun interesse mentre il detentore del vitalizio è vivo, gli atti lady bird sono utili nella pianificazione Medicaid di assistenza a lungo termine della Florida, così come nella pianificazione patrimoniale, nel contesto. Non c’è bisogno di un testamento per entrambi i beni per passare agli eredi previsti. Altri vantaggi includono l’assenza di timbri quando si registra l’atto, costi più bassi (rispetto alla pianificazione fiduciaria e alla successione), mantenendo intatta l’esenzione per la casa, e vantaggi fiscali.

Lady Bird Deed – Svantaggi e avvertimenti

Questo articolo è essenzialmente un’etichetta di avvertimento per l’atto lady bird – la maggior parte delle volte gli atti lady bird funzionano benissimo, ma ci sono occasionali svantaggi ed effetti collaterali.

Il rischio per il vostro piano patrimoniale

Tipo un genitore diventa il detentore del patrimonio a vita ed elenca i suoi figli come remainderman (il remainderman è la persona o le persone che erediteranno la proprietà immobiliare dopo che il detentore del patrimonio a vita passa via). Cosa succede se c’è solo un figlio e quel figlio viene a mancare per primo?

Se il detentore del vitalizio ha due figli e uno di loro viene a mancare, la metà del figlio deceduto deve andare al figlio superstite o deve andare altrove? Generalmente, se uno dei eredi è deceduto per primo, è probabile che sia necessaria una procedura di successione (a meno che gli eredi non possiedano la proprietà come inquilini congiunti con diritto di sopravvivenza, il che sarebbe atipico per un atto di successione a vita rafforzata) o che nell’atto sia incorporata una specifica contingenza (ad es.Ad esempio: “resto a mia figlia Susan Jones, se mi sopravvive, e in caso contrario, a mio figlio, Sam Jones.”)

Inoltre, se più persone diventano comproprietari in qualità di remainderman dopo la morte del concedente dell’atto di successione a vita rafforzata, devono accordarsi su cosa fare con la proprietà. Se non sono d’accordo o non sono amichevoli, questo può causare disaccordi e persino cause legali.

Inoltre, cosa succede se il concedente di un atto di proprietà a vita rafforzata desidera lasciare parte della proprietà immobiliare a un minore?

Per onorare l’intento del titolare della proprietà a vita, con specificità su cosa dovrebbe accadere in queste situazioni, sarebbe meglio intestare la casa a un trust revocabile invece di utilizzare un atto di coccinella. Un contratto fiduciario revocabile è quasi infinitamente flessibile, può tenere conto di qualsiasi numero di imprevisti ed è controllato dal fiduciario.

Non tutte le compagnie di assicurazione dei titoli trattano gli atti Lady Bird allo stesso modo

Mentre gli atti lady bird dicono tutti che il detentore della proprietà di vita mantiene il diritto di vendere, affittare o anche cambiare idea (cioè rimuovere o sostituire il remainderman.e. rimuovere o sostituire remainderman), non tutte le compagnie di assicurazione titolo onorerà questa richiesta e può richiedere remainderman di firmare su qualsiasi trasferimento immobiliare per evitare il potenziale di contenzioso.

La buona notizia è che sembra che le compagnie di assicurazione titolo più grande e più ampiamente utilizzato sembrano onorare lady bird deeds. Tuttavia, alcune saranno ancora riluttanti a scrivere assicurazioni sul titolo in certe situazioni.

Per esempio, The Fund (una delle compagnie di assicurazione sul titolo più popolari tra gli avvocati immobiliari) richiederà che le sentenze registrate contro l’inquilino a vita nella contea in cui si trova la proprietà, dovranno essere cancellate prima di assicurare il titolo (se la causa viene presentata prima della creazione dell’atto lady bird). Se la sentenza coinvolge un pegno fiscale federale dell’IRS contro l’erede, il pegno deve essere cancellato (e una lettera di rilascio fornita dall’IRS) prima di assicurare il titolo.

Lady Bird Deeds e Florida Homestead

È un vantaggio che il detentore dell’immobile manterrà il suo stato di homestead in Florida quando utilizza un lady bird deed.

Ma bisogna fare attenzione a non trasferire intenzionalmente o involontariamente la propria casa a una terza parte quando un coniuge o un figlio minorenne vive sulla proprietà in questione. In una tale situazione (quando l’inquilino a vita è sopravvissuto a un coniuge o a un figlio minorenne) la casa non può andare altrove, indipendentemente da ciò che è scritto nell’atto di proprietà a vita migliorata.

Florida Lady Bird Deed Resources

https://www.elderneedslaw.com/blog/how-to-transfer-title-after-death-of-life-estate-tenant

https://www.sun-sentinel.com/news/fl-xpm-2001-09-17-0109140530-story.html

https://www.thebalance.com/enhanced-life-estate-deed-3505518

Life Estate Deed Income Tax Issues

I clienti vengono da noi con una varietà di questioni immobiliari nel contesto della pianificazione Medicaid: Come gestire una casa di proprietà con un’equità superiore a 552.000 dollari? Come pianificare in modo che una casa per le vacanze eviti il recupero del patrimonio di Medicaid e altro ancora. La proprietà immobiliare in questione può essere intitolata a titolo oneroso, avere più proprietari con diritti di reversibilità o essere soggetta a una proprietà a vita. Non ho mai raccomandato una normale proprietà a vita per Medicaid o per scopi di pianificazione patrimoniale, invece, vedo significativamente più benefici e meno svantaggi nell’utilizzo di un atto di proprietà a vita migliorata (noto anche come “atto lady bird”).

Cos’è una proprietà a vita?

L’affittuario della proprietà a vita trasmette la sua proprietà ma mantiene un diritto a vita di usare e occupare la proprietà. Alla morte dell’affittuario a vita, la piena proprietà si trasferisce alla persona o alle persone che hanno l’interesse residuo (chiamato anche remainderman). Medicaid tratta questo trasferimento come un trasferimento per valore (e quindi, se fatto entro 5 anni) sottoporrà l’affittuario/richiedente Medicaid a un periodo di penalità. Un altro svantaggio è che l’affittuario di vita deve ottenere il permesso dal remainderman per trasmettere la proprietà (questi svantaggi non sono un problema con gli atti lady-bird). Per determinare il valore della trasmissione degli interessi bisogna conoscere il valore della proprietà e l’età dell’inquilino.

Determinazione del valore attribuibile all’inquilino a vita e ai resti

Più vecchio è l’inquilino a vita, più corta è la sua aspettativa di vita. Più breve è l’aspettativa di vita, più breve è il periodo di tempo in cui ci si aspetta che l’inquilino a vita sia in grado di utilizzare e godere della proprietà. Ciò equivale a un valore inferiore per l’affittuario e a un interesse più elevato attribuibile al beneficiario della vita (aumentando così la cessione soggetta a sanzione). Il valore del vitalizio si trova andando alla tabella Life Estate and Remainder Interest Table qui.

Il valore del vitalizio si trova prendendo il valore della proprietà e moltiplicandolo per il fattore vitalizio (ovvero il tasso di vitalizio). Il valore della rimanenza si trova prendendo il valore della vita risultante e deducendolo dal valore della proprietà (o moltiplicando il valore della proprietà per il tasso di rimanenza). Anche in questo caso, è il valore dell’aliquota di resto che determina il disinvestimento soggetto a sanzione.

Per esempio, se una casa è valutata 200.000 dollari, e l’inquilino a vita ha 85 anni, (secondo la tabella del vitalizio e degli interessi residui, c’è un fattore di vitalizio di .35359 e un fattore di resto di .64641. Ciò significa che il valore della proprietà a vita per l’affittuario è: $70.718 e il valore per il beneficiario del resto è: $129.282 (noterete che il valore di entrambi i numeri si somma a $200K). Se il Medicaid fosse necessario entro 5 anni dalla registrazione dell’atto di proprietà della vita, questo comporterebbe una penalità di trasferimento di $129.282. Se questo viene fatto al di fuori del periodo di cinque anni, allora, naturalmente, non ci sarebbe alcuna penalità.

Ma recentemente, qualcuno è venuto da me che era un remainderman su un atto di proprietà ordinaria a vita precedentemente eseguito e voleva sapere le conseguenze fiscali della vendita della casa prima del decesso dell’inquilino a vita e l’impatto che avrebbe se l’inquilino a vita richiedesse Medicaid ICP in futuro.

• DISCLAIMER: La mia reazione iniziale alla parte della domanda relativa alle conseguenze fiscali è stata: “Non lo so, fammi controllare”. Non sono troppo orgoglioso di ammettere quando ho bisogno di parlare con un collega per rispondere alla domanda di qualcuno. Non sono un CPA né ho un LLM in materia fiscale. Non do consigli fiscali e dico sempre ai miei clienti che devono confermare qualsiasi conseguenza fiscale per qualsiasi pianificazione che facciamo con il loro CPA o avvocato fiscale. Ho parlato con un mio amico CPA che mi ha dato informazioni che sembrano accurate, ma mi sono state fornite informazioni molto generali e non posso confermare la loro accuratezza. Non fate affidamento su questo articolo del blog (o su qualsiasi articolo del blog) quando prendete decisioni di pianificazione. Incontrate un professionista delle tasse!

Fatti: La casa è stata acquistata per 100.000 dollari molti anni fa e probabilmente verrebbe venduta per circa 200.000 dollari ora. La tenuta a vita è stata registrata più di cinque anni fa (questo è un buon fatto perché una tenuta a vita ordinaria comporterebbe una penalità di donazione soggetta al periodo di ripensamento di cinque anni della Medicaid). Analogamente a quanto detto sopra, supponiamo che l’inquilino abbia 85 anni.

Quali sono le conseguenze dell’imposta sul reddito sulla vendita di una proprietà immobiliare soggetta a un vitalizio?

In primo luogo, va notato che se l’inquilino morisse, alla presentazione del certificato di morte, il titolo passerebbe al proprietario rimanente con un “step-up in base fiscale”, il che significa che alla vendita della casa l’imposta sulle plusvalenze sarebbe significativamente inferiore. Se la proprietà è stata acquistata per $100.000 ma vale $200.000 al momento della morte dell’inquilino e viene venduta per $205.000, le tasse sulle plusvalenze vengono pagate solo sui $5.000 in eccesso dopo lo “step up”.

Ma quando una casa viene venduta prima della morte del proprietario, non c’è “step-up in base” e le tasse sulle plusvalenze vengono pagate sul valore originale del prezzo di acquisto della casa. Tuttavia, l’IRS fornisce un importo di esenzione (attualmente $250,000 per singoli e $500,000 per proprietari sposati di beni immobili). Questa esenzione dall’imposta sulla residenza personale è disponibile se i proprietari hanno vissuto nella proprietà immobiliare in questione per 2 degli ultimi 5 anni. Significa essenzialmente che nessuna plusvalenza viene pagata sui primi $250.000 di guadagni per una proprietà posseduta da un singolo individuo.

Ma solo l’affittuario a vita (proprietari originali) ottiene il valore dell’esenzione. Il valore dell’esenzione dell’imposta personale sui guadagni in conto capitale dell’affittuario a vita, se la proprietà viene venduta durante la sua vita, è proporzionale al suo interesse di proprietà secondo le tabelle dei beni vitalizi e degli interessi residui alla data della vendita (vedi sopra). Questa esenzione non è un beneficio di cui godono i remainderman – non ottengono alcuna esenzione fiscale sulla vendita della proprietà durante la vita dell’affittuario. Quindi, qualsiasi imposta sulle plusvalenze dovuta verrebbe probabilmente dalla quota proporzionale dei proventi del proprietario rimanente.

Tuttavia, dal momento che la responsabilità finanziaria di prendersi cura di un genitore malato è di solito a carico dei figli (che sono probabilmente anche i restanti proprietari in una proprietà ordinaria a vita) le tasse sulle plusvalenze sarebbero probabilmente più che compensate dal risparmio di essere in grado di proteggere i proventi e permettere a Medicaid di pagare per le cure a lungo termine del genitore.