Nell’aprile 2014, sono entrate in vigore le regole della Financial Conduct Authority’s Mortgage Market Review, progettate per garantire che le persone prendano solo un mutuo che possono permettersi, e per prevenire pratiche di prestito irresponsabili.
Le regole significano che la tua richiesta di mutuo potrebbe richiedere più tempo per essere completata e potrebbe essere più complicata. Secondo Gary Festa, direttore esecutivo della società di gestione patrimoniale HFM Columbus, l’approvazione di un mutuo dipende ora dal contenuto dei vostri estratti conto. Gli istituti di credito vi chiederanno tre mesi di estratti conto quando fate domanda.
Ma quali dettagli cercheranno?
La prima cosa che gli istituti di credito cercano sono gli scoperti nella vostra storia recente (anche se autorizzati, o entro limiti prestabiliti). Ci potrebbero essere anche domande sulle spese di compleanno, Natale e vacanze – queste sono occasioni in cui le spese aumentano comunemente, e le carte di credito possono spesso entrare nel mix.
Festa dice: “Un prestatore vorrà vedere carte di credito pulite e completamente pagate, che sono usate per acquistare una vasta gamma di prodotti e servizi, piuttosto che semplicemente pasti fuori o vacanze. Detto questo, una carta con un limite enorme, o una carta 0 per cento che si usa raramente, potrebbe essere vista come un’esposizione al rischio non necessaria da alcuni prestatori. In nessun caso prendete un prestito giornaliero.”
La spesa discrezionale è un’area chiave di interesse per i prestatori. Questo include abbonamenti a riviste o giornali, viaggi all’estero, abbonamenti per hobby, assicurazioni per animali domestici e abbonamenti a palestre.
“A volte, questi possono essere elencati come generici addebiti diretti – quindi controllate le vostre dichiarazioni e assicuratevi che ogni uscita non specifica sia accompagnata da una nota esplicativa”, dice Festa.
“È interessante, so che alcuni prestatori possono trattare un abbonamento in palestra con cautela – presumono che sia una voce che la gente non taglierà in tempi difficili. Può valere la pena notare nella vostra domanda che è qualcosa con cui siete pronti a separarvi se si tratta di questo.”
I pagamenti regolari su un altro conto possono essere presi come un richiedente che mantiene un conto bancario separato. È meglio informare il finanziatore di quel conto.
Ci sono anche alcuni tipi di spese che i finanziatori considerano discrezionali e che i richiedenti non possono fare; certe forme di assicurazione, per esempio, o i pagamenti in una pensione.
“Dovresti mettere in attesa i depositi in uno schema pensionistico per i tre mesi prima della tua domanda”, suggerisce Festa.
“Molti finanziatori lo deducono dal loro criterio di accessibilità, anche se è un contributo volontario.”
Le spese elevate per alcuni aspetti – per esempio, lo shopping e le vacanze – possono essere mitigate dall’impegno a ridurre le spese in linea con le nuove circostanze, se e quando la domanda viene approvata.
“Diciamo che prima della domanda andavate regolarmente in città europee”, dice Festa.
“Con il vostro nuovo mutuo, potreste passare qualche weekend qua e là in Cornovaglia, o a Brighton. Forse facevate la spesa da Waitrose e M&S, ma intendete fare la spesa da Lidl e Aldi quando vi trasferite nella vostra nuova casa. Senza una nota che spieghi la vostra intenzione di ridimensionare, un prestatore assumerà che le vostre spese precedenti in questi ambiti siano la norma, e questo potrebbe costarvi – quindi includete un impegno nei vostri commenti.
“Un prestatore cercherà anche le spese per “vizi”. Questo va dall’alcool e dal tabacco durante la settimana, alle visite ai club nei fine settimana. Elevate spese per “vizi” potrebbero essere viste come un’indicazione che un richiedente manca di disciplina monetaria. Un segnale comune è una successione di prelievi di denaro, scaglionati nel corso della stessa notte. Questo sarà visto come la prova che un richiedente può spendere irresponsabilmente quando è sotto la presunta influenza.”
Tali spese saranno viste in una luce particolarmente fioca se un richiedente non è riuscito a fare i pagamenti delle bollette o è entrato in territorio di scoperto durante lo stesso periodo.
Se i vostri estratti conto rivelano un’alta spesa al pub durante un singolo mese – e questo è attribuibile ad un evento una tantum – includete una nota nella vostra domanda spiegandone il motivo. Contrastalo con la mancanza di spese comparabili in altri mesi, e invita il prestatore a “fare la media” delle spese per tutto il periodo di tre mesi.
Anche il gioco d’azzardo e le scommesse rientrano in questa categoria – e tali spese saranno viste male.
“Anche se spendi “solo” 10 sterline al mese in scommesse, questo manda i peggiori segnali possibili”, dice Festa.
“Mi sono imbattuto in una strana persona che ha pensato che le sue vincite al gioco saranno viste positivamente da un prestatore – ma anche un record di vincite completamente immacolato suggerirà una mancanza di autocontrollo.”
È anche importante notare che i prestatori impiegano “indicatori di plausibilità”; barometri basati su proiezioni di spesa media o tipica a livello nazionale, usati per valutare la ragionevolezza di alcune spese. Molti prestatori usano le statistiche medie di abitudine alla spesa pubblicate dall’Ufficio di Statistica Nazionale (ONS) come “indicatori di plausibilità”; cercheranno i casi in cui la spesa in un particolare campo è più bassa o più alta della media, e vorranno sapere perché questo accade.
“Di conseguenza, ha senso familiarizzare con le cifre ONS – e contrastarle con la propria spesa. Se la tua spesa mensile per l’elettricità è inferiore o superiore alla media nazionale, aggiungi una nota che ne spieghi il motivo.”