Comprendere le locazioni immobiliari commerciali richiede un’attenta attenzione ai dettagli. La gente spesso categorizza un contratto di locazione come un contratto di locazione triplo netto o un contratto di locazione a servizio completo (lordo). La realtà è che la maggior parte dei contratti di locazione si trova da qualche parte nel mezzo di questo spettro, dove sia il padrone di casa che l’inquilino pagano una parte delle spese operative. Questi tipi di contratti di locazione sono comunemente indicati come contratti di locazione lordi modificati. In questo articolo daremo un’occhiata più da vicino a ciò che dovreste sapere sul contratto di locazione lordo modificato.
Cos’è un contratto di locazione lordo modificato?
Un contratto di locazione lordo modificato è definito come una struttura di locazione in cui sia il proprietario che l’inquilino sono responsabili del pagamento delle spese operative di una proprietà. Le spese operative specifiche pagate da un inquilino o da un proprietario sotto un contratto di locazione lordo modificato possono variare ampiamente. Questa variazione è dovuta alle condizioni di mercato e alle negoziazioni tra l’affittuario e il proprietario. Come tale, l’unico modo per capire chi è responsabile del pagamento di spese specifiche è leggere attentamente il contratto di locazione.
Lo spettro delle locazioni immobiliari commerciali
Ci sono due tipi fondamentali di locazioni immobiliari commerciali: locazioni nette assolute e locazioni lorde assolute. Con un contratto di locazione netto assoluto tutte le spese operative per la proprietà sono pagate dall’inquilino. Con un contratto di locazione assoluto lordo tutte le spese operative per la proprietà sono pagate dal padrone di casa. Tutti gli altri contratti di locazione cadranno da qualche parte nel mezzo e sono comunemente chiamati locazioni lorde modificate.
È necessario leggere il contratto di locazione
La parte più importante sulla comprensione dei contratti di locazione immobiliare commerciale è che l’unico modo per capire un contratto di locazione immobiliare commerciale è quello di leggere effettivamente il contratto. Anche se i termini descrittivi come locazione lorda, locazione netta, doppia locazione netta e locazione lorda modificata possono essere un buon punto di partenza per capire la struttura di base della locazione, non sostituiscono la lettura del contratto di locazione stesso. Questo è importante perché questi termini descrittivi di locazione possono assumere diversi significati a seconda della persona con cui si parla o della parte del mondo in cui ci si trova.
Esempi di locazione lorda modificata
La locazione lorda modificata è un termine applicato a un contratto di locazione in cui le spese sono sia a carico del proprietario che dell’inquilino. Mentre tutte le spese possono essere negoziate tra il padrone di casa e l’inquilino, le spese comunemente negoziate includono le tasse sulla proprietà, l’assicurazione della proprietà, la manutenzione delle aree comuni (CAM), le utenze e le riparazioni strutturali.
Quando si tratta di quali di queste spese sono rimborsate dall’inquilino al padrone di casa, ci sono una varietà di strutture di recupero che vengono utilizzate.
In un contratto di locazione di base, l’inquilino potrebbe semplicemente pagare la sua quota pro-rata di tutte le spese operative. Per esempio, supponiamo che un inquilino occupi uno spazio di 10.000 piedi quadrati in un edificio di 100.000 piedi quadrati. Questo significa che la quota pro-rata dell’inquilino è 10.000/100.000 o il 10%. Se le spese totali per l’edificio erano $1.000.000 e l’inquilino ha rimborsato la sua quota pro-rata di tutte le spese di costruzione, allora l’inquilino dovrebbe il 10% x $1.000.000, o $100.000.
A volte l’inquilino potrebbe pagare la sua quota pro-rata di alcune spese mentre paga un importo fisso in dollari per piede quadrato per altre spese. Per esempio l’inquilino potrebbe pagare la sua quota proporzionale di tasse di proprietà e assicurazione e anche contribuire con $1/SF all’anno per le riparazioni strutturali.
In strutture di rimborso più complicate gli inquilini potrebbero avere un blocco delle spese su spese individuali o anche su gruppi di spese. Con uno stop alle spese il padrone di casa pagherà la spesa fino ad un certo importo (l’importo “stop”). Per esempio, con uno stop alle spese di $2.00/SF, il proprietario pagherà fino a $2.00/SF della spesa. Tutto ciò che supera i $2.00/SF sarebbe poi responsabilità dell’inquilino.
Per le spese individuali questo è abbastanza semplice. Tuttavia, non è raro che le fermate delle spese si applichino a interi gruppi di spese piuttosto che a ogni singola spesa. Questa distinzione è importante e spesso può confondere perché l’importo dovuto dall’inquilino in ogni scenario potrebbe essere diverso.
Per esempio, se c’è un fermo spesa di 1$/SF applicato a un intero gruppo di spese (cioè le spese di manutenzione dell’area comune), allora il rimborso scatterà non appena la somma di tutte le spese in quel gruppo supera l’importo del fermo. D’altra parte, se lo stesso stop alle spese di 1$/SF fosse applicato a ogni singola spesa, allora lo stop alle spese scatterebbe per ogni singola spesa piuttosto che per la somma di tutte le spese.
Guardiamo un rapido esempio. Supponiamo di avere un edificio di 100.000 piedi quadrati con le seguenti spese:
- Tasse sulla proprietà – $100.000
- Assicurazione – $25.000
Se entrambe queste spese fossero in un gruppo di spese e uno stop spese di $1/SF fosse applicato al nostro gruppo di spese, allora l’affittuario rimborserebbe la sua quota proporzionale dell’importo oltre lo stop spese. In questo caso le spese totali sono 125.000 dollari e l’area dell’edificio è di 100.000 piedi quadrati, quindi le spese totali per piede quadrato sono 1,25 dollari. Ciò significa che l’inquilino pagherebbe l’eccedenza rispetto allo stop di $1/SF, che in questo caso è $0.25/SF, o $25.000.
Se invece applicassimo lo stop alle spese di $1/SF a ogni singola spesa (non all’intero gruppo), allora otterremmo i seguenti importi di spesa per piede quadrato:
- Tasse sulla proprietà – $100.000 / 100.000 = $1/SF
- Assicurazione – $25.000 / 100.000 = $0.25/SF.
Siccome nessuna delle due spese individuali supera l’importo di $1/SF, l’inquilino avrebbe $0 in rimborsi.
Come potete vedere, è importante chiarire se le spese sono raggruppate o meno ai fini del rimborso. Questo è il motivo per cui è fondamentale leggere il contratto di locazione se si vuole comprendere appieno la struttura di rimborso di un contratto di locazione.
Questi sono solo alcuni esempi di strutture di rimborso lordo modificato. Le strutture di rimborso possono variare ampiamente. Le strutture di recupero potrebbero includere altre caratteristiche come tetti, piani, spese amministrative, requisiti per gli inquilini secondari per il rimborso dopo che un inquilino principale ha pagato prima una quota fissa, regole complicate per come le aree dell’edificio sono misurate ai fini del rimborso, ecc. Il nostro software Proforma rende facile modellare i flussi di cassa con questi tipi di strutture di rimborso complicate. Ma ancora una volta, la cosa più importante da fare è leggere sempre il contratto di locazione.
Lordo modificato rispetto all’anno base
Negli esempi precedenti abbiamo esaminato una struttura di rimborso che includeva un arresto delle spese. A volte i fermi spesa usano un importo specifico come un dollaro per piede quadrato. Altre volte le fermate di spesa useranno un importo dell’anno base e sono spesso chiamate fermate dell’anno base.
La fermata dell’anno base funziona allo stesso modo dei nostri esempi di fermate di spesa sopra, con una differenza chiave. La differenza tra uno stop spese e uno stop anno base è che uno stop anno base usa semplicemente l’importo delle spese nell’anno base del contratto di locazione. Per esempio, se le spese durante l’anno di base del contratto di locazione fossero 100.000 dollari e il nostro intero edificio fosse di 10.000 piedi quadrati, allora il nostro importo di spesa dell’anno di base sarebbe semplicemente 100.000 dollari o 10 dollari/SF. In tutti gli anni successivi, l’inquilino sarebbe responsabile del pagamento della sua quota di spese al di sopra di questo importo dell’anno base.
Come viene definito l’anno base? Questo dipende, e l’unico modo per saperlo con certezza è leggere il contratto d’affitto. Tuttavia, l’anno di base segue tipicamente l’anno di calendario in cui inizia il contratto di locazione. Per esempio, se un contratto di locazione inizia nel giugno 2020, allora l’anno base sarebbe l’anno solare 2020 tra il 1° gennaio 2020 e il 31 dicembre 2020.
A volte l’anno base è definito come il primo anno effettivo del contratto di locazione degli inquilini. In questo caso sarebbe 1 giugno 2020 – 31 maggio 2021. Tuttavia, con edifici multi-tenant questo diventa ingombrante da tracciare e quindi i locatori spesso usano solo un anno di base del calendario.
Lordo modificato contro contratto di locazione triplo netto (NNN)
Un contratto di locazione triplo netto è una struttura di locazione in cui l’inquilino è responsabile del pagamento di tutte le spese operative associate a una proprietà. Le locazioni triple net sono comuni con grandi proprietà a singolo inquilino come le catene di ristoranti nazionali e sono popolari perché offrono un investimento chiavi in mano.
Come abbiamo visto in questo articolo, la locazione lorda modificata è una struttura di locazione in cui il padrone di casa e l’inquilino condividono entrambi il costo delle spese operative. Il contratto di locazione lordo modificato tende ad essere molto più complicato di un contratto di locazione triple net. Questo è in gran parte dovuto al fatto che le strutture di rimborso in un contratto di locazione lordo modificato possono variare ampiamente e possono essere ingombranti da capire.
L’affitto lordo modificato rispetto all’affitto lordo o all’affitto a servizio completo
L’affitto a servizio completo o lordo è una struttura di affitto in cui il proprietario paga tutte le spese operative per la proprietà. Le locazioni lorde tendono ad essere la struttura di locazione più semplice da capire per l’inquilino perché l’inquilino non è responsabile di nessuna spesa operativa.
Questo è in contrasto con una locazione lorda modificata che è quando l’inquilino e il proprietario condividono entrambi la responsabilità di pagare le spese operative della proprietà. Come visto sopra, le strutture di rimborso che definiscono come e quando l’inquilino rimborsa il padrone di casa possono complicarsi velocemente e diventare difficili da capire.
Se un contratto di locazione immobiliare commerciale è un contratto lordo o un contratto lordo modificato dipende in gran parte dalle condizioni di mercato. Naturalmente, l’unico modo per capire che tipo di contratto di locazione avete, e soprattutto chi paga per cosa (e quando), è quello di leggere il contratto di locazione effettivo.
Conclusione
In questo articolo abbiamo discusso il contratto di locazione lordo modificato. Abbiamo definito la locazione lorda modificata, l’abbiamo paragonata a tutti gli altri tipi di locazione immobiliare commerciale, e poi abbiamo fatto diversi esempi di strutture di rimborso che potrebbero essere usate in una locazione lorda modificata. Infine, abbiamo confrontato e contrapposto la locazione lorda modificata ad altri tipi di locazione popolari, tra cui la locazione lorda e la locazione triple net.