Per molte organizzazioni non profit, il mondo degli alloggi accessibili sembra un modo ideale per creare un grande impatto. Le organizzazioni non profit possono portare avanti le loro missioni collegando le popolazioni che servono ad un alloggio stabile e a tutti i benefici socio-economici che derivano da tale stabilità. Allo stesso tempo, un programma efficace di alloggi a prezzi accessibili genera entrate e tasse che possono aiutare le organizzazioni non profit a rinviare i costi del programma e a sostenere i loro profitti. Sembra un’ovvia vittoria per tutti.
Tuttavia, quando si entra nel mondo degli alloggi a prezzi accessibili, le organizzazioni non profit entrano anche in un mondo di investitori a tempo pieno e nella mentalità di Wall Street. C’è un’intrinseca disconnessione tra la mentalità di un’organizzazione non profit focalizzata principalmente sul raggiungimento della sua missione e i partner for-profit che danno la priorità alla massimizzazione del ritorno sul loro investimento. Questa disconnessione crea una serie di trappole comuni alle quali le organizzazioni non profit dovrebbero prestare attenzione fin dalle prime fasi di qualsiasi sviluppo di alloggi a prezzi accessibili.
Le organizzazioni non profit non dovrebbero essere scoraggiate, comunque. Molti affrontano con successo lo sviluppo di alloggi a prezzi accessibili e sono in grado di impattare notevolmente le loro missioni entrando in partnership efficaci con investitori a tempo pieno. Ecco uno sguardo più da vicino a quattro buone pratiche di cui le organizzazioni non profit dovrebbero essere consapevoli quando pensano di partecipare allo sviluppo di alloggi a prezzi accessibili.
1. Entrare con gli occhi ben aperti
Dall’inizio, le organizzazioni non profit devono riconoscere che non stanno ottenendo qualcosa in cambio di niente con queste partnership. Questo inizia con la valutazione da vicino dell’accordo di partnership man mano che prende forma e sapendo tutto ciò che comporta prima di firmarlo. Tutte le parti interessate nel nonprofit devono essere ben informate sui termini dell’accordo e capire esattamente ciò che l’organizzazione ha accettato.
Investitori e partner hanno delle aspettative su come sarà gestito lo sviluppo e in particolare aspettative chiare in termini di ritorno che si aspettano in base al loro investimento di capitale. Le organizzazioni non profit devono mantenere questa prospettiva in cima alla mente e rimanere concentrati non solo sul risultato sociale dello sviluppo, ma anche sul risultato finanziario. Riconoscere questa priorità per i partner è un modo utile per mantenere la prospettiva sul processo generale ed evitare qualsiasi potenziale sorpresa lungo la strada.
2. Essere realistici sulle capacità
I progetti di successo nel campo degli alloggi a prezzi accessibili richiedono che le organizzazioni non profit diano un’occhiata da vicino alle loro operazioni. Un’organizzazione non profit deve valutare onestamente se ha le capacità e la mentalità per gestire essenzialmente un’operazione for-profit all’interno della propria organizzazione. I partner d’investimento, spesso banche, hanno interi dipartimenti dedicati al bilancio, ai rendimenti e alle considerazioni fiscali, ma spesso tocca alle organizzazioni nonprofit con un’esperienza limitata in queste aree fungere da sviluppatore e gestore con la supervisione finale della proprietà.
Una organizzazione nonprofit deve determinare se ha il personale, gli strumenti e le competenze interne per agire come un efficace proprietario. Questo include doveri continui come la gestione della proprietà, la gestione di tutti i doveri contabili, la gestione delle conseguenze fiscali e una serie di altre responsabilità. In alcuni casi, l’assunzione di una società esterna di gestione della proprietà o l’espansione delle capacità del personale interno, compresa la formazione in procedure contabili, sono soluzioni utili e in definitiva più efficienti.
3. Costruire la squadra giusta
Con una valutazione realistica di ciò che la partnership comporta e dove si trovano i punti di forza e le debolezze organizzative, le organizzazioni non profit possono iniziare a costruire una squadra di sviluppo di alloggi a prezzi accessibili. Questo team include tipicamente un esperto CPA, un avvocato e un appaltatore generale o un architetto con esperienza di alloggi multifamiliari.
Per le organizzazioni che cercano l’accesso a potenziali partner di investimento e un aiuto per valutare le diverse opzioni, un sindacatore può essere particolarmente utile. I sindacatori aiutano a collegare investitori e fonti di finanziamento a specifiche opportunità di sviluppo. Ci sono sindacatori specializzati nello sviluppo no profit, e in molti casi le organizzazioni traggono grande beneficio dalla loro esperienza.
I consulenti per gli alloggi sono preziosi per le organizzazioni non profit con meno esperienza complessiva in questo settore. Possono aiutare a impostare il processo iniziale e far progredire la comprensione generale dell’organizzazione sullo sviluppo di alloggi a prezzi accessibili.
L’importanza di sviluppare presto questa squadra non può essere sopravvalutata. Le organizzazioni non profit dovrebbero utilizzare queste competenze il più presto possibile nel processo. In particolare, questo team dovrebbe essere profondamente coinvolto nella stesura e nella revisione dei termini specifici dell’accordo di partenariato. Dopo che la proprietà è stata messa in servizio, molti membri del team escono in gran parte dal processo, lasciando al nonprofit il compito di assicurare che le cose rimangano sulla buona strada. Per tutte le organizzazioni, è fondamentale acquisire il maggior numero di conoscenze e competenze prima che ciò accada.
4. Capire le potenziali conseguenze
Per navigare efficacemente nel processo di costruzione di alloggi a prezzi accessibili è necessario riconoscere cosa succede se le cose non vanno secondo i piani. Se lo sviluppo non soddisfa le pietre miliari richieste dall’accordo di partenariato, l’investitore può richiedere il rimborso delle spese di sviluppo precedentemente pagate al nonprofit. In casi estremi, si può anche chiedere al non profit di farsi da parte.
Il non profit non dovrebbe assumere clemenza da parte dei finanziatori o degli investitori in nessuna parte del processo. Essere irrealistici riguardo alle aspettative o non riuscire a fare i necessari aggiustamenti organizzativi può mettere in pericolo il futuro dello sviluppo e dell’organizzazione no profit.
Il potere della scala: Affordable Housing Done Right
Le organizzazioni non profit che possono eseguire con successo lo sviluppo di alloggi a prezzi accessibili spesso trovano che le iniziative successive si svolgono in modo più regolare e più efficiente. Con il giusto processo in atto, la costruzione di capacità interne e la creazione di forti partenariati può rendere la seconda o la terza iniziativa di alloggi a prezzi accessibili più redditizia e di maggior successo. Scalare le operazioni in questo modo può trasformare lo sviluppo di alloggi a prezzi accessibili in un considerevole vantaggio organizzativo.
È importante adottare una prospettiva più a lungo termine sulle prime iniziative di alloggi a prezzi accessibili. Le organizzazioni non profit non dovrebbero scoraggiarsi di fronte alle sfide iniziali e ai potenziali ostacoli, ma usarli come lezioni preziose per gli sforzi futuri. Il risultato sarà uno sviluppo di maggior successo che può permettere al nonprofit di mantenere la stabilità finanziaria e portare avanti la sua missione sociale.
Stewart A. Grubman è il partner responsabile dell’ufficio di Bethesda (Md) di PKF O’Connor Davies e ha oltre 30 anni di esperienza nella contabilità pubblica. Il suo obiettivo principale è la revisione contabile e i servizi fiscali per gli alloggi a prezzi accessibili e con esigenze speciali.
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