Quando si hanno prestiti agli studenti, qualificarsi per un mutuo può diventare difficile.
AGGIORNAMENTO DI COVID-19: I prestiti studenteschi serviti a livello federale sono stati messi in sospensione amministrativa automatica fino al 30 settembre 2020 come parte del CARES Act, firmato in legge il 27 marzo 2020.
Se i tuoi pagamenti sono stati ritirati automaticamente dal tuo conto bancario, anche questo è stato sospeso. Se state cercando di qualificarvi per un mutuo e avete un piano di pagamento IBR o IDR, la forbearance potrebbe rappresentare un problema.
Se questo accade a voi, non è difficile da correggere.
Lettura supplementare: COVID-19 La forbearance dei prestiti per studenti, danneggerà l’approvazione del mio prestito per la casa?
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In questo articolo
- Comprensione dell’IBR
- Cambiamenti nel pagamento dei prestiti per studenti
- Calcolo del rapporto tra debito e reddito
- Orientamento per i prestiti per studenti Snapshot
- Le linee guida di Freddie & Fannie Swap
- Soluzioni creative per risolvere i problemi
- Perché i prestatori sbagliano
Comprensione di IBR
I pagamenti del tuo prestito studentesco possono essere differiti o in forbearance. Se i tuoi prestiti sono differiti, non hai pagamenti dovuti.
Quando cominci a fare i pagamenti sui tuoi prestiti studenteschi, puoi avere diverse opzioni.
Puoi fare i pagamenti sul tuo prestito studentesco basato sul tuo reddito. Questo è chiamato un piano di rimborso basato sul reddito (IBR).
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I piani IBR in genere non coprono il capitale e gli interessi dovuti, e il saldo del prestito può aumentare anche se state facendo i pagamenti.
Se il vostro pagamento è basato su un calcolo che paga il vostro prestito per intero alla fine della durata del prestito, questo è un pagamento ammortizzato.
Tutte le linee guida di sottoscrizione con tutti gli istituti di credito vi permetteranno di utilizzare un pagamento ammortizzato quando si calcola il rapporto tra debito e reddito.
I piani IRB potrebbero anche lasciarvi con un pagamento di $0,00, anche se il vostro prestito è in stato di rimborso. Il tuo reddito viene rivisto ogni anno per determinare il tuo nuovo pagamento per l’anno successivo.
Student Loan Payment Change History
Sempre più studenti sono incatenati al debito del prestito studentesco per anni dopo aver lasciato la scuola.
Essere incatenati al debito del prestito studentesco richiede un fabbro esperto per sbloccare le linee guida corrette per farti approvare un mutuo per la casa.
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È quasi un lavoro a tempo pieno stare al passo con gli aggiornamenti delle linee guida di sottoscrizione, e i pagamenti IBR sembrano mandare molti ufficiali di prestito in un vortice di disinformazione.
Cambiamenti delle linee guida per i prestiti per studenti dal 2015
- 2 volte per i prestiti convenzionali Fannie Mae
- 3 volte per i prestiti convenzionali Freddie Mac (gennaio 2020 il più recente)
- 1 volta per i prestiti assicurati FHA
- 2 volte per i prestiti garantiti VA
- 2 volte per i prestiti garantiti USDA
Il primo grande cambiamento alle linee guida di sottoscrizione è avvenuto quando i prestatori non potevano più ignorare i pagamenti differiti o i prestiti in forbearance.
Il secondo grande cambiamento fu che si doveva applicare un pagamento a qualsiasi saldo del prestito studentesco. Se il pagamento riportato sul vostro rapporto di credito non pagherà il prestito alla fine di un termine fisso, i vostri pagamenti non sono ammortizzati.
Fatevi presentare ora da un esperto di mutui per studenti
I pagamenti non ammortizzati sono diventati il nemico pubblico numero 1 di Fannie Mae, FHA e USDA. Nel 2015, le linee guida di Freddie Mac non permettevano pagamenti differiti o prestiti in forbearance e permettevano pagamenti IBR, anche se il pagamento riportato è $0.00.
NUOVO – Freddie Mac esclude PSLF dal DTI – Questa è una notizia enorme che arriva da Freddie Mac, a partire dal 2 gennaio 2020. Se potete documentare che siete qualificati per un programma di perdono dei prestiti per il servizio pubblico, o un programma di perdono dei prestiti sponsorizzato dal datore di lavoro, dovreste essere in grado di escludere i pagamenti dei vostri prestiti studenteschi dal vostro DTI.
Calcolo del rapporto debito/reddito (DTI)
L’intera debacle dei prestiti studenteschi è causata dalla confusione su come viene calcolato il rapporto tra debito e reddito.
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Il vostro rapporto debito/reddito è calcolato come la vostra proposta di pagamento della casa (quando si compra una casa) più i vostri debiti mensili dal vostro rapporto di credito, come percentuale del vostro reddito lordo.
Quando si usa un prestito Fannie Mae o Freddie Mac Conventional, il pagamento totale della casa più le passività mensili non possono superare il 50% del vostro reddito lordo, o un DTI del 50%.
I mutuatari che usano un mutuo FHA hanno 2 rapporti DTI. Un rapporto debito/reddito anteriore è il vostro pagamento dell’alloggio come percentuale del vostro reddito. Un rapporto debito/reddito back-end include le vostre passività mensili dal vostro rapporto di credito.
FHA permetterà il vostro pagamento dell’alloggio fino al 46,99% front-end DTI, e un massimo 56,99% back-end DTI includendo i vostri debiti.
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I mutui per studenti diventano confusi quando nessun pagamento è riportato sul vostro rapporto di credito, o quando il vostro pagamento è un pagamento IBR (Income-Based Repayment).
2021 Linee guida per i prestiti agli studenti
Fannie Mae Conventional
- Pagamento basato sul reddito – Permesso – $0 ok con documentazione di supporto* – Aggiornato Aprile, 2017
- Pagamento ammortizzato – Ok con tutti i prestatori
- Deferred o forbearance usare 1% del saldo del prestito.
- *Aspettatevi di ottenere la documentazione dal vostro servizio prestiti per studenti
Freddie Mac Conventional
- Pagamenti basati sul reddito – Può usare il pagamento come riportato sul rapporto di credito
- Pagamento 0$ su NO LONGER usato – deve usare .5% – Vedi Aggiornamento PSLF
- Può escludere dal calcolo del debito al reddito se rimangono meno di 10 mesi di pagamenti
- Uso differito o forbearance .5% del saldo del prestito – In vigore dal 1 novembre 2018
FHA Government Insured
- Pagamento non ammortizzato – Non consentito | Deve usare l’1% del saldo del prestito
- Pagamento ammortizzato – Ok con tutti i prestatori
- Deferred o forbearance usare 1% del saldo del prestito.
VA Guaranteed Loan
- Pagamento non ammortizzato – Permesso, anche con $0.00
- Pagamento ammortizzato – Ok con tutti gli istituti di credito
- Pagamento differito o forbearance deve utilizzare il 5% del saldo del prestito diviso per 12
- Aspettatevi di ottenere la documentazione dal vostro servicer del prestito per studenti
USDA Guaranteed Loan – Aggiornato a settembre 2019
- Pagamento non ammortizzato – Utilizzare il pagamento sul rapporto di credito 0r .50%, qualunque sia maggiore.
- Pagamento ammortizzato – Ok con tutti gli istituti di credito
- Pagamento differito o forbearance usare .50% del saldo del prestito.
Soluzioni creative per risolvere i problemi dei prestiti agli studenti
Se stai cercando di comprare una casa, e i pezzi semplicemente non si incastrano, ecco alcune soluzioni creative che i clienti passati hanno fatto con successo.
Pagamenti differiti o prestito in sospensione
Se avete prestiti con pagamenti differiti, o se il vostro prestito è in sospensione, abbiamo avuto acquirenti di case in un piano di rimborso basato sul reddito, e qualificarsi usando un Fannie Mae Conventional
I genitori firmano e pagano i prestiti per studenti
Fannie Mae ha recentemente aggiornato la sua linea guida “Contingent liability” per permettere di ignorare i pagamenti dei prestiti per studenti, se si può dimostrare che un cofirmatario ha effettuato i pagamenti negli ultimi 12 mesi.
Il rapporto tra debito e reddito è troppo alto per il convenzionale
Questo acquirente di casa sta consolidando oltre una dozzina di prestiti in un pagamento ammortizzato di 30 anni. Avevamo bisogno di un pagamento ammortizzato per approfittare dei requisiti DTI più flessibili rispetto a Conventional.
Pagamento che non appare sul Credit Report
Se il vostro prestito è in rimborso, il vostro prestatore può ottenere un supplemento di credito (se necessario) dal credit bureau fornendo loro una copia del vostro estratto conto dal vostro prestatore di prestiti agli studenti.
Avere meno del 5% di acconto e pagamento IBR
È un malinteso comune che la FHA offre l’acconto più basso. VA & USDA offre un finanziamento al 100%, ma sono richieste ulteriori qualifiche.
Sia Fannie Mae che Freddie Mac hanno programmi che permettono un acconto del 3%. L’idoneità può essere determinata dai limiti di reddito, o dall’area in cui si sta acquistando.
Non ci sono limiti di reddito per le case che vengono acquistate in zone “mirate” a basso o moderato reddito. Questi programmi speciali includono anche un’assicurazione ipotecaria scontata e costi di chiusura scontati.
Possono qualificarsi solo per il prestito FHA
Ci sono molte ragioni per cui un prestito FHA è l’opzione migliore per voi. Il finanziamento convenzionale è più restrittivo, richiede un punteggio di credito più alto, e spesso non è un’opzione se hai un sacco di debiti sul tuo rapporto di credito.
La soluzione è documentare quale sarebbe un pagamento ammortizzato se iniziassi a fare pagamenti sul tuo prestito studentesco che pagherebbe il prestito alla fine della durata del prestito.
Non ci sono linee guida che richiedono che tu sia effettivamente in rimborso sul tuo prestito, solo che tu usi un pagamento ammortizzato allo scopo di calcolare il tuo rapporto debito/reddito.
Ci sono un paio di modi per identificare quale sarebbe questo pagamento:
- Chiamate il vostro prestatore di prestiti per studenti e chiedete loro una dichiarazione/quotazione che mostri quale sarebbe questo pagamento.
- Iniziare a fare i pagamenti sul tuo prestito studentesco (puoi rimetterlo in dilazione dopo che il tuo prestito per la casa è completato)
Se stai per considerare una di queste opzioni, prima discuti con un ufficiale di prestito ipotecario esperto se ti qualificheresti ancora usando un pagamento ammortizzato o meno.
Il tuo ufficiale di prestito può calcolare quale potrebbe essere questo pagamento. Il problema che state risolvendo è quello di ottenere la documentazione dal prestatore del prestito per studenti che supporta quel pagamento.
Perché i prestatori sbagliano
Se state chiamando da una pubblicità televisiva, radiofonica o su internet, è molto probabile che siate collegati a un call center, con poca o nessuna esperienza di mutuo reale.
Chiamo questi prestatori “big box”. Questi prestatori sono incredibili nell’elaborazione di un certo tipo di file di prestito che non richiede nulla di troppo fuori dagli schemi.
I pagamenti dei prestiti agli studenti non sono davvero così fuori dagli schemi, ma la tempistica per quando questi problemi vengono trovati non potrebbe essere peggiore.
Se state lavorando attraverso un call center di un grande prestatore, la vostra domanda non è di fronte a un professionista fino a quando non raggiunge il sottoscrittore.
Le linee guida di sottoscrizione per i prestiti agli studenti, e in particolare i piani di rimborso basati sul reddito, sono cambiati più volte negli ultimi 2 o 3 anni.
Molte volte, il tuo file non è di fronte al sottoscrittore fino a quando non hai già accettato la tua offerta di acquisto e pagato per la valutazione.
Speriamo che ci sia abbastanza tempo, e che il sottoscrittore sia abbastanza esperto da cercare le linee guida e possa capire come salvare la tua nuova casa facendoti approvare per il prestito giusto.
Non crederei che questo accada così tanto se non lo avessi sperimentato personalmente! Abbiamo coperto per la prima volta questo argomento nel 2015, e abbiamo risposto a centinaia di domande IBR da parte di acquirenti in tutto il paese.
Tante di queste storie di orrore che sentiamo avrebbero potuto essere evitate se fosse stato utilizzato un ufficiale di prestito professionale, e non un prestatore call center.
Lavorare con un esperto
Aiutiamo acquirenti e proprietari di case a qualificarsi per un mutuo con prestiti per studenti dal 2015, quando le grandi sfide che affrontiamo oggi sono state introdotte per la prima volta.
Find My Way Home è una rete di esperti professionisti di mutui, qui per rispondere alle vostre domande e mettervi sulla strada giusta.
Puoi ottenere una risposta alle tue domande o dandoci un po’ più di informazioni qui, e ti abbineremo con un ufficiale di prestito che è un esperto con le linee guida dei prestiti per studenti, o puoi lasciare un commento o una domanda qui sotto.
Non vendiamo le tue informazioni a più prestatori e speriamo che tu trovi qualcuno esperto, ti presenteremo un ufficiale di prestito che conosciamo e di cui ci fidiamo che può aiutarti.
Ogni domanda che fate qui sotto, risponderò personalmente, e se necessario, possiamo introdurvi ad un ufficiale di prestito professionale ed esperto che so che può aiutare.