Mi az a nyitott listázás?
A nyílt hirdetésnek az ingatlanpiacon két jelentése van. A nyílt hirdetmény utalhat olyan eladó ingatlanra, amelynek tulajdonosa több ingatlanközvetítőt is igénybe vesz annak érdekében, hogy minél több potenciális vevőt találjon. A jutalékot az az ügynök kapja, aki az ingatlanra a nyertes vevőt hozza.
A nyílt hirdetés utalhat olyan tulajdonosra is, aki önállóan, ingatlanügynök bevonása (és így jutalék fizetése) nélkül értékesíti otthonát vagy ingatlanát.
A nyílt hirdetés mindkét esetben ellentéte a kizárólagos hirdetésnek, amelyben az ingatlan tulajdonosa egy ingatlanügynököt bíz meg, és ő az egyetlen csatornája az ingatlanra történő licitálásnak és vásárlásnak. Ennek az ügynöknek kizárólagos, azaz kizárólagos joga van arra, hogy megmutassa az ingatlant, és megpróbálja eladni azt.
Kulcsfogalmak
- A nyílt hirdetésnek az ingatlanpiacon két jelentése van; bár eltérő, mindkettő ellentétes azzal a szokásos gyakorlattal, hogy egy ingatlanügynök kizárólagos jogot kap az ingatlan bemutatására és eladására.
- A nyílt hirdetés egyik jelentése olyan ingatlanra utal, amelynek tulajdonosa több ingatlanügynököt alkalmaz nem kizárólagos megállapodás keretében.
- Egy másik jelentésben a nyílt listázás olyan ingatlanra utal, amelyet közvetlenül a tulajdonos ad el, ügynök nélkül.
- Nem meglepő, hogy az ingatlanügynökök nem nagy rajongói a nyílt listázásnak, és néhányan nem hajlandók olyan ingatlanokkal dolgozni, amelyekre nincs kizárólagos joguk.
A nyílt listázás megértése
A nyílt listázást először is általában egy vagy több ingatlanközvetítővel nem kizárólagos alapon kötött listázási megállapodásnak nevezik. Azok az ügynökök, akik részt vesznek az ingatlan értékesítésében, mind jogosultak jutalékra, ha – de csak akkor, ha – végül ők hozzák be a vevőt. Több oka is lehet annak, hogy az eladó több ügynököt vesz igénybe: Előfordulhat, hogy az ingatlant gyorsan kell értékesíteni. Másrészt az ingatlan már egy ideje a piacon van, és korábban nehézségekbe ütközött vevőket találni.
A második esetben az eladó egyszerűen pénzt – azaz az ügynök jutalékát – próbálhat megtakarítani azáltal, hogy közvetlenül kezeli az ingatlanra vonatkozó ajánlatokat. Az ilyen ingatlanokat gyakran “tulajdonostól eladó” néven hirdetik. Ez a státusz vonzhatja a takarékoskodó vevőket, akik úgy gondolják, hogy az ingatlan kikiáltási ára alacsonyabb lesz, mivel az eladónak nem kell jutalékot beépítenie (Általában az ingatlanügynök jutaléka az ingatlan végső vételárán alapul; az ügynök részesedése közvetlenül a vevő fizetéséből származik a záráskor, mielőtt az eladó pénzt kapna). Az is előfordulhat, hogy úgy érzik, hogy ha közvetlenül a tulajdonossal tárgyalnak, az ügylet gördülékenyebbé és gyorsabbá válik, mivel a tárgyalásokat nem kell egy harmadik félen keresztül bonyolítani.
Különleges megfontolások nyílt hirdetéseknél
Az ingatlanügynökök vonakodhatnak attól, hogy nyílt hirdetést vállaljanak, mivel az eladó nem kötelezi el magát arra, hogy kizárólag velük dolgozzon. A megállapodás előnyös az eladó számára, mivel sokoldalúságot és több lehetőséget kínál a potenciális vevők felkutatásában. Az eladó valószínűleg a szokásos jutaléknak csak a felét fizeti, amelyet az az ügynök kapna, aki a nyertes ajánlatot tevő vevőt hozza. Ez azért van így, mert ez az ügynök általában csak a vevő oldalán szolgál az üzletben. Nincs eladó ügynök, mert az eladó maga vállalja az ingatlan teljes marketingjét. Az eladó úgy gondolhatja, hogy az ingatlanra akkora kereslet lesz, hogy viszonylag könnyű lesz olyan vevőket szerezni, akik meg tudják felelni az árát.
Az ingatlanközvetítő cégeknek lehetnek olyan szabályaik, amelyek szabályozzák, hogy ügynökeik részt vehetnek-e a nyílt hirdetési megállapodásokban vagy sem. Például előfordulhat, hogy egyes cégek nem hirdetnek nyílt hirdetéseket, de az ügynököknek megengedhetik, hogy olyan ügyfeleket vonjanak be, akik már potenciális vevőként szerepelnek náluk. Az ingatlanközvetítő cégek vonakodhatnak attól, hogy nyílt hirdetésekkel dolgozzanak, mert attól tartanak, hogy az eladó úgyis megtalálja a saját vevőit, és az ügynökök közreműködése nélkül köt üzletet. Ez az ügynökök erőfeszítéseit idő- és pénzpocsékolássá tenné. Az eladó megpróbálhatja megkerülni az ügynököket, és közvetlenül az ügyfeleikkel kötni az üzletet, ami kizárja őket a körből. Az is aggályos lehet, hogy az ingatlan nem lesz vonzó egyetlen vevő számára sem.
Az ügynökök korlátozott lehetősége, hogy jutalékot keressenek a nyílt hirdetéseken, arra késztetheti őket, hogy inkább a kizárólagos szerződésekre összpontosítsák energiájukat. Egyes ügynökök kijelentik, hogy csak olyan ingatlanokkal foglalkoznak, amelyekre kizárólagos értékesítési joguk van.