A Lady Bird Deed (más néven egy “fokozott élettartamú ingatlan okirat”) egy alternatív módja a tulajdonjog átruházásának ingatlan. Ahelyett, hogy az ingatlan tulajdonjogának/ellenőrzésének átruházása az ingatlantulajdonos kedvezményezettjeire, a Lady Bird okirat lehetővé teszi az ingatlantulajdonos számára, hogy élethosszig tartó birtokot (más néven élethosszig tartó bérletet) adjon magának, és a lakástulajdonos halála után maradványérdekeltséget biztosít (általában egy örökösben, de lehet bárki, akit a lakástulajdonos kíván). De, ellentétben a szokásos életjáradéki okirattal vagy az ingatlan teljes átruházásával: (a) az élethossziglani bérlőnek joga van eladni vagy jelzáloggal terhelni az egész ingatlant anélkül, hogy a hátramaradó személy csatlakozna hozzá, és minden nyereséget megtarthat (elidegenítheti a hátramaradó személyt az érdekeltségétől); és b) az élethossziglani bérlő pazarlást követhet el a hátramaradó személy kárára.
Lady Bird Deeds in Florida
A Lady Bird Deedet “halál esetére szóló átruházási okiratnak” is nevezik. A Lady Bird Deeds “Enhanced Life Estate Deeds” néven is ismert. Mindhárom kifejezés ugyanarra az okirattípusra utal. Fontos megjegyezni, hogy a Lady Bird Deeds-et nem használják országszerte. Azonban kifejezetten Floridában rendszeresen használják őket.
Az alapötlet az, hogy a Lady Bird Deed Floridában lehetővé teszi, hogy az ingatlan a hagyatéki eljáráson kívül kerüljön át az eredeti tulajdonos halála után. Azt is biztosítja, hogy az eredeti tulajdonos (akit élethossziglani birtokosnak vagy élethossziglani bérlőnek fogunk nevezni) (a) halála előtt meggondolhatja magát azzal kapcsolatban, hogy ki kapja meg az ingatlant, és (b) bármit megtehet az ingatlanával anélkül, hogy konzultálnia vagy engedélyt kérnie kellene a felsorolt maradványadóval, még akkor is, ha ez az ő esetleges tulajdonjogának megszüntetését jelenti.
Fontos, hogy a maradványadónak szerzett joga van (amelytől el lehet válni). Tehát, ha a remainderman előbb hal meg, mint az élethaszonbérlő, akkor az élethaszonbérlő halálakor az elhunyt remainderman ingatlanrészének az ő hagyatékába kell kerülnie.
Más szóval, ha két remainderman 50-50%-ban örökölne az élethaszonbérlő halálakor; ha az egyik remainderman előbb hal meg, a túlélő remainderman továbbra is csak az 50%-át kapja meg. A másik 50%-nak a hagyatéki eljáráson kellene keresztülmennie.
Lady Bird Deed vs. Traditional Life Estate Deed
Röviden szeretném elmagyarázni a fő különbséget az Enhanced Life Estate Deed és a Regular vagy Traditional Life Estate Deed között: A hagyományos / nem lady-bird okiratban olyan szöveget talál, amely lényegében így szól:
“Sam Jones élethossziglan, a maradékot a lánya, Lisa Jones kapja”. Ebben a példában Sam az élethosszig tartó birtokos (más néven élethosszig tartó bérlő), Lisa pedig a maradék.”
Mivel ez egy hagyományos élethosszig tartó birtoklevél (és nem egy kiterjesztett élethosszig tartó birtoklevél, vagy Lady Bird Deed), Sam nem tudná eladni az ingatlanát, vagy jelzálogot felvenni, anélkül, hogy Lisa csatlakozna hozzá (azaz.azaz Lisának alá kell írnia és bele kell egyeznie, hogy ezeket a dolgokat Sam ingatlanát érintően megtegye).
Ezzel szemben egy kiterjesztett életjáradéki okirat kimondja, hogy az életjáradéki bérlőnek teljes jogköre és felhatalmazása van jelzálogot, bérbeadást, eladást stb… a hátramaradó személy csatlakozása nélkül. Ez feltételezi, hogy a floridai lady bird okiratot megfelelően fogalmazták meg, hogy megállapítsa(1), hogy az élethaszonbérlőnek milyen jogosítványai vannak (pl. továbbítani, jelzálogot, bérletet, stb…), és (2) tartalmaznia kell a következő szavakat is: “az élethossziglani bérlőnek teljes jogköre és felhatalmazása van X, Y és Z egyszerű díjjal történő megtételére, a hátramaradó személy csatlakozása nélkül.”
Hogyan tesz átruházást vagy vesz fel jelzálogot a Lady Bird Deedben
A floridai törvényhozásnak nem sok mondanivalója volt a Lady Bird Deeddel kapcsolatban. A Florida Bar Ingatlan-, hagyatéki és trösztjogi szekciója azonban 2019 júniusában három új floridai egységes jogcímszabályt tett közzé. Elfogadták ezeket a szabványokat, amelyek a továbbfejlesztett életjáradéki okiratokkal foglalkoznak, és útmutatást adnak azokkal kapcsolatban.
Ha egy Lady Bird Deed életjáradéki bérlő át akarja ruházni vagy jelzáloggal terhelni az ingatlanát
A Florida Uniform Title Standard 6.10 és 6.11 kimondja, hogy a nem-homestead vagy homestead ingatlanon lévő életjáradék birtokosa, ha a ladybird deed meghatározza, hogy jogosult eladni, átruházni, jelzáloggal terhelni és más módon kezelni a fee-simple ingatlant MAJD átruházhatja vagy megterhelheti/jelzálogosíthatja a fee simple ingatlant az életjáradék birtokosának életében, a maradék birtokos csatlakozása nélkül.
Homestead helyzetben, ha az életjáradék birtokosa házas, akkor a házastársnak minden dokumentumot alá kell írnia (de még mindig nem a remainderman-nek), ha az életjáradék birtokosa eladni vagy jelzálogot kíván adni.
Ha quit-claim okiratot készít, az adományozónak kifejezetten ki kell jelentenie, hogy ez az életjáradék birtokosának fee simple átruházása (mert különben kétértelmű lenne, ill.azaz, hogy csak a jelenlegi érdekeltségét adja át – pontosítás nélkül – úgy lehetne értelmezni, hogy az élettulajdonos csak átruházza vagy megterheli az élettulajdonát…. ellentétben a garanciális okirattal.
How Are Judgments and Liens Handled with Lady Bird Deeds in Florida
Mi van akkor, ha az életjáradéki okirat birtokosának van egy hitelezője, akinek zálogjoga vagy ítélete van?
Ha a zálogjogot vagy ítéletet csatolták az ingatlanhoz, a jogcímbiztosító társaság megkövetelné az ítélet feloldásának vagy kielégítésének igazolását az életjáradék birtokosával szemben, hogy az életjáradék birtokosa életében átruházza a tulajdonjogot egyszerű díjjal.
Ha azonban az életjáradék birtokosa anélkül halt meg, hogy átruházást tett volna, és a hitelező nem hajtotta be vagy végrehajtotta az ítéletét, nem lenne szükség a zálogjog feloldására vagy kielégítésére. A hátramaradó örökli az ingatlant, amelyre a lady bird okirat vonatkozik, a ki nem fizetett adósságtól mentesen és szabadon. Lásd Aetna Ins. Co. kontra La Gasse, 223 So. 2d 727 (Fla. 1969); és Ogelsby kontra Lee, 73 So. 840 (Fla. 1917). F.S. 733.706 és 733.702(4)(a).
Mi van akkor, ha a ladybird deed-en szereplő remainderman ellen ítéletek vagy zálogjogok vannak?
A ladybird deed élethosszig tartó bérlője átruházhatja vagy jelzáloggal terhelheti a díjmentes tulajdonjogot, függetlenül a remainderman elleni ítéletektől. Ennek az az oka, hogy a remainderman érdekeltségét az életjáradékos bármikor elidegenítheti. Tehát a remainderman tartozásai/hitelezői nem akadályoznák az életjáradék-tulajdonos átruházási vagy megterhelési kívánságait.
A szabály alól kivételt képezhet egy szövetségi IRS adózálogjog. A legtöbb címtársaság másként kezeli az IRS zálogjogokat, még akkor is, ha azok csak a restindermanre vonatkoznak.
Hogyan kell a továbbfejlesztett életjáradéki okirat életjáradékosának helyettesítenie a remaindermant
A rögzített első lady bird okiratban a floridai idős ügyvédnek kifejezetten ki kell jelentenie, hogy az életjáradékos fenntartja a jogot a remainderman elidegenítésére vagy megváltoztatására. Ezután, ha egy későbbi okiratot rögzítenek, amely a remainderman megváltoztatását, a remainderman hozzáadását vagy a remainderman eltávolítását eredményezi a bővített életjáradéki okiratból, egyértelmű lenne, hogy ez nem jelentene problémát.
Ha a bővített életjáradéki okirat nem említi kifejezetten ezt a jogot, néhány jogcímbiztosító társaságnak problémája lehet. Ennek eredményeképpen a megfelelő nyelvet bele kell foglalni az első feljegyzett kiterjesztett életjáradéki okiratba.
Ezután, ha az életjáradék birtokosa meg kívánja változtatni a hátramaradó személyt, feljegyezhet egy második lady bird okiratot, amelyben az ingatlant saját magára ruházza át egy új hátramaradóval, vagy saját magára, vagy egy harmadik félre.
Szükségem van Lady Bird Deedre ahhoz, hogy jogosult legyek a Medicaidre?
A kérdést néha a következő módon is felteszik: Ha ingatlantulajdonom van, szükség van-e Lady Bird Deedre a Medicaid igénybevételéhez? A válasz egész egyszerűen nem.
Természetesen a Lady Bird Deed stratégia (más néven “kibővített életjáradéki okirat”) fontos lehet a Medicaid-tervezési folyamatban. De szigorúan véve, a hölgy madár okiratok nem fognak segíteni valakinek abban, hogy jogosult legyen a Medicaidre Floridában (vagy bárhol máshol, ami azt illeti).
Míg a továbbfejlesztett élettartamú ingatlanok okiratai nem segítenek abban, hogy Ön jogosult legyen a Medicaidre, ez segíthet csökkenteni a Medicaid által visszafizetett összeget a hagyaték-visszaszerzési erőfeszítéseik eredményeként.
Ne feledje, mint egy Elder Law / Medicaid Lawyer, én megpróbálom holisztikusan megközelíteni a Medicaid tervezési folyamatot. Míg az elsődleges szempontom az, hogy megvédjem a vagyonát a hatalmas hosszú távú ápolási költségektől, amíg él (amit bármelyik idősebb jog Medicaid minősítési módszerrel fogunk tenni) – arra is törekszem, hogy törvényesen csökkentsem (vagy lehetőség szerint megszüntessem) azt az összeget, amelyet a hagyatékának vissza kell fizetnie a Medicaidnek, miután a Medicaid kedvezményezett elhunyt.
Hogyan használják a Lady Bird Deedet a Medicaid-tervezésben?
Ez az, amiben a Lady Bird Deed hasznos – azaz csökkenti vagy megszünteti azt, amire a Medicaid jogosult a Medicaid kedvezményezett halála után. Ezt Medicaid zálogjognak vagy “Medicaid hagyaték-visszaszerzésnek” nevezik. Miután a Medicaid-ellátásban részesülő személy elhunyt, a Medicaid – bizonyos kivételektől eltekintve – automatikusan zálogjoggal rendelkezik azon a hagyatékon, amelyet az egyén hátrahagy. Más szóval, a Medicaid hitelezővé válik – de csak akkor, amikor a Medicaid-kedvezményezett elhunyt (feltéve, hogy elmúlt 55 éves).
Szóval, elveszítem a házamat a Medicaid miatt? Nem. Floridában az egyik ilyen kivétel a homestead. Mivel Floridában nagy becsben tartják, a törvényhozás többrétegű védelmet biztosít a homesteadnek a hitelezőkkel szemben, beleértve a Medicaidot is. Tehát még csak nem is kell a homestead védelméhez egy megerősített életjáradéki okirat! A hagyatéki eljárás elkerülésének eszközeként azonban még mindig szükség lehet rá. Mielőtt azonban erre rátérnénk, beszéljünk röviden más típusú ingatlanokról (azaz a nem-homestead ingatlanokról), és arról, hogy ezek könnyen elérhetőek a Medicaid számára.
Lady Bird Deeds és a nem-homestead ingatlanok
Van második otthona, nyaralója, bérleménye vagy más jövedelemtermelő ingatlana? Minden nem ingatlantulajdonnal rendelkező ingatlanra vonatkozik a Medicaid ingatlan-visszaigénylés. Amikor egy Medicaid-ellátásban részesülő személy elhunyt, ingatlanja a hagyaték részévé válik, és így a hitelezők, amelyek közül általában a Medicaid a legnagyobb. Az időskorúak jogi ügyvédjének más Medicaid-tervezési technikákat kell alkalmaznia ahhoz, hogy valaki más ingatlanvagyonnal rendelkező személyt Medicaid-képessé tegyen – de a Lady Bird Deed talán a legegyszerűbb módja annak, hogy az örökösök élvezhessék az ingatlant a Medicaid-ben részesülő személy halála után.
Lady Bird Deed as a Probate Avoidance Tool
Azzal, hogy az ingatlanokat a hagyatéki eljáráson kívül tartja, távol tartja azokat a Medicaid elérhetőségétől. Ez azért van így, mert a lady bird deed diktálja, hogy a Medicaid-kedvezményezett halála után a törvény erejénél fogva kié legyen az ingatlan. Lényegében soha nem válik az elhunyt hagyatékának részévé – automatikusan (a rövidített halotti anyakönyvi kivonat rögzítése után) arra száll át, aki a “restinderman”-ként szerepel, ami hasonló a kedvezményezett kiválasztásához.
ADCF nem tekinti a lady bird deed-et a Medicaid büntetési időszak alá eső vagyonátruházásnak. Ennek oka, hogy a remainderman bármikor megváltoztatható vagy eltávolítható. Ezenkívül az ingatlan tulajdonosának nem kell írásos engedélyt kapnia az ingatlan eladására a restindermantól a kiterjesztett életjáradéki okiratban (ami a normál életjáradéki okiratok esetében nem így van).
Az okirat ennek eredményeképpen hiányos ajándékozásnak minősül, amelyre nem vonatkoznak a Medicaid vagyonátruházási szankciók.
A hagyatéki eljárás elkerülése gyakran már önmagában is érdemes cél. A hagyatéki eljárás azt jelenti, hogy az örökösöknek tovább kell várniuk, és további költségeket kell viselniük ahhoz, hogy hozzáférjenek ahhoz, ami rövid időn belül az övék lehet. Gondoljon a hölgy-madár okiratra úgy, mint egy bankszámlán lévő “halál esetén fizetni” kijelöléshez hasonlóan (így elkerülheti, hogy a bankszámlával elkerülje a hagyatéki eljárást.
Míg tehát a hölgy-madár okirat nem szükséges ahhoz, hogy egyáltalán jogosult legyen a Medicaidre, mindenképpen érdemes stratégia, amelyet a Medicaid-tervezés megvitatása során érdemes megvitatni az idősgondozással foglalkozó ügyvéddel.
A Lady Bird Deed használatának előnyei
A Lady Bird Deedet az ingatlan feletti ellenőrzés fenntartására használják, megtartva az otthonteremtés előnyeit (ha alkalmazható), és a hagyatéki eljárás elkerülésére használják. Előnye továbbá, hogy lehetővé teszi, hogy a homestead megőrizze a hitelezőkkel szemben védett státuszát.
Ha az átruházott ingatlan homestead, nem veszíti el a homestead adómentességet, és a megye nem fogja újraértékelni az ingatlant az adók emelése érdekében. A Lady Bird Deed használatának egyéb adóelőnyei is vannak, például nincs további okmánybélyegadó, de az egyéb adóelőnyök túlmutatnak e cikk keretein.
A Lady Bird Deed előnyei a Medicaid-tervezés kontextusában
A Lady Bird Deed nem segíti a kérelmező Medicaidre való jogosultságát. Segítséget nyújt azonban a Medicaid vagyon-visszaszerzési jogának minimalizálásában, miután a Medicaid-kedvezményezett elhunyt. A Medicaid-tervezés kontextusában a Lady Bird Deed hasznos eszköz, mivel lehetővé teszi, hogy az ingatlan elkerülje a hagyatéki eljárást. Nézzük meg, hogyan kezelik az ingatlanokat két összefüggésben:
(1) Lady Bird Deed for Homestead
Az otthon, amely egyben floridai homestead ingatlannak is minősül, (néhány, az otthont terhelő konkrét adósságokkal kapcsolatos korlátozással) védett a hitelezőkkel szemben, amíg a tulajdonos él, és hasonlóan védett a hitelezők lefoglalásával szemben a halála után. A Medicaid általános hitelezőként kezelik. Tehát egy olyan otthon esetében, amely a Medicaid jogosultsági célokból mentesített homestead eszköznek minősül (kattintson a linkre, hogy többet olvasson arról, hogy mikor nem számít az otthon a Medicaid szempontjából számításba vehető eszköznek), a továbbfejlesztett életbiztosítási okirat használatának elsődleges előnye elsősorban a vagyontervezés – i.azaz, hogy az otthon az Ön által kiválasztott kedvezményezett kezébe kerüljön anélkül, hogy a hagyatéki eljáráson kellene keresztülmennie.
A 6.12-es floridai egységes címszabvány tárgyalja, hogyan kezelik a hátramaradó személyeket a homestead-tulajdonban (a továbbiakat a Florida Lady Bird Deeds című cikkemben tárgyalom). Ha az életben lévő bérlő rendelkezik az összes Lady Bird-fenntartással, a restinderman az életben lévő bérlő halálakor CSAK akkor szerez egyszerű tulajdonjogot, ha nem sérti a homestead eszközére vonatkozó alkotmányos korlátozást (azaz érvénytelen, ha túlélő házastárs vagy kiskorú gyermek, kivéve a házastársnak történő közvetlen átruházás érvényes, ha nincs kiskorú gyermek).
Ha ez így van, akkor a hátramaradónak fel kell jegyeznie egy eskü alatt tett nyilatkozatot arról, hogy az élettulajdonos halálakor nem maradt utána házastárs vagy kiskorú gyermek (természetesen, ha ez igaz).
Ha a lady bird okiratot tévesen jegyezték fel (pl. a Florida homestead alkotmányos korlátozások megsértésével a homestead a túlélő házastársra száll át, így a túlélő házastárs élethosszig tartó birtoklási jogot kap az ingatlanban, a maradékot pedig az örökhagyó egyenes ági leszármazottai (beleértve a kiskorú gyermekeket is) kapják. Az F.S. 732.7025 szerint a házastárs lemondhat a házastársi jogairól a homestead átruházásokra vonatkozó alkotmányos korlátozásokkal kapcsolatban, ha az okiratban megfelelő lemondó nyelv szerepel.
(2) Lady Bird Deed for Non-Homestead Properties
A második otthonokat vagy jövedelemtermelő ingatlanokat nem védi a homestead Floridában. Ezek a Medicaid szempontjából védettek lehetnek vagy nem lehetnek védettek (beszéljen az időskorúak jogi ügyvédjével, hogy megbeszéljék az ennek biztosítására irányuló stratégiákat). Tudjuk, hogy a bérleményeket védik (attól, hogy a Medicaid számításba vehető eszközként szerepeljenek), de ettől függetlenül a nem-homestead ingatlanok nem védettek a Medicaid Estate Recovery-től, mint a homestead ingatlanok. Ez azt jelenti, hogy a Medicaid-kedvezményezett halála után a második otthonok vagy a bérbe adott ingatlanok valószínűleg hozzáférhetők a Medicaid vagyon-visszaszerzéshez. A lady bird deed azonban védelmet nyújthat ez ellen. Lady Bird Deeds hagyja a nem-homestead ingatlanok át a hagyatéki eljáráson kívül. Mivel a Medicaid hagyaték-visszaszerzés csak a hagyatéki hagyatékban lévő eszközökre vonatkozik, ezért egy hatalmas probléma megoldódik.
Felmerülhet a kérdés, hogy miért nem írja egyszerűen egy visszavonható élő tröszt nevére a nem-homestead ingatlant, hogy elkerülje a hagyatéki eljárást? A visszavonható bizalmi vagyonkezelésben lévő, nem lakhatási célú vagyon tisztességes játék a hitelezők számára, akik kikényszeríthetik a hagyatéki eljárást, ha ismerik a nem lakhatási célú védett vagyont. Maga a visszavonható bizalom utasítja a vagyonkezelőt, hogy értesítse a hitelezőket és teljesítse az esetleges adósságokat. A Lady Bird Deeds nem ajándék, mivel a hátramaradó személynek az ingatlanra vonatkozó joga bármikor elvehető (hasonlóan ahhoz, ahogyan egy életbiztosítási szerződés tulajdonosa bármikor hozzáadhatja, megváltoztathatja vagy eltávolíthatja az életbiztosítási bevételek kedvezményezettjeit). További előnye, hogy az élettulajdonos halálakor szinte azonnal átruházódik a hátramaradóra.
Valójában a floridai Medicaid kézikönyv kifejezetten foglalkozik a katicabogár-okiratokkal (mint továbbfejlesztett élettulajdon-okiratokkal), és közli az esetkezelővel, hogy ezek jogszerűek, és nem tekinthetők vagyonátruházásnak.
Florida Lady Bird Deed kockázatok és hátrányok
A linkelt cikkben kitérek a Florida Lady Bird Deeds alapjaira és arra, hogy mikor érdemes Lady Bird Deedet használni. Nagyon gyorsan, egy hölgy madár okirat (más néven egy fokozott élettartamú ingatlan okirat) lehet használni, mint egy hatékony ingatlan tervezési eszköz, amely lehetővé teszi a lakástulajdonos, hogy élni a saját otthonukban az életük hátralévő részében, és, ha nem változtatnak az okirat, átadja a tulajdonjogot, hogy ki van jelölve a rögzített hölgy madár okirat után az élettartam birtokos meghal. Mivel a hátramaradónak nincs érdekeltsége, amíg az életben lévő birtokos él, a lady bird okiratok hasznosak a floridai hosszú távú gondozás Medicaid-tervezésében, valamint a hagyatéki tervezéssel összefüggésben.
Gondoljon a floridai lady bird okiratra úgy, mint a bankszámlán lévő haláleseti kifizetés megfelelőjére. Nincs szükség hagyatéki eljárásra ahhoz, hogy bármelyik eszköz átkerüljön a tervezett örökösökhöz. További előnyök közé tartozik, hogy az okirat rögzítésekor nincs dokumentumbélyegző, alacsonyabbak a költségek (a bizalmi tervezéshez és a hagyatéki eljáráshoz képest), a homestead mentesség érintetlenül marad, valamint adózási előnyök.
Lady Bird Deed – Hátrányok és figyelmeztetések
Ez a cikk lényegében egy lady bird deed figyelmeztető címke – az idő nagy részében a lady bird deeds nagyszerűen működik, de időnként vannak hátrányai és mellékhatásai.
Az Ön hagyatéki tervének kockázata
Tipikusan egy szülő lesz az életjáradék birtokosa, és a gyermekeit sorolja fel hátramaradóként (a hátramaradók azok a személyek, akik az életjáradék birtokosának halála után örökölni fogják az ingatlant). Mi történik, ha csak egy gyermek van, és az a gyermek hal meg először?
Ha az életjáradék-tulajdonosnak két gyermeke van, és az egyik gyermek meghal, akkor az elhunyt gyermek felét a túlélő gyermeknek kell kapnia, vagy máshová kell kerülnie? Általában, ha a hátramaradó személyek egyike hunyt el először, valószínűleg hagyatéki eljárásra lesz szükség (kivéve, ha a hátramaradó személyek az ingatlant túlélési joggal rendelkező bérlőtársként birtokolják, ami atipikus lenne egy megerősített életjáradéki okirat esetében), vagy ha az okiratba egy különleges feltételes helyzetet építettek be (pl.pl. “Maradvány a lányomra, Susan Jonesra, ha túlél engem, és ha nem, akkor a fiamra, Sam Jonesra.”)
Azt is figyelembe kell venni, hogy ha több személy válik társtulajdonossá, miután az életjáradéki okirat adományozója elhunyt, meg kell állapodniuk abban, hogy mi legyen az ingatlannal. Ha nem értenek egyet, vagy barátságtalanok, az nézeteltéréseket és akár pereket is okozhat.
Továbbá mi van akkor, ha a kiterjesztett életjáradéki okirat adományozója az ingatlan egy részét egy kiskorúra kívánja hagyni?
Az életjáradék-tulajdonos szándékának tiszteletben tartása érdekében, pontosan meghatározva, hogy mi történjen ezekben a helyzetekben, jobb lenne a házat egy visszavonható vagyonkezelésbe adni, ahelyett, hogy a katicabogár-okiratot használná. A visszavonható élő bizalom szinte végtelenül rugalmas, bármilyen eshetőséget figyelembe tud venni, és a vagyonkezelő ellenőrzi.
Nem minden címbiztosító társaság kezeli egyformán a Lady Bird Deeds-et
Míg a Lady Bird Deeds mind azt mondják, hogy az élettulajdonos fenntartja a jogot, hogy eladja, bérbe adja, vagy akár meggondolja magát (i. m.azaz eltávolítani vagy kicserélni a hátramaradó személyt), nem minden jogbiztosító társaság fogja tiszteletben tartani ezt a kérést, és megkövetelheti, hogy a hátramaradó személy aláírja az ingatlan átruházását, hogy elkerülje a lehetséges jogvitákat.
A jó hír az, hogy úgy tűnik, hogy a legnagyobb és legelterjedtebb jogbiztosító társaságok tiszteletben tartják a lady bird okiratokat. Egyesek azonban bizonyos helyzetekben még mindig vonakodnak címbiztosítást kötni.
A The Fund (az ingatlanügyvédek körében az egyik legnépszerűbb címbiztosító társaság) például megköveteli, hogy az ingatlan fekvése szerinti megyében az életjáradékos ellen bejegyzett ítéleteket tisztázni kell, mielőtt biztosítanák a címet (ha a pert a lady bird deed létrehozása előtt nyújtották be). Ha az ítélet a szövetségi adóhatóság (IRS) által a hátramaradóval szemben érvényben lévő zálogjogot érinti, a zálogjogot el kell törölni (és az IRS-nek felmentő levelet kell benyújtania), mielőtt biztosítanák a tulajdonjogot.
Lady Bird Deeds and Florida Homestead
A lady bird deed alkalmazásakor előny, hogy az élettulajdonos megőrzi a floridai homestead státuszát.
De vigyázni kell arra, hogy szándékosan vagy akaratlanul ne ruházzák át otthonukat egy harmadik félre, ha házastársuk vagy kiskorú gyermekük továbbra is a szóban forgó ingatlanban él. Ilyen helyzetben (amikor az élethaszonbérlőt házastárs vagy kiskorú gyermek éli túl) az otthon nem mehet máshová, függetlenül attól, hogy mit írnak a fokozott élethaszonbérleti okiratba.
Florida Lady Bird Deed Források
https://www.elderneedslaw.com/blog/how-to-transfer-title-after-death-of-life-estate-tenant
https://www.sun-sentinel.com/news/fl-xpm-2001-09-17-0109140530-story.html
https://www.thebalance.com/enhanced-life-estate-deed-3505518
Élettulajdonosi okirat jövedelemadóval kapcsolatos kérdések
Az ügyfelek különböző ingatlanokkal kapcsolatos kérdésekkel fordulnak hozzánk Medicaid-tervezéssel összefüggésben: Hogyan kezeljünk egy 552 000 dollár feletti saját tőkével rendelkező ingatlant? Hogyan tervezzünk úgy, hogy egy nyaraló elkerülje a Medicaid ingatlan-visszaigénylést és így tovább. A kérdéses ingatlan lehet egyszerű díjjogcím, lehet több tulajdonos, túlélési joggal, vagy lehet életjáradék tárgya. Soha nem ajánlottam a szokásos életjáradékot Medicaid vagy hagyatéktervezési célokra, ehelyett lényegesen több előnyt és kevesebb hátrányt látok a továbbfejlesztett életjáradéki okirat (más néven “lady bird deed”) használatában.
Mi az életjáradék?
Az életjáradék bérlője átadja az ingatlanát, de élethosszig tartó használati és lakhatási jogot tart fenn az ingatlanra. Az élethosszig tartó bérlő halálakor a teljes tulajdonjog átszáll a maradványtulajdonnal rendelkező személy(ek)re (más néven maradványbirtokosra). A Medicaid ezt az átruházást ellenérték fejében történő átruházásként kezeli (és így, ha 5 éven belül történik), az élethosszig tartó bérlőre/Medicaid-kérelmezőre büntetési időszak vonatkozik. További hátránya, hogy az élethosszig tartó bérlőnek engedélyt kell szereznie a hátramaradó személytől az ingatlan átruházásához (ezek a hátrányok a lady-bird okiratok esetében nem jelentenek problémát). Az érdekeltségi átruházás értékének meghatározásához ismerni kell az ingatlan értékét és az élethossziglani bérlő életkorát.
Az életjáradékosnak és a maradványembernek tulajdonítható érték meghatározása
Minél idősebb az életjáradékos, annál rövidebb a várható élettartama. Minél rövidebb a várható élettartam, annál rövidebb ideig várható, hogy az élethosszig tartó bérlő képes lesz használni és élvezni az ingatlant. Ez alacsonyabb értéket jelent az élethosszig tartó bérlő számára és magasabb értékű, a hátramaradónak tulajdonítható érdekeltséget (így növelve a szankcióval járó elidegenítést). Az életjáradék értékét az Életjáradék és maradványrészlet táblázat itt található.
Az életjáradék értékét úgy találjuk meg, hogy vesszük az ingatlan értékét, és megszorozzuk azt az életjáradéki tényezővel (más néven életjáradéki ráta). A hátralék értékét úgy találjuk meg, hogy az így kapott életjáradéki értéket levonjuk az ingatlan értékéből (vagy megszorozzuk az ingatlan értékét a hátraléktényezővel). Ismét a maradványhányad értéke határozza meg a szankcióköteles elidegenítést.
Ha például egy lakás értéke 200 000 dollár, és az életjáradékos 85 éves, (az életjáradéki és maradékrész-táblázat szerint az életjáradéki tényező 0,35359, a maradékrész-tényező pedig 0,64641. Ez azt jelenti, hogy az életjáradék értéke az életjáradékos számára: 70,718 $, a hátralékos számára pedig: 129,282 $ (észreveheti, hogy mindkét szám értéke összeadódik 200 000 $-ra). Ha az életjáradéki okirat rögzítését követő 5 éven belül Medicaidre lenne szükség, ez 129,282 $ átruházási büntetést eredményezne. Ha ez az ötéves visszatekintési időszakon kívül történik, akkor természetesen nem lenne büntetés.
A közelmúltban azonban felkeresett valaki, aki egy korábban végrehajtott rendes életjáradéki okirat hátramaradója volt, és tudni szerette volna, milyen adózási következményei lennének annak, ha az életjáradéki bérlő halála előtt eladná a lakást, és milyen hatása lenne, ha az életjáradéki bérlőnek a jövőben Medicaid ICP-re lenne szüksége.
- DISZKLAIMER: Az első reakcióm a kérdés adókövetkezményekkel kapcsolatos részére az volt, hogy “nem tudom, hadd nézzek utána”. Nem vagyok túl büszke ahhoz, hogy bevalljam, ha egy kollégával kell beszélnem, hogy válaszoljak valakinek a kérdésére. Nem vagyok CPA, és nincs LLM-em az adózásból. Nem adok adótanácsadást, és mindig elmondom az ügyfeleimnek, hogy minden általunk végzett tervezés adóügyi következményeit a CPA-val vagy adóügyvéddel kell megerősíteniük. Beszéltem egy CPA barátommal, aki pontosnak tűnő információkat adott, de nagyon általános információkat kaptam, és nem tudom megerősíteni azok pontosságát. Ne hagyatkozzon erre a blogcikkre (vagy bármelyik blogcikkre), amikor tervezési döntéseket hoz. Találkozzon egy adószakértővel!
Tények: A házat sok évvel ezelőtt 100 000 dollárért vásárolták, és most valószínűleg körülbelül 200 000 dollárért adnák el. Az életjáradékot több mint öt évvel ezelőtt jegyezték be (ez azért jó tény, mert egy közönséges életjáradék a Medicaid ötéves visszatekintési időszakának hatálya alá tartozó ajándékozási bírságot eredményezne). A fentiekhez hasonlóan tegyük fel, hogy az életjáradékos 85 éves.
Milyen jövedelemadó-következményei vannak az életjáradékkal terhelt ingatlan értékesítésének?
Először is meg kell jegyezni, hogy ha az életjáradékos elhunyt, a halotti bizonyítvány benyújtásával a tulajdonjog “adóalap-növeléssel” szállna át a hátramaradóra, ami azt jelenti, hogy a ház eladásakor a tőkenyereségadó jelentősen alacsonyabb lenne. Ha az ingatlant 100 000 dollárért vásárolták, de az életjáradéki bérlő halálakor 200 000 dollárt ért, és 205 000 dollárért adták el, a tőkenyereségadót csak az 5000 dolláros többlet után kell megfizetni a “felfelé lépés” után.
De ha a lakást a tulajdonos halála előtt adják el, akkor nincs “alapnövelés”, és a tőkenyereségadót a lakás eredeti vételára után kell megfizetni. Az IRS azonban biztosít egy mentességi összeget (jelenleg 250 000 dollár az egyedülálló és 500 000 dollár a házas ingatlantulajdonosok számára). Ez a személyi illetőségi adómentesség akkor vehető igénybe, ha a tulajdonos(ok) az elmúlt 5 évből 2 évben az érintett ingatlanban élt(ek). Ez lényegében azt jelenti, hogy az egyedülálló magánszemély tulajdonában lévő ingatlanok esetében az első 250 000 USD nyereség után nem kell tőkenyereséget fizetni.
A mentesség értékét azonban csak az élethosszig tartó bérlő (eredeti tulajdonosok) kapják meg. Az élethossziglani bérlő személyes tőkenyereségadó-mentességének értéke, ha az ingatlant még életében eladják, arányos a tulajdonrészével az élethossziglani vagyon és a fennmaradó részesedés táblázatai szerint az eladás napján (lásd fent). Ezt a mentességet a hátramaradó nem élvezi – nem kap adómentességet az ingatlan életében történő eladásakor. Így az esetlegesen fizetendő tőkenyereségadó valószínűleg a maradványtulajdonosnak a bevétel arányos részéből származna.
Mivel azonban, mivel a beteg szülő gondozásának anyagi felelősségét általában a gyermekeik viselik (akik egy közönséges életjáradék esetén valószínűleg a hátramaradó is), a tőkenyereségadót valószínűleg bőven ellensúlyozza az a megtakarítás, amelyet a bevétel elrejtése és a Medicaid által a szülő hosszú távú ápolásának kifizetése jelent.