Mi az a Loan-To-Cost Ratio (LTC)?
A hitel-költség arány (LTC) a kereskedelmi ingatlanépítésben használt mérőszám, amely a projekt finanszírozásának (hitel által kínált) és a projekt építési költségének összehasonlítására szolgál. Az LTC arány lehetővé teszi a kereskedelmi ingatlanhitelezők számára, hogy meghatározzák az építési hitel nyújtásának kockázatát. Azt is lehetővé teszi a fejlesztők számára, hogy megértsék, mekkora saját tőkét tartanak meg az építési projekt során. Az LTC arányhoz hasonlóan a hitel-érték arány (LTV) is összehasonlítja az építési hitel összegét, de a projekt befejezés utáni valós piaci értékével.
Az LTC képlete
Kölcsön-költség=KölcsönösszegÉpítési költség\begin{aligned} &\text{Hitel-költség} = \frac{ \text{Hitelösszeg} }{ \text{Építési költségek} } \\\ \end{aligned}Loan to Cost=Construction CostLoan Amount
Key Takeaways
- A hitelköltség (LTC) egy kereskedelmi ingatlanprojekt finanszírozási összegét hasonlítja össze annak költségével.
- Az LTC-t a hitelösszeg és az építési költség hányadosaként számítják ki.
- Míg a hitel-érték arány (LTV) a hitelösszeget a befejezett projekt várható piaci értékéhez hasonlítja.
- A magasabb LTC azt jelenti, hogy a projekt kockázatosabb a hitelezők számára, ahol a legtöbb hitelező csak legfeljebb 80%-os LTC-vel finanszírozza a projektet.
Mit árul el a hitel-költség arány?
Az LTC-arányt annak kiszámítására használják, hogy az építési költségvetés kemény költségei alapján a hitelező hány százalékát vagy mekkora összeget hajlandó nyújtani egy projekt finanszírozására. Az építkezés befejezése után az egész projektnek új értéke lesz. Ezért az LTC-arányt és az LTV-arányokat egymás mellett használják a kereskedelmi ingatlanépítésben.
Az LTC-arány segít körülhatárolni az építési projekt finanszírozásának biztosításával járó kockázatot vagy kockázati szintet. Végső soron a magasabb LTC-arány azt jelenti, hogy a hitelezők számára kockázatosabb vállalkozásról van szó. A legtöbb hitelező olyan hiteleket nyújt, amelyek csak a projekt bizonyos százalékát finanszírozzák. Általában a legtöbb hitelező a projekt legfeljebb 80%-át finanszírozza. Egyes hitelezők ennél nagyobb százalékos arányt finanszíroznak, de ez általában lényegesen magasabb kamatlábbal jár.
Míg az LTC arány enyhítő tényező a hitelnyújtást fontolgató hitelezők számára, más tényezőket is figyelembe kell venniük. A hitelezők figyelembe veszik az ingatlan elhelyezkedését és értékét is, amelyre a projekt épül, az építők hitelességét és tapasztalatát, valamint a hitelfelvevők hitelmúltját és hiteltörténetét is.
Példa az LTC használatára
Egy hipotetikus példaként tegyük fel, hogy egy kereskedelmi ingatlanprojekt kemény építési költsége 200 000 dollár. Annak érdekében, hogy a hitelfelvevőnek legyen némi saját tőkéje a projektben, a hitelező 160 000 dolláros kölcsönt nyújt. Ez némileg kiegyensúlyozottabbá teszi a projektet, és arra ösztönzi a hitelfelvevőt, hogy végigvigye a projektet. Az LTC arányt ennél a projektnél a következőképpen számítanánk ki: 160 000 $ / 200 000 $ = 80%.
A hitelköltség és a hitel-érték arány közötti különbség
Az LTC-hez szorosan kapcsolódik a hitel-érték arány, de ez kissé eltérő. Az LTV arány a projektre adott teljes hitelt a projekt befejezés utáni értékéhez viszonyítja (nem pedig az építési költségéhez). A fenti példát tekintve tegyük fel, hogy a projekt jövőbeli értéke a befejezés után a kemény építési költségek kétszerese, azaz 200 000 dollár. Ha a projektre adott teljes hitel a befejezés után 320 000 dollár, akkor a LTV arány erre a projektre is 80% vagy 320 000 dollár / 400 000 dollár.