Jó befektetés-e a társasházi lakás?

Szóval, épp most tértél vissza egy tengerparti társasházban töltött pihentető nyaralásból, és azon gondolkodsz: Mi lenne, ha saját nyaralóházam lenne? Akkor tervezhetnél elutazásokat a napsütötte partokra, amikor csak akarsz, és extra jövedelemre tehetnél szert a bérbeadással!

Vagy talán az első lakásodat vásárolod, de nem állsz készen arra, hogy megbolondítsd a kerti munkákkal és a javításokkal, amelyek egy átlagos ház vásárlásával járnak – nem is beszélve az összességében magasabb árcéduláról! Ezért inkább egy társasházi lakás vásárlásán gondolkodik.

Akárhogy is, szeretné tudni, hogy egy társasházi lakás jó befektetés-e a nehezen megkeresett pénzének. Mit kell pontosan tudnia, mielőtt a vásárlás mellett dönt? Nos, mindjárt megtudja!

Megéri a társasházi lakás?

Vágjunk a közepébe: Igen, a társasházi lakások jó befektetésnek számítanak. Csak ne akarj egy ócskavasat venni, amit rosszul kezelnek. Nem tudod, hogy néz ki egy ócska, rosszul kezelt társasház? Segítünk, hogy okosan járjon el a társasházvásárlásnál, hogy felismerje a virágokat a gazok között. (Erről bővebben alább.)

De ha az utóbbi időben túlterhelte a lakáskeresés, a társasház alacsonyabb ára segíthet fellélegezni. Ne értsen félre minket: a társasházvásárlás még mindig az egyik legdrágább vásárlás, amit valaha is megtehet. De egy társasház jellemzően több tízezer dollárral olcsóbb, mint egy családi ház.

Nézőpontként a National Association of Realtors nagymenő számmisztikusai megállapították, hogy 2019 májusában a társasházak amerikai medián értékesítési ára 257 100 dollár volt, míg a családi házaké 280 200 dollár – vagyis a társasházak 23 000 dollárral voltak olcsóbbak.1

A társasházak felértékelődnek?

Igen, a társasházak általában felértékelődnek. Ez minden ingatlanra igaz – feltéve, hogy nincs rajta kerék, vagy nem egy lakókocsiparkból származik. De ha egy társasház vagy egy ház között próbál dönteni, tartsa szem előtt, hogy egy családi ház általában gyorsabban nő az értéke, mint egy társasházé.

Például: 2017 és 2018 között a társasházak medián ára 3%-kal nőtt, míg az egylakásos házaké több mint 5%-kal.2 Nos, ez nem minden helyzetben ugyanaz. Ha találsz egy társasházat egy jó helyen, és egy egylakásos házat egy pocsék helyen, akkor a társasház valószínűleg gyorsabban fog felértékelődni. Tehát csak győződjön meg róla, hogy talál egy hangulatosnak tűnő társasházat egy kellemes helyen, és akkor minden rendben lesz.

A társasházi lakás jó első otthon?

Oké, tegyük fel, hogy társasházat vásárol első lakásnak. Más típusú ingatlanokhoz képest a társasházak egyedülállóak. Ezért győződjön meg róla, hogy átválogatja, miben különböznek, mielőtt úgy dönt, hogy egy ilyenben fog élni. A legnagyobb dolog, amit el kell döntened, hogy el tudod-e viselni a lakástulajdonosok egyesületét (HOA).

Szóval mi az a HOA? Nos, ez alapvetően egy sor szabály és díj, amelynek célja, hogy fenntartsa a társasházi komplexum értékét. Mindent csúcsformában és szépen tart. A HOA-t azok a tulajdonosok alkotják, akik ténylegesen az egységükben élnek, vagy külső befektetők csoportja – amelybe Ön is beletartozik! Minden hónapban vagy negyedévben a HOA minden egységtől beszed egy díjat, amelyet egy malacperselyben tárolnak, amíg el nem jön az ideje, hogy a közös használatú elemek, például a tetőszerkezet, a parkoló és a medencék karbantartását és javítását elvégezzék.

Itt vannak a társasházak előnyei és hátrányai:

• Előnyök: A társasházi lakás lehetővé teszi, hogy kihagyja a problémás tényezőt, mivel az olyan unalmas dolgokat, mint a karbantartás és a javítások, a HOA-ra delegálja. Ez azt is jelenti, hogy ezeket a költségeket megosztják a többi lakóval, így nem kell egyedül fizetned a számlát. Továbbá, ha szereted az embereket, a társasházak általában nagyszerű közösségi hangulatot nyújtanak.

• Hátrányok: Egy társasház HOA-ja kétféleképpen alakulhat: Lehet annyira rosszul irányított, hogy a nagy javításokat (mint a tetők, az iparvágányok és a parkolás) olyan sokáig elhanyagolják, hogy a HOA igazgatótanács hirtelen minden egységet egy hatalmas számlával címkéz, hogy kiegyenlítse a túl alacsony HOA-díjakat. Másrészt a vezetőség tagjai annyira megrészegülhetnek a kevés hatalomtól, hogy teljesen megőrjítik Önt azzal, hogy minden apróságon fanyalognak – például azon, hogy ferdén parkol az autójával, vagy hogy rossz színt választ a függönyökhöz. A HOA-díjakat vagy azt, hogy azok mennyivel emelkednek évről évre, szintén nem te irányítod.

Ha az előnyök meghaladják számodra a hátrányokat, a következő lépés az, hogy biztosítsd, hogy okosan vásárolsz társasházi lakást. Tegyél fel kérdéseket a HOA-val kapcsolatban, például arról, hogy mik a szabályok, és mennyire jól irányítják. Tudja meg, hogy az olyan drága funkciók, mint a HVAC-rendszerek és a közös kényelmi berendezések naprakészek-e, és rendszeres karbantartási ütemtervvel rendelkeznek-e. Nézze meg, hogy kapcsolatba tud-e lépni a korábbi tulajdonosokkal, hogy mi a véleményük a közösségről, és miért hagyták el azt. Egyenként gyomlálhatod ki az ócskaságokat.

A Condos jó befektetés a bérlakásokba?

Ha vagyont akarsz építeni és fenntartani, ne ugorj bele egy társasházi vagy bármilyen típusú ingatlanba való befektetésbe anélkül, hogy először ne követnéd Dave Ramsey 7 babalépését. Ezek a pénzügyi mérföldkövek felkészítenek a sikerre, hogy a befektetés ne szakítsa meg egyéb pénzügyi céljaidat. Például nem javasoljuk, hogy társasházi lakásba fektess, hacsak nem fizetted már ki a saját lakásodat, és nem fizeted ki a befektetési ingatlant 100%-ban készpénzzel. Nem éri meg, hogy egy második jelzáloghitel lógjon a feje fölött.

Ha már tisztában van ezzel, akkor készen áll a társasházvásárlásra! Kezdetben érdemes helyi ingatlanba fektetni, nem pedig távoli ingatlanba. Így könnyebb lesz szemmel tartanod, ahogy tapasztalatot szerzel egy bérlemény kezelésében. Annak érdekében, hogy ne ragadj le egy ócska társasházban, kövesd az alábbi tippeket:

Vigyázz, hogy több legyen a tulajdonos, mint a bérlő. Kérdezz rá a jelenlegi “tulajdonos-foglaltsági arányra”, ami csak egy díszes kifejezés arra, hogy hány tulajdonos él ott, szemben a bérlőkkel. Ha a lakók több mint 50%-a tulajdonos, akkor a társasház valószínűleg jó befektetés.

Mivel a bérlőknek nincs igazán bőrük a játékban, gyakran nem törődnek annyira az ingatlannal és a közös használatú közös terekkel, mint a tulajdonosok. És az, hogy több bérlő van, mint tulajdonos, általában ellentétes a normál finanszírozási lehetőségekhez meghatározott irányelvekkel. Ez azt jelenti, hogy a fejesek, akik az FHA, VA és a hagyományos hitelek hitelezési szabályait alkotják, nem hagyják jóvá a vevőt ezekre a közös jelzáloghitel-típusokra.

Szóval, a társasházi értékek zuhanni fognak, mint a kő! Miért? Nos, azon a ponton a társasházak iránt csak a készpénzes vevők és a befektetői vevők fognak érdeklődni. Az ilyen típusú vevők pedig alkuszok, akik csak a legolcsóbb üzletet keresik. Ez megöli a társasház felértékelődését!

Gondoskodjon róla, hogy a HOA jól kezelt legyen. Ne feledje, a HOA nagy dolog, ha társasházakról van szó. Tehát, tudjon meg minél többet a társasházi HOA-ról, mielőtt bérleményként vásárolna egyet. Íme néhány kérdés, amit érdemes feltenni:

• Milyen tartalékok vannak a karbantartásra (tető, festés, parkoló)?

• A HOA összegyűjti a számlák kifizetéséhez szükséges összeget?

• A HOA valóban fizeti a számlákat?

Ha a társasház ezeken a területeken rendben van, akkor tegyen vele egy utolsó próbát. Kérdezd meg magadtól: Szeretném-e, hogy ebben a társasházban éljen a családom? Ha bármilyen okból nem szeretnél a társasházban élni, akkor a potenciális bérlőid valószínűleg ugyanígy fognak érezni. Ha úgy gondolja, hogy a családja szívesen lakna ott, akkor jó befektetést talált magának, bébi! Vegye meg azt a lakást!

A nyaralóház jó befektetés?

Tegyük fel, hogy egy társasházat szeretne vásárolni egy kedvenc nyaralóhelye közelében. Képzeld csak el: lenne egy saját privát nyaralód a tengerparton. “Viszlát!” mondhatnád a brutális téli hónapoknak anélkül, hogy elköltöznél a családodtól és a barátaidtól. És amikor éppen nem használja, akkor a nyaralót megduplázhatja, és bérbe adhatja másoknak. Cha-ching!

Most, ha egy tengerpart, tó vagy olyan turisztikai célpont közelében veszel egy társasházat, mint a Grand Canyon vagy a Disney World, akkor rengeteg bérlő közül választhatsz magadnak az év bármely szakában. De mivel egyetlen lakó helyett bérlők forgóajtója lesz, és nem fogsz az ingatlan közelében lakni, valószínűleg fel kell majd bérelned egy menedzsment céget, hogy kezelje helyetted a fenntartási és adminisztratív munkát – és ez csökkentheti a nyereséget.

A pozitívum az, hogy tartózkodási időnként többet számíthatsz fel, mint egy egybérlős társasház havi díja. És bármikor saját maga használhatja a helyet, amikor csak akarja.

Készen áll a társasházvásárlásra?

Függetlenül attól, hogy saját magának vagy bérleményként vásárol társasházat, rengeteg részletet kell figyelembe vennie. Vegyen le valamennyit ebből a súlyból egy ingatlanügynök segítségével. A legjobbakat a környéken – vagy a nyaralóhelye közelében – az Endorsed Local Providers (ELP) programunk segítségével találhatja meg. Csapatunk az egész országból ellenőrzi és felkészíti az ügynököket, hogy csak olyanokat ajánljunk, akik jól végzik a munkájukat, és ugyanazokat a megbízható pénzügyi tanácsokat adják, amelyeket tőlünk hallhat.

Találjon ügynököt még ma!

Hallgassa meg, mit mond Dave a társasházakról: