Az ingatlanok tulajdonjogának megtartásának módjai magánszemélyek számára (Kalifornia)
Kaliforniában az ingatlanok tulajdonjogának megtartásának számos módja van. A választott módot körültekintően kell megválasztani, mivel annak jogi és pénzügyi következményei vannak. Egyesek úgy döntenek, hogy jogi személyt hoznak létre, például egy trösztöt, egy társaságot vagy egy LLC-t. A legtöbb magánszemély, különösen, ha elsődleges lakóhelyét vásárolja, a tulajdonjogot a saját nevére teszi, legalábbis kezdetben. Tehát a letétkezelő a nyitó papírmunka elvégzéséhez meg fogja kérdezni a Vevőktől a hivatalos nevüket, a tulajdonjogukat, és azt, hogy hogyan fogják megszerezni a tulajdonjogukat. Végigmegyünk ezeken a lépéseken, és a cikk végén láthat egy birtokbaadási táblázatot, amely egy praktikus összefoglaló.
Tegyük meg tehát az első lépést, és állapítsuk meg a magánszemélyek különböző tulajdonjog-típusait:
- Egyedülálló – korábban nem volt házas
- Nem házas – korábban házas volt, de most nem házas. Lehet özvegy/özvegyasszony
- Házas – férj és feleség vagy élettársi kapcsolatban élő felek
- Házas, de kizárólag a házastárs nélkül vásárol ingatlant.
Van különbség az egyedülálló és a nőtlen között? Igen. Ha Ön soha nem volt házas, akkor nincs lehetőség arra, hogy egy másik személy korábban a közös tulajdon részeként birtokoljon Önnel valamit. Röviden, nincs olyan teher, amit nem maga hozott létre.
Ha viszont nem házas, akkor van egy határozott “házasság előtti” és “házasság utáni” időbeosztás. Más szóval, lehet, hogy van poggyász. Bármi, ami a házasság felbontása vagy a partner halála előtt történt, azt jelentené, hogy lehetnek a partnerhez tartozó vagyontárgyak és kötelezettségek, amelyek hatással lehetnek rád. Például, ha önnek és volt házastársának volt egy ingatlana, és személyesen ellene zálogjogot nyújtottak be, az mindenhez hozzákapcsolódna, ami az ő tulajdonában volt, beleértve az önök közös tulajdonában lévő ingatlant is. Még ha Ön ezt követően le is mondana az ingatlanban lévő érdekeltségéről, ez nem oldaná fel a zálogjoggal kapcsolatos részleges felelősségét, mivel a zálogjog akkor kapcsolódott hozzá, amikor még közös tulajdonuk volt.
Ha Ön házas, a házastársa csatlakozhat az Ön tulajdonjogához. Ez vonatkozik az ellenkező vagy azonos neműek házasságára Kaliforniában.
De ha Ön házas, és a házastársa nem csatlakozik Önhöz a társtulajdonhoz, Kaliforniában, amely közös tulajdon állam, hacsak a házastársi érdekeltségről nem mond le, a házastársa mindig visszatérhet, hogy részleges érdekeltséget követeljen. Az a címtársaság, amely biztosítja az Ön teljes tulajdonjogát, nem tudja ezt megtenni, ha fennáll a lehetősége annak, hogy a házastársa visszajön és igényt tart. Ezért a kockázat kiküszöbölése érdekében a jogtulajdonos cég megköveteli a házastársától, hogy aláírja a Quitclaim Deed-et, hogy lemondjon az érdekeltségéről.
A második lépés annak eldöntése, hogy hogyan “ruházza fel” a tulajdonjogát, vagy hogy milyen módon tartják majd a tulajdonjogát. Íme a 4féle megszállási mód, amely szóba jöhet:
- Társbérlőként
- Közös bérlőként
- Közös tulajdonként
- Túlélési joggal rendelkező közös tulajdonként
Társbérlet (túlélési joggal)
Kiemelendő:
- Mindenféle, egymással rokonságban álló vagy egymással nem rokonságban álló személy együttesen, közös bérlőként birtokolhatja a tulajdonjogot.
- Az ilyen típusú tulajdonszerzés lényege, hogy a felek egy egész egységként birtokolják az ingatlant, egységes időben, birtoklásban, érdekeltségben és abban, hogy kitől kapták a tulajdonjogot.
- A “túlélési jog” címke azt jelenti, hogy az egyik társtulajdonos halálakor az érdekeltsége automatikusan a többi társtulajdonosra száll, anélkül, hogy végrendeleti eljáráson kellene keresztülmennie.
- Az egyes tulajdonosok viszont nem akarhatják a részüket más személyre.
- Ez a közös haszonélvezeti jog megszűntethető, ha az egyik társtulajdonos saját magáról saját magára szóló okiratot ír alá és jegyez be. Ez az okirat megváltoztatja az időbeli egységet és a tulajdonjogi tényezőket.
- A közös haszonbérlet felbontása után a tulajdonosok közös haszonbérlőként fognak birtokolni.
- Egy figyelmeztető szó: egy magánszemély nem tarthat tulajdonjogot közös haszonbérletben egy jogi személlyel, például egy társasággal. A társaság “mesterséges személy”, és korlátlan ideig létezhet, így a természetes személlyel (természetes személlyel) való “túlélési jogok” nem működnének a természetes személy javára.
Példa: John Smith, házas férfi, mint egyedüli és különvagyon, James Smith és Mary Smith, férj és feleség, mindannyian mint közös bérlők
Tenancy in Common
Főbb jellemzők:
- Mindenféle, egymással rokoni vagy nem rokoni kapcsolatban álló személy lehet közös bérlőként birtokos.
- A közös bérléstől eltérően nincs egység a tulajdonjog idejében, a százalékos részesedésben és abban, hogy kitől szerezték az érdekeltséget.
- A tulajdonosok átruházhatják érdekeltségüket másokra, akik ezután a többi tulajdonossal közös haszonbérlőként tartják tulajdonjogukat.
- A jogi személlyel való közös tulajdonszerzés nem jelentene problémát.
- Egy házaspár is tarthat tulajdonjogot egyénileg, mint egymással közös haszonbérlők. Ez azt jelenti, hogy mindketten továbbadhatják egyéni tulajdonjogukat a házastársukon kívül másra is. Normális esetben ez megkövetelheti, hogy a házastársak mindketten lemondjanak a házastárs érdekeltségéhez fűződő jogaikról, hogy létrehozzák saját különvagyonukat.
- A százalékos részesedést meg kell jelölni. Ha nem jelölik meg, a bíróságok alapértelmezés szerint egyenlő arányban osztoznak a tulajdonosok között.
Példa: John Smith, házas férfi, mint egyedüli és különvagyonát osztatlan 33,33%-os részesedés tekintetében; James Jones és Mary Jones, férj és feleség, mint közös bérlők osztatlan 33,33%-os részesedés tekintetében; The Garcia Enterprises, LLC, kaliforniai korlátolt felelősségű társaság, osztatlan 33,33%-os részesedés tekintetében, mindannyian közös bérlők
Példa: James Jones, egy házas férfi és Mary Jones, egy házas nő, akik egymással házasok, mindketten a saját osztatlan 50%-os érdekeltségük tekintetében, mint egyedüli és különvagyonuk, mint közös bérlők
közös tulajdon
Főbb jellemzők:
- Ez a fajta tulajdonjog csak egymással házas felek között állhat fenn.
- Egyenlő részesedéssel rendelkeznek az ingatlanban, és a tulajdonjog átruházásához mindkét félnek alá kell írnia az okiratot.
- Minden partner intézkedhet arról, hogy érdekeltségét végrendeletében másra hagyja, és ha ez megtörténik, akkor a jogutód az eredeti túlélő partnerrel együtt, közös bérlőként lesz az ingatlan tulajdonosa.
- Ha nem intézkednek arról, hogy érdekeltségüket másra hagyják, a túlélő házastárs az elhunyt házastárs érdekeltségét az eredetileg neki járó érdekeltségtől elkülönítve fogja birtokolni (osztatlan tulajdon).
Példa: John Doe és Jane Doe, férj és feleség mint közös tulajdon
Túlélő hozzátartozói joggal rendelkező közös tulajdon
Főbb jellemzők:
- Ez a fajta tulajdonjog csak olyan felek között állhat fenn, akik egymással házasok.
- A tulajdonszerzés a közös tulajdon és a közös tulajdon legjobb részeinek kombinációja.
- Az egyik házastárs megszakíthatja az átruházást egy saját magáról saját magára szóló okirat aláírásával, ekkor az ingatlan a másik házastárssal közös haszonbérlőként kerül átruházásra.
- Az elhunyt házastárs érdekeltsége automatikusan a túlélő házastársra száll, hagyatéki eljárás nélkül. Az így megszerzett érdek azonban külön tulajdonba kerül attól az érdekeltségtől, amelyet a túlélő házastárs korábban birtokolt (egyetemleges tulajdonjog).
- Az elhunyt házastárs érdekeltsége értékének alapjául szolgáló értéknövelési alap előnye. Ez segít az ingatlan értékesítése esetén bevallandó tőkenyereség meghatározásában.
Példa: John Doe és Jane Doe, férj és feleség, mint közös tulajdon a túlélési joggal
Egyházastársi kapcsolatok és azonos neműek házassága (Kalifornia)
Főbb jellemzők:
- A házastársi kapcsolatokban azonos nemű partnerek vagy ellenkező nemű partnerek lehetnek, akik közül az egyikük elmúlt 62 éves. Bizonyos irányelvek érvényesek.
- A belföldi élettársi kapcsolatokat ugyanolyan típusú jogok, kötelezettségek és előnyök illetik meg, mint a házasságban élő heteroszexuális párokat, beleértve a tulajdonjogot is.
- A belföldi élettársi kapcsolatot létesítő (de egymással nem házasodott) párokat az államtitkárságon be lehet jegyeztetni.
- Az azonos nemű élettársak ebben az államban házasságot köthetnek egymással, és ugyanazokkal a jogokkal, kötelezettségekkel és juttatásokkal rendelkeznek, mint az egymással házasságot kötött heteroszexuális élettársak.
Példa: “James Doe és Jane Doe, bejegyzett élettársak, mint közös bérlők
Példa: James Smith és John Smith, akik házasok, mint közös bérlők.”
Mivel a fenti bekezdésekben nehéz lehet eligazodni, van egy táblázat, amelyet iparágunkon keresztül már évek óta biztosítunk. Itt van egy példány, amelyet letölthet és kinyomtathat.
Kattintson ide a táblázat megtekintéséhez és letöltéséhez
Nagyon fontos megérteni, hogy a saját családja, az örökösök és a kedvezményezettek védelme érdekében alaposan át kell gondolni, hogy hogyan kell tulajdonjogot szerezni és megszerezni. Ne feltételezze, hogy csak azért, mert ez az “általános” mód, ez a helyes. Változnak az idők, változnak a törvények, változik az Ön pénzügyi helyzete. Ne feltételezze, hogy csak azért, mert a birtokbaadás korábban egy bizonyos módon történt, ennek az évek során ugyanúgy kell maradnia.
Kérdés? Bár mi szívesen segítünk, kérjük, forduljon könyvelőjéhez, pénzügyi tervezőjéhez vagy jogi tanácsadójához, mivel ők jobban ismerik az Ön helyzetét és igényeit.
- Rólunk Juliana
- Könyvek
- Kapcsolat Viva Escrow
Juliana Tu, CSEO, CEO, CBSS, CEI, SASIP
Escrow Manager
Jó hír! “A letétbe helyezés művészete” megjelent! Keresse a www.amazon.com oldalon!
The Art of Escrow:The Fight For Your American Dream and the Pursuit of Homeownership
Már kapható az Amazonon.com
- When the Loan Got Sold and You Just Closed Escrow – April 6, 2020
- Mechanics Lien – October 7, 2019
- Are You a Foreigner and Need to Know About U.S. FIRPTA Withholding Laws? – February 20, 2019
- When the FIRPTA
Withholding Goes Wrong – February 20, 2019 - Is Your Property Ownership
In Good Shape? – January 15, 2019
Minden cikk megtekintése
Join Our FREE Viva Escrow Forums
Join Here…