Hogyan alakítsunk ingatlan LLC-t

Főbb tudnivalók

• Mi az LLC?

• Hogyan indítsunk LLC-t

• LLC hibák, amelyeket el kell kerülni

• Ingatlan LLC GYIK

Melyek azok az alapvető hibák, amelyeket a befektetők elkövetnek egy ingatlan LLC alapításakor?

Az ingatlanbefektetés számos jövedelmező előnyt kínál más befektetési eszközökhöz képest. Másrészt viszont olyan kockázatoknak és buktatóknak is kiteheti az ingatlanbefektetőket, amelyek létezéséről nem is tudtak. Ez azt jelenti, hogy egy ingatlan LLC (korlátolt felelősségű társaság) létrehozása az egyik legfontosabb dolog, amit a befektetők tehetnek, hogy megvédjék magukat a külső beavatkozástól.

Az ingatlan LLC egy olyan vállalati struktúra, amelynek célja nem csak az, hogy megvédje Önt a pereskedéstől, ha a dolgok rosszul mennek, hanem megvédi személyes vagyonát, például otthonát, személyes bankszámláját vagy befektetéseit. Az ingatlan LLC létrehozásával a befektetők és az általuk tisztelt vállalkozások két különálló entitásnak tekinthetők a vállalati világ szemében, ami segít megvédeni őket attól, hogy személyesen feleljenek az adósság vagy az üzletből származó per esetén. A védelem mellett az ingatlan LLC egyedülálló adózási előnyöket kínál a befektetőknek, valamint a rugalmasságot, hogy alkalmazkodjanak növekvő üzleti igényeikhez.

Mi az ingatlan LLC?

Az ingatlan LLC egy olyan létrehozott jogi személy, amely lehetővé teszi a befektetők számára, hogy ingatlanokat vásároljanak és birtokoljanak olyan módon, amely megvédi őket a személyes felelősségtől. Ez azt jelenti, hogy a befektető nem magánszemélyként, hanem az LLC nevében vásárol és ad el ingatlanokat, valamint egyéb üzleti tevékenységet folytat. Abban az esetben, ha bármely külső szervezet vagy magánszemély követelést támaszt, a szervezet mögött álló személyek elkerülhetik a személyes felelősséget. Emellett az ingatlantulajdonosok minden egyes különálló ingatlanra különálló LLC-ket hozhatnak létre, ami azt jelenti, hogy elkerülhetik a keresztfelelősséget az ingatlanok között.

Ingatlan LLC vs. felelősségbiztosítás

Ha a befektetők úgy döntenek, hogy az LLC létrehozásának folyamata nem éri meg azt a védelmet, amit az nyújt, ha perrel kellene szembenézniük, választhatják, hogy inkább a felelősségbiztosításra támaszkodnak. A felelősségbiztosítás megfizethető opció, de ezek a biztosítások kockázatosak lehetnek, mivel kivételeket és korlátozásokat tartalmaznak az általuk nyújtott védelemre vonatkozóan. Összességében az LLC-k egyre népszerűbbek az általuk kínált előnyök miatt az ingatlanbefektetőknek.

Limit Personal Liability

Az egyik legnagyobb előny, amit az LLC-k kínálnak a befektetőknek, az a személyes sebezhetőség korlátozása, amellyel akkor szembesülnének, ha peres eljárás indulna a tulajdonukban lévő ingatlan ellen. Például, ha egy befektető személyesen tulajdonosa egy ingatlannak, akkor őt neveznék meg a perben, így személyes vagyona sebezhetővé válna az ügy jogi eljárásában. Ha azonban az ingatlan egy LLC tulajdonában van, a befektetők csökkenthetik személyes felelősségüket a perben. Ahelyett, hogy a személyes vagyonukat kellene megvédeniük, az ügy felelőssége az LLC-re hárulna, védelmet teremtve a befektető és a személyes vagyonuk között.

How To Set Up A Real Estate LLC In 6 Steps

Az ingatlanbefektetési LLC alapítása az elmúlt évtizedben egyre népszerűbbé vált, mégpedig a nem elhanyagolható egyedi előnyök miatt. Egy ingatlan LLC megalapítása nem nehéz; inkább csak kutatás és szervezés kérdése. Az alábbiakban röviden áttekintjük a szükséges lépéseket, amelyek államonként eltérőek lehetnek.

1. Kutasson utána az államának az LLC alapítására vonatkozó szabályozásának.

2. Válasszon ki egy cégnevet, és futtasson le egy keresést, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az még nem létezik.

3. File a “Articles of Organization” dokumentumot, amely megtalálható a Secretary of State honlapon.

4. Készítsen egy működési megállapodást az LLC-hez, amely felvázolja, hogyan lesz a szervezet megszervezve és működtetve.

5. Tudja meg, hogy az Ön állama megköveteli-e, hogy a helyi újságon keresztül közzétegye a bejelentési szándékot.

6. Beszerezze a szükséges üzleti engedélyeket és jogosítványokat, valamint igényeljen adóazonosító számot az IRS-en keresztül.

Szabályozások keresése

Az LLC alapítása államról államra némileg eltér, a díjak és a szabályok változhatnak. A legtöbb befektető úgy dönt, hogy abban az államban alapít, ahol üzleti tevékenységet folytat, bár néhányan olyan “lazább” üzleti törvényekkel rendelkező területeket választanak, mint Delaware vagy Nevada. Ne feledje, hogy ha fizikai jelenléttel rendelkezik, vagy több államban is folytat üzleti tevékenységet, akkor minden ilyen helyen be kell jegyeztetnie egy külföldi LLC-t. Az állam kiválasztása teljes mértékben Önön múlik, csak győződjön meg róla, hogy a folyamatot a tényleges kezdés előtt tanulmányozza. Minden ilyen információ elérhető az Ön területének államtitkári weboldalán.

Válasszon cégnevet

A megfelelő cégnév sokkal alapvetőbb, mint gondolná. Nemcsak vonzónak kell lennie a potenciális ügyfelek számára, hanem egyedinek is kell lennie ahhoz, hogy LLC-ként regisztrálhassa magát. Írjon ki néhány lehetséges lehetőséget, mielőtt az interneten ellenőrizni kezdené azok elérhetőségét. Az egyik legjobb tipp, amit követhetsz, amikor elnevezed a vállalkozásodat, hogy kerüld a beskatulyázást. Az LLC alapítása csak a kezdete az ingatlanüzletének, ezért válasszon egy potenciállal rendelkező üzleti nevet. Ha már van néhány jelölt a fejében, győződjön meg róla, hogy nem foglaltak-e már. A leggyakoribb ok, amiért az LLC kérelmeket elutasítják, az üzleti nevekkel kapcsolatos problémák.

File Your “Articles of Organization”

Az LLC alapszabálya lényegében egy vállalkozás tervrajza. Ebben fel kell tüntetni a cég nevét, az elsődleges címet, az indulás időpontját, az üzleti tulajdonosokat (az úgynevezett “tagokat”) és az üzlet rövid leírását. Amint fentebb említettem, a sajátosságok államonként eltérőek lehetnek. Ezt szem előtt tartva győződjön meg róla, hogy minden egyes szükséges részt tartalmaz, mielőtt benyújtja a létesítő okiratot az államtitkársághoz. Ez a folyamatnak az a része is, ahol az üzlettulajdonosoknak meg kell fizetniük az LLC indításával kapcsolatos díjakat. Eltarthat néhány hétig, amíg visszajelzést kap az irodájukból, de ha mindent megfelelően nyújtottak be, nem lehet probléma a jóváhagyással.

Create Your Operating Agreement

Nem minden államban van szükség működési megállapodásra, bár egyébként sem rossz ötlet az üzleti terv részeként létrehozni egyet. Azok az államok közé tartozik Kalifornia, Delaware, Maine, Missouri és New York, amelyek megkövetelik. Míg a többi államban más szabályok vannak érvényben, a működési megállapodás valóban jól jöhet, függetlenül attól, hogy hol él. Lényegében azt tartalmazza, hogyan oszlik meg az üzlet a tagok között, és hogyan születnek a döntések a vállalaton belül. Továbbá azt is leírhatja, hogy mi történik abban az esetben, ha az egyik tag úgy dönt, hogy elhagyja a vállalatot. Az LLC alapításának egyik legnagyobb előnye, hogy számos negatív helyzettel szemben védelmet nyújthat. Ugyanez a logika érvényes a működési megállapodásra is: megvédi az üzleti tagokat azáltal, hogy előrevetíti azokat a lehetséges forgatókönyveket, amelyek károsíthatják az üzleti struktúrát.

Publish An Intent To File

Mindössze három olyan állam van, amely megköveteli a benyújtási szándékot: Arizona, Nebraska és New York. Ez azt jelenti, hogy ha e három állam egyikében alapít egy LLC-t, akkor egy hirdetést kell közzétennie a helyi újságban, amelyben kijelenti, hogy szándékában áll létrehozni egy LLC-t az adott államban. Általában a befektetők három-hat héten keresztül hirdetéseket tesznek közzé egy újságban. Az újság ezután visszaküld egy Affidavit of Publication-t, amelyet be kell nyújtani a Secretary of State’s office-hoz.

Obtain Licenses And Permits

Az ingatlanbefektetési LLC általában nem az egyetlen megnevezés, amelyre szüksége lesz ahhoz, hogy megnyissa kapuit az üzlet számára. Szinte minden államban külön engedélyek és engedélyek lesznek szükségesek az üzleti tevékenység végzése előtt. Ezek közé tartozhat egy általános üzleti engedély, forgalmiadó-engedély, szakmai engedély, és így tovább. Ismétlem, a folyamat ezen részével kapcsolatos kérdései általában megválaszolhatók egy kis online kutatással. Javaslom, hogy kezdje a U.S. Small Business Administration honlapján, és menjen onnan.

5 Fundamental Mistakes To Avoid When Starting A Real Estate Investment LLC

While forming a real estate LLC is immens fontos a védelem, a kezdeti szakaszában a beállítás is lehet masszívan ijesztő a kezdők számára. Emellett számos olyan gyakori hiba is van, amelyet a befektetők elkövetnek az út során. Hogy jobban segítsen megérteni az ingatlan LLC összetettségét, az alábbiakban felvázoljuk a legnagyobb hibákat, amelyeket az embereknek el kell kerülniük az LLC létrehozásakor:

• Nem kezdi el az LLC létrehozásának folyamatát, mielőtt új üzleteket kötne.

• A rossz LLC struktúra kiválasztása a vállalkozásához.

• A személyes és üzleti alapok összekeverése, vagy etikátlan gyakorlatok folytatása.

• Nem konzultál szakemberrel a vállalkozása számára legjobb vállalati és adózási struktúrákról.

• Az LLC alapításakor ajánlott megfelelő lépések és átvilágítás elmulasztása.

Az LLC megalakítására várva

Az ingatlan LLC célja, hogy jogilag elkülönítse magát a vállalkozástól. Az első induláskor, még akkor is, ha még nem kötöttél üzletet, feltétlenül el kell kezdened az ingatlan LLC megalakításához szükséges lépéseket. Ez a befektetési ernyő ellátja a befektetőket az ingatlan LLC vagyonvédelmi előnyeivel, és lehetővé teszi számukra, hogy azonnal csökkentsék az adóköteles jövedelmüket az üzleti tevékenységgel kapcsolatos kiadásokkal. Az ingatlan LLC hozzáadása segíthet a befektető üzleti hitelességének legitimálásában is, mivel ez a vállalati struktúra a professzionalizmus és a bizalom olyan elemét biztosítja, amellyel más versenytársak nem rendelkeznek.

Az LLC korai meghúzásával együtt fontos a kezdő befektetők számára, hogy megértsék, hogy az LLC-ket az egyes állami törvények szabályozzák. Ez azt jelenti, hogy attól függően, hogy melyik államban jegyeztette be az LLC-t, a bejelentési követelmények és az általuk nyújtott védelem államonként eltérő lesz. Nevada például népszerű célpont egy üzleti LLC létrehozásához, mivel az állam optimális vagyonvédelmi törvényeket kínál.

A vállalati rétegek figyelmen kívül hagyása

Egy másik hiba, amelyet a befektetők gyakran elkövetnek egy ingatlan LLC létrehozásakor, a rossz LLC struktúra kiválasztása. Ennek eredményeként a befektetők esetleg nem használják ki teljes mértékben a rendelkezésükre álló összes adókedvezményt.

Az LLC-k általában “áthaladó” szervezetek, ami azt jelenti, hogy a tulajdonosok a saját jövedelemadó-bejelentéseiken keresztül adóznak a vállalat nyeresége után. Ez alapvetően lehetővé teszi a befektetők számára, hogy megkerüljék a társasági adókat, beleértve a kettős adóztatást is. Mivel azonban az ingatlanok terén sokféle befektetési lehetőség van, a buy and holdtól, a bérbeadástól, a rehabilitációtól a nagykereskedelemig, fontos megjegyezni, hogy az LLC-knek vannak leányvállalatai is.

Az ingatlan LLC leányvállalata lehetővé teszi a változatos befektetésekkel rendelkező befektetők számára, hogy a vállalat eszközeit különböző üzleti egységek között osszák szét, ami segít a kockázat további csökkentésében. Ez a gyakorlat meglehetősen egyszerű és hasonló az ingatlan LLC létrehozásához. További információkért, beleértve az LLC alapításának szabályait, a befektetőknek ajánlott ellátogatni az SBA.Org.

Piercing The Corporate Veil

Az ingatlan LLC alapításának elsődleges előnye, hogy a szervezet képes távolságot biztosítani Ön és a vállalkozás között, miközben nem mond le az irányításról.

Bár az ingatlan LLC alapítása számos előnyt biztosíthat, beleértve a felelősségvédelmet, rossz kezelés esetén ez is megtagadható. Az LLC csupán a vállalati struktúra héja, ami azt jelenti, hogy nem lesz elegendő a személyes felelősség elkerülésére. Azok számára, akik csalárd tevékenységet folytatnak, vagy leggyakrabban a személyes és az üzleti alapok keverednek, ez a vállalati pajzs összetörhető – és így Ön kiszolgáltatott a felelősségre vonásnak. A pénzeszközök összekeverésével rendkívül nehéz bebizonyítani, hogy az Ön LLC-je valójában Öntől különálló szervezet. Ez azt jelenti, hogy az üzleti és személyes pénzügyek szétválasztásának fontossága felülmúlhatatlan, mivel ez az apró melléklépés megszegheti az ingatlan LLC feltételeit.

Nem bérelünk szakembert

Van idő és hely, hogy mindent magad csinálj befektetőként, de nem akkor, amikor a vállalkozásod jogi vagy adózási szegmenséről van szó. Az ügyvéddel és adótanácsadóval való konzultáció fontossága tagadhatatlan, mivel ezek a tapasztalt szakemberek adják a legjobb tanácsokat a továbblépéshez.

Ingatlanvállalkozóként fontos, hogy ne feledje, az Ön képességei máshol rejlenek. Bár a vállalati struktúrákról és az adózási kiskapukról szóló információk elsajátításának megvan a helye, az Ön idejét és erőfeszítéseit jobban el lehet költeni a vállalkozás más részlegeire. Ha ezt szakemberre bízza, több ideje marad arra, hogy arra koncentráljon, hogy vállalkozását a következő szintre emelje. A megfelelő csapattal és emberekkel a helyén, az ingatlan LLC nem csak bebetonozza a pozícióját, mint vállalkozás, beleértve a teljes védelmet, de olyan helyzetbe hozza, hogy minden elérhető adókedvezményt elérjen.

Az átvilágítás hiánya

A legnagyobb hiba, amit a befektetők elkövetnek az ingatlan LLC létrehozásakor, hogy nem végzik el a szükséges átvilágítást. Míg egy vállalkozás beindítása időt, erőfeszítést és motivációt igényel a sikeres megvalósításhoz, mindez (és még több) eltörölhető a megfelelő jogi struktúra nélkül. A megfelelő lépések megtétele, beleértve a tervezést és az elővigyázatosságot, létfontosságú az ingatlanos pályafutás megkezdésekor, de különösen az ingatlan LLC létrehozásakor. Ne feledje, hogy ez a fontos lépés magában foglalja mind azt, hogy Ön és vállalkozása hogyan fog adózni, de azt is, hogy jogi problémák esetén hogyan lesz védve. Ha most időt szán arra, hogy megértse az LLC alapjait, és azt, hogy az hogyan vonatkozik Önre és vállalkozására, akkor a befektetőket a legjobb helyzetbe hozza a sikerhez, most és a jövőben is.

Kérdések az ingatlan LLC-kről

Nagyrészt összetett jellegük miatt csak a tapasztalt vállalkozók hajlamosak megérteni az LLC-k “csínját-bínját”, hogy mik azok és hogyan jönnek létre. A leendő befektetők viszont gyakran tanácstalanok azzal kapcsolatban, hogyan működnek ezek a jogi személyek. Az új befektetőknek nem adatik meg a többéves tapasztalat luxusa, és a szóban forgó fogalmak sem könnyen emészthetők számukra. Ennek eredményeképpen a mai ingatlanbefektetők közül túl sokan próbálkozás és tévedés útján ismerkednek meg saját vállalkozásuk jogi struktúrájával, ami enyhén szólva is kockázatos.

Ahelyett, hogy bármely ingatlanüzlet egyik legfontosabb szempontját felesleges kockázatnak tennék ki, a befektetők jobban teszik, ha tanulnak elődeiktől. Konkrétan a befektetők óriási hasznot húzhatnának abból, ha feltennék a megfelelő kérdéseket, amelyek közül nem utolsósorban az alábbiakban vázoltakat:

Vásárolhat-e ingatlant LLC-vel?

Az LLC keretében strukturált ingatlancégek ingatlanvásárlásra jogosultak. Valójában az LLC-k a befektetők számára az egyik legsokoldalúbb eszközt nyújtják az adók elrejtésére és eszközeik védelmére. Egy LLC segítségével a hozzáértő üzlettulajdonosok még azt is megengedhetik, hogy több pénzt tartsanak meg, amikor eljön az ideje, hogy benyújtják az adóbevallásukat.

Miért kell a bérleményeket egy LLC-be tenni?

Nem csak a bérleményeket kell egy LLC alá helyezni, de egy adott portfólió minden egyes ingatlanának saját külön LLC-vel kell rendelkeznie. Nemcsak az LLC-ként történő bejelentés jutalmazza a befektetőket nagyszerű adókedvezményekkel és vagyonvédelemmel, hanem minden egyes további LLC a védelem egy újabb rétegét biztosítja. Az egyes ingatlanok LLC-jének létrehozása “elszigeteli” őket egymástól, hatékonyan csökkentve a kockázatot.

Melyik a legjobb állam egy ingatlan LLC létrehozására?

Míg a legjobb állam egy ingatlan LLC létrehozására szubjektív és a befektető személyes törekvéseitől függ, Nevada nagyszerű hely egy ingatlan LLC létrehozására. Amellett, hogy a mai LLC-kkel kapcsolatos számos előnyt biztosít az üzlettulajdonosoknak, a Nevadában alapítottak a védelem egy extra rétegét is megkapják. Nevada lehetővé teszi az LLC-k számára, hogy úgynevezett “Series LLC”-t hozzanak létre. A LegalZoom szerint: “A Series LLC lehetővé teszi a korlátozott felelősségi pajzsok felállítását az LLC-n belül. Például egy ingatlan LLC több ingatlannal rendelkezhet, és létrehozhat egy sorozat LLC-t oly módon, hogy megakadályozza, hogy az egyik ingatlant lefoglalják egy másik ingatlan tartozásainak kielégítésére.”

Nem kell ugyanabban az államban élni, mint az LLC?

Az ingatlanos cégek nagyjából szabadon létrehozhatnak LLC-t bármelyik államban, amelyet választanak, néhány kivételtől eltekintve. Gyakori, hogy az üzlettulajdonosok abban az államban nyújtják be a kérelmet, amelyben jelenleg dolgoznak, hogy elkerüljék a zavaros adózási követelményeket, de néha érdemes lehet más államban benyújtani a kérelmet. Vegye figyelembe az állam adótörvényeit, amikor saját maga dönt.

Mennyibe kerül egy ingatlan LLC alapítása?

Az ingatlan LLC alapításának költségei attól függnek, hogy melyik államban nyújtják be, és milyen lépéseket tesznek a szervezet létrehozásához. Az egyes állami bejelentési díjak drámaian eltérőek lehetnek, de általában 50 és 500 dollár között mozognak. Ez az ár azonban csak a bejelentési díj. További díjakra lehet szükség a saját szövetségi adószámért, vagy abban az esetben, ha ügyvédet fogad vagy online alapítási weboldalt használ.

Összefoglaló

Az ingatlan LLC megalapítása az egyik legfontosabb lépés, amit egy befektető az induláskor tehet. Nemcsak Önt és személyes vagyonát védi, hanem lehetővé teszi, hogy learassa a jogosan megérdemelt adókedvezményeket. Míg az értékesítés generálásának és a vállalkozás építésének képessége kulcsfontosságú a sikerhez, ugyanilyen fontos (ha nem fontosabb), hogy minden áron védve legyen. A befektetőknek nem szabad elfelejteniük, hogy ez a törvény nem csak a vállalkozásukra, hanem a megélhetésükre is vonatkozik.

Kizáró nyilatkozat: A leendő vállalkozóknak szakemberrel kell konzultálniuk, mielőtt ingatlan LLC-t alapítanának.

Szeretne többet megtudni arról, hogyan indítson ingatlanvállalkozást?

Mivel annyi információ áll rendelkezésre, egy ingatlanvállalkozás vagy LLC elindítása bonyolult folyamat lehet. Új online ingatlanos tanfolyamunk, amelynek házigazdája Than Merrill szakértő befektető, azokat az alapokat tárgyalja, amelyeket tudnia kell ahhoz, hogy elkezdhesse az ingatlanbefektetést. Ezek az időtálló stratégiák segíthetnek megtanítani Önnek, hogyan profitálhat az ingatlanpiac jelenlegi lehetőségeiből.

Kattintson ide, hogy regisztráljon az INGYENES 1 napos ingatlanos webináriumunkra, és kezdje el tanulni, hogyan indítson sikeres befektetési vállalkozást még ma!