Sok nonprofit szervezet számára a megfizethető lakhatás világa ideális lehetőségnek tűnik a nagy hatás elérésére. A nonprofit szervezetek előmozdíthatják küldetésüket azáltal, hogy az általuk kiszolgált lakosságot stabil lakhatáshoz és az ezzel a stabilitással járó összes társadalmi-gazdasági előnyhöz juttatják. Ugyanakkor egy hatékony, megfizethető lakhatási program olyan bevételeket és díjakat generál, amelyek segíthetnek a nonprofit szervezeteknek a programköltségek elhalasztásában és az eredményességük támogatásában. Nyilvánvalóan mindenki jól jár.
Mégis, amikor belépnek a megfizethető lakhatás világába, a nonprofit szervezetek a főállású befektetők és a Wall Street-i mentalitás világába is belépnek. Egy nonprofit szervezet gondolkodásmódja, amely elsősorban küldetésének megvalósítására összpontosít, és a for-profit partnerek gondolkodásmódja között, akik a befektetésük megtérülésének maximalizálását helyezik előtérbe, eredendő szakadék van. Ez a szakadék egy sor közös buktatót hoz létre, amelyekre a nonprofit szervezeteknek már a megfizethető lakások fejlesztésének legkorábbi szakaszában oda kell figyelniük.
A nonprofit szervezeteknek azonban nem szabad elkeseredniük. Sokan sikeresen kezelik a megfizethető lakások fejlesztését, és képesek jelentősen befolyásolni küldetésüket azáltal, hogy hatékony partnerséget kötnek főállású befektetőkkel. Az alábbiakban közelebbről megvizsgáljuk a négy legjobb gyakorlatot, amelyet a nonprofit szervezeteknek tudatosítaniuk kell, amikor a megfizethető lakások fejlesztésében való részvételt fontolgatják.
1. Tágra nyílt szemmel menjen bele
Rögtön a kezdetektől fogva fel kell ismerniük a nonprofit szervezeteknek, hogy ezekkel a partnerségekkel nem kapnak valamit ingyen. Ez azzal kezdődik, hogy alaposan ki kell értékelni a partnerségi megállapodást, amint az formát ölt, és még az aláírás előtt meg kell ismerni minden velejáróját. A nonprofit szervezet valamennyi érdekeltjének jól kell ismernie a megállapodás feltételeit, és pontosan meg kell értenie, hogy a szervezet mire vállalt kötelezettséget.
A befektetőknek és a partnereknek elvárásaik vannak a fejlesztés lebonyolításával kapcsolatban, és különösen egyértelmű elvárásaik vannak a tőkebefektetésük alapján elvárt megtérüléssel kapcsolatban. A nonprofit szervezeteknek ezt a perspektívát kell szem előtt tartaniuk, és nemcsak a fejlesztés társadalmi eredményére, hanem a pénzügyi eredményre is összpontosítaniuk kell. A partnerek e prioritásának felismerése hasznos módja annak, hogy a teljes folyamatot szem előtt tartsák, és elkerüljék az esetleges meglepetéseket az út során.
2. Legyen reális a képességekkel kapcsolatban
A sikeres megfizethető lakhatási vállalkozások megkövetelik, hogy a nonprofit szervezetek alaposan megvizsgálják működésüket. Egy nonprofit szervezetnek őszintén fel kell mérnie, hogy rendelkezik-e azokkal a képességekkel és gondolkodásmóddal, amelyekkel lényegében egy for-profit műveletet működtethet a szervezetén belül. A befektetési partnerek, gyakran bankok, egész részlegekkel foglalkoznak a költségvetés, a megtérülés és az adózási megfontolások terén, ugyanakkor gyakran az ezeken a területeken korlátozott tapasztalattal rendelkező nonprofit szervezetekre hárul az ingatlan végső felügyeletét ellátó fejlesztő és menedzser szerepének betöltése.
A nonprofit szervezetnek meg kell határoznia, hogy rendelkezik-e belsőleg a hatékony bérbeadói tevékenységhez szükséges személyzettel, eszközökkel és kompetenciákkal. Ez magában foglalja az olyan folyamatos feladatokat, mint az ingatlan kezelése, az összes könyvelési feladat kezelése, az adózási következményekkel való navigálás és egy sor más felelősség. Bizonyos esetekben hasznos és végső soron hatékonyabb megoldást jelent egy külső ingatlankezelő cég felbérlése vagy a belső személyzet képességeinek bővítése, beleértve a számviteli eljárásokban való képzést is.
3. Építse fel a megfelelő csapatot
A partnerséggel járó feladatok reális értékelésével, valamint azzal, hogy hol vannak a szervezeti erősségek és gyengeségek, a nonprofit szervezetek megkezdhetik a megfizethető lakások fejlesztésével foglalkozó csapat felépítését. Ebbe a csapatba jellemzően egy tapasztalt könyvvizsgáló, egy ügyvéd és egy többcsaládos házak építésében jártas fővállalkozó vagy építész tartozik.
A potenciális befektetési partnerekhez való hozzáférést és a különböző lehetőségek értékeléséhez segítséget kereső szervezetek számára különösen hasznos lehet egy szindikátor. A szindikátorok segítenek összekapcsolni a befektetőket és a finanszírozási forrásokat a konkrét fejlesztési lehetőségekkel. Vannak olyan szindikátorok, akik nonprofit fejlesztésekre szakosodtak, és sok esetben a szervezetek nagy hasznát veszik szakértelmüknek.
A lakhatási tanácsadók felbecsülhetetlen értéket képviselnek az e területen kevesebb általános tapasztalattal rendelkező nonprofit szervezetek számára. Segíthetnek a kezdeti folyamat kialakításában és előmozdíthatják a szervezet általános megértését a megfizethető lakások fejlesztésével kapcsolatban.
A csapat korai kialakításának fontosságát nem lehet eléggé hangsúlyozni. A nonprofit szervezeteknek a folyamat lehető legkorábbi szakaszában kell igénybe venniük ezt a szakértelmet. Konkrétan, ezt a csapatot mélyen be kell vonni a partnerségi megállapodás konkrét feltételeinek megfogalmazásába és felülvizsgálatába. Az ingatlan üzembe helyezése után a csapat számos tagja nagyrészt kivonul a folyamatból, és a nonprofit szervezetre hagyja, hogy biztosítsa a dolgok menetrendszerűségét. Minden szervezet számára döntő fontosságú, hogy minél több betekintést és szakértelmet szerezzenek, mielőtt ez megtörténik.
4. Értse meg a lehetséges következményeket
A megfizethető lakhatási folyamat hatékony navigálásához az is hozzátartozik, hogy felismerje, mi történik, ha a dolgok nem a terv szerint alakulnak. Ha a fejlesztés nem teljesíti a partnerségi megállapodásban előírt mérföldköveket, a befektető követelheti a korábban a nonprofit szervezetnek kifizetett fejlesztési díjak visszafizetését. Szélsőséges esetben a nonprofit szervezetet akár arra is felkérhetik, hogy álljon félre.
A nonprofit szervezeteknek nem szabad engedékenységet feltételezniük a hitelezők vagy befektetők részéről a folyamat egyetlen részében sem. Az irreális elvárások vagy a szükséges szervezeti kiigazítások elmulasztása veszélyeztetheti a fejlesztés és a nonprofit szervezet jövőjét.
A nagyságrend ereje: Megfizethető lakhatás helyesen
A megfizethető lakhatás fejlesztését sikeresen végrehajtó nonprofit szervezetek gyakran tapasztalják, hogy az egymást követő kezdeményezések gördülékenyebben és hatékonyabban működnek. A megfelelő folyamatok alkalmazásával, a belső képességek kiépítésével és erős partnerségek kialakításával a második vagy harmadik megfizethető lakhatási vállalkozás jövedelmezőbbé és sikeresebbé tehető. A műveletek ilyen módon történő skálázása jelentős szervezeti előnnyé teheti a megfizethető lakhatás fejlesztését.
A korai megfizethető lakhatási kezdeményezések esetében fontos, hogy hosszú távú perspektívát vegyünk fel. A nonprofit szervezeteknek nem szabad elbátortalanodniuk a kezdeti kihívások és a lehetséges buktatók miatt, ehelyett ezeket értékes tanulságként kell felhasználniuk a jövőbeli erőfeszítésekhez. Az eredmény sikeresebb fejlesztések lesznek, amelyek képessé tehetik a nonprofit szervezetet a pénzügyi stabilitás fenntartására és társadalmi küldetésének előmozdítására.
Stewart A. Grubman a PKF O’Connor Davies Bethesda, Md. állambeli irodájának felelős partnere, és több mint 30 éves tapasztalattal rendelkezik az állami számvitel területén. Fő profilja a megfizethető és speciális szükségletű lakások könyvvizsgálata és adózási szolgáltatásai.