Beperli a HOA?

Itt csak néhány az ügyek típusai közül, amelyekben tudunk segíteni!

Elperli Önt a HOA?

Függetlenül attól, hogy már kézbesítették a pert, megtudta, hogy egy zálogjog, vagy csak kapott egy követelés levelet, soha nem túl korai beszélni egy HAO ügyvéd, hogy tájékoztassa Önt a jogairól. Ne hagyja figyelmen kívül, és ne várjon, egy lakástulajdonosi egyesület ügyvédje segíthet!

Minden késedelem azt eredményezheti, hogy a HOA és annak ügyvédei megpróbálnak további díjakat és a számlájához hozzáadni, és van egy dolog, amit a tapasztalatunk megtanított nekünk: Minél tovább vársz, annál nehezebb lesz megszabadulni ezektől a díjaktól és illetékektől. Lehet, hogy úgy gondolja, vagy akár tudja, hogy tévednek, de a semmittevés soha nem opció. Valószínűleg előbb-utóbb beperelik Önt, és ha nem tesz semmit, akkor ítéletet kapnak Ön ellen.

Valószínű, hogy a lakástulajdonosok egyesülete felbérelt egy behajtó ügyvédet. Mire beadják az ügyet a bíróságra, nem ritka, hogy a főkönyv, amit a bírónak mutatnak, több ezer dollárnyi homályos behajtási díjat, ügyvédi díjat és költséget tartalmaz. Lehet, hogy azt gondolja, hogy Ön aktuális, vagy talán csak egy-két befizetéssel van elmaradva. De azt fogják mondani, hogy ennél sokkal többel tartozik.

A legtöbb HOA-ítéletnek – más típusú ítéletekkel ellentétben – van egy olyan aspektusa, amelyet mi biankó csekknek nevezünk. Az ítéleteknek egy meghatározott összegről kell szólniuk. A legtöbb ügyvéd, aki a HOA-kat képviseli, akikkel találkoztunk, azonban öncélú megfogalmazást tesz hozzá, amely azt állítja, hogy megítéli magának az ügyvédi díjakat és az ítélet behajtása érdekében felmerült költségeket. A HOA ügyvédjei aztán maguk döntenek arról, hogy milyen további díjakat tartanak ésszerűnek (tipp: mindet), majd automatikusan beépítik ezeket a díjakat bármely behajtási erőfeszítés részeként anélkül, hogy valaha is visszamennének a bíróságra.

Az eredmény az, hogy egy néhány száz dolláros ítélet gyakran több ezer dolláros ítéletté duzzad. Annak ellenére, hogy az arizonai törvény kifejezetten megtiltja az olyan ítéletet hozó hitelezőnek, mint a HOA, hogy díjakat szedjen be a tulajdonossal szemben egy lefoglalás során. Egy ügyvéd őszintén bevallotta egy tulajdonosnak, hogy az ítélet összege éppen azért nőtt, mert fel kellett vennie a telefont, hogy közölje a tulajdonossal az ítélet egyenlegét.

Ez a visszaélésszerű gyakorlat gyakran kihasználja a képviselettel nem rendelkező tulajdonosokat és a túlterhelt bírósági rendszert, és gyakran azt eredményezi, hogy a HOA vagy annak ügyvédei több ezer dollárral tartoznak, amire nem jogosultak. A jognak egyetlen más olyan területét sem találtuk, ahol az ítéletek magukban foglalják a leendő ügyvédi díjakra való jogot. Mégis ez a gyakorlat annyira megszokott, hogy sok bíró nem is kérdőjelezi meg.

Hiszünk a korai beavatkozásban.

Keményen bátorítunk minden lakástulajdonost, aki egy HOA-ban él, hogy írásban kérjen egy másolatot a főkönyvéről (a tranzakciós és fizetési előzményeiről), és azonnal hívjon minket, ha a főkönyv bármilyen szabálytalanságot mutat.

Somorú, hogy az általunk látott ügyek közül sok olyan mulasztási ítélet, ahol Ön, a lakástulajdonos, eleve nem is tudott a perről! Megdöbbentő azoknak a pereknek a száma, amelyekben a HOA azt állítja, hogy nem találja Önt. Tudják, hogy hol lakik, minden hónapban levelet küldenek Önnek, és ők az Ön szomszédai. De amikor az ügy a bíróságra kerül, a HOA és az ügyvédei hirtelen azt állítják, hogy nem találják Önt, vagy azt mondják a bíróságnak, hogy nem tudják, hol lakik, vagy azzal vádolják Önt, hogy “kibújik” a kézbesítés alól, mert nem volt otthon azon a két-három alkalommal, amikor a kézbesítő kopogtatott az ajtaján.

Megfélemlítő behajtási taktikák

Egyre több HOA képviseli azt az álláspontot, hogy jogukban áll elzárni a vizet vagy más közműveket annak érdekében, hogy rákényszerítsék a tulajdonosokat az értékbecslések, bírságok vagy büntetések megfizetésére. Számos olyan tulajdonossal találkoztunk, akik napokig, hetekig, sőt hónapokig víz nélkül maradtak, és szó szerint arra kényszerültek, hogy több ezer dollárnyi vitatott bírságot, díjat és meg nem ítélt ügyvédi díjat fizessenek azért, hogy a megélhetéshez szükséges alapvető közműveket megkapják. Nem hisszük, hogy ez a HOA-knak biztosított jogkör, sem az arizonai törvények, sem a HOA irányító dokumentumai alapján, és hogy az a HOA, amelyik ezt a jogkört gyakorolja, a törvényen kívül jár el, és potenciális felelősségnek teszi ki magát. Ez csak egy olyan eset, amikor fontos, hogy ismerje a lakástulajdonos jogait a HOA-val szemben, és minél előbb keressen fel egy HOA ügyvédet.

Egy másik gyakori tendencia a sorozatos per, amikor a HOA beperel egy tulajdonost kifizetetlen értékelések vagy bírságok miatt, ítéletet kap, amely magában foglalja az ügyvédi díjakat és a bírósági költségeket, majd később további összegekért perel, beleértve a korábbi ítéletet a második ítéletben. A második per gyakran a kizárásra irányul, de a kizáráshoz szükséges küszöbérték eléréséhez a korábbi becslésekre is ki kell terjednie. Ez gyakran magában foglalja a kétszeri kifizetést, a forum shoppingot, és a végrehajtás jogának helytelen gyakorlását, miután már választották a nem-kiárusítási jogorvoslatot. Gyakori gyakorlatnak tűnik az is, hogy a korábbi perben meg nem ítélt ügyvédi díjakat is bevonják a második perbe, így másodszor is megkapják a bíróság által elutasított díjak behajtását.

Selective Enforcement

Ez az, amikor a HOA mindenki számára jóváhagy egy bizonyos tervmódosítást, kivéve Önt. Vagy nem hajlandó megadni Önnek ugyanazokat a jogokat és kiváltságokat, amelyeket több tucat más tulajdonosra is kiterjesztettek.

Például:

• Ön egy lakóautó tulajdonosa, és azt a hátsó kertjében szeretné parkolni, és a HOA, annak ellenére, hogy másoknak is engedélyezi, hogy lakóautókat parkoljanak a hátsó kertjükben, nem hajlandó ugyanezt a lehetőséget biztosítani Önnek, ehelyett számtalan bírságot szab ki, számos felszólító levelet küld Önnek, és azzal fenyegetőzik, hogy bírósági végzést kér Ön ellen, ha nem távolítja el a közösségből.

• Vagy a HOA megtagadja az engedélyt, hogy medencét telepítsen a hátsó kertjébe, de az összes szomszédja medencét telepített a hátsó kertjébe.

• Vagy a HOA olyan szabályt fogad el, amely kifejezetten Önt vagy az Ön ingatlanát célozza.

A példák végtelenek. Bár a HOA jogosult érvényt szerezni az érvényesen elfogadott szabályoknak és szabályzatoknak, nem érvényesítheti ezeket a szabályokat ésszerűtlenül vagy szelektíven. Ez egy erőteljes védekezés lehet bármely HOA végrehajtási akcióval szemben.

Foreclosure Defense

Ha Önt beperelte a HOA, ezek a perek lehet, hogy csak egy pénzbeli ítéletre vonatkozó követelésről szólnak, amelyet a HOA ügyvédei a bérének vagy bankszámlájának lefoglalásával próbálhatnak behajtani, vagy kérhetik, hogy a bíró kényszerítse ki az Ön ingatlanának értékesítését a számlájuk kifizetése érdekében. HOA elárverezéssel kapcsolatos védelmet nyújtunk.

A HOA elárverezési joga korlátozott. Általánosságban elmondható, hogy a HOA nem kényszerítheti ki a lakást, kivéve, ha a tulajdonos egyéves vagy 1200 dolláros hátralékkal rendelkezik. Ezeknek az összegeknek a kiszámítása gyakran a befizetések helytelen alkalmazásán, az összes befizetés megfelelő elszámolásának elmulasztásán vagy a “becslés” fogalmának öncélú leírásán múlik. Egy különösen figyelemre méltó esetben egy HOA több ezer dollárnyi ügyvédi díjat számlázott ki a tulajdonosnak, ezeket “értékbecslésnek” nevezte, majd kizárólag az ügyvédi díjak kifizetésének elmulasztása miatt indított elárverezési eljárást. Ebben az esetben, mint sok más ügyünkben is, szerencsésen sikerült megállítanunk az elárverezést.

Nem állítjuk, hogy minden elárverezési kereset, vagy akár a benyújtott elárverezési keresetek többsége ilyen nyilvánvaló hibákkal küzd. De sajnos nem minden kényszer-végrehajtási per felel meg a jogszabályoknak. Ezen túlmenően, ha elég szerencsétlenül járt ahhoz, hogy elmaradjon az értékbecslésekkel, vannak stratégiák arra, hogy elkerülje otthona elvesztését, ugyanakkor teljesítse a HOA felé fennálló kötelezettségeit.

A HOA el tudja, és el is fogja veszíteni az otthonát, ha megadja a lehetőséget. AZ A TÉNY, HOGY Önnek jelzáloghitele van, VAGY LEHET, hogy HITELÉNEK FELÜGYELMEZTETÉSE NEM ÁLLÍTJA MEG AZ ELVESZÉLYEZÉS VONATÁT.

Fair Debt Collection Practices Act

A Fair Debt Collection Practices Act (“FDCPA”) védi az egyéneket a visszaélésszerű, megtévesztő és tisztességtelen követelésbehajtási gyakorlatoktól. Megtiltja, hogy az adósságbehajtó félrevezető, megtévesztő vagy hamis állításokat használjon a tartozások behajtása során. Tilos továbbá tisztességtelen vagy lelkiismeretlen eszközök alkalmazása az adósságok behajtására, beleértve az olyan adósságok behajtására tett kísérletet, amelyek behajtására a behajtó nem jogosult.

A FDCPA azt is előírja, hogy a követelésbehajtónak a fogyasztóval való első közlést követő öt napon belül a következő tájékoztatást kell nyújtania a fogyasztónak, kivéve, ha az információt az első közlés tartalmazza:

1. A tartozás összege

2. A hitelező neve, akivel szemben a tartozás áll fenn

3. Egy nyilatkozat arról, hogy amennyiben a fogyasztó az értesítés kézhezvételét követő harminc napon belül nem vitatja a tartozás vagy annak bármely részének érvényességét, a tartozást a behajtó érvényesnek tekinti; (4) egy nyilatkozatot arról, hogy ha a fogyasztó a harmincnapos határidőn belül írásban értesíti a behajtót arról, hogy a tartozást vagy annak bármely részét vitatja, a behajtó beszerzi a tartozás igazolását vagy a fogyasztó ellen hozott ítélet másolatát, és egy másolatot a behajtó elküld a fogyasztónak; és (5) egy nyilatkozatot arról, hogy a fogyasztó harmincnapos határidőn belüli írásbeli kérésére a behajtó megadja a fogyasztónak az eredeti hitelező nevét és címét, ha az eltér a jelenlegi hitelezőtől.

A FDCPA megsértése lehet például az, hogy reggel 8 óra előtt vagy este 9 óra után hívják Önt, többször hívnak fel harmadik feleket, hogy megpróbálják Önt megtalálni, vagy azt mondják nekik, hogy megpróbálnak behajtani egy tartozást, olyan tartozást próbálnak behajtani, amely nem érvényes (pl., Ön korábban már kifizette a tartozást, vagy az elévült), fenyegetőzés vagy annak sugalmazása, hogy a fizetés elmaradása miatt börtönbe kerülhet, valamint olyan intézkedések megtételével való fenyegetés, amelyeket jogilag nem tehetnek meg.

Az FDCPA-követelést egyénileg vagy csoportos kereset formájában is be lehet nyújtani. Az FDCPA szerinti egyéni keresetek kártérítése magában foglalhatja a tényleges kártérítést, a törvényes kártérítést legfeljebb 1 000,00 USD összegben, az ügyvédi díjakat és a költségeket. A csoportos keresetek kártérítése magában foglalhatja a tényleges kártérítést, a törvényes kártérítést, amely nem haladhatja meg az 500 000 $ vagy a behajtó nettó vagyonának 1%-a, az ügyvédi díjak és költségek közül a kisebbik összeget.

Haszontalan lefoglalások

A lefoglalás a harmadik fél birtokában lévő pénzeszközök lefoglalásának gyakorlata egy ítélet kifizetése céljából. Az egyik leggyakoribb gyakorlat a tulajdonos munkabérének lefoglalása közvetlenül a munkáltatójától. Az arizonai törvények lehetővé teszik a munkabér lefoglalását a munkabér 25%-áig terjedő összegben. Az arizonai törvény szigorúan szabályozza a lefoglalás jogát, és ez az ítélet behajtásának hatékony eszköze lehet.

Az ügyészek tapasztalataink szerint rendszeresen visszaélnek a lefoglalási eljárással, és gyakran jóval többet szednek be, mint az ítélet névleges összege.

Haszontalan zálogjogok

Az Ön ingatlanára bejegyzett zálogjogot fedezett fel, amely Ön szerint érvénytelen, vagy azért, mert több, mint amennyivel Ön szerint tartozik, vagy azért, mert nem ismeri fel azt a természetes vagy jogi személyt, aki a zálogjogot bejegyezte az Ön ingatlanára, vagy azért, mert a zálogjogot bejegyző fél nem követte az érvényes zálogjog megszerzéséhez szükséges megfelelő eljárásokat. Az arizonai törvények lehetővé teszik az ingatlantulajdonos számára, hogy külön keresetet nyújtson be a jogtalan zálogjog megszüntetésére, valamint kártérítés és ügyvédi költségek megtérítésére, ha a másik fél nem járul hozzá a zálogjog megszüntetéséhez.

Fogyasztói csalás

A magánszemélyek évente válnak fogyasztói csalás áldozatává. A fogyasztói csalás minden megtévesztés, tisztességtelen cselekmény vagy gyakorlat, illetve hamis állítás, eltitkolás vagy ígéret az “áru” értékesítésével kapcsolatban. Az arizonai fogyasztóvédelmi csalásról szóló törvényben használt kifejezés szerint az áru magában foglal bármilyen árut, immateriális javakat, ingatlant vagy szolgáltatást. Kalifornia és más államok is rendelkeznek hasonló fogyasztói csalásról szóló törvényekkel.

Ez nagyon sok oka van annak, hogy Önnek, mint lakástulajdonosnak ismernie kell a jogait a HOA-val szemben, és azonnal beszélnie kell egy erre szakosodott HOA ügyvéddel! Egyéneket és fogyasztói csoportokat képviselünk azokkal szemben, akik tisztességtelenül ki akarják őket használni, és megsértik a törvényt. A csalárd, visszaélésszerű, gátlástalan és ragadozó üzleti gyakorlatok áldozatait képviseljük.

Ha úgy érzi, hogy a HOA áldozatává vált, vagy a HOA visszaél a hatalmával, kérjük, vegye fel a kapcsolatot az as. A lakástulajdonosi társulás ügyvédek szeretnénk, hogy megbizonyosodjon arról, hogy tisztában van a lakástulajdonos jogait ellen HOA. Őszintén törődünk az Ön jólétével, és szeretnénk megbizonyosodni arról, hogy Ön, a családja és az ingatlana a lehető leghamarabb jogilag biztosított. Mi vagyunk az arizonai HOA kizárás ügyvédi csoport, amely a lakástulajdonos és NEM az egyesület mellett áll, készen áll arra, hogy beperelje a HOA-t és harcoljon a HOA bírságok ellen.