A kereskedelmi ingatlanok bérleti szerződéseinek megértéséhez alapos figyelmet kell fordítani a részletekre. Az emberek gyakran kategorizálnak egy bérleti szerződést, mint tripla nettó bérleti szerződést vagy mint teljes körű (bruttó) bérleti szerződést. A valóság az, hogy a legtöbb bérleti szerződés valahol e spektrum közepén helyezkedik el, ahol mind a bérbeadó, mind a bérlő fizet egy-egy részt a működési költségekből. Az ilyen típusú bérleti szerződéseket általában módosított bruttó bérleti szerződéseknek nevezik. Ebben a cikkben közelebbről megvizsgáljuk, mit kell tudnia a módosított bruttó bérleti szerződésről.
Mi a módosított bruttó bérleti szerződés?
A módosított bruttó bérleti szerződés olyan bérleti konstrukció, amelyben mind a bérbeadó, mind a bérlő felelős az ingatlan működési költségeinek megfizetéséért. A bérlő vagy a bérbeadó által a módosított bruttó bérleti szerződés keretében fizetett konkrét működési költségek nagymértékben változhatnak és változnak is. Ez az eltérés a piaci viszonyoknak, valamint a bérlő és a bérbeadó közötti tárgyalásoknak tudható be. Ezért az egyetlen módja annak, hogy megértsük, ki felelős az egyes költségek megfizetéséért, a bérleti szerződés alapos elolvasása.
A kereskedelmi ingatlanbérletek spektruma
A kereskedelmi ingatlanbérleteknek két alapvető típusa van: az abszolút nettó bérleti szerződés és az abszolút bruttó bérleti szerződés. Az abszolút nettó bérlet esetén az ingatlan összes működési költségét a bérlő fizeti. Abszolút bruttó bérleti szerződés esetén az ingatlan összes működési költségét a bérbeadó fizeti. Az összes többi bérleti szerződés valahol középen helyezkedik el, és általában módosított bruttó bérleti szerződésnek nevezik.
El kell olvasnia a bérleti szerződést
A kereskedelmi ingatlanbérleti szerződések megértésének legfontosabb része, hogy a kereskedelmi ingatlanbérleti szerződés megértésének egyetlen módja, ha valóban elolvassa a szerződést. Bár az olyan leíró kifejezések, mint a bruttó bérlet, nettó bérlet, kettős nettó bérlet és módosított bruttó bérlet jó kiindulópontot jelenthetnek az alapvető bérleti struktúra megértéséhez, ez nem helyettesíti magának a tényleges bérleti szerződésnek az elolvasását. Ez azért fontos, mert ezek a leíró bérleti szerződési kifejezések különböző jelentéstartalmakat ölthetnek attól függően, hogy kivel beszél, vagy hogy a világ mely részén tartózkodik.
Módosított bruttó bérleti szerződés példák
A módosított bruttó bérleti szerződés egy olyan bérleti szerződésre alkalmazott kifejezés, ahol a költségek mind a bérbeadó, mind a bérlő felelőssége. Bár a bérbeadó és a bérlő között bármilyen kiadásról lehet tárgyalni, az általánosan megtárgyalt kiadások közé tartoznak az ingatlanadó, az ingatlanbiztosítás, a közös terület karbantartása (CAM), a közüzemi szolgáltatások és a szerkezeti javítások.
Ha arról van szó, hogy a bérlő mely költségeket téríti meg a bérbeadónak, többféle behajtási struktúrát használnak.
Egy alap bérleti szerződésben a bérlő egyszerűen megfizetheti az összes működési költség arányos részét. Tegyük fel például, hogy a bérlő egy 100 000 négyzetméteres épületben egy 10 000 négyzetméteres helyiséget foglal el. Ez azt jelenti, hogy a bérlő időarányos részesedése 10 000/100 000, azaz 10%. Ha az épület összes költsége 1 000 000 USD lenne, és a bérlő megtérítené az épület összes költségének arányos részét, akkor a bérlőnek 10% x 1 000 000 USD, azaz 100 000 USD tartozása lenne.
Egyszer a bérlő fizethetné egyes költségek arányos részét, míg más költségekért négyzetlábanként egy átalányösszegű dollárt fizetne. Például a bérlő fizethetné az ingatlanadó és a biztosítás arányos részét, és hozzájárulhatna évi 1 $/négyzetméterenként a szerkezeti javításokhoz.
Bonyolultabb megtérítési struktúrákban a bérlők költségstopot alkalmazhatnak az egyes kiadásokra vagy akár a kiadások csoportjaira. A költségstop esetén a bérbeadó egy bizonyos összegig (a “stop” összegig) fizeti a kiadást. Például egy 2,00 $/fm-es költségstop esetén a bérbeadó a költség 2,00 $/fm-es összegéig fizet. A 2,00 $/SF feletti rész a bérlő felelőssége lenne.
Egyedi költségek esetében ez elég egyszerű. Nem ritka azonban, hogy a költségstopok nem minden egyes költségre, hanem egész költségcsoportokra vonatkoznak. Ez a megkülönböztetés fontos, és gyakran zavaró lehet, mivel a bérlő által fizetendő összeg az egyes forgatókönyvek szerint eltérő lehet.
Ha például egy teljes költségcsoportra (pl. közös terület karbantartási költségeire) 1 $/ttkg költségstopot alkalmaznak, akkor a visszatérítés akkor lép életbe, amint az adott csoportba tartozó összes költség összege meghaladja a stop összegét. Másrészt, ha ugyanez az 1 $/fő költségstop minden egyes költségre vonatkozik, akkor a költségstop minden egyes költségre, nem pedig az összes költség összegére lépne életbe.
Mutatunk egy gyors példát. Tegyük fel, hogy van egy 100 000 négyzetméteres épületünk a következő költségekkel:
- Ingatlanadó – 100 000 $
- Biztosítás – 25 000 $
Ha mindkét költség egy költségcsoportba tartozna, és a költségcsoportunkra 1 $/SF költségstopot alkalmaznánk, akkor a bérlő megtérítené a költségstop feletti összeg arányos részét. Ebben az esetben az összes költség 125 000 $, az épület területe pedig 100 000 négyzetláb, így az összes költség négyzetlábanként 1,25 $. Ez azt jelenti, hogy a bérlőnek kell fizetnie az 1 $/négyzetméteres határértéket meghaladó többletet, ami ebben az esetben 0,25 $/négyzetméter, azaz 25 000 $.
Ha ehelyett az $1/SF költségstopot alkalmaznánk minden egyes költségre (nem a teljes csoportra), akkor a következő négyzetlábankénti költségösszegeket kapnánk:
- Tulajdonadó – $100 000 / 100 000 = $1/SF
- Biztosítás – $25 000 / 100 000 = $0.25/SF.
Mivel egyik egyedi költség sem haladja meg az 1 $/SF költségstop összegét, a bérlőnek 0 $ visszatérítés járna.
Mint látható, fontos annak tisztázása, hogy a költségeket a visszatérítés szempontjából csoportosítják-e vagy sem. Ezért kritikus fontosságú a bérleti szerződés elolvasása, ha teljes mértékben meg akarja érteni a bérleti szerződés visszatérítési struktúráját.
Ez csak néhány példa a módosított bruttó bérleti díj visszatérítési struktúrákra. A megtérítési struktúrák széles körben változhatnak és változnak is. A megtérítési struktúrák tartalmazhatnak egyéb jellemzőket, például felső határokat, emeleteket, adminisztrációs díjakat, a mellékbérlőkre vonatkozó követelményeket a visszatérítésre, miután a főbérlő először átalánydíjat fizet, bonyolult szabályokat arra vonatkozóan, hogy hogyan mérik az épület területét a visszatérítés szempontjából, stb. Proforma szoftverünk megkönnyíti a pénzáramlások modellezését az ilyen típusú bonyolult visszatérítési struktúrákkal. De a legfontosabb tanulság ismét az, hogy mindig olvassa el a bérleti szerződést.
Módosított bruttó bérleti szerződés vs. bázisév
Fenti példáinkban egy olyan visszatérítési struktúrát tekintettünk át, amely költségstopot tartalmazott. Néha a költségstopok egy konkrét összeget használnak, például egy dollár/négyzetláb értéket. Máskor a költségstopok egy bázisévi összeget használnak, és gyakran nevezik bázisévi stopnak.
A bázisévi stop ugyanúgy működik, mint a fenti költségstop példáink, egy lényeges különbséggel. A költségstop és a bázisév-stop közötti különbség az, hogy a bázisév-stop egyszerűen a bérlet bázisévének költségösszegét használja. Például, ha a bérleti szerződés bázisévében a költségek 100 000 USD-t tettek ki, és az egész épületünk 10 000 négyzetméteres, akkor a bázisévi költségösszeg egyszerűen 100 000 USD vagy 10 USD/SF. Minden további évben a bérlő lenne felelős az ezen bázisévi összeg feletti költségek rá eső részének megfizetéséért.
Hogyan határozzák meg a bázisévet? Ez attól függ, és ezt csak úgy lehet biztosan tudni, ha elolvassa a bérleti szerződést. A bázisév azonban általában azt a naptári évet követi, amelyben a bérleti szerződés kezdődik. Például, ha a bérleti szerződés 2020 júniusában kezdődik, akkor a bázisév a 2020. naptári év 2020. január 1. és 2020. december 31. közötti 2020. naptári év lenne.
Máskor a bázisévet a bérlő bérleti szerződésének tényleges első éveként határozzák meg. Ebben az esetben ez 2020. június 1. – 2021. május 31. lenne. Több bérlővel rendelkező épületek esetében azonban ezt nehézkessé válik nyomon követni, ezért a bérbeadók gyakran csak naptári bázisévet használnak.
Módosított bruttó bérlet vs. tripla nettó (NNN) bérlet
A tripla nettó bérlet olyan bérleti konstrukció, amelyben a bérlő felelős az ingatlanhoz kapcsolódó összes működési költség megfizetéséért. A tripla nettó bérleti szerződések gyakoriak az olyan nagy, egy bérlővel rendelkező ingatlanoknál, mint például a nemzeti étteremláncok, és azért népszerűek, mert kulcsrakész befektetést kínálnak.
Amint azt a cikk során már láttuk, a módosított bruttó bérleti szerződés olyan bérleti struktúra, ahol a bérbeadó és a bérlő egyaránt osztozik az üzemeltetési költségek költségein. A módosított bruttó bérleti szerződés általában sokkal bonyolultabb, mint a tripla nettó bérleti szerződés. Ez nagyrészt azért van így, mert a módosított bruttó bérleti szerződés szerinti megtérítési struktúrák nagyon eltérőek lehetnek, és nehézkes lehet kitalálni.
Módosított bruttó bérleti szerződés vs. bruttó bérleti szerződés vagy teljes szolgáltatási bérleti szerződés
A teljes szolgáltatási vagy bruttó bérleti szerződés olyan bérleti struktúra, amelyben a bérbeadó fizeti az ingatlan összes működési költségét. A bruttó bérleti szerződés általában a bérlő számára a legegyszerűbben érthető bérleti struktúra, mivel a bérlő nem felelős semmilyen működési költségért.
Ez ellentétben áll a módosított bruttó bérleti szerződéssel, amikor a bérlő és a bérbeadó egyaránt osztozik az ingatlan működési költségeinek kifizetéséért viselt felelősségben. Mint fentebb láttuk, a megtérítési struktúrák, amelyek meghatározzák, hogy a bérlő hogyan és mikor téríti meg a bérbeadónak a bérleti díjat, gyorsan bonyolulttá és nehezen érthetővé válhatnak.
Az, hogy egy kereskedelmi ingatlanbérleti szerződés bruttó vagy módosított bruttó bérleti szerződésnek minősül-e, nagyban függ a piaci viszonyoktól. Természetesen az egyetlen módja annak, hogy megértsük, milyen típusú bérleti szerződéssel rendelkezünk, és ami még fontosabb, hogy ki mit fizet (és mikor), az, ha elolvassuk a tényleges bérleti szerződést.
Következtetés
Ebben a cikkben a módosított bruttó bérleti szerződést tárgyaltuk. Meghatároztuk a módosított bruttó lízinget, összehasonlítottuk az összes többi kereskedelmi ingatlanlízing-típussal, majd végigvettünk néhány példát a módosított bruttó lízing keretében alkalmazható visszatérítési struktúrákra. Végül összehasonlítottuk és szembeállítottuk a módosított bruttó lízinget más népszerű lízingtípusokkal, köztük a bruttó lízinggel és a tripla nettó lízinggel.