Vásárolna egy bérlakást, hogy növelje befektetési portfólióját? A befektetési ingatlanok izgalmasak és nagyon kifizetődőek lehetnek, ha jól dönt. De a jövedelem és a jutalmak mellett az ingatlanbefektetés ijesztő lehet egy kezdő befektető számára.
Az ingatlan egy kemény üzlet, és a terület tele van taposóaknákkal, amelyek eltörölhetik a hozamát. Ezért fontos, hogy részletes kutatást végezzen, mielőtt belevág, hogy tisztában legyen az ingatlanbefektetés összes előnyével és hátrányával. Íme a legfontosabb dolgok, amelyeket figyelembe kell vennie, amikor jövedelemszerző ingatlant keres.
Főbb tudnivalók
- Tesztelje alaposan a környéket – az élhetőség és a kényelem kulcsfontosságú.
- A magas üresedési arányú környék nem jó jel.
- Tudja a terület eladási árait, hogy érzékelje a helyi piaci értéket.
- Kutasson utána a környék átlagos bérleti díjának, és ebből kiindulva állapítsa meg, hogy a bérlemény megvásárlása pénzügyileg megvalósítható-e az Ön számára.
A keresés megkezdése
Az ingatlan keresését saját maga kezdi, mielőtt szakembert hozna a képbe. Egy ügynök nyomást gyakorolhat Önre, hogy vásároljon, mielőtt megtalálta volna az Önnek legmegfelelőbb befektetést. És ennek a befektetésnek a megtalálásához szükség lesz némi nyomozói készségre és némi cipőbőrre.
A kutatás elvégzése segít leszűkíteni néhány kulcsfontosságú jellemzőt, amelyet az ingatlannal kapcsolatban szeretne – például az ingatlan típusát, elhelyezkedését, méretét és felszereltségét. Ha ezt megtette, akkor lehet, hogy ingatlanügynökre van szüksége, aki segít a vásárlás lebonyolításában.
A helyválasztási lehetőségeit az fogja korlátozni, hogy aktívan kívánja-e kezelni az ingatlant, vagy felbérel valaki mást, hogy ezt megtegye Ön helyett. Ha maga kívánja aktívan kezelni, akkor nem akar olyan ingatlant, amely túl messze van a lakóhelyétől. Ha egy ingatlankezelő céget fog megbízni, hogy vigyázzon rá, a közelség kevésbé kérdéses.
Top 10 megfontolandó tulajdonság
Vessünk egy pillantást a top 10 dologra, amit figyelembe kell vennie, amikor a megfelelő bérleményt keresi.
Top 10 jellemzője egy jövedelmező bérleménynek
1. Szomszédság
A környék, ahol vásárol, meghatározza, hogy milyen típusú bérlőket vonz és milyen üresedési rátával rendelkezik. Ha egy egyetem közelében vásárolsz, jó eséllyel a diákok fogják uralni a potenciális bérlők körét, és minden nyáron küszködhetsz az üres lakások betöltésével. Legyen tisztában azzal, hogy egyes városok megpróbálják eltántorítani a bérlakások átalakítását azzal, hogy túlzott engedélyezési díjakat szabnak ki, és bürokráciával halmozzák el a lakásokat.
2. Az ingatlanok bérbeadására vonatkozó szabályok. Ingatlanadók
Az ingatlanadók valószínűleg nagyon eltérőek lesznek a célterületén, és tisztában kell lennie azzal, hogy mennyit veszíthet. A magas ingatlanadók nem mindig jelentenek rosszat – például egy nagyszerű környéken, amely hosszú távú bérlőket vonz, de vannak nem vonzó helyek, ahol szintén magasak az adók.
Az önkormányzat értékbecslő irodájában minden adóinformáció megtalálható, vagy beszélhet a közösségben élő háztulajdonosokkal. Feltétlenül tájékozódjon arról, hogy a közeljövőben valószínűsíthető-e ingatlanadó-emelés. Egy pénzügyi nehézségekkel küzdő város jóval nagyobb mértékben emelheti az adókat, mint amennyit a bérbeadó reálisan el tud számolni bérleti díjként.
3. Iskolák
Figyeljen a helyi iskolák minőségére, ha családi házakról van szó. Bár Önt leginkább a havi pénzforgalom fogja érdekelni, a bérlemény általános értéke akkor jön szóba, amikor végül eladja azt. Ha nincsenek jó iskolák a közelben, az befolyásolhatja a befektetésed értékét.
4. Bűnözés
Senki sem akar egy bűnözési gócpont mellett lakni. A helyi rendőrségnek vagy a közkönyvtárnak pontos bűnözési statisztikákkal kell rendelkeznie a környékről. Ellenőrizze a vandalizmus, a súlyos és a kisebb bűncselekmények arányát, és ne felejtse el megjegyezni, hogy a bűnözés emelkedik-e vagy csökken. Arról is érdeklődhet, hogy milyen gyakran van jelen a rendőrség a környéken.
5. Munkaerőpiac
A növekvő foglalkoztatási lehetőségekkel rendelkező helyek több bérlőt vonzanak. Ha szeretné megtudni, hogy egy adott terület hogyan értékeli a munkahelyek elérhetőségét, nézzen utána az Egyesült Államok Munkaügyi Statisztikai Hivatalánál (BLS), vagy látogasson el egy helyi könyvtárba. Ha bejelentést lát arról, hogy egy nagyvállalat költözik a területre, biztos lehet benne, hogy a lakhatást kereső munkavállalók özönleni fognak oda. Ez a lakásárak emelkedését vagy csökkenését okozhatja, attól függően, hogy milyen típusú vállalkozásról van szó. Feltételezheti, hogy ha Ön szeretné, hogy ez a vállalat a hátsó udvarában legyen, akkor a bérlői is ezt fogják tenni.
6. Szolgáltatások
Túrázzon a környéken, és nézze meg a parkokat, éttermeket, edzőtermeket, mozikat, tömegközlekedési kapcsolatokat és minden más olyan előnyt, amely vonzza a bérlőket. A városházán lehetnek olyan promóciós kiadványok, amelyekből képet kaphat arról, hogy hol található a közintézmények és a magántulajdon legjobb keveréke.
7. Jövőbeni fejlesztések
A városi tervezési osztály rendelkezik információkkal azokról a fejlesztésekről vagy tervekről, amelyeket már besoroltak a területre. Ha sok építkezés folyik, akkor valószínűleg jó növekedési területről van szó. Vigyázzon az új fejlesztésekkel, amelyek árthatnak a környező ingatlanok árának. További új lakások is versenyezhetnek az Ön ingatlanával.
8. A hirdetések és az üres ingatlanok száma
Ha egy környéken szokatlanul sok a hirdetések száma, az szezonális ciklust vagy hanyatlóban lévő környéket jelezhet – ki kell derítenie, hogy melyikről van szó. Mindkét esetben a magas üresedési arány arra kényszeríti a bérbeadókat, hogy csökkentsék a bérleti díjakat a bérlők vonzása érdekében. Az alacsony üresedési arányok lehetővé teszik a bérbeadók számára, hogy emeljék a bérleti díjakat.
9. Átlagos bérleti díjak
A bérleti díj lesz a kenyérkeresete, ezért ismernie kell a terület átlagos bérleti díját. Győződjön meg róla, hogy bármelyik ingatlan, amelyet fontolóra vesz, elegendő bérleti díjat tud elviselni ahhoz, hogy fedezze a jelzáloghitel fizetését, az adókat és az egyéb kiadásokat. Kutassa fel a területet elég jól ahhoz, hogy felmérje, merre tarthat a következő öt évben. Ha most megengedheti magának a területet, de az adók várhatóan emelkedni fognak, akkor egy ma megfizethető ingatlan később csődöt jelenthet.
10. Természeti katasztrófák
A biztosítás egy újabb kiadás, amelyet le kell vonnia a hozamaiból, ezért tudnia kell, hogy mennyibe fog kerülni. Ha egy terület földrengésre vagy árvízre hajlamos, a biztosítási fedezet költségei felemészthetik a bérleti díjat.
Információszerzés
A hivatalos források nagyszerűek, de a szomszédokkal is beszélnie kell, hogy megtudja az igazi szenzációt. Beszéljen a bérlőkkel és a lakástulajdonosokkal egyaránt. A bérlők sokkal őszintébbek lesznek a környék negatív aspektusairól, mert nekik nincs befektetésük a környékbe. Látogasson el a környékre a hét különböző napjain különböző időpontokban, hogy lássa a leendő szomszédait akcióban.
Az ingatlan kiválasztása
A legjobb befektetési ingatlan kezdőknek általában egy családi ház vagy egy társasház. A társasházak alacsony karbantartási igényűek, mert a társasházi társulás gondoskodik a külső javításokról, így Ön csak a belső terekkel foglalkozhat. A társasházak azonban általában alacsonyabb bérleti díjakat érnek el, és lassabban értékelődnek fel, mint az egylakásos házak.
Az egylakásos házak általában hosszabb távú bérlőket vonzanak. A családokat vagy párokat néha jobb bérlőknek tartják, mint az egyedülállókat, mivel az a felfogás uralkodik, hogy a családok anyagilag stabilak lehetnek, és rendszeresen fizethetik a lakbért.
A jelzáloghitelezéssel kapcsolatos megkülönböztetés törvénytelen. Ha úgy gondolja, hogy faji, vallási, nemi, családi állapot, állami támogatás igénybevétele, nemzeti származás, fogyatékosság vagy életkor alapján diszkriminálták Önt, tehet bizonyos lépéseket. Az egyik ilyen lépés, hogy bejelentést tesz a Consumer Financial Protection Bureau-nál vagy az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériumánál (HUD).
Ha leszűkítette a környéket, keressen olyan ingatlant, amely értéknövekedési potenciállal és jó előre jelzett cash flow-val rendelkezik. Nézze meg azokat az ingatlanokat, amelyek drágábbak, mint amennyit megengedhet magának, valamint azokat is, amelyek elérhető távolságon belül vannak. Az ingatlanok gyakran a listaár alatt kelnek el.
Nézze meg más ingatlanok listaárát, és ellenőrizze a város nyilvántartásában a végső eladási árakat, hogy képet kapjon arról, hogy valójában mekkora a piaci érték a környéken.
A felértékelődési potenciál érdekében keressen olyan ingatlant, amely – néhány kozmetikai változtatással és kisebb felújítással – olyan bérlőket vonz, akik magasabb bérleti díjat tudnak fizetni. Ez szintén növeli az ingatlan értékét, ha néhány év múlva úgy dönt, hogy eladja.
A nyereséges vállalkozás érdekében természetesen fontos, hogy ésszerű árú ingatlant vásároljon. A bérbeadó ingatlanok esetében az az ajánlás, hogy a várható éves bérleti díj 12-szeresénél többet ne fizessünk.
A bérleti díj meghatározása
Hogyan határozzuk meg a lehetséges bérleti díjat? Megalapozott becslést kell tennie. Ne ragadtassa el magát túlságosan optimista feltételezésekkel. Ha túl magasan határozza meg a bérleti díjat, és a végén hónapokig üresen áll az egység, az gyorsan felemészti az össznyereséget. Kezdje a környék átlagos bérleti díjával, és onnan dolgozzon. Mérlegelje, hogy a lakása egy kicsit többet vagy kevesebbet ér-e, és miért.
Hogy kitalálja, hogy a bérleti díj száma megfelel-e Önnek mint befektetőnek, számolja ki, mennyibe fog Önnek ténylegesen kerülni az ingatlan. Vonja le a várható havi jelzáloghitel-fizetést, az ingatlanadót osztva 12 hónappal, a biztosítási költségeket osztva 12-vel, valamint egy nagyvonalú támogatást a karbantartásra és javításokra.
Ne becsülje alá az ingatlan fenntartásának költségeit. Ezek a költségek függnek az ingatlan korától és attól, hogy mennyi karbantartást tervez saját maga elvégezni. Egy újabb épület valószínűleg kevesebb munkát igényel, mint egy régebbi. Egy nyugdíjas közösségben lévő lakásban valószínűleg nem keletkezik annyi kár, mint egy egyetemen kívüli egyetemi lakásban.
A saját javítások elvégzése jelentősen csökkenti a költségeket, de ez azt is jelenti, hogy vészhelyzet esetén éjjel-nappal készenlétben kell állnia. Egy másik lehetőség egy ingatlankezelő cég felbérlése, amely a törött WC-től kezdve a havi bérleti díj beszedéséig mindent kezelne. Számítson arra, hogy a bruttó bérleti díj körülbelül 10%-át kell fizetnie ezért a szolgáltatásért.
Ha mindezek a számok kiegyenlítettek, vagy még jobb, ha marad egy kis pénze, akkor most már ráveheti ingatlanügynökét, hogy tegyen ajánlatot.
A vásárlás
A bankok szigorúbb hitelezési követelményeket támasztanak a befektetési célú ingatlanokkal szemben, mint az elsődleges lakások esetében. Feltételezik, hogy ha nehéz idők jönnek, az emberek kevésbé hajlandóak kockáztatni az otthonukat, mint egy üzleti ingatlant. Készüljön fel arra, hogy legalább 20-30%-ot fizet előlegként, plusz a zárási költségeket. Az ingatlant alaposan vizsgáltassa át szakemberrel, és aláírás előtt mindent vizsgáljon át egy ingatlanjogásszal.
Ne felejtsen el elegendő biztosítást kötni. A bérlői biztosítás fedezi a bérlő holmiját, de maga az épület a bérbeadó felelőssége, és a biztosítás drágább lehet, mint egy hasonló, saját tulajdonú otthon esetében. Az ingatlan jelzálogkamata, a biztosítás és az értékcsökkenés egy bizonyos összegig mind levonható az adóból.
A lényeg
Minden államban vannak jó városok, minden városban vannak jó városrészek, és minden városrészben vannak jó ingatlanok. Sok lábmunkát és kutatást igényel, hogy mindhármat felsorakoztassuk. Amikor végül megtalálja az ideális bérleményt, tartsa reálisnak az elvárásait, és győződjön meg róla, hogy a saját pénzügyei elég egészségesek ahhoz, hogy várni tudjon arra, hogy az ingatlan elkezdjen készpénzt termelni.