When you have student loans, qualifying for a mortgage can get tricky.
COVID-19 UPDATE: A 2020. március 27-én törvénybe iktatott CARES törvény részeként a szövetségi szervezésű diákhitelek 2020. szeptember 30-ig automatikus adminisztratív türelmi időre kerültek.
Ha a bankszámlájáról automatikusan vonták le a részleteket, ez is felfüggesztésre került. Ha megpróbál jelzáloghitelhez jutni, és IBR vagy IDR fizetési tervvel rendelkezik, a forbearance problémát jelenthet.
Ha ez történik Önnel, nem nehéz korrigálni.
Kiegészítő olvasmányok: COVID-19 Diákhitel forbearance, Hurt My Home Loan Approval?
Vezessen be egy diákhitel jelzálog szakértőhöz most
Ebben a cikkben
- Az IBR megértése
- A diákhitel fizetési változások
- Az adósságod jövedelemarányának kiszámítása
- A diákhitel útmutatója Pillanatkép
- Freddie & Fannie Swap Guidelines
- Creative Solutions to Solve Problems
- Why Lenders Get it Wrong
Understanding IBR
Your student loan payments may be deferred or in forbearance. Ha a hitele halasztott, akkor nem kell fizetnie.
Amikor elkezdi fizetni a diákhitelét, több lehetősége is lehet.
Elképzelhető, hogy a jövedelme alapján fizeti a diákhitelét. Ezt nevezik jövedelemalapú törlesztési tervnek (IBR).
Vezessen be egy diákhitel-jelzálog szakértőnek most
Az IBR-tervek általában nem fedezik az esedékes tőkét és kamatot, és a hitelegyenleg annak ellenére növekedhet, hogy Ön fizetéseket teljesít.
Ha az Ön fizetése olyan számításon alapul, amely a hitel futamidejének végén teljes egészében visszafizeti a kölcsönt, ez egy amortizált fizetés.
Minden hitelezőnél az összes kockázatvállalási irányelv lehetővé teszi, hogy amortizált fizetést használjon, amikor kiszámítja az adósság és a jövedelem arányát.
Az IBR tervek is hagyhatnak Önnek egy 0,00 dolláros fizetést, még akkor is, ha a kölcsön törlesztési státuszban van. A jövedelmét minden évben felülvizsgálják, hogy meghatározzák az új fizetését a következő évben.
Student Loan Payment Change History
Mind több és több hallgatót terhelnek diákhitel adóssággal évekig az iskola elhagyása után.
A diákhitel adóssághoz láncolva egy tapasztalt lakatosra van szükség, aki feloldja a megfelelő irányelveket, hogy jóváhagyja a lakáshitelt.
Vezessen be egy diákhitel jelzálog szakértőt most
Majdnem egy teljes munkaidős munka, hogy lépést tartson az átvállalási irányelvek frissítéseivel, és az IBR-fizetések úgy tűnik, hogy sok hiteltisztviselőt a félretájékoztatás örvényébe küldenek.
Tanulóhitel-irányelvek változásai 2015 óta
- 2 alkalommal a Fannie Mae Conventional Loans
- 3 alkalommal a Freddie Mac Conventional Loans (2020 januárja a legutóbbi)
- 1 alkalommal az FHA biztosított hitelek
- 2 alkalommal a VA garantált hitelek esetében
- 2 alkalommal az USDA garantált hitelek esetében
Az első jelentős változás az átvállalási irányelvekben akkor történt, amikor a hitelezők már nem hagyhatták figyelmen kívül a halasztott kifizetéseket vagy a halasztás alatt álló hiteleket.
A második jelentős változás az volt, hogy minden diákhitel egyenlegére fizetést kellett alkalmazni. Ha a hiteljelentésben szereplő fizetési jelentés nem fizeti ki a kölcsönt a rögzített futamidő végén, a kifizetések nem amortizálódnak.
Vezessen be egy diákhitel jelzálog szakértőt most
A nem amortizált kifizetések a Fannie Mae, az FHA és az USDA által az 1-es számú közellenséggé váltak. 2015-ben a Freddie Mac iránymutatásai nem tették lehetővé a halasztott kifizetéseket vagy a halasztás alatt álló hiteleket, és lehetővé tennék az IBR kifizetéseket, még akkor is, ha a bejelentett fizetés $ 0,00.
ÚJ – Freddie Mac kizárja a PSLF-et a DTI-ből – Ez egy hatalmas hír, amely a Freddie Mac-től jön, 2020. január 2-án hatályba lép. Ha dokumentálni tudja, hogy Ön jogosult egy közszolgálati hitel elengedési programra, vagy egy munkáltató által támogatott hitel elengedési programra, akkor képesnek kell lennie arra, hogy kizárja a diákhitel kifizetéseit a DTI-ből.
Az adósság és jövedelem arányának (DTI)
Az egész diákhitel debacle-t az okozza, hogy zűrzavar van az adósság és a jövedelem arányának kiszámítása körül.
Vezessen be egy diákhitel-jelzálogszakértőhöz most
Az Ön adósság/jövedelem arányát úgy számítják ki, mint a javasolt lakásfizetés (lakásvásárlás esetén) plusz a hiteljelentéséből származó havi kötelezettségeit, a bruttó jövedelmének százalékában.
Fannie Mae vagy Freddie Mac Conventional hitel igénybevételekor a teljes lakásfizetés plusz a havi kötelezettségek nem haladhatják meg a bruttó jövedelem 50%-át, vagyis az 50%-os DTI-t.
A FHA jelzáloghitelt igénybe vevő hitelfelvevőknek 2 DTI-aránya van. Az első adósság/jövedelem arány az Ön lakáscélú kifizetése az Ön jövedelmének százalékában. A back-end adósság/jövedelem arány magában foglalja a havi kötelezettségeit a hiteljelentéséből.
A FHA lehetővé teszi, hogy a lakásfizetés akár 46,99%-os front-end DTI, és legfeljebb 56,99%-os back-end DTI legyen, beleértve a tartozásait.
Most bemutatkozhat egy diákhitel-jelzálog szakértőnek
A diákhitelek akkor válnak zavarossá, ha a hiteljelentésben nem szerepel fizetés, vagy ha a fizetés jövedelemalapú visszafizetés (IBR).
2021 Diákhitel irányelvek pillanatkép
Fannie Mae Conventional
- Income-Based Payment – Allowed – $0 ok with supporting documentation* – Updated April, 2017
- Amortized Payment – Ok with all lenders
- Deferred or forbearance use 1% of the loan balance.
- *Várja, hogy dokumentációt kapjon a diákhitel kezelőjétől
Freddie Mac Conventional
- Income-based payments – May use payment as reported on credit report
- $0 payment on NO LONGER used – must use .5% – Lásd PSLF frissítés
- Kizárható a jövedelemhez viszonyított adósságszámításból, ha kevesebb, mint 10 hónapnyi fizetés van hátra
- Késleltetett vagy elhalasztás használata .A hitelegyenleg 5%-a – 2018. november 1-jén hatályos
FHA kormányzati biztosítású
- Nem amortizált fizetés – Nem megengedett | A hitelegyenleg 1%-át kell használni
- Amortizált fizetés – Ok minden hitelezőnél
- Késleltetett vagy elhalasztott használat a hitelegyenleg 1%-a.
VA garantált hitel
- Non-amortized Payment – Allowed, even with $0.00 payment
- Amortized Payment – Ok with all lenders
- Deferred or forbearance must use 5% of loan balance divided by 12
- Expect to get documentation from your student loan servicer
USDA Guaranteed Loan – Updated September 2019
- Non-amortized Payment – Use payment on credit report 0r .50%, amelyik nagyobb.
- Amortizált fizetés – Ok minden hitelezőnél
- A halasztott vagy elhalasztott fizetés a kölcsön egyenlegének .50%-át használja.
Kreatív megoldások a diákhitel problémák megoldására
Ha megpróbál lakást vásárolni, és a darabok nem illenek össze, itt van néhány kreatív megoldás, amit a korábbi ügyfelek sikeresen megtettek.
Fizetéshalasztás vagy elhalasztott hitel
Ha Önnek halasztott fizetésű hitele van, vagy ha a hitele elhalasztás alatt áll, volt már olyan lakásvásárlónk, aki jövedelemalapú törlesztési tervbe lépett, és a Fannie Mae Conventional
A szülők társaláírják és fizetik a diákhitel-törlesztést
A Fannie Mae nemrégiben frissítette a “Contingent liability” irányelvét, hogy lehetővé tegye a diákhitel-törlesztések figyelmen kívül hagyását, ha be tudja mutatni, hogy egy társaláíró az elmúlt 12 hónapban teljesítette a kifizetéseket.
Debt to Income Ratio too High for Conventional
This home buyer is consolidating over a tucat loans into a 30 year amortized payment. Szükségünk volt egy amortizált fizetésre, hogy kihasználhassuk a Hagyományosnál rugalmasabb DTI-követelményeket.
A fizetés nem jelenik meg a hiteljelentésben
Ha a hitele törlesztés alatt áll, a hitelezője hitelkiegészítést kaphat (ha szükséges) a hitelügynökségtől, ha átadja nekik a diákhitel hitelezőjétől kapott nyilatkozatának másolatát.
Kisebb, mint 5%-os foglaló és IBR-fizetés
Egy gyakori félreértés, hogy az FHA kínálja a legalacsonyabb foglalót. A VA & USDA 100%-os finanszírozást kínál, de további minősítésre van szükség.
A Fannie Mae és a Freddie Mac is rendelkezik olyan programokkal, amelyek akár 3%-os előleget is lehetővé tesznek. A jogosultságot a jövedelemhatárok, vagy a terület, ahol vásárolni szeretne, határozhatja meg.
A “célzottan” alacsony vagy közepes jövedelemmel rendelkező területeken vásárolt lakások esetében nincsenek jövedelemhatárok. Ezek a speciális programok kedvezményes jelzálogbiztosítást és kedvezményes zárási költségeket is tartalmaznak.
Kizárólag az FHA-hitelre jogosultak
Még sok oka van annak, hogy miért az FHA-hitel a legjobb megoldás az Ön számára. A hagyományos finanszírozás korlátozottabb, magasabb hitelpontszámot igényel, és gyakran nem opció, ha sok adóssága van a hiteljelentésében.
A megoldás az, hogy dokumentálja, mi lenne az amortizált fizetés, ha elkezdene fizetni a diákhitelre, ami a hitel futamidejének végén kifizetné a hitelt.
Nincs olyan irányelv, amely megköveteli, hogy Ön ténylegesen törlesztésben legyen a hitelén, csak azt, hogy amortizált fizetést használjon az adósság-bevétel arány kiszámításához.
Többféleképpen is megállapíthatja, hogy mennyi lenne ez a törlesztőrészlet:
- Hívja fel a diákhitel hitelezőjét, és kérjen tőlük egy nyilatkozatot/ajánlatot, amelyből kiderül, hogy mennyi lenne ez a törlesztőrészlet.
- Megkezdheti a diákhitelének törlesztését (a lakáshitelének befejezése után újra halasztásba helyezheti)
Ha ezek közül a lehetőségek közül bármelyiket fontolóra veszi, először beszélje meg egy tapasztalt jelzáloghitel-tanácsadóval, hogy még mindig jogosult lenne-e az amortizált fizetés alkalmazására.
A hiteltanácsadója ki tudja számolni, hogy mi lehet ez a fizetés. A probléma, amit megoldasz, hogy dokumentációt kapj a diákhitel-hitelezőtől, amely alátámasztja ezt a kifizetést.
Miért tévednek a hitelezők
Ha egy TV, rádió vagy internetes hirdetésből hívsz, akkor nagy valószínűséggel egy call centerhez kell csatlakozni, kevés vagy semmilyen tényleges jelzáloghiteles tapasztalattal.
Az ilyeneket “nagy dobozos” hitelezőknek hívom. Ezek a hitelezők csodálatosak egy bizonyos típusú hitelfájl feldolgozásában, amely nem igényel semmit, ami túlságosan kívül esik a dobozon.
A diákhitelek kifizetése nem igazán olyan messze van a dobozon kívül, de az időzítés, amikor ezek a kérdések megtalálhatók, nem lehetne rosszabb.
Ha egy nagy dobozos hitelező call centerén keresztül dolgozik, a kérelme nem kerül szakember elé, amíg el nem jut az underwriterhez.
A diákhitelek, és különösen a jövedelemalapú törlesztési tervek átvállalási irányelvei az elmúlt 2-3 évben többször is megváltoztak.
Nagyon sokszor az aktája csak akkor kerül az underwriter elé, amikor már elfogadta a vételi ajánlatot, és kifizette az értékbecslést.
Remélhetőleg van elég idő, és az underwriter elég tapasztalt ahhoz, hogy utánanézzen az irányelveknek, és ki tudja találni, hogyan mentheti meg az új otthonát azzal, hogy a megfelelő hitelre kap jóváhagyást.
Nem hinném, hogy ez olyan gyakran előfordul, ha nem tapasztaltam volna személyesen! Először 2015-ben foglalkoztunk ezzel a témával, és már több száz IBR kérdésre válaszoltunk a vásárlóktól szerte az országban.
Sok ilyen horror történet, amit hallunk, elkerülhető lett volna, ha egy profi hitelügyintézőt használnak, és nem egy call center hitelezőt.
Egy szakértővel dolgozunk
2015 óta segítünk a lakásvásárlóknak és a lakástulajdonosoknak jelzáloghitelhez jutni diákhitellel, amikor a mai nagy kihívások először jelentek meg.
A Find My Way Home egy tapasztalt jelzáloghiteles szakemberekből álló szakértői hálózat, amely azért van itt, hogy válaszoljon a kérdéseire, és a helyes útra terelje Önt.
Válaszokat kaphat kérdéseire, ha vagy itt ad nekünk egy kicsit több információt, és mi összehozzuk Önt egy olyan hitelügyintézővel, aki szakértője a diákhitel-irányelveknek, vagy hagyhat egy megjegyzést vagy kérdést alább.
Nem adjuk el az Ön adatait több hitelezőnek, és reméljük, hogy talál valakit, aki tapasztalt, bemutatjuk Önnek egy hitelügyintézőt, akit ismerünk és megbízunk benne, aki segíthet.
Minden kérdésre, amit az alábbiakban felteszel, személyesen válaszolok, és ha szükséges, bemutatunk neked egy profi, tapasztalt hitelügyintézőt, akiről tudom, hogy tud segíteni.