Egyes építési projektek kisebb felújítási vagy javítási munkák, ahol a tulajdonos a teljes projekt tervezője, kifizetője és munkása lehet. Az összetettebb vagy ambiciózusabb projektek azonban általában további multidiszciplináris szakértelmet és munkaerőt igényelnek, így a tulajdonos megbízhat egy vagy több szakvállalkozást a részletes tervezéssel, tervezéssel, kivitelezéssel és a munka átadásával. Gyakran előfordul, hogy a tulajdonos egy vállalkozást jelöl ki a projekt felügyeletére (ez lehet egy tervező, egy vállalkozó, egy építésvezető vagy más tanácsadó); ezeket a szakembereket általában a projekt megvalósításában való jártasságuk miatt nevezik ki, és segítenek a tulajdonosnak meghatározni a projekt feladatát, megállapodni a költségvetésben és az ütemtervben, kapcsolatot tartani az illetékes hatóságokkal, és beszerezni a többi szakember (az alvállalkozókból álló ellátási lánc) szolgáltatásait. Az összes vállalkozás által nyújtott szolgáltatásokról szerződéseket kötnek, más részletes tervekkel együtt, amelyek célja a meghatározott munkálatok jogszerű, időben, a költségvetésen belül és biztonságosan történő elvégzésének biztosítása.
A tervezési, pénzügyi és jogi szempontok átfedik egymást és kölcsönösen összefüggnek egymással. A tervezésnek nemcsak szerkezetileg kell megalapozottnak és a felhasználásnak és a helyszínnek megfelelőnek lennie, hanem pénzügyileg is megépíthetőnek és jogszerűen használhatónak kell lennie. A pénzügyi struktúrának megfelelőnek kell lennie a rendelkezésre bocsátott terv megépítéséhez, és ki kell fizetnie a törvényesen járó összegeket. A jogi struktúrák integrálják a tervezést más tevékenységekkel, és érvényesítik a pénzügyi és egyéb építési folyamatokat.
Ezek a folyamatok a beszerzési stratégiákat is befolyásolják. Az ügyfelek például kijelölhetnek egy vállalkozást a projekt megtervezésére, majd ezt követően versenyeztetési eljárás keretében kijelölik a vezető vállalkozót az eszköz megépítésére (tervezés-beszerzés-építés); kijelölhetnek egy vállalkozást a tervezés és a kivitelezés vezetésére is (tervezés-építés); vagy közvetlenül kijelölhetik a tervezőt, a vállalkozót és a speciális alvállalkozókat (építésvezetés). A közbeszerzés egyes formái a megrendelő, a vállalkozó és az építési projekt egyéb érdekeltjei közötti együttműködési kapcsolatokat (partneri együttműködés, szövetségkötés) hangsúlyozzák, igyekezve enyhíteni a gyakran erősen versengő és ellenséges iparági gyakorlatot.
TervezésSzerkesztés
Ahol alkalmazható, a tervezett építési projektnek meg kell felelnie a helyi területrendezési irányelveknek, beleértve a területrendezési és építési szabályzat követelményeit. A projektet általában (a “joghatósággal rendelkező hatóság”, AHJ, jellemzően a projekt helye szerinti önkormányzat) értékeli a szomszédos ingatlanokra és a meglévő infrastruktúrára (közlekedés, szociális infrastruktúra és közművek, beleértve a vízellátást, a csatornázást, az áramszolgáltatást, a távközlést stb.) Az adatok helyszíni elemzéssel, helyszíni felmérésekkel és geotechnikai vizsgálatokkal gyűjthetők. Az építkezés általában csak az építési engedély megadása után kezdődhet meg, és az építési munkálatok megkezdése előtt előkészítő munkálatokra lehet szükség a megfelelő infrastruktúra korszerűsítése érdekében. Az előkészítő munkálatok magukban foglalják a meglévő közművezetékek felmérését is, hogy elkerüljék az áramkimaradásokat és egyéb veszélyes helyzeteket okozó károkat.
Egyes jogi követelmények malum in se megfontolásokból erednek, vagy a vitathatatlanul rossz jelenségek, pl. robbanások vagy hídösszeomlások megelőzésének szándékából. Más jogi követelmények malum prohibitum megfontolásokból erednek, vagy olyan tényezőkből, amelyek szokás vagy elvárás kérdése, mint például az üzletek elszigetelése egy üzleti negyedtől vagy a lakóházak elszigetelése egy lakónegyedtől. Az ügyvéd változtatásokat vagy mentességeket kérhet abban a törvényben, amely azt a területet szabályozza, ahol az épületet építik, akár azzal érvelve, hogy egy szabály nem alkalmazható (a híd kialakítása nem fog összeomlást okozni), akár azzal, hogy a szokásra már nincs szükség (az élőmunkahelyek elfogadottsága nőtt a közösségben).
Az épület építése során a városi építésfelügyelő általában rendszeresen ellenőrzi a folyamatban lévő munkát, hogy meggyőződjön arról, hogy az építkezés megfelel-e a jóváhagyott terveknek és a helyi építési szabályzatnak. Az építkezés befejezése után az épületen vagy más eszközön később végrehajtott minden olyan változtatás, amely érinti a biztonságot, beleértve a használatot, a bővítést, a szerkezeti integritást és a tűzvédelmet, általában önkormányzati jóváhagyást igényel.
PénzügyekSzerkesztés
A projekt típusától függően jelzálogbankárok, könyvelők és költségmérnökök is részt vehetnek az építési projekt pénzügyi irányítására vonatkozó átfogó terv kidolgozásában. A jelzálogbankár jelenléte igen valószínű, még viszonylag kis projektek esetében is, mivel az építési projekt finanszírozásának legnyilvánvalóbb forrása a tulajdonos ingatlanban lévő saját tőkéje. A könyvelők a projekt élettartama alatt várható pénzforgalom tanulmányozására és a kifizetések nyomon követésére járnak el a folyamat során. A szakemberek, köztük a költségmérnökök, a becslők és a mennyiségi felmérők szakértelmet alkalmaznak, hogy az érintett munkát és anyagokat megfelelő értékeléshez kapcsolják.
A pénzügyi tervezés biztosítja, hogy a projekt megkezdése előtt megfelelő biztosítékok és vészhelyzeti tervek álljanak rendelkezésre, és biztosítja a terv megfelelő végrehajtását a projekt teljes élettartama alatt. Az építési projekteket megelőzhető pénzügyi problémák érhetik. Alulajánlások akkor fordulnak elő, amikor az építtetők túl kevés pénzt kérnek a projekt befejezéséhez. Pénzforgalmi problémák akkor merülnek fel, ha a jelenlegi finanszírozási összeg nem tudja fedezni a munkaerő és az anyagok aktuális költségeit; ilyen problémák akkor is felmerülhetnek, ha a teljes költségvetés megfelelő, és átmeneti problémát jelentenek. A kormányzati projekteknél költségtúllépések akkor fordultak elő, amikor a kivitelező olyan változtatási megbízásokat vagy projektmódosításokat azonosított, amelyek megnövelték a költségeket, és amelyek nem képezik más cégek versenyének tárgyát, mivel azokat már az eredeti ajánlatot követően kizárták a számításból. A csalás szintén alkalmi építési probléma.
A nagy projektek igen összetett pénzügyi terveket tartalmazhatnak, és gyakran egy épületbecslő által végzett koncepcionális becsléssel kezdődnek. Ahogy a projekt egyes részei elkészülnek, eladhatók, így az egyik hitelezőt vagy tulajdonost egy másik váltja fel, miközben az épületépítési projekt egyes szakaszaihoz a megfelelő szakmák és anyagok rendelkezésre állásának logisztikai követelményei tovább folytatódnak. A köz- és magánszféra közötti partnerségek (PPP) vagy magánfinanszírozási kezdeményezések (PFI) is felhasználhatók a nagyprojektek megvalósításának elősegítésére. A McKinsey 2019-es jelentése szerint “a nagy építési projektek túlnyomó többsége túllépi a költségvetést és 20%-kal tovább tart a vártnál”.
JogiSzerkesztés
Egy építési projekt építési szerződések és egyéb jogi kötelezettségek bonyolult hálója, amelyek mindegyikét minden félnek alaposan át kell gondolnia. A szerződés két vagy több fél között fennálló kötelezettségek cseréje, és struktúrákat biztosít a problémák kezelésére. Például az építési késedelmek költségesek lehetnek, ezért az építési szerződések egyértelmű elvárásokat és egyértelmű utakat határoznak meg a késedelmek kezelésére. A rosszul megfogalmazott szerződések zűrzavarhoz és költséges vitákhoz vezethetnek.
A projekt kezdetén a jogi tanácsadók igyekeznek azonosítani a szerződéses struktúrákban rejlő kétértelműségeket és egyéb potenciális problémaforrásokat, és bemutatni a problémák megelőzésének lehetőségeit. A projektek során pedig azon dolgoznak, hogy elkerüljék és megoldják a felmerülő konfliktusokat. A jogász minden esetben elősegíti a kötelezettségek olyan cseréjét, amely megfelel a projekt valóságának.
KözbeszerzésSzerkesztés
Hagyományos vagy Design-bid-buildSzerkesztés
A design-bid-build a legelterjedtebb és legjobban bevált építési közbeszerzési módszer. Ebben a konstrukcióban az építész, mérnök vagy építtető a projekt koordinátoraként jár el a megrendelő számára. Ők tervezik meg a munkálatokat, készítik el az előírásokat és a tervdokumentációkat (modellek, rajzok stb.), adminisztrálják a szerződést, kiírják a pályázatot a munkákra, és irányítják a munkálatokat a kezdetektől a befejezésig. Ezzel párhuzamosan közvetlen szerződéses kapcsolat áll fenn az ügyfél és a fővállalkozó között, aki viszont közvetlen szerződéses kapcsolatban áll az alvállalkozókkal. A megállapodás a projekt átadásra kész állapotáig tart.
Design-buildSzerkesztés
A design-build a 20. század végétől vált egyre elterjedtebbé, és azt jelenti, hogy az ügyfél egyetlen szervezettel köt szerződést a tervezés és a kivitelezés biztosítására. Egyes esetekben a tervezési-építési csomag magában foglalhatja a helyszín megtalálását, a finanszírozás megszervezését és az összes szükséges jogszabályi hozzájárulás kérelmezését is. Jellemzően az ügyfél több D&B vállalkozót is felkér, hogy nyújtsanak be ajánlatot a projektfeladat teljesítésére, majd kiválasztja az előnyben részesített szállítót. Gyakran ez egy konzorcium lesz, amelyben egy tervező cég és egy vállalkozó vesz részt (néha mindkettőből több is). Az Egyesült Államokban a közlekedési minisztériumok általában a tervezési-építési szerződéseket használják a projektek előrehaladásának olyan módjaként, ahol az államoknak nincsenek megfelelő képességeik vagy erőforrásaik, különösen a nagyon nagy projektek esetében.
ÉpítésirányításSzerkesztés
Az építésvezetési megállapodásban az ügyfél külön szerződéseket köt a tervezővel (építész vagy mérnök), az építésvezetővel és az egyes szakipari vállalkozókkal. Az ügyfél vállalja a szerződéses szerepet, míg az építési vagy projektmenedzser aktív szerepet lát el a különálló szakipari szerződések irányításában, és biztosítja, hogy azok együttesen zökkenőmentesen és hatékonyan végezzék el a munkát. Ezt a megközelítést gyakran alkalmazzák a beszerzési folyamatok felgyorsítása érdekében, hogy az ügyfélnek nagyobb rugalmasságot biztosítsanak a tervváltozatok tekintetében a szerződés teljes időtartama alatt, hogy lehetővé tegyék az egyes munkák kivitelezőinek kijelölését, hogy a szerződés teljes időtartama alatt elkülönítsék az egyes személyek szerződéses felelősségét, és hogy nagyobb ügyfélkontrollt biztosítsanak.
DesignEdit
Az iparosodott világban az építés általában a tervek valóságba való átültetését jelenti. Leggyakrabban (azaz: egy tervező-ajánlattevő-építő projektben) a tervezőcsoportot az ingatlantulajdonos alkalmazza (azaz vele áll szerződésben). A projekt típusától függően a tervezőcsoport tagjai lehetnek építészek, építőmérnökök, gépészmérnökök, villamosmérnökök, statikusok, tűzvédelmi mérnökök, tervezési tanácsadók, építészeti tanácsadók és régészeti tanácsadók. Általában kijelölnek egy “vezető tervezőt”, aki segít koordinálni a különböző szakterületek hozzájárulását az átfogó tervezéshez. Ezt segítheti a korábban különálló szakterületek (gyakran különálló cégek által végzett) integrációja több szakterületet átfogó cégekbe, amelyekben az összes kapcsolódó terület szakértői dolgoznak, vagy a cégek kapcsolatokat alakítanak ki a tervezési-építési folyamatok támogatására.
Az építési projektek növekvő összetettsége szükségessé teszi, hogy a projekt életciklusának minden fázisában képzett tervező szakemberek dolgozzanak, akik a projektet mint fejlett technológiai rendszert értékelik, amely számos alrendszer és azok egyes összetevőinek szoros integrációját igényli, beleértve a fenntarthatóságot is. Az épületek esetében az épületgépészet egy kialakulóban lévő tudományág, amely megpróbál megfelelni ennek az új kihívásnak.
A tervezés hagyományosan vázlatok, építészeti és mérnöki rajzok, valamint műszaki leírások készítéséből állt. A 20. század végéig a rajzok nagyrészt kézzel készültek; a számítógéppel segített tervezési (CAD) technológiák bevezetése aztán javította a tervezés termelékenységét, míg az épületinformációs modellezési (BIM) eljárások 21. századi bevezetése olyan számítógépen generált modellek használatát jelentette, amelyek önmagukban vagy rajzok és egyéb vizualizációk létrehozására, valamint az épületelemekre és rendszerekre vonatkozó nem geometriai adatok rögzítésére használhatók.
Egyes projektek esetében a helyszíni munka csak akkor kezdődik meg, amikor a tervezési munka már nagyrészt befejeződött; más projektek esetében a tervezési munka egy része a helyszíni tevékenység korai szakaszával párhuzamosan zajlik (például az épület alapozási munkálatai megkezdődhetnek, miközben a tervezők még mindig az épület belső tereinek részletes tervein dolgoznak). Egyes projektek tartalmazhatnak olyan elemeket, amelyeket a helyszínen kívüli építésre terveznek (lásd még előregyártás és moduláris építés), majd a helyszínre szállítják őket felállításra, telepítésre vagy összeszerelésre készen.
Helyszíni építésMódosítás
Mihelyt a vállalkozókat és más érintett szakembereket kijelölték és a tervek kellően előrehaladottak, a munka megkezdődhet a projekt helyszínén. Az építkezési terület jellemzően tartalmaz egy biztonságos területet, amely korlátozza az illetéktelenek hozzáférését, a területre való belépést ellenőrző pontokat, irodákat és szociális helyiségeket a fővállalkozó és a projektcsapatban részt vevő más cégek személyzetének, valamint raktárhelyiségeket az anyagok, gépek és berendezések számára. A McGraw-Hill Dictionary of Architecture and Construction definíciója szerint az építkezés akkor tekinthető megkezdettnek, amikor az állandó szerkezet első elemei a helyükre kerültek, például a cölöpök beverése, a födémek vagy a lábazatok kiöntése.
Üzembe helyezés és átadásSzerkesztés
Az üzembe helyezés annak ellenőrzése, hogy egy új épület (vagy más eszköz) minden alrendszere a tulajdonos projekt követelményeinek és a projekt építész- és mérnöki terveinek megfelelően működik.
Karbantartás, javítás és fejlesztésSzerkesztés
A karbantartás az ipari, üzleti, kormányzati és lakossági létesítményekben szükséges eszközök, berendezések, gépek, épületinfrastruktúra és támogató közművek működési ellenőrzését, karbantartását, javítását vagy cseréjét foglalja magában.
BontásSzerkesztés
A bontás az épületek és más mesterséges építmények biztonságos és hatékony lebontásának tudományága. A bontás ellentétben áll a dekonstrukcióval, amely egy épület szétszedését jelenti, miközben gondosan megőrzi az értékes elemeket újrafelhasználási célokra (újrahasznosítás – lásd még körforgásos gazdaság).